2 Mục ựắch và yêu cầu
3.3.6 Tình hình thế chấp bằng QSDđ
Theo quy ựịnh tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa ựổi bổ sung một số quy ựịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT, người sử dụng ựất phải ựến Phòng Tài nguyên và môi trường (ựối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất (ựối với Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp) ựể làm thủ tục ựăng ký thế chấp quyền sử dụng ựất tại Ngân hàng.
Năm 2003, việc ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD ựất ựược thực hiện tại UBND xã theo quy ựịnh tại Quyết ựịnh số 158/2002/Qđ-UB ngày 25/11/2002 của UBND thành phố Hà Nội. Khi người sử dụng ựất muốn thế chấp tài sản là thửa ựất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 84 thì ựến xác nhận tại UBND cấp xã theo quy ựịnh tại Quyết ựịnh 158/2002/Qđ-UB và Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất của thửa ựất thế chấp không ựược cơ quan quản lý Nhà nước về ựất ựai ựăng ký biến ựộng, sau ựó Ngân hàng chịu trách nhiệm về tài sản thế chấp, nếu phát sinh tranh chấp tài sản thì cơ quan quản lý Nhà nước về ựất ựai không nắm ựược giao dịch giữa người sử dụng ựất và Ngân hàng. đây cũng là mặt hạn chế về quy ựịnh pháp luật, nên trong giai ựoạn này số trường hợp thực hiện thế chấp vay vốn ngân hàng không nhiều.
Từ năm 2003 ựến năm 2011, người sử dụng ựất có nhu cầu ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDđ ựể vay vốn ngân hàng thì ựến Phòng Tài nguyên và môi trường huyện (ựối với Giấy chứng nhận do huyện cấp), Văn phòng ựăng ký ựất ựai Hà Nội (ựối với Giấy chứng nhận do thành phố cấp) theo quy ựịnh tại Quyết ựịnh số 156/2004/Qđ-UB ngày 15/10/2004 của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Quyết ựịnh số 158/2002/Qđ-UB ngày 25/11/2002, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất, Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa ựổi bổ sung một số quy ựịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ựăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng ựất.
Kết quả tổng hợp số liệu ựiều tra các hộ gia ựình tham gia thực hiện quyền thế chấp bằng QSDđ thể hiện ở bảng 3.15 ựược tổng hợp từ phụ lục 6a và 6b.
Số trường hợp thế chấp diễn ra nhiều ở 2 phường Phú Diễn và phường đông Ngạc, có 26 trường hợp, chiếm 86,67% tổng số trường hợp. Ở 2 phường này ựa số các hộ kinh doanh buôn bán ựều sử dụng QSDđ ựể thế chấp vay vốn hàng năm. QSDđ thực sự ựóng vai trò như là một nguồn vốn quan trọng trong công việc sản xuất kinh doanh của họ. Chắnh vì vậy, cả 2 giai ựoạn ở phường Cầu Diễn có 15 trường hợp thế chấp (chiếm 50% tổng số trường hợp), trong ựó thế chấp ựất ở là 10 trường hợp, thế chấp ựất vườn là 05 trường hợp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 85
Bảng 3.16. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDđ theo các phường giai ựoạn 2008 - 2014 Stt Chỉ tiêu đvt Phường Phú Diễn Phường đông Ngạc Phường Thượng Cát Tổng 1. Tổng số trường hợp thế chấp (trường hợp) trường hợp 15 11 4 30 Trong ựó: đất ở 10 7 4 21 đất vườn, ao liền kề 5 4 0 9 2. Diện tắch m2 1496,8 1 562,9 933,1 3.992,8 3. Thời hạn thế chấp trường hợp 3.1 1-3 năm (trường hợp) 10 9 3 22 3.2. 3-5 năm (trường hợp) 5 2 1 8 3.3. 5-10 năm (trường hợp) 0 0 0 0 4. Tình hình thực hiện thủ tục ựăng ký thế chấp trường hợp 4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 12 5 2 19
4.2. Giấy tờ viết tay có người làm
chứng 3 4 1 8
4.3. Giấy tờ viết tay 0 2 1 3
5. Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm thực hiện quyền thế chấp trường hợp 5.1. GCNQSDđ 13 7 2 22 5.2. Giấy tờ hợp pháp khác 2 4 2 8 5.3. Không có giấy tờ 0 0 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)
Phường đông Ngạc có 11 trường hợp thế chấp (chiếm 33,67% tổng số trường hợp), trong ựó có 07 trường hợp thế chấp ựất ở và 04 trường hợp thế chấp ựất vườn. Hầu hết các trường hợp thế chấp tại 2 phường ựều có thời hạn thế chấp từ 1-3 năm (19 trường hợp, chiếm 63,33% tổng số trường hợp), số trường hợp còn lại thế chấp từ 3-5 năm (07 trường hợp, chiếm 23,33% tổng số trường hợp). Do yêu cầu của việc ựăng ký giao dịch ựảm bảo, giấy tờ thế chấp tại 2 xã hầu hết ựều có GCNQSDđ (phường Phú Diễn có 13 trường hợp, phường đông Ngạc có 07 trường hợp) và có 56,67% số trường hợp hoàn tất các thủ tục (phường Phú Diễn chiếm 40% tổng số trường hợp, phường đông Ngạc chiếm 16,67%). Số còn lại do chỉ có giấy tờ hợp pháp khác (09 trường hợp) nên số trường hợp không khai báo với cơ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 86 quan Nhà nước chiếm 30% (phường Phú Diễn có 10% số trường hợp có giấy tờ viết tay có người làm chứng; phường đông Ngạc có 13,33% số trường hợp giấy tờ viết tay có người làm chứng, 6,67% số trường hợp chỉ có giấy tờ viết tay).
