2 Mục ựắch và yêu cầu
3.5.3 Giải pháp về cơ chế chắnh sách ựối với TTQSDđ
3.5.3.1 Làm rõ các quy ựịnh của pháp luật về TTQSDđ
- Thay ựổi thuật ngữ : Trong ựiều kiện nước ta ựã gia nhập WTO, nên thay ựổi một số thuật ngữ cho tương ựồng với thị trường quốc tế nhưng bản chất không thay ựổi như nên nghiên cứu, xem xét và sớm dùng thuật ngữ thị trường ựất ựai thay cho thị trường QSDđ; nên dùng thuật ngữ mua bán quyền sử dụng ựất thay cho chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDđ.
- Có quy ựịnh rõ về quyền của người nhận chuyển nhượng và người chuyển nhượng trong giao dịch ựối với từng loại ựất trong nông nghiệp nông thôn (ựất nông nghiệp, ựất lâm nghiệp, ựất ở, ...)
- Có các quy ựịnh cụ thể về biện pháp ựể người nhận chuyển nhượng và người chuyển nhượng QSDđ gặp với nhau (quy ựịnh về cơ chế thông báo, quảng cáo, về nghề môi giới, tư vấn...)
- Quy ựịnh thể thức hợp ựồng trong chuyển nhượng QSDđ sao cho thông dụng, dễ thực hiện, phù hợp với người nông dân mà vẫn ựảm bảo ựủ cơ sở pháp lý.
- Về giá cả chuyển nhượng, theo cơ chế tự thoả thuận giá chuyển nhượng, không có sự can thiệp của bên ngoài. Cơ quan Nhà nước chỉ làm nhiệm vụ theo dõi sự chuyển nhượng.
- Quy ựịnh cụ thể về các cơ quan có chức năng cung cấp thông tin cho người nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng QSDđ, trước hết là những loại thông tin như: tắnh hợp pháp của QSDđ của người chuyển nhượng, những dự kiến quy hoạch không gian trên khu vực...
- Quy ựịnh rõ những nghĩa vụ về tài chắnh của người chuyển nhượng chưa giải quyết trước khi chuyển nhượng mà trong giao ước sẽ trở thành nghĩa vụ của người nhận chuyển nhượng.
- Quy ựịnh cụ thể về biện pháp ựể người nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng chuyển giao QSDđ cho nhau theo ựúng quy ựịnh trong hợp ựồng;
- Các giao dịch về QSDđ chỉ tuân theo luật ựịnh chứ không phải qua kiểm soát xét duyệt hành chắnh (họ tự chịu trách nhiệm trước pháp luật khi có vi phạm);
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 98 - Có biện pháp bảo ựảm quyền sở hữu ựứng tên người nhận chuyển nhượng ựể loại bỏ những mối ựe doạ ựến quyền ựó (ựăng ký công khai hoặc theo trình tự thủ tục thông dụng);
- Quy ựịnh cụ thể về thế chấp ựể bảo ựảm cho người vay thu nợ khi người vay không trả ựược nợ theo như cam kết (phát mại từ QSDđ thế chấp ựể thu nợ);
3.5.3.2 Giải pháp về chắnh sách tạo ra nguồn cung hàng hoá QSDđ * điều chỉnh Quy hoạch sử dụng ựất gắn với phát triển TTQSDđ:
Quy hoạch sử dụng ựất chưa ựược tiến hành ựồng bộ trên phạm vi cả nước và ở các ngành, các ựịa phương. Việc chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất, ựặc biệt việc chuyển ựất nông nghiệp ựể sử dụng vào các mục ựắch khác chưa ựược quản lý chặt chẽ, chưa tắnh ựược yêu cầu cân ựối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhu cầu công nghiệp hóa, ựô thị hóa. Quá trình chuyển dịch cơ cấu lao ựộng nông nghiệp chưa ựược kiểm soát chặt chẽ ựể nhiều hộ nông dân không có ựất sản xuất trong khi chưa có ựiều kiện chuyển lao ựộng sang ngành nghề khác như chế biến nông sản hoặc dịch vụ nông nghiệp.
định hướng ựiều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựai gắn với nhiệm vụ chuyển ựổi cơ cấu kinh tế và phát triển thị trường bất ựộng sản như sau:
- điều chỉnh ựất nông nghiệp:
+ đẩy nhanh công nghiệp hoá, hiện ựại hoá nông nghiệp và nông thôn theo hướng hình thành nền nông nghiệp hàng hoá lớn phù hợp với nhu cầu thị trường và ựiều kiện sinh thái của từng vùng.
+ Xây dựng hợp lý cơ cấu sản xuất nông nghiệp.
+ Chuyển một bộ phận lao ựộng nông nghiệp sang các ngành nghề khác. Từng bước tăng quỹ ựất canh tác cho mỗi lao ựộng nông nghiệp, mở rộng quy mô sản xuất, tăng việc làm và thu nhập cho dân cư nông thôn.
Theo ựịnh hướng trên trong quy hoạch sử dụng ựất ựai phải tắnh ựến sự hình thành thị trường QSD ựất nhằm tắch tụ ựất ựai phục vụ cho sự hình thành nền nông nghiệp hàng hoá. Quá trình tắch tụ ựất ựai tuỳ thuộc vào ựiều kiện và ựặc ựiểm của từng vùng:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 99 Trong quá trình tắch tụ ựất ựai một số vấn ựề xã hội sẽ phát sinh ựòi hỏi phải có các chắnh sách, giải pháp chủ ựộng ựiều chỉnh và giải quyết các vấn ựề: người dân không có ựất sản xuất, thất nghiệp, tệ nạn xã hội ...
