Vấn đề nhầm lẫn trong xỏc lập giao dịch dõn sự xảy ra khỏ nhiều trờn thực tế, từ những giao dịch kinh doanh vàng khi nhập lệnh bỏn sai, kinh doanh chứng khoỏn với việc niờm yết nhầm giỏ, đến những hợp đồng mua
bỏn tiờu dựng hàng ngày. Tuy nhiờn, việc ỏp dụng quy định phỏp luật để giải quyết gặp khụng ớt khú khăn. Bởi, nhầm lẫn khụng chỉ do lỗi vụ ý của một bờn mà cũn cú một phần thiếu cẩn trọng của người bị nhầm lẫn. Vụ "tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất và hợp đồng đặt cọc" giữa chị Tạ Thị Thu Hằng và gia đỡnh anh Nguyễn Văn Lõm được Tũa ỏn nhõn dõn thành phố Hà Nội xột xử năm 2007 này một vớ dụ.
Nội dung vụ việc:
Ngày 01/6/2004, Chị Hằng cú ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tớch 175m2 với giỏ 165.000.000 đồng của vợ chồng anh Lõm trỳ tại Phỳ Thịnh, xó Minh Phỳ, huyện Súc Sơn. Trước đú chị đó đặt cọc tiền cho vợ chồng anh Lõm hai lần (lần 1 là 6.000.000 đồng thỏa thuận trong giấy nhận tiền 3 ngày sau giao tiếp 59.000.000 đồng cũn 100.000.000 đồng khi hoàn tất thủ tục chị Hằng sẽ giao tiếp. Cuối hợp đồng thỏa thuận nếu bờn mua khụng mua nữa thỡ mất tiền đặt, nếu bờn bỏn phỏ vỡ hợp đồng thỡ phạt 10 lần số tiền đó giao. Lần 2 giao tiếp là 59.000.000 đồng và lập giấy thỏa thuận thời hạn để làm thủ tục chuyển nhượng là 45 ngày từ 01/6/2004 đến 15/7/2004). Sau đú chị mới biết được thụng tin, miếng đất trờn là do thụn, xó tự ý bỏn cho dõn nhưng là đất nụng nghiệp chứ chưa cho phộp chuyển đổi sang đất thổ cư để ở. Gia đỡnh anh Lõm đó khụng núi cho chị điều này. Mặt khỏc, anh Lõm cũng khụng làm được thủ tục để sang tờn cho chị như đó cam kết, lỗi này vợ chồng anh Lõm phải chịu. Chị yờu cầu vợ chồng anh Lõm phải hoàn lại số tiền đặt cọc 65.000.000 đồng và phải chịu phạt cọc 60.000.000 đồng.
Vợ chồng anh Lõm cho rằng trước khi làm hợp đồng dõn sự chị Hằng đó đến xem đất, xem giấy tờ đất và tự nguyện đặt cọc. Nay chị Hằng khụng mua nữa chị Hằng đũi tiền cọc 65.000.000 đồng, anh chị đồng ý trả dần. Khụng chấp nhận tiền phạt cọc.
Tại bản ỏn số 27/2006/DSST ngày 7/12/2006 của Tũa ỏn nhõn dõn huyện Súc Sơn đó xử và quyết định: Chấp nhận yờu cầu khởi kiện. Hủy hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/6/2004 vỡ lý do hợp đồng bị vụ hiệu do nhầm lẫn. Buộc vợ chồng anh Lõm phải trả lại cho chị Hằng 65.000.000 đồng đặt cọc và 30.000.000 đồng tiền phạt cọc theo đỳng hợp đồng ký lần 1. Tổng cộng 95.000.000 đồng. Hai bờn khỏng cỏo, Chị Hằng yờu cầu nõng mức phạt cọc. Vợ chồng anh Lõm cho rằng mỡnh khụng cú lỗi trong việc chị Hằng nhầm lẫn nờn khụng chịu phạt và xin trả 65.000.000 đồng thành nhiều lần.
Bản ỏn dõn sự phỳc thẩm số 58/2007/ DSPT ngày 23/03/2007 xử và quyết định: Sửa bản ỏn số 27/2006/ DSST ngày 07/12/2006 của Tũa ỏn nhõn dõn huyện Súc Sơn. Chấp nhận một phần yờu cầu khởi kiện của chị Hằng. Xỏc định hợp đồng dõn sự ký ngày 01/6/2004 bị vụ hiệu toàn bộ về hỡnh thức và nội dung. Buộc vợ chồng anh Lõm phải cú trỏch nhiệm trả lại chị Hằng số tiền 65.000.000 đồng..
Quan điểm cỏ nhõn: Án dõn sự phỳc thẩm đó khắc phục được sai sút của bản ỏn dõn sự sơ thẩm.
Thứ nhất, về đối tượng chuyển nhượng là mảnh đất nụng nghiệp do Ủy ban nhõn dõn xó tự ý giao cho dõn sử dụng. Theo Điều 37 Luật đất đai 2003 thỡ xó khụng cú thẩm quyền giao đất, nờn vợ chồng anh Lõm khụng phải là người cú quyền sử dụng đất hợp phỏp mảnh đất trờn, vợ chồng anh Lõm khụng cú quyền chuyển nhượng lại. Thứ hai, việc nhầm lẫn của chị Hằng một phần do lỗi của chị do bản thõn khụng hiểu biết và thiếu cẩn trọng về giấy tờ đất, thẩm quyền giao đất, loại đất mà mỡnh nhận chuyển nhượng. Hợp đồng vụ hiệu là do lỗi của cả hai bờn. Thứ ba, việc giao nhận 6.000.000 đồng và 59.000.000 đồng giữa hai bờn bản chất khụng phải là hợp đồng đặt cọc mà chỉ là thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng 175m2, Chị Hằng thực hiện việc giao tiền thành ba lần: giao trước lần 1 là 6.000.000 đồng, 3 ngày sau giao tiếp lần 2 là 59.000.000 đồng cũn lại là thực hiện ở lần 3. Do vậy, khụng đặt ra sự phạt cọc ở đõy. Thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng đất trờn cũng chưa thực hiện việc
cụng chứng, chứng thực trước cơ quan cú thẩm quyền là vi phạm điều kiện về hỡnh thức.
Vỡ vậy, căn cứ Điều 122, Điều 127, Điều 131, Điều 134 Bộ luật dõn sự 2005 phải kết luận hợp đồng dõn sự vụ hiệu do vi phạm điều kiện hỡnh thức, do bị nhầm lẫn, và do chủ thể khụng cú quyền chuyển nhượng. Hai bờn hoàn trả cho nhau những gỡ đó nhận.