Ở Thượng Cát người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp hoặc buôn bán nhỏ lẻ nên họ ắt sử dụng ựến quyền thế chấp bằng QSDđ, chỉ có 4 trường hợp chiếm 13,33% tổng số trường hợp cả 2 giai ựoạn. Ở phường này, những hộ sử dụng QSDđ ựể thế chấp chủ yếu là những hộ cần tiền ựể phát triển sản xuất, kinh doanh buôn bán của mình, thời hạn thế chấp ngắn từ 1-3 năm. Phường Thượng Cát có 3,33% số trường hợp giấy tờ viết tay có người làm chứng, 3,33% số trường hợp chỉ có giấy tờ viết tay.
Tổng hợp tình hình thế chấp tại 3 phường ựiều tra ựược thể hiện qua hình 3.5.
Hình 3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDđ theo 2 giai ựoạn
- Giai ựoạn I (từ năm 2008 ựến hết năm 2010)
Theo kết quả ựiều tra trong giai ựoạn này có 09 vụ thế chấp QSDđ, trong ựó số vụ thế chấp QSDđ không ựăng ký là 3 vụ, chiếm 10%. Trong số này có 01 trường hợp người thế chấp không có GCNQSDđ nên họ không thể thế chấp tại các tổ chức tắn dụng. Còn lại 02 trường hợp có Giấy CNQSDđ nhưng do vay ắt tiền và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 87 họ ngại phải giao dịch với cơ quan Nhà nước cũng như tổ chức tắn dụng do thủ tục rườm rà. Và vì vậy họ thế chấp cho các cá nhân khác. 06 vụ còn lại, người thế chấp ựã có GCNQSDđ nên dễ dàng thực hiện quyền thế chấp tại các tổ chức tắn dụng và họ buộc phải làm ựầy ựủ các thủ tục theo quy ựịnh của pháp luật.
- Giai ựoạn II (từ năm 2011 ựến hết năm 2014)
Trong giai ựoạn này tổng số vụ thế chấp QSDđ có 21 trường hợp, trong ựó số vụ thế chấp QSDđ tại các tổ chức tắn dụng là 12 vụ (chiếm 57,14%), do yêu cầu bắt buộc nên tất cả những trường hợp này ựều thực hiện ựầy ựủ các thủ tục ựăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; 09 vụ còn lại (chiếm 42,86%) là các trường hợp bên nhận thế chấp là cá nhân nên họ chấp nhận giấy tờ giao dịch là giấy tờ viết tay (có hoặc không có người làm chứng), thậm chắ bên vay không có cả GCNQSDđ.
Như vậy, ựối với quyền thế chấp bằng giá trị QSDđ do yêu cầu bắt buộc là phải có sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào hồ sơ xin thế chấp mới ựược các tổ chức tắn dụng cho vay vốn nên tỷ lệ số vụ không ựăng ký khai báo là thấp nhất. Các vụ thế chấp mà không khai báo là những trường hợp thế chấp vay vốn của tư nhân. Mặc dù lãi suất vay của tư nhân cao hơn so với các tổ chức tắn dụng nhưng thủ tục ựơn giản, nhanh chóng hơn và không nhất thiết phải có GCNQSDđ nên người dân vẫn thế chấp ựể vay vốn, ựặc biệt là trong các trường hợp Ộvay nóngỖ (vay trong một thời gian ngắn).
