2 Mục ựắch và yêu cầu
3.3.3 Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDđ
Tại quận Bắc Từ Liêm, người sử dụng ựất ở ựang thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ựất theo hai hình thức là xây dựng nhà ở với diện tắch nhỏ có số lượng nhiều ựể cho thuê nhà trọ, hoặc xây dựng nhà cho các tổ chức kinh doanh thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất. Tuy nhiên, không có trường hợp cho thuê nhà ựất nào ựến ựăng ký cho thuê QSDđ theo quy ựịnh tại UBND quận.
Khi thực hiện cho thuê nhà thì người sử dụng ựất phải nộp các khoản thuế theo quy ựịnh của pháp luật. Trước ngày 01/01/2009, người cho thuê phải nộp các khoản Giá trị gia tăng và Thu nhập doanh nghiệp ước tắnh tổng số khoảng 22,5% doanh thu. Từ sau ngày 01/01/2009, người cho thuê nhà ựất phải nộp thuế Giá trị gia tăng và thuế Thu nhập cá nhân khoảng 4% tổng doanh thu. Như vậy, Nhà nước ựã giảm thuế thu khi cho thuê nhà ựất ựể tạo ựiều kiện khuyến khắch người cho thuê nhà ựất thực hiện thủ tục khai báo nộp thuế.
Theo Chi cục thuế huyện Từ Liêm cũ, hàng năm huyện thất thu thuế nhà do các hộ gia ựình có nhà cho thuê chưa tự giác kê khai nộp thuế, trừ một số ắt trường hợp cho tổ chức kinh doanh làm trụ sở công ty thuê nhà ựất. Người cho thuê nhà ựất chỉ ựến cơ quan thuế kê khai nộp tiền thuế cho thuê nhà ựất khi tổ chức thuê nhà ựất yêu cầu có hoá ựơn, chứng từ ựầu vào cho doanh nghiệp thuê nhà ựất. Thực tế là không có biện pháp chế tài ựủ mạnh của Nhà nước nên việc quản lý thu thuế cho thuê nhà ựất rất khó khăn.
Theo quy ựịnh của Quyết ựịnh số 158/2002/Qđ-UB của UBND thành phố Hà Nội, trường hợp người sử dụng ựất ựã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng ựất mà cho thuê quyền sử dụng ựất hoặc quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất thì ngoài việc nộp nghĩa vụ thuế với Nhà nước, phải ựến UBND xã, phường ựể xác nhận vào Hợp ựồng cho thuê và ựăng ký vào sổ theo dõi việc cho thuê quyền sử dụng ựất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 71 có 87 hộ ựã từng cho thuê và ựang thuê nhà ựất ựể ở, sản xuất kinh doanh. Như vậy, ựã có 58% số hộ ựược ựiều tra ựã cho thuê và thuê nhà ựất, tỷ lệ cao nhất là phường Phú Diễn (46%), thấp nhất là phường Thượng Cát (khoảng 12,64%).
Diện tắch cho thuê và nhận thuê qua các thời kỳ là 5.298,4 m2, loại ựất cho thuê là ựất ở chiếm 82,35% tổng diện tắch ựất cho thuê (4.363,3 m2); ựất vườn, ao liền kề cho thuê chỉ có 17,65%. Nơi có tỷ lệ cho thuê ựất ở cao nhất là phường Phú Diễn và phường đông Ngạc. Hầu hết các trường hợp cho thuê quyền sử dụng ựất ở theo hai hình thức là xây dựng nhà ở với diện tắch nhỏ với số lượng nhiều ựể cho thuê nhà trọ, hoặc xây dựng nhà cho các cá nhân, tổ chức thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ựất ựể kinh doanh.
Tình hình giao dịch cho thuê QSDđ trên thị trường ở 3 phường nghiên cứu thể hiện ở bảng 3.12 ựược tổng hợp từ phụ lục 3.
