2. Mục tiêu, yêu cầu của ựề tài
3.3.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
dụng ựất
Quyền thế chấp bằng giá trị QSDđ ựể vay vốn ựược pháp luật cho phép thực hiện từ năm 1993 (điều 3, Luật đất ựai 1993); Theo quy ựịnh tại Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của bộ Tài chắnh và bộ Tài nguyên và Môi trườnghướng dẫn việc ựăng ký thế chấp quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất, Nghị ựịnh số 11/2012/Nđ-CP ngày 22/2/2012 bổ sung nghị ựịnh 163 /2006/Nđ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chắnh phủ về giao dịch bảo ựảm, người sử dụng ựất phải ựến văn phòng ựăng kắ quyền sử dụng ựất cấp quận huyện (ựối với Giấy chứng nhận do UBND quận, huyện cấp) hoặc Văn phòng đăng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 84 ký quyền sử dụng ựất cấp tỉnh (ựối với Giấy chứng nhận do UBND Tỉnh cấp) ựể làm thủ tục ựăng ký thế chấp quyền sử dụng ựất tại Ngân hàng.
Kết quả ựiều tra tổng hợp tại phòng tài nguyên thì trên ựịa bàn huyện không có hộ nào thực hiện quyền góp vốn bằng QSDđ. Số vụ thế chấp bảo lãnh trên ựịa bàn huyện thực hiện ựăng ký làm thủ tục thế chấp bảo lãnh tại phòng tài nguyên huyện là 1773 vụ thể hiện tại bảng 3.12.
Bảng 3.12.Tổng hợp số vụ thực hiện quyền thế chấp bảo lãnh bằng QSDđ tại huyện Phù Cừ giai ựoạn 2004 - 2013
stt Xã, thị trấn Năm Tổng số 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1 TT. Trần Cao 7 17 15 21 21 27 25 35 28 23 219 2 Quang Hưng 3 0 11 15 12 15 13 12 7 12 100 3 Minh Tân 0 0 12 21 19 21 25 22 26 5 151
4 Phan Sào Nam 7 8 4 13 7 18 16 13 12 15 113
5 đoàn đào 9 12 13 19 17 19 23 27 19 33 191 6 Minh Hoàng 0 0 0 7 7 9 5 7 7 7 49 7 Tống Phan 0 0 0 9 6 13 11 22 16 14 91 8 đình Cao 6 13 20 31 33 31 26 35 30 35 260 9 Tiên Tiến 0 2 2 18 10 16 13 0 15 15 91 10 Nhật Quang 0 0 5 12 11 13 9 15 26 8 99 11 Minh Tiến 0 0 5 5 0 0 8 13 14 12 57 12 Tam đa 0 0 7 15 24 18 26 17 8 11 126 13 Tống Trân 0 0 0 6 13 11 12 16 18 13 89 14 Nguyên Hoà 7 2 9 9 17 17 23 22 13 18 137 Tổng 39 54 103 201 197 228 235 256 239 221 1773
(Nguồn: Tổng hợp từ Văn phòng ựăng ký QSDđ huyện Phù Cừ)
để ựánh giá ựược việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDđ trên ựịa bàn huyện Phù Cừ, chúng tôi ựã sử dụng phương pháp ựiều tra phỏng vấn chọn ựiểm