Về lý do thế chấp QSDđ (thể hiện ở phụ lục 6b): trong tổng số các trường hợp thế chấp: có 76,67% số vụ thế chấp ựể vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh; 23,33% vụ thế chấp vì những lý do khác. Những hộ sử dụng quyền thế chấp hầu hết là những hộ sản xuất ngành nghề hoặc kinh doanh dịch vụ, buôn bán cần vốn làm ăn. Vì vậy, việc thế chấp ựất ở diễn ra chủ yếu tại những nơi có tốc ựộ ựô thị hóa cao, kinh doanh phát triển mạnh như phường Phú Diễn và phường đông Ngạc.
3.4.1 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ựình, cá nhân về việc thực hiện các QSDđ
Thể hiện ở phụ lục 7, cụ thể như sau:
* Về giá chuyển nhượng QSDđ trên thị trường: Mặc dù tại thời ựiểm ựiều tra giá ựất cao nhất biến ựộng từ 50-60 triệu/m2 (tại phường Phú Diễn), còn trong các
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 88 khu dân cư, tổ dân phố của phường thì từ 10-20 triệu ựồng/m2, ựây là mức giá khá cao so với một huyện ven ựô, ựang trên ựà phát triển như quận Bắc Từ Liêm. Hiện nay có nhiều ý kiến ựánh giá khác nhau về giá chuyển nhượng QSDđ. đa số mọi người cho rằng giá chuyển nhượng QSDđ hiện nay quá cao, cao một cách vô lý so với thu nhập của người dân. Nhưng khi họ chuyển nhượng hoặc bị nhà nước thu hồi ựất, họ lại muốn giá QSDđ cao hơn nữa. Vậy ựánh giá chung của cả người nhận chuyển nhượng, cả người chuyển nhượng, của người không tham gia thị trường. .. như thế nào về vấn ựề này?
Tổng hợp ý kiến của người dân về giá chuyển nhượng QSDđ như sau:
Bảng 3.17. Ý kiến người dân về giá chuyển nhượng QSDđ
đơn vị: %
Chỉ tiêu Chia theo phường
Phường Phú Diễn Phường Thượng Cát Phường đông Ngạc
Giá QSDđ trên thị trường
Rất cao 30,24 28,53 46,92
Vừa phải 25,46 48,41 51,71
Thấp 29,97 19,88 1,37
Rất thấp 1,59 1,73 0,00
Ý kiến khác 12,73 1,44 0,00
Giá QSDđ do nhà nước quy ựịnh
Rất cao 43,77 2,88 0,34
Vừa phải 39,52 67,44 33,22
Thấp 13,26 27,09 64,38
Rất thấp 3,18 2,59 1,03
Ý kiến khác 0,27 0,00 1,03
Như vậy, có tỷ lệ cao số người cho rằng giá chuyển nhượng QSDđ trên thị trường là rất cao, cần phải giảm xuống, giá chuyển nhượng QSDđ do Nhà nước quy ựịnh còn thấp so với thị trường, cần ựiều chỉnh ựể hợp lý hơn, nhất là với ựất nông nghiệp.
* Về các nghĩa vụ tài chắnh ựất ựai:
Có ý kiến cho rằng, ngoài các thủ tục phức tạp, cán bộ gây phiền hà, thì các loại phắ, thuế chuyển QSDđ cao cũng là một nguyên nhân dẫn ựến tình trạng chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 89 nhượng ỘchuiỢ QSDđ. đánh giá của người dân tại 3 xã ựiều tra về vấn ựề này như sau:
Bảng 3.18. Ý kiến người dân về các loại phắ, thuế chuyển QSDđ
đơn vị: %
STT Phường Ý kiến
Quá cao cao ccao
Vừa phải Hơi thấp Quá thấp Khác
1 Phú Diễn 83,12 15,13 1,25 0,50
2 Thượng Cát 81,70 17,51 0,53 0,26 0,00
3 đông Ngạc 84,79 12,74 1,43 1,040
,0,7777
Thuế chuyển QSDđ hiện nay ựã giảm nhưng ựa số người dân vẫn cho rằng mức thu thuế hiện nay là quá cao, cần phải giảm xuống. Tỷ lệ số người ựánh giá vừa phải, tỷ lệ số người ựánh giá ở mức thấp là không ựáng kể. Như vậy, mức thuế chuyển QSDđ vẫn cần phải giảm xuống nữa.
* đánh giá về tắnh minh bạch của thị trường:
Ở nông thôn, thị trường QSDđ chưa phát triển, ắt người nhận chuyển nhượng, ắt người chuyển nhượng, các hình thức quảng cáo ựơn giản, khả năng tiếp cận thông tin bị hạn chế. Theo ựánh giá của người dân, có ựến 34,91% ựánh giá rất khó tìm kiếm thông tin về QSDđ cần ựược chuyển nhượng và ngược lại.
