Bộ luật dõn sự 2005 tưởng như đó khắc phục và hoàn thiện cỏc nhược điểm của Bộ luật dõn sự 1995. Nhưng dường như cỏc quy định về giao dịch dõn sự vụ hiệu do giả tạo của Bộ luật dõn sự 2005 cũng chưa rừ ràng khiến việc vận dụng phỏp luật khú khăn. Thực tiễn tại Đồng Nai cú vụ tranh chấp liờn quan đến việc hợp đồng mua bỏn nhà ở cú vụ hiệu do giả tạo hay khụng, phỏt sinh từ năm 2006 kộo dài đến năm 2009, bị đẩy đến nhiều cơ quan khỏc nhau vẫn chưa được giải quyết.
Nội dung tranh chấp:
Đầu năm 2006, ụng Trương Quang Lượng (xó Phỳ Sơn, huyện Tõn Phỳ, Đồng Nai) cú mua của ụng K căn nhà với diện tớch đất 400m2. Đõy là căn nhà mà ụng K mua lại của người chủ trước đú. Sau khi hoàn tất thủ tục, ụng Lượng đó được Ủy ban nhõn dõn huyện Tõn Phỳ cấp sổ đỏ. Rắc rối phỏt sinh, nhà đất trờn được người chủ trước đú cho thuờ và nay người thuờ khụng giao lại nhà cho ụng. Người thuờ nhà trỡnh bày, người chủ đầu mượn của ụng hơn 60.000.000 đồng và cú viết giấy xỏc nhận nợ và cam kết nếu khụng trả được nợ sẽ bỏn nhà cho ụng. Nay chủ nhà khụng tuõn thủ cam kết, chưa trả được nợ lại bỏn nhà cho ụng K và ụng K tiếp tục chuyển nhượng. Do đú, ụng khụng giao nhà cho ụng Lượng.
Thỏng 5-2006, ụng K kiện người chủ đầu ra Tũa, yờu cầu người chủ đầu thực hiện nghĩa vụ của người bỏn, để ụng K cú thể giao nhà cho ụng Lượng. Tũa ỏn nhõn dõn huyện Tõn Phỳ thụ lý vụ ỏn. Tại tũa sơ thẩm, người chủ đầu núi hợp đồng mua bỏn với ụng K là giả tạo, bản chất là ụng chỉ gửi ụng K giữ hộ giấy tờ nhà đất. Do đú, hợp đồng mua bỏn nhà đất là vụ hiệu, ụng K phải giao trả lại giấy tờ nhà đất. ễng K núi hợp đồng trờn hợp phỏp, cú chữ ký của cỏc bờn, đó cụng chứng trước cơ quan cú thẩm quyền. Vụ việc bị tạm đỡnh chỉ giải quyết do Ủy ban nhõn dõn huyện Tõn Phỳ yờu cầu thanh tra việc chuyển nhượng nhà đất trờn theo yờu cầu của người thuờ nhà.
Thỏng 1-2009, Ủy ban nhõn dõn huyện Tõn Phỳ trả lại hồ sợ vụ việc cho Tũa ỏn nhõn dõn giải quyết. Nhưng việc xột xử vấn khụng được tiến hành do vụ việc được chuyển đến Cụng an huyện xem xột vỡ nghi ngờ cú dấu hiệu tội phạm. Sau thời gian dài, bờn Cụng an huyện kết luận khụng phạm tội hỡnh sự, vụ việc được trả lại cho Tũa ỏn. Tuy nhiờn, đến ngày 21/5/2009 vụ ỏn vẫn chưa cú quyết định đưa ra xột xử.