Kết quả ở bảng trên cho thấy: Ở các phường khác nhau, tình hình cho thuê ựất có sự khác nhau. Tình hình cho thuê ựất ở tại các phường phát triển như Phú Diễn, đông Ngạc diễn ra sôi ựộng hơn các phường xa trung tâm (Thượng Cát). Ở các phường trên, số hộ tham gia vào các hoạt ựộng sản xuất kinh doanh, thương mại, buôn bán các mặt hàng chiếm tỷ lệ lớn. Những hộ ựã có công việc làm ổn ựịnh tại các cơ quan Nhà nước, có chỗ ở khác, hoặc họ không có vốn ựể ựầu tư kinh doanh nên họ cho thuê ựất ở ựể sản xuất kinh doanh, hoặc cho thuê nhằm mục ựắch ựể ở.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 72
Bảng 3.13. Tình hình giao dịch cho thuê QSDđ theo các phường giai ựoạn 2008-2014 Stt Chỉ tiêu đơn vị tắnh Phường Phú Diễn Phường đông Ngạc Phường Thượng Cát Tổng
1. Tổng số trường hợp cho thuê (trường hợp) trường hợp 40 36 11 87 Trong ựó: đất ở 38 35 6 79 đất vườn, ao liền kề 2 1 5 8 2. Diện tắch (m2) m2 2235,1 2189,2 874,1 5.298,4 3.
Thời hạn cho thuê trường
hợp 3.1 1-3 năm 34 29 4 67 3.2. 3-5 năm 6 7 7 20 3.3. 5-10 năm 0 0 0 0 4. Tình hình thực hiện thủ tục ựăng ký biến ựộng trường hợp 4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 3 7 4 14
4.2 Giấy tờ viết tay có người làm
chứng 16 21 2 39
4.3 Giấy tờ viết tay 16 5 4 25
4.4 Không có giấy tờ cam kết 5 3 1 9
5. Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm cho thuê trường hợp 5.1. GCNQSDđ, Qđ giao ựất tạm thời 32 22 5 59 5.2. Giấy tờ hợp pháp khác 8 14 6 28 5.3. Không có giấy tờ 0 0 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)
Trong giai ựoạn 2008-2013, số trường hợp thuê ựất tại Phú Diễn là 40 trường hợp, đông Ngạc là 36 trường hợp, trong ựó chỉ có 3 trường hợp chủ ựất ựã
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 73 xây dựng nhà trên ựất vườn ựể cho thuê ở. Số trường hợp cho thuê, nhận thuê ựất tăng lên trong các năm từ 2011-2013.
Tại Thượng Cát, số trường hợp cho thuê QSDđ ở ắt hơn, chỉ có 11 trường hợp cho cả thời kỳ (chiếm 12,64% tổng số trường hợp cả thời kỳ), trong ựó có 06 trường hợp cho thuê ựất ở và 05 trường hợp cho thuê trên ựất vườn, ao liền kề trong giai ựoạn 2008-2013. Nguyên nhân do người dân ở ựây sống chủ yếu vẫn dựa vào nghề nông, số hộ gia ựình chuyển sang kinh doanh, buôn bán nhỏ lẻ chiếm tỷ lệ rất ắt. Hầu hết các trường hợp diện tắch ựất lớn, hộ gia ựình xây dựng nhà cho thuê ựất ựể ở, kinh doanh nhỏ. Một số trường hợp mua ựất nhưng chưa có nhu cầu sử dụng, họ cũng xây dựng nhà cho thuê nhằm mục ựắch ựể giữ ựất khỏi hoang hóa, lấn chiếm chứ không quan trọng vì mục ựắch kinh tế.