Bảng 3.19. Khả năng tìm kiếm thông tin và mức ựộ rủi ro khi giao dịch
đơn vị: %
Ý kiến Phường Phú Diễn Phường Thượng Cát Phường đông Ngạc
Khả năng tìm kiếm thông tin
Dễ dàng 1,86 4,32 11,30
Tìm ựược 54,11 66,86 60,96
Khó tìm 36,07 27,09 25,68
Rất khó 6,63 1,73 2,05
Ý kiến khác 1,33 0 0
Rủi ro khi giao dịch
Rất sợ 4,51 23,05 1,03
Sợ 47,48 26,51 15,75
Ít sợ 38,46 35,45 59,93
Không sợ 8,75 14,99 23,29
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 90 Tỷ lệ số người cho rằng dễ dàng tìm kiếm là rất thấp, số người ựánh giá là có thể tìm ựược là khá cao. Tuy nhiên trong số ựó, nhiều người nói rằng khi họ cần nhận chuyển nhượng, hay cần chuyển nhượng QSDđ thì qua các nguồn thông tin khác nhau họ có thể tìm ựược, nhưng sau khi ựã thực hiện giao dịch xong, họ mới ựược biết thêm là còn có rất nhiều những nơi khác phù hợp hơn với yêu cầu của hộ mà họ có thể lựa chọn. Nghĩa là phần lớn người dân khi cần nhận chuyển nhượng hay chuyển nhượng QSDđ họ có thể tìm ựược ựối tượng có nhu cầu nhưng với số lượng ắt và không có nhiều sự lựa chọn.
Ở nông thôn, trong quan hệ anh em, dòng tộc, làng xóm, láng giềng, nên khi giao dịch chuyển nhượng thường ựặt chữ tắn lên trên, mà ắt quan tâm ựến thủ tục pháp lý. Những năm gần ựây khi khu vực nông thôn ựang chuyển sang nền kinh tế thị trường, mối quan hệ không chỉ gói gọn trong làng xóm, mà nhiều người nhận chuyển nhượng QSDđ từ nơi khác ựến. Từ tập quán chỉ dựa vào lòng tin, nhiều người chưa quen, chưa kịp thắch ứng với cơ chế mới, mọi việc phải dựa vào các căn cứ pháp lý nên ựã có nhiều người bị lừa, bị thực hiện không ựúng như thoả thuận ban ựầu.
* Về giá bồi thường ựất do Nhà nước quy ựịnh: So với giá "mua bán" ựất nông nghiệp thực tế thì các mức giá bồi thường áp dụng tại quận Bắc Từ Liêm trong các giai ựoạn ựều cao hơn. Tuy nhiên, với số tiền bồi thường ựó, tự người dân tìm việc làm khác thay thế thì rất khó khăn, vì vậy 49,3% số hộ ựược hỏi cho là thấp, 10,67% cho là rất thấp. đối với các hộ không sản xuất nông nghiệp hoặc nguồn thu nhập chắnh không phải từ sản xuất nông nghiệp thì 21,33% số hộ cho rằng giá Nhà nước quy ựịnh là cao; 18% cho là vừa phải; và 0,67% có các ý kiến khác.
* Về thủ tục thực hiện các QSDđ: 8,67% số hộ ựược hỏi cho là ựơn giản; 72% cho là bình thường; 15,33% cho là phức tạp; và 1,33% thấy rất phức tạp và 2,67% có các ý kiến khác. đa số các hộ cho rằng việc thực hiện các QSDđ không quá phức tạp.
* Về thời gian ựể hoàn thành các thủ tục: 10% số hộ ựược hỏi trả lời là nhanh chóng; 38% trả lời là bình thường; 40,67% trả lời là mất thời gian dài; 5,33% trả lời là thời gian rất dài; 6% có các câu trả lời khác.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 91 hiểu; 67,33% trả lời là có thể hiểu ựược; 18% trả lời là khó hiểu; 4,67% có các câu trả lời khác.
* Về khả năng thực hiện các quy ựịnh của pháp Luật đất ựai về QSDđ: 20,67% số hộ trả lời là dễ thực hiện; 66% trả lời có thể thực hiện ựược; 10% trả lời là khó thực hiện; 2% trả lời là rất khó thực hiện và 1,33% có các câu trả lời khác.
* Về các loại phắ, lệ phắ, thuế chuyển QSDđ: 32,67% số hộ ựược hỏi cho là cao; 53,33% cho là vừa phải; 10% cho là thấp; 2,67% trả lời là quá thấp và 1,33%