kinh doanh BĐS của Tập đoàn Viettel
Với hiện trạng khó khăn toàn thị trường về kinh doanh BĐS như hiện nay, việc lập ra chiến lược, kế hoạch kinh doanh BĐS là vấn đề rất quan trọng hàng đầu đối với Tập đoàn Viettel.
Theo Quyết định số: 753/QĐ-TTg ngày 17/5/2013 Phó Thủ tướng Chính phủ Vũ Văn Ninh đã phê duyệt Đề án tái cơ cấu Tập đoàn Viettel giai đoạn 2013 - 2015. Trong nội dung của Quyết định này BĐS là một ngành nghề được phép kinh doanh của Tập đoàn Viettel. BĐS được ban lãnh đạo Viettel coi là 1 trong bốn trụ chính của Viettel (3 trụ còn lại là: Viễn thông, đầu tư quốc tế, mạng lưới). Được coi là bốn trụ phát triển nên Viettel đã định hướng dành nhiều nguồn lực cho phát triển kinh doanh trong lĩnh vực BĐS.
Hàng hóa trên thị trường BĐS hiện nay đang trong cuộc khủng hoảng thừa trầm trọng, lượng tồn kho BĐS đang rất lớn chưa có đầu ra. Do cơ chế thị trường và đặt thù của quản lý Việt nam đã đội giá thành lên cao nên giá bán cũng rất cao, vượt xa giá trị sử dụng của nó. Tránh phụ thuộc vào các đơn vị ngoài ngành về BĐS và chủ động trong việc kinh doanh đa ngành nghề, Tập đoàn Viettel đã thành lập đơn vị phụ thuộc là Công ty BĐS Viettel. Mục đích là kinh doanh các mặt hàng BĐS và xây dựng cơ sở hạ tầng BĐS cho Tập đoàn.
Cuộc khủng hoảng BĐS cộng thêm suy thoái kinh tế của Việt Nam, dẫn đến giá bán hàng hóa BĐS sẽ phải giảm sâu để có vốn quay vòng. Đây cũng là cơ hội và thách thức đối với Tập đoàn Viettel có thể sử dụng thế mạnh của mình là nguồn vốn lớn tiến hành mua hàng hóa hạ giá này để kinh doanh và tích lũy hạ tầng cho tương lai.
Bên cạnh các doanh nghiệp kinh doanh BĐS lớn như Vinaconex; Contracxim; Tập đoàn Phục Hưng; Hoàng anh Gia lai;... Tập đoàn Viettel cũng là doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính tốt tham gia kinh doanh BĐS.
Ngoài việc độc lập kinh BĐS Tập đoàn Viettel còn tiến hành liên doanh, liên kết, góp cổ phần với nhiều doanh nghiệp có thế mạnh kinh doanh BĐS như Vinaconex, Tập đoàn Phục Hưng, Hud,.... Chính nhờ việc liên doanh liên kết này giúp một doanh nghiệp mới trên thị trường BĐS như Tập đoàn Viettel có thể nắm bắt được các kinh nghiệm quý báu về quản lý kinh doanh BĐS.
Tập đoàn Viettel kinh doanh BĐS trên cả nước, bước đầu tập trung các Thành phố lớn như Hà nội, Hồ Chí Minh, Cần thơ, Đà nẵng.... sau đó kinh doanh ở các tỉnh, thành phố khác.
Về sản phẩm hàng hóa kinh doanh BĐS:
Tập đoàn Viettel kinh doanh hàng hóa BĐS theo ba cách sau:
Thứ nhất là hàng hóa xây dựng để bán. Sau khi tiến hành mua đất, hoặc thuê đất Tập đoàn Viettel tiến hành là chủ đầu tư thuê đối tác tư vấn thiết kế, xây dựng hoàn thành dự án. Sau khi hoàn thành Tập đoàn Viettel sẽ tiến hành bán hàng hóa trên thị trường.
Thứ hai là hàng hóa thương mại mua đi bán lại. Trong thời điểm khủng hoảng dư thừa BĐS, các doanh nghiệp có BĐS đang đại hạ giá để bán được hàng nhằm cứu vãn phá sản doanh nghiệp. Đây là cơ hội để Viettel đàm phán, ép giá có thể mua được những toàn nhà chung cư, văn phòng, khách sạn, khu biệt thự, liền kề với chi phí thấp hơn, thời gian nhanh nhiều so với tự xây dựng. Tuy vậy hàng hóa thương mại theo cách này thì thường chất lượng thấp hơn tự xây dựng để bán.