Quan điểm cỏ nhõn: Cỏc cơ quan cú thẩm quyền huyện Tõn Phỳ đang nộ trỏnh vấn đề. Điều 129 Bộ luật dõn sự 2005 chưa cú sự rừ ràng khiến
cú nhiều cỏch hiểu khỏc nhau, việc ỏp dụng vào giải quyết vụ việc trờn sẽ khỏc nhau:
Cỏch thứ nhất: Tuyờn giao dịch dõn sự giữa ụng K và chủ đầu là vụ hiệu do giả tạo; ễng K phải hoàn trả nhà đất và giấy tờ cho người chủ đầu, trả lại tiền cho ụng Lượng. Người chủ đầu tiếp tục thực hiện cam kết với người thuờ nhà. Vỡ cú thể hiểu Điều 129 Bộ luật dõn sự 2005 quy định chỉ cần cú dấu hiệu "nhằm trốn trỏnh nghĩa vụ với người thứ ba" là đó cú thể tuyờn hợp đồng vụ hiệu do giả tạo. Trốn trỏnh là mục đớch, khụng cần xột đến sự trốn trỏnh đú cú xảy ra trờn thực tế khụng. Người chủ đầu đó cam kết với người thuờ là bỏn nhà là bỏn nhà cho người thuờ nếu khụng trả được khoản nợ đó vay. Cam kết trờn chưa bị văn bản nào bói bỏ, và người chủ đầu phải cú nghĩa vụ thực hiện việc bỏn nhà cho người thuờ theo đỳng nội dung đó thỏa thuận. Giao dịch dõn sự xỏc lập giữa người chủ đầu này với ụng K là để trốn trỏnh nghĩa vụ với người thuờ nhà, giao dịch dõn sự này vụ hiệu do giả tạo.
Cỏch hiểu này tương ứng với cỏch phõn loại giao dịch dõn sự vụ hiệu do giả tạo gồm: Giao dịch dõn sự xỏc lập một cỏch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khỏc, và giao dịch dõn sự xỏc lập một cỏch giả tạo nhằm trốn trỏnh nghĩa vụ với người thứ ba. Đõy là cỏch phõn loại chưa chớnh xỏc như người viết đó phõn tớch ở phần trước.
Cỏch thứ hai: Tuyờn giao dịch dõn sự giữa ụng K và người chủ đầu cú hiệu lực phỏp luật. Cỏc giao dịch chuyển nhượng nhà đất sau đú hợp phỏp. Người thuờ nhà cú quyền yờu cầu người chủ đầu trả nợ và bồi thường thiệt hại do vi phạm cam kết.
Vỡ cú thể hiểu Điều 129 Bộ luật dõn sự 2005 theo hướng phải cú cả dấu hiệu che giấu sự thật và trốn trỏnh nghĩa vụ với người thứ ba. Người chủ đầu nờu ra hợp đồng được che giấu là hợp đồng gửi giữ nhưng khụng đưa ra được chứng cứ chứng minh, thiếu dấu hiệu che giấu sự thật. Vỡ vậy giao dịch dõn sự khụng bị vụ hiệu.
Mặt khỏc, khụng thể núi tại thời điểm xỏc lập giao dịch, người chủ nhà cú ý định trốn trỏnh nghĩa vụ với người thuờ nhà. Nếu khoản nợ trờn chưa đến hạn hoặc khoản nợ trờn quỏ hạn người thuờ vẫn chưa cú yờu cầu trả nợ thỡ kết luận trờn là phi logic. Hoặc người chủ nhà muốn bỏn nhà để trả nợ cho người thuờ, nhưng sau đú chưa thực hiện được việc trả nợ. Cam kết là sẽ bỏn nhà nếu khụng trả được nợ, chứ khụng phải là hợp đồng cầm cố hay thế chấp nhà, đất bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Người chủ nhà vẫn hoàn toàn cú quyền định đoạt, chuyển nhượng cho người khỏc. Người thuờ nhà đó bất cẩn khi cho vay khụng cú đảm bảo.
Người viết lựa chọn giải quyết theo cỏch thứ hai. Tỡnh huống này cũng là một bài học kinh nghiệm quý về việc thiếu hiểu biết phỏp luật của cỏc chủ thể khi tham gia cỏc giao dịch.