2. Mục tiêu, yêu cầu của ựề tài
1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ựất ở Việt Nam
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28 ựược quan tâm kiện toàn. Ở Trung ương có Tổng cục Quản lý ựất ựai trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường; ở dưới các ựịa phương có các Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, cán bộ ựịa chắnh cấp xã thuộc Ủy ban nhân dân các cấp. Trong những năm qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường ựã phối hợp với Bộ Nội vụ, các Bộ, ngành có liên quan và Ủy ban nhân các tỉnh, thành phố ban hành các văn bản quy phạm pháp luật ựể xây dựng và kiện toàn bộ máy cũng như chuẩn hóa và nâng cao trình ựộ chuyên môn, nghiệp vụ của cán bộ làm công tác quản lý ựất ựaị Tắnh ựến nay, ựã có 63/63 thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất cấp tỉnh; 563/698 huyện, thị, thành phố thuộc tỉnh, thị xã ựã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất cấp huyện; có 12/63 tỉnh ựã thành lập Chi cục Quản lý ựất ựai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; 56/63 tỉnh thành lập Tổ chức Phát triển quỹ ựất cấp tỉnh; 129/696 Tổ chức phát triển quỹ ựất cấp huyện ựược thành lập mớị Hệ thống tổ chức cơ quan chuyên môn về quản lý ựất ựai ở ựịa phương bao gồm: ở cấp tỉnh có Sở Tài nguyên và Môi trường; ở cấp huyện có Phòng Tài nguyên và Môi trường, cấp xã có cán bộ chuyên trách về công tác địa chắnh. ( Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
- Công tác trình tự, thủ tục giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất ựã ựược thực hiện theo ựúng quy ựịnh; ựã từng bước khắc phục tình trạng giao ựất, cho thuê ựất trái thẩm quyền, không ựúng ựối tượng. Theo kết quả tổng hợp thì diện tắch ựất ựã ựược Nhà nước giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng ựất cho các ựối tượng sử dụng là 24,996 nghìn ha, chiếm 75,53% tổng diện tắch tự nhiên cả nước; cụ thể như sau:
Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng 14.878 nghìn ha, chiếm 59,52% tổng diện tắch ựã giao, cho thuê; trong ựó diện tắch ựất nông nghiệp 13.915 nghìn ha, chiếm 93,53% diện tắch ựất nông nghiệp Nhà nước ựã giao, cho thuê cho các ựối tượng sử dụng;
Các tổ chức trong nước sử dụng 9.735 nghìn ha chiếm 38,95 % tổng diện tắch ựã giao, cho thuê; trong ựó diện tắch ựất phi nông nghiệp 1.021 nghìn ha, chiếm 59,50% diện tắch ựất phi nông nghiệp Nhà nước ựã giao cho các ựối tượng sử dụng;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 29 Tổ chức, cá nhân nước ngoài ựược thuê sử dụng 56 nghìn ha (chỉ chiếm 0,22% tổng diện tắch ựã giao, cho thuê), trong ựó ựất nông nghiệp 30 nghìn ha (53,57%), ựất phi nông nghiệp 26 nghìn ha (46,43%);
Cộng ựồng dân cư ựược giao 325 nghìn ha (chiếm 1,30% tổng diện tắch ựã giao, cho thuê), trong ựó ựất nông nghiệp 274 nghìn ha (1,10%), ựất phi nông nghiệp 6 nghìn ha (0,20%). ( Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
Tuy nhiên tình trạng ựất ựược giao cho thuê sử dụng không ựúng mục ựắch, vi phạm pháp luật, găm giữ ựất, chậm ựưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều ựịa phương dẫn ựến lãng phắ ựất ựai và gây bất bình trong dư luận. Nhiều ựịa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục ựắch sử dụng chuyên trồng lúa nước, ựất lâm nghiệp có rừng, giao ựất, cho thuê ựất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giớị Còn tình trạng nhiều tổ chức ựược Nhà nước giao ựất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phắ và thiếu trách nhiệm trong quản lý ựể xảy ra nhiều sai phạm.
