2 Mục ựắch và yêu cầu
1.2.1 Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, ựa số ựều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về ựất ựai. Vì vậy mà tại các nước ựó ựất ựai ựược mua bán và trao ựổi tự do trong nền kinh tế, mặc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 16 dù có những ựặc ựiểm riêng biệt khác với các hàng hóa tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác.
1.2.1.1 Mỹ
Trong cuốn ỘQuản lý ựất ựai và thị trường bất ựộng sảnỢ của Tôn Gia Huyên và Nguyễn đình Bồng (2007) cho biết: Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật ựổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ ựến nay, ựã tiến hành nhiều hoạt ựộng ựo ựạc và mua bán ựất ựai. Năm 1785, trước khi thành lập Chắnh phủ mới khóa ựầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang Mỹ ựã thông qua pháp quy ựất ựai ựầu tiên (Land Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về ựất ựai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm nhất ựó của Mỹ mở ựường cho việc ựo ựạc và mua bán ựất công, thu hút mọi người ựến khai thác vùng ựất phắa Tây.
- Về vấn ựề cải cách ựất ựai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn ựề tài nguyên ựất, ựó là: (1)nước Mỹ sau ựộc lập, ngoài tài nguyên ựất ựai phong phú ra, hầu như không có sở hữu gỡ; (2)về chắnh trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn ựộc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát triển, thì con ựường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn ựề giải quyết trước tiên là chế ựộ ựất ựai.
Về chế ựộ ựất ựai, nước Mỹ ựứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế ựộ trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế ựộ nô lệ hình thành trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu ựất ựai của nông dân, xây dựng một loại chế ựộ ựất ựai hoàn toàn mới - Chắnh phủ Mỹ ựã chọn con ựường thứ ba khi quyết ựịnh chuyển ựất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chắnh sách ựất ựai
Nếu phân tắch từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chắnh sách ựất ựai nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước ựến thập niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chắnh phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và sử dụng tài nguyên ựất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 17 kỷ 20 ựến nay là thời kỳ chắnh phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối ựất công ựơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên ựất.
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ựóng thuế bất ựộng sản cho ựịa phương, ựó là khoản tiền ựịa phương trông vào ựể trang trải chi phắ giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ ựóng thuế ựối với từng ựịa phương không giống nhau. Do loại thuế này là nguồn thu chắnh của ngân sách ựịa phương nên ựược tắnh toán rất kỹ. Hàng năm, các ựịa phương ựều ựánh giá lại nhà ựất ựể áp thuế ựúng giá thị trường.
Trong cuốn ỘBình ổn giá quyền sử dụng ựất ựô thị ở Việt NamỢ của Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường, (2008) cho biết: Theo nguyên tắc, ngân sách ựịa phương không thể ựể thâm hụt như ngân sách liên bang nên chắnh quyền ựịa phương tìm nhiều cách ựể tăng thuế. Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở Mỹ tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn và Nhà ở (HUD) ựược thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các chương trình liên quan ựến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng ựồng sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và thực hiện nhiều chương trình khuyến khắch phát triển ngành xây dựng nhà ở.
1.2.1.2 Thụy điển
Theo báo cáo chuyên ựề Tổng hợp về Chắnh sách và tình hình sử dụng ựất ựai của một số nước trong khu vực và trên thế giới Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) cho biết: Tại Thụy điển, pháp luật ựất ựai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về ựất ựai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển ựất ựai và bảo vệ môi trường. Hoạt ựộng giám sát là một hoạt ựộng phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ựược hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ựất ựai của Thụy điển gồm có rất nhiều ựạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ựộng ựo ựạc ựịa chắnh và quản lý ựất ựai. Các hoạt ựộng cụ thể như hoạt ựộng ựịa chắnh, quy hoạch sử dụng ựất, ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ựất ựai v.vẦ ựều ựược luật hóa. Dưới ựây là một số ựặc ựiểm nổi bật của pháp luật, chắnh sách ựất ựai của Thụy điển :
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18
- Việc ựăng ký quyền sở hữu
Việc ựăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng ựất ựai: Tòa án thực hiện ựăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng ựất ựai. Người mua phải ựăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp ựồng chuyển nhượng ựể xin ựăng ký. Tòa án sẽ xem xét, ựối chiếu với Sổ ựăng ký ựất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành ựăng ký quyền sở hữu ựể người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp ựồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc ựược trả lại cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán).