- điều chỉnh trong ựất chuyên dùng:
Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường ựa số các bất ựộng sản gắn với ựất chuyên dùng sẽ trở thành bất ựộng sản hàng hoá.
Xét về chủng loại bất ựộng sản gắn với ựất chuyên dùng, trừ một số loại rất ựặc thù như ựất quốc phòng - an ninh, ựất di tắch lịch sử văn hoá, ựất xây dựng trụ sở cơ quan các ựơn vị hành chắnh sự nghiệp v.v... sẽ không phải là hàng hoá, các bất ựộng sản còn lại do hình thức ựầu tư khác nhau nên cùng một loại bất ựộng sản nhưng có cái sẽ thành hàng hoá có cái thì không, vắ dụ ựất nghĩa trang, nghĩa ựịa ựa số tại các ựịa phương áp dụng hình thức sử dụng ựất không phải trả tiền mặc dù Nhà nước ựã ựầu tư và hàng năm kinh phắ Nhà nước phải bỏ ra ựể chi trả lương cho ban quản lý nghĩa trang và cấp kinh phắ ựể tu sửa v.v...
- điều chỉnh ựất khu dân cư nông thôn:
Quá trình phát triển kinh tế, xã hội của nước ta từ nay ựến 2020 sẽ tác ựộng ựến khu dân cư nông thôn như sau:
+ Quá trình phát triển ựô thị và mở rộng không gian ựô thị dẫn ựến việc sát nhập một số khu dân cư nông thôn vào ựất ựô thị. Các khu dân cư nông thôn này sẽ ựược cải tạo, phát triển và từng bước trở thành một bộ phận cấu thành của ựất ở ựô thị nhưng vẫn giữ lại những bản sắc văn hoá và lối sống của văn minh nông nghiệp. Quá trình ựô thị hoá khu dân cư nông thôn theo hình thức này ựồng thời cũng kèm theo việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội và lao ựộng từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp.
+ Trong mạng lưới các ựiểm dân cư nông thôn, một số ựiểm dân cư nông thôn có vị trắ thuận lợi ựể thu hút một số ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ ựược xây dựng thành các trung tâm xã, cụm xã, tạo tiền ựề cho việc chuyển hoá cơ cấu kinh tế lao ựộng xã hội. Các ựiểm dân cư này cần ựược quy hoạch mở rộng.
+ Một số ựiểm dân cư nông thôn sẽ ựược hình thành mới với những ngành nghề dịch vụ, sản xuất tiểu thủ công nghiệp, hoặc là ở bên cạnh các khu công nghiệp v.v... Những khu dân cư này ắt gắn với hoạt ựộng sản xuất nông nghiệp truyền thống.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 100 + Một số ựiểm dân cư nông thôn với hoạt ựộng sản xuất nông nghiệp truyền thống sẽ ựược hình thành tại một số xã vùng biên giới, vùng sâu vùng xa theo các chương trình của Nhà nước.
+ Các khu dân cư nông thôn ựã có với hoạt ựộng sản xuất nông nghiệp truyền thống sẽ có mật ựộ dân số giảm dần ở ựây sẽ diễn ra quá trình chuyển nhượng ựất ở, ựất vườn trong khu dân cư và các khu dân cư này dần sẽ mang sắc thái kinh tế trang trại.
Trong từng khu dân cư nông thôn truyền thống, nhiều gia ựình có nhu cầu tách hộ; ựất ở sẽ ựược các gia ựình trên tự giải quyết trong thửa ựất ở của gia ựình và cũng có thể nhận chuyển nhượng QSDđ ở nơi khác. Như vậy ựối với các khu dân cư nông thôn này công tác quy hoạch sử dụng ựất chủ yếu là ựể phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Với quá trình phát triển các khu dân cư nông thôn ựược dự báo như trên ựặt ra vấn ựề trong quy hoạch sử dụng ựất khu dân cư nông thôn cần phải xác ựịnh mỗi huyện có một mạng lưới các ựiểm dân cư nông thôn. Trong mạng lưới này phải xác ựịnh ựược các ựiểm dân cư nông thôn ựược sát nhập vào ựô thị, các ựiểm sẽ trở thành thị trấn, các ựiểm ựược thành lập mới, các ựiểm dân cư nông thôn sẽ tồn tại với hoạt ựộng sản xuất nông nghiệp truyền thống.
3.5.3.3 Hoàn thiện công tác giao ựất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựẩt
Việc giao ựất, ựăng ký, cấp GCN, nhất là việc lập hồ sơ ựịa chắnh có ý nghĩa ựặc biệt quan trọng trong quản lý nhà nước về ựất ựai, là ựiều kiện quan trọng thúc ựẩy thị trường QSDđ phát triển. Do vậy, công việc này phải ựặt thành chương trình với mục tiêu hoàn thành cơ bản vào năm 2015 và ựược xây dựng thành hệ thống ựăng ký hiện ựại trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin vào năm 2020 ựể ựáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về ựất ựai.