0 10 20 30 40 50 60
Giai ựoạn I Giai ựoạn II 31 56 4 10 12 27 13 12 2 7 Số vụ Giai ựoạn Tổng số vụ Hoàn tất tất cả các thủ tục
Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Không có giấy tờ cam kết
Hình 3.3 Tình hình giao dịch cho thuê QSDđ theo 2 giai ựoạn
- Giai ựoạn I (từ năm 2008 ựến năm 2010)
Kết quả ựiều tra trong giai ựoạn này cho thấy, tổng số vụ cho thuê là 31 vụ, chiếm 35,63% số vụ cho thuê của cả thời kỳ. Hầu hết các vụ cho thuê QSDđ trong giai ựoạn này ựều diễn ra với ựất ở (29 vụ, chiếm 93,55% tổng số vụ cho thuê giai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 74 ựoạn này), thời hạn cho thuê ngắn (từ 1 - 3 năm, 21 vụ, chiếm 72,41% tổng số vụ cho thuê giai ựoạn này) và họ chỉ giao dịch bằng các giấy tờ viết tay có người làm chứng hoặc giấy tờ viết tay (23 vụ, chiếm 79,31% tổng số vụ trong giai ựoạn này). Một số vụ giao dịch có làm các thủ tục khai báo với cơ quan nhà nước theo quy ựịnh (chiếm 13,79%), có 2 vụ thỏa thuận bằng lời với nhau (chiếm 6,45%).
Trong giai ựoạn này có 02 vụ cho thuê trên ựất ao, vườn liền kề và chỉ giao dịch bằng giấy tờ viết tay.
- Giai ựoạn II (từ năm 2011 ựến năm 2014)
Tổng số vụ cho thuê QSDđ trong giai ựoạn II là 56 vụ, chiếm 63,37% số vụ cho thuê của cả thời kỳ. Trong ựó, số vụ cho thuê QSDđ ở là 50 vụ (chiếm 89,29%) và số vụ cho thuê QSDđ vườn, ao liền kề chỉ có 06 vụ (chiếm 10,71%).
Trong tổng số vụ cho thuê QSDđ ở giai ựoạn II, số vụ cho thuê làm thủ tục khai báo theo ựúng quy ựịnh của pháp luật là 10 vụ (chiếm 20%); số vụ giao dịch bằng giấy tờ có người làm chứng là 27 vụ (chiếm 54%); số vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay là 12 vụ (chiếm 24%) và số vụ không có giấy tờ cam kết khi cho thuê QSDđ ở ựô thị là 07 vụ (chiếm 14%). Những trường hợp cho thuê có làm thủ tục khai báo là các trường hợp người cho thuê có chỗ ở khác, cho thuê ựể kinh doanh, thời gian cho thuê tương ựối dài, từ 3 - 5 năm (12 vụ, chiếm 24%). Hầu hết các vụ cho thuê từ 1-3 năm (44 vụ, chiếm 88%)
Nhìn chung, các hộ gia ựình có nhà cho thuê chưa tự giác kê khai nộp thuế, trừ một số trường hợp cho tổ chức kinh doanh làm trụ sở công ty hoặc phòng giao dịch của các ngân hàng thuê nhà ựất. Người cho thuê nhà ựất chỉ ựến cơ quan thuế kê khai nộp tiền thuế cho thuê nhà ựất khi tổ chức thuê nhà ựất có hoá ựơn, chứng từ ựầu vào cho doanh nghiệp thuê nhà ựất.
Qua phỏng vấn trực tiếp những người ựã thực hiện cho thuê QSDđ, các cán bộ ựịa chắnh xã, thị trấn và cơ quan ựịa chắnh huyện cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu làm cho số lượng những trường hợp cho thuê QSDđ không khai báo lớn như sau:
- Hầu hết các trường hợp cho thuê QSDđ ựều chỉ thực hiện trong thời gian ngắn, 1 năm hoặc vài năm, những người này cho rằng chỉ cần hai bên thoả thuận
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 75 với nhau và hàng năm thực hiện ựầy ựủ các loại thuế, phắ kinh doanh cho Nhà nước là ựược không cần làm thủ tục khai báo rườm rà.