- Nguyên nhân của tình trạng trên là do: Theo chắnh sách hiện hành, ựối tượng ựược giao ựất không thu tiền sử dụng ựất quá rộng. Việc phân cấp mạnh về thẩm quyền giao ựất, cho thuê ựất cùng với quy ựịnh phân cấp mạnh thẩm quyền quyết ựịnh ựầu tư của pháp luật về ựầu tư chưa ựi ựôi với việc giảm sát thực thi trên thực tế ựã bộc lộ nhiều bất cập. Quy ựịnh về căn cứ giao ựất, cho thuê ựất cùng với việc ựịnh giá ựất ựể tắnh thu tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất thường thấp hơn nhiều so với giá ựất trên thị trường, ựặc biệt là giá cho thuê ựất quá thấp cũng là một trong những nguyên nhân chắnh dẫn ựến tình trạng một nhà ựầu tư ựược giao ựất, thuê ựất ựể thực hiện nhiều dự án nhưng găm giữ ựất, chậm ựưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án. Quy ựịnh Nhà nước cho thuê ựất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê ựối với doanh nghiệp có vốn ựầu tư nước ngoài, Nhà nước cho thuê ựất trả tiền hàng năm hoặc giao ựất có thu tiền sử dụng ựất ựối với tổ chức kinh tế trong nước, dẫn ựến sự không thống nhất giữa nhà ựầu tư trong nước, nhà ựầu tư nước ngoài và chưa gắn với mục ựắch sử dụng ựất. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ựất nông nghiệp hiện nay còn thấpnên có nhiều trường hợp sử dụng ựất có diện tắch lớn ựã lách luật bằng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 30 cách nhờ người khác ựứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng ựất, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về ựất ựai, gây phức tạp trong việc ựăng ký sử dụng ựất, dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp ựất ựaị Quy ựịnh giao ựất, cho thuê ựất theo hình thức ựấu giá quyền sử dụng ựất, ựấu thầu dự án có sử dụng ựất chưa ựược nhiều ựịa phương nghiêm túc thực hiện. Nhiều ựịa phương chạy theo nhà ựầu tư trong việc phát triển các dự án ựô thị nhỏ lẻ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thiếu sự phối hợp thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét ựồng bộ với ựiều kiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội, khả năng và thực tế lấp ựầy các khu công nghiệp. Một số ựịa phương chưa ựánh giá hết năng lực các nhà ựầu tư khi giao ựất, cho thuê ựất. Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao ựất, cho thuê ựất chưa ựược tiến hành một cách thường xuyên. Chưa thống nhất các thủ tục về ựầu tư, xây dựng và ựất ựai trong việc thu hồi ựất, giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian thực hiện còn kéo dàị Thực tế phát sinh một số trường hợp xin sử dụng ựất ựể ựầu tư xây dựng công trình ngầm, ựầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa ựịa ựể kinh doanh,... nhưng Luật đất ựai chưa có quy ựịnh ựiều chỉnh. ( Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
Pháp luật ựất ựai ựã quy ựịnh cụ thể các quyền cho từng ựối tượng sử dụng ựất phù hợp với hình thức sử dụng ựất và các quyền này ngày càng hoàn thiện hơn. Các quyền của người sử dụng ựất ựã ựược bảo ựảm thực hiện và phát huy hiệu quả trong ựời sống, sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển thị trường bất ựộng sản, tăng cường cơ chế giao dịch dân sự, hạn chế các biện pháp can thiệp hành chắnh trong việc tạo lập quỹ ựất ựể thực hiện các dự án ựầu tư.
Sau khi Luật đất ựai năm 2003 có hiệu lực thi hành, số lượng giao dịch chắnh thức ựã tăng lên rõ rệt, ựặc biệt tại những ựịa phương có nền kinh tế phát triển, có giá ựất caọ Mặt khác, việc cải cách thủ tục hành chắnh có tiến bộ cũng là một nguyên nhân làm tăng lên các giao dịch chắnh thức.
Nhiều ựịa phương ựã tổ chức cho hộ gia ựình, cá nhân thực hiện Ộdồn ựiền, ựổi thửaỢ ựất nông nghiệp giữa các hộ nông dân thông qua việc thực hiện quyền Ộchuyển ựổi quyền sử dụng ựấtỢ, ựã giảm số thửa ựất trên mỗi hộ xuống ựáng kể, tăng năng suất, tiết kiệm lao ựộng và ựầu tư.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 31 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ựã ựáp ứng ựược nhu cầu của ựại ựa số người dân khi có nhu cầu về ựất nông nghiệp, ựất ở và ựất sản xuất kinh doanh.
Quyền cho thuê và cho thuê lại ựất ựã có tác ựộng tắch cực trong việc ựầu tư trên ựất, tạo ựiều kiện cho nhà ựầu tư yên tâm ựầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ ựộng trong sử dụng ựất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế ựộ sử dụng ựất khác.
Các hoạt ựộng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất ựã hòa nhập với thị trường tài chắnh, góp phần thúc ựẩy ựầu tư, phát triển kinh tế ựất nước.
Các giao dịch về quyền sử dụng ựất gắn với cơ sở sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp ắt bị ảnh hưởng bởi khó khăn về kinh tế toàn cầu hiện nay như khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại vẫn tiếp tục phát triển, ựặc biệt là giao dịch nhà ựất có văn phòng cho thuê tại các ựô thị lớn hoặc các khu vực có hoạt ựộng kinh tế, ựầu tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu, dẫn tới giá thuê cao, có lợi cho nhà ựầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng xấu ựến môi trường ựầu tư do chi phắ tăng.