đăng ký ựất là bắt buộc tại Thụy điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp ựồng chứ không phải từ việc ựăng ký. Vì vậy, chuyển nhượng là một hợp ựồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát ựược việc ựăng ký. Tuy nhiên ở ựây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng ựều ựược ựăng ký. Do vậy, việc ựăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền ựược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ựó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu ựược ựăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ựề thế chấp
Quyền sở hữu ựược ựăng ký sau khi hợp ựồng ựược ký kết nhưng thế chấp lại ựược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ựịnh pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ựể thực hiện thế chấp, ựó là: (1) Trước tiên người sở hữu ựất ựai phải làm ựơn xin thế chấp ựể vay một khoản tiền nhất ựịnh. Nếu ựơn ựược duyệt thì thế chấp ựó sẽ ựược ựăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận ựủ ựiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ựủ ựiều kiện thế chấp này sẽ ựược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế ựược thực hiện sau khi ựăng ký. Văn bản xác nhận ựủ ựiều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy điển. (2) Văn bản xác nhận ựủ ựiều kiện thế chấp ựược gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu ựối với thế chấp. Yêu cầu ựối với thế chấp chỉ ựược xét ựến khi thực sự sử dụng bất ựộng sản ựể vay vốn (tức là có xem xét ựến ở bước 2). Các yêu cầu ựặt ra khi thế chấp là: bên ựi vay phải là chủ sở hữu bất ựộng sản; bên cho vay
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19 cần ựặt ra các ựiều kiện cho người ựi vay; bên ựi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không ựáp ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như không hợp pháp. đây là trình tự thế chấp theo quy ựịnh của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp ựều ựược diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tắn dụng thực hiện. Tại Ngân hàng, bên ựi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp ựồng vay (phải nêu rõ số tiền vay), Hợp ựồng thế chấp (thế chấp bất ựộng sản) và một ựơn gửi Tòa án ựể xin ựăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu ựầu và gửi ựơn xin thế chấp ựến Tòa án. Sau khi ựược xử lý, ựơn xin thế chấp ựược chuyển lại Ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường Ngân hàng ựợi ựến khi có quyết ựịnh phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người ựi vay. Khi khoản nợ thế chấp ựược thanh toán hết, văn bản xác nhận ựủ ựiều kiện thế chấp sẽ ựược trả lại cho bên ựi vay. Bước (3) ựược áp dụng khi hợp ựồng thế chấp bị vi phạm. Khi bên vay không thanh toán theo ựúng hợp ựồng thì bên cho vay sẽ có ựơn tịch thu tài sản ựể thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền ựặc biệt thực hiện, ựó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không ựược chấp thuận, tài sản sẽ ựược bán ựấu giá và bên nhận thế chấp sẽ ựược thanh toán khoản tiền ựã cho vay thế chấp. Thủ tục này ựược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ ựược xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có ựơn xin bán ựấu giá.
- Về vấn ựề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi ựất, giá trị bồi thường ựược tắnh dựa trên giá thị trường. Ngoài ra, người sở hữu còn ựược bồi thường các thiệt hại khác. Chủ ựất ựược hưởng các lợi ắch kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản ựó phải nộp thuế thì chủ ựất phải nộp thuế). Chủ ựất có thể bán tài sản và ựược hưởng lợi nhuận nếu bán ựược với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường hợp chuyển nhượng ựó. Chủ ựất ựược quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ựất ựó cần dành cho các mục ựắch chung của xã hội. Trong trường hợp ựó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ ựất ựược quyền ựòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20
1.2.1.3 Ôxtrâylia
Theo báo cáo chuyên ựề Tổng hợp về Chắnh sách và tình hình sử dụng ựất ựai của một số nước trong khu vực và trên thế giới Trần Thị Minh Hà (2000) cho biết:
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng ựất ựai từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ựịnh 2 loại ựất thuộc sở hữu của Nhà nước (ựất Nhà nước) và ựất thuộc sở hữu tư nhân (ựất tư nhân). đất Nhà nước là ựất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. đất tư nhân là ựất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ựất có ựăng kắ bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ựịnh Nhà nước và tư nhân ựều có quyền sở hữu bất ựộng sản trên mặt ựất, không phân chia giữa nhà và ựất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và ựộ sâu ựược quyền sử dụng có thể từ 12 ựến 60 mét (theo quy ựịnh cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ựất như: bạc, vàng, ựồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ựá, dầu mỏ, phốt phát,... ựều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ựất ựai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ựồng thuê ựất với chủ ựất và phải ựền bù thiệt hại tài sản trên ựất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt ựối, không bắt buộc phải sử dụng ựất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ựất ựể xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (điều 10 Sắc lệnh về ựất ựai 1902) nhưng chủ sở hữu ựược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ựất ựai phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và ựất phải ựược ựăng kắ chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phắ trước bạ và ựăng kắ tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý ựất ựai Ôxtrâylia Ờ DOLA.