Thứ ba là hàng hóa do liên doanh liên kết với các đơn vị khác. Tính theo tỷ lệ % vốn góp với các đối tác, Viettel cùng thành lập ra 3 công ty
Hai loại kinh doanh BĐS này đều có các mặt hàng như sau: - Căn hộ chung cư,
- Nhà liền kề, - Biệt thự,
- Cho thuê văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn-nghỉ dưỡng.
Mục tiêu kinh doanh BĐS của Tập đoàn từ năm 2009-2013 :
Bảng 2.1: Mục tiêu chiến lược kinh doanh BĐS năm 2009-2013 của Viettel
STT Nội dung 2009 2010 2011 2012 2013
1 Doanh thu(tỷ) 200 550 600 550 500
2 Kinh doanh Căn hộ
(Căn hộ) 50 200 200 100 500
3 Kinh doanh cho
thuê văn phòng (m2) 500 100.000 200.000 10.000 30.000
4 Qũy đất (Dự án) 5 20 40 10 9
5 Công trình khởi
công (Dự án) 5 10 30 10 9
(Nguồn: Tập đoàn Viettel) Định hướng tổ chức quản lý kinh doanh BĐS các dự án lớn đang triển khai của Viettel:
Dự án đang triển khai có quy mô rất lớn là Khu đô thị Tây Mỗ - Đại Mỗ, thuộc khu vực nằm giữa Tây mỗ, Đại mỗ và Đại Lộ Thăng Long. Với quy mô rộng 500 ha. Đây là khu đô thị hỗn hợp với nhiều loại hàng hóa BĐS gồm: Biệt thự, liền kề, Chung cư, Văn phòng, Khách sạn, Bệnh viện, Trường học, Công viên. Dự án này đã được cấp phép, đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, dự kiến khởi công xây dựng vào năm 2014 và hoàn thành vào năm 2020. Chủ thể quản lý là Công ty BĐS Viettel thay mặt Tập đoàn quản lý dự án này. Hình thức sở hữu dự án là liên doanh giữa Tập đoàn Viettel và Vinaconex thành lập ra Công ty CP Vinaconex - Viettel, vốn điều lệ 10.000 tỷ với tỷ lệ vốn góp Viettel 90%, Vinaconex 10%. Mọi hoạt động của Công ty này đều được quản lý giám sát bởi Công ty BĐS Viettel. Cơ cấu lãnh đạo
Công ty CP Vinaconex-Viettel: Tổng Giám đốc điều hành và Kế toán trưởng là người của Công ty BĐS Viettel cử sang phụ trách, Phó Tổng giám đốc là người của Vinaconex, do vậy Viettel là doanh nghiệp chủ trì trong dự án tại Đại Mỗ - Tây Mỗ. Dự án này hoàn thành sẽ cung cấp ra thị trường 300 Biệt thự (Loại từ 300m2 - 1000m2/căn), 1200 nhà liền kề (Loại 100m2/căn), 8 toà chung cư cao cấp 25 tầng mặt sàn mỗi tòa 1500m2, 01 Khách sạn 5 sao 20 tầng mặt sàn 1500m2, 01 Bệnh Viện Đa Khoa, 02 Khu hỗn hợp Công viên vui chơi giải trí, 01 Trường học hỗn hợp từ Mầm mon đến PTTH đạt chuẩn quốc gia, 20.000m2 khu thương mại và văn phòng cho thuê.
Dự án tòa nhà Văn Phòng Lô D26, Đây là dự án tòa nhà văn phòng cho thuê với tổng diện tích 2,6 ha, 56 tầng ( 3 tầng hầm gửi xe và 53 tầng nổi), diện tích mặt sàn là 5000m2 diện tích tầng hầm 10.000m2 với Tổng mức đầu tư khoảng 7.000 tỷ đồng. Dự án này có trị trí rất đẹp, trung tâm thuộc Khu Tiểu Thủ Công Nghiệp Vừa và Nhỏ - Phường Dịch Vọng Hậu - Quận Cầu Giấy - Tp. Hà nội. Dự kiến khởi công đầu năm 2014 và hoàn thành cuối năm 2018. Tập đoàn Viettel giao cho Công ty BĐS Viettel thay mặt chủ đầu tư đứng ra quản lý dự án này, hàng tháng báo cáo tiến độ thi công về Ban Đảng ủy Tập đoàn. Công ty BĐS Viettel thành lập ra Ban Quản lý dự án D 26, cử Phó Giám đốc Công ty làm trưởng ban trực tiếp chỉ đạo quản lý thi công tòa nhà này.