- đa số trường hợp các bên cho thuê và thuê nhà ở không muốn nộp bất kỳ khoản lệ phắ nào với cơ quan Nhà nước (trốn thuế thuê nhà), do ựó việc cho thuê chỉ dựa trên cơ sở tin tưởng nhau là chắnh mà không cần ựến sự bảo hộ của Nhà nước. Ngoài ra còn do ý thức tuân thủ pháp luật của người dân còn kém, cũng như sự quản lý chưa ựược sát sao, chế tài xử phạt chưa ựủ mạnh của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tóm lại, hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn quận thực hiện quyền cho thuê QSDđ ựể ựầu tư kinh doanh nhưng không thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và ựăng ký theo ựúng quy ựịnh. Ý thức pháp luật của người sử dụng ựất chưa nghiêm ảnh hưởng lớn ựến nguồn thu ngân sách Nhà nước, gây khó khăn cho công tác quản lý ựất ựai. Nhà nước cần có những quy ựịnh pháp luật với các chế tài xử phạt ựể nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng ựất.
Theo điều 114 của Luật đất ựai 2003 quy ựịnh của pháp luật, hộ gia ựình, cá nhân ựược Nhà nước cho thuê ựất mà ựã nộp ựủ tiền thuê ựất trong cả thời gian thuê ựất và thời gian thuê còn lại trên 5 năm thì ựược cho thuê lại QSDđ. Theo quy ựịnh của Quyết ựịnh số 158/2002/Qđ-UB của UBND thành phố Hà Nội, người thuê ựất phải ựến UBND quận, huyện ựể ựăng ký cho thuê lại quyền sử dụng ựất.
Theo số liệu của Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Từ Liêm cũ, giai ựoạn từ năm 2008-2013 không có trường hợp nào ựăng ký cho thuê lại QSDđ.
Theo số liệu kiểm kê ựất ựai năm 2010 của huyện Từ Liêm, UBND các xã ựang cho các hộ gia ựình, cá nhân thuê sử dụng 113,36 ha ựất nông nghiệp sử dụng vào mục ựắch công ắch của xã, thời gian thuê còn lại dưới 5 năm.
Thực tế, quy ựịnh của pháp luật không rõ ràng tạo kẽ hở ựể các xã, phường lách luật, cho thuê ựất trong thời gian dưới 5 năm và không làm thủ tục xin thuê ựất của UBND huyện. Vì vậy hộ gia ựình, cá nhân không ựược thực hiện quyền cho thuê lại QSDđ. Theo quy ựịnh tại điều 37 Luật ựất ựai năm 2003: ỘUBND phường, xã, thị trấn cho hộ gia ựình, cá nhân thuê ựất thuộc quỹ ựất nông nghiệp sử dụng vào mục ựắch công ắch của xã, phường, thị trấn; UBND quận, huyện cho hộ gia
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 76
ựình, cá nhân thuê ựất ựể sản xuất kinh doanh phi nông nghiệpỢ. Tuy nhiên, sau các văn bản: Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004 của Chắnh phủ về hướng dẫn thi hành Luật ựất ựai 2003, Nghị ựịnh 142/2005/Nđ-CP ngày 14/11/2005 của Chắnh phủ về thu tiền thuê ựất và thuê mặt nước, UBND thành phố Hà Nội chưa có văn bản nào quy ựịnh cụ thể quy trình thủ tục cho hộ gia ựình, cá nhân thuê ựất sản xuất nông nghiệp, ựất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Như vậy, ựề nghị Thành phố sớm có quy ựịnh về việc cho thuê ựất ựể quản lý quỹ ựất nông nghiệp và ựất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các ựịa phương hiện nay. đồng thời, quận muốn quản lý ựược quyền cho thuê lại quyền sử dụng ựất của hộ gia ựình, cá nhân thì phải quản lý thực hiện việc cho thuê ựất của các phường ựúng quy ựịnh và tránh thất thu thuế cho Nhà nước.
Về phắa người dân, ựể ựược ựảm bảo quyền lợi của người thuê ựất thì họ phải làm thủ tục xin Nhà nước cho thuê ựất ựúng quy ựịnh và nộp ựủ tiền thuê ựất vào ngân sách Nhà nước.