Cơ chế hỗ trợ thực hiện các giao dịch ựất ựai, bất ựộng sản ựã hoạt ựộng ở một số ựịa phương như sàn giao dịch bất ựộng sản, dịch vụ ựịnh giá ựất, thẩm ựịnh giá ựất. ( Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
- Những tồn tại của việc thực hiện các QSDđ ở Việt Nam:
Mặc dù ựạt ựược nhiều thành tựu quan trọng, tuy nhiên, qua tổng kết tình hình thi hành Luật đất ựai năm 2003 còn nổi lên một số tồn tại, bất cập chủ yếu như sau:
- Pháp luật ựất ựai và các pháp luật khác có liên quan ựến ựất ựai quy ựịnh còn thiếu ựồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn ựến việc áp dụng khó khăn. Mặt khác, pháp luật về ựất ựai còn một số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù hợp. Việc phân cấp thẩm quyền trong quản lý ựất ựai chưa ựi ựôi với qui ựịnh cơ chế bảo ựảm quản lý thống nhất của Trung ương. Công tác thanh tra, giám sát thi hành
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 32 pháp luật chưa nghiêm, trong khi chế tài xử lý vi phạm pháp luật về ựất ựai còn thiếu và chưa ựủ mạnh ựể ngăn chặn các hành vi vi phạm.
- Nguồn lực về ựất ựai chưa ựược khai thác và phát huy ựầy ựủ ựể trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của ựất nước mà thể hiện tập trung nhất là ở khâu quy hoạch sử dụng ựất. Việc sử dụng ựất ở nhiều nơi còn lãng phắ, hiệu quả thấp. Nhiều diện tắch ựất bị thu hồi ựể thực hiện các dự án ựầu tư nhưng tiến ựộ ựầu tư chậm, còn ựể hoang phắ ựất ựai, gây nhiều bức xúc trong xã hộị Nhiều ựịa phương chưa quan tâm thực hiện cơ chế tạo quỹ ựất ỘsạchỢ ựể ựấu giá quyền sử dụng ựất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
- Công tác quản lý nhà nước về ựất ựai vẫn còn hạn chế, bất cập. Quy hoạch sử dụng ựất chất lượng chưa cao, chưa ựồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành, tắnh kết nối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch còn yếụ đăng ký ựất ựai, ựặc biệt là ựăng ký biến ựộng làm chưa tốt.
- Các quy ựịnh của pháp luật chưa làm rõ cơ chế thực hiện các quyền ựịnh ựoạt của Nhà nước với vai trò là ựại diện chủ sở hữu ựất ựai và chưa giải quyết hài hòa về lợi ắch giữa Nhà nước, người sử dụng ựất và nhà ựầu tư. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất chưa ựược quy ựịnh ựầy ựủ, nhất là ựiều kiện thực hiện các quyền. Việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong quản lý, sử dụng ựất chưa nghiêm.
- Quy ựịnh pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về ựất ựai còn chưa ựáp ứng ựược yêu cầu dẫn ựến nhiều vụ việc phải giải quyết qua nhiều cấp, kéo dài; nhiều bản án, quyết ựịnh ựã có hiệu lực pháp luật nhưng chưa ựược thi hành; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về ựất ựai còn diễn biến phức tạp.
- Thị trường bất ựộng sản trong ựó có quyền sử dụng ựất còn bộc lộ những yếu kém, không ổn ựịnh, phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ỘngầmỢ khá phổ biến. Tình trạng ựầu cơ ựất ựai còn xảy ra ựẩy giá ựất tăng cao ựã có tác ựộng không nhỏ ựến ổn ựịnh kinh tế vĩ mô. Chưa ựáp ứng ựược nhu cầu nhà ở, ựất ở của các ựối tượng chắnh sách xã hội, cán bộ công chức, người có thu nhập thấp. Việc cấp giấy chứng nhận ựối với ựất ở tại ựô thị còn chậm. Chắnh sách thuế chưa thực hiện tốt vai trò ựiều tiết thị trường bất ựộng sản.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 33 - Thủ tục hành chắnh về ựất ựai vẫn còn rườm rà, thời gian giải quyết còn dài; một số ựịa phương còn quy ựịnh thêm thủ tục, giấy tờ, chưa cung cấp thông tin ựầy ựủ, kịp thời cho người dân và doanh nghiệp; chưa gắn việc thực hiện quy trình giao ựất, cho thuê ựất, cho phép chuyển mục ựắch sử dụng ựất với thủ tục về ựầu tư và xây dựng; sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan trong việc thực hiện các thủ tục chưa tốt.
- Tổ chức bộ máy, năng lực ựội ngũ cán bộ về quản lý ựất ựai còn chưa ựáp ứng yêu cầu thực thi nhiệm vụ, nhất là ở cấp cơ sở. đầu tư xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác quản lý ựất ựai còn hạn chế. ( Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)