Dự án tháp đôi 285 CMT8 (Tại 285 đường CMT8, Tp Hồ Chí Minh), Đây là dự án tòa nhà hỗn hợp với 5 tầng trung tâm thương mại, 15 tầng tháp A là văn phòng, 15 tầng tháp B là khách sạn 5 sao. Dự án này Viettel làm chủ đầu tư xây dựng xong tiến hành cho thuê, dự kiến 2015 hoàn thành đưa vào sử dụng. Viettel quản lý dự án này thông qua Công ty BĐS Viettel bằng công cụ các văn bản giải trình hàng tháng tiến độ thực hiện dự án. Công ty lập ra ban Quản lý dự án miền nam để trực tiếp quản lý dự án này.
Hàng năm vào thời điểm tháng 12 năm N, Công ty BĐS Viettel tiến hành lập kế hoạch kinh doanh BĐS cho năm N+1. Ban lãnh đạo Công ty sẽ phải bảo vệ kế hoạch này vào thời điểm 20/12/N trước Hội đồng bảo vệ kế hoạch kinh doanh của Tập đoàn Viettel. Nếu kế hoạch không được thông qua thì đơn vị phải làm lại và tiến hành bảo vệ kế hoạch lại khoảng 1 tuần sau đó. Nếu kế hoạch được thông qua toàn bộ hoặc thông qua nhưng có chỉnh sửa thì đây là định hướng hoạt động kinh doanh BĐS trong năm N+1 cho Công ty BĐS Viettel và cả Tập đoàn.
Định hướng hàng hóa, khách hàng và khu vực kinh doanh BĐS trong thời gian tới của Tập đoàn Viettel:
Hàng hóa BĐS: Trong thời gian năm 2013-2015: Tập đoàn chỉ đạo Công ty BĐS Viettel tiếp tục tìm kiếm, đàm phán ép giá và mua các tòa nhà (chung cư, khách sạn, văn phòng) với giá mua thấp hơn thị trường. Các tòa nhà này thuộc các quận nội thành hoặc không xa trung tâm thành phố Hà nội và Hồ Chí minh. Hạn chế mặt hàng tự xây dựng để bán, vì trong thời điểm này thì giá thành cho việc xây dựng thường cao và thời gian kéo dài.
Khách hàng: Tập đoàn Viettel luôn coi yếu tố con người là hàng đầu nên BĐS cũng được ưu tiên cho cán bộ công nhân viên (CB CNV). Ưu tiên về giá: Tập đoàn bán cho CB CNV phải thấp hơn giá bán ngoài thị trường. Ưu tiên về tiến độ thanh toán: Tiến độ thanh toán cho CB CNV được chia thành nhiều lần hơn, thời hạn thanh toán cũng được kéo dài hơn khách hàng ngoài. Khi BĐS cung cấp hết nhu cầu của CB CNV thì mới đẩy hàng bán ra ngoài thị trường thông qua kênh phân phối của Công ty TNHH MTV Kinh doanh Nhà Viettel.
Trong thời gian năm 2015-2020: Tập đoàn Viettel chỉ đạo tập trung xây dựng hoàn thành các dự án hỗn hợp lớn ven thành phố Hà nội và Hồ Chí Minh bao gồm dự án Tây Mỗ - Đại Mỗ, Dự án Lô d 26, Dự án 286 Cách Mạng Tháng Tám, Dự án Khu CNC Hòa Lạc.
Thời điểm này là thời điểm Việt Nam phục hồi sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế. Đây cũng là thời điểm bung hàng hóa BĐS đã tích lũy với giá thấp thời ký trước để bán hàng. Tiến hành bán các dự án đang xây dựng với phương châm xây đến đâu bán đến đó. Tức là dự án hỗn hợp nếu phần đất nền liền kề xong thì bán, chung cư văn phòng xong bán, biệt thự xong thì bán không chờ hoàn thành xong cả dự án mới bán. Với phương châm chất lượng công trình, lợi nhuận và quay vòng vốn nhanh.
Hàng hóa lúc này chủ yến là bán đại chúng trên thị trường do vậy khách hàng là toàn bộ khách hàng có nhu cầu đầu tư và sử dụng BĐS. Đối với CB CNV lúc này cũng được ưu tiên nhưng mức độ sẽ giảm đi.
Nghiên cứu nhu cầu BĐS trong các năm của Tập đoàn Viettel tại thị trường Hà nội và Hồ Chí Minh:
Bảng 2.2: Nghiên cứu nhu cầu BĐS năm 2011-2013
TT Tên chỉ tiêu Đơn vị tính 2011 2012 2013
1 Văn phòng M2 2.919.988 3.319.988 4.149.988
2 Nhà ở Căn 220.206 228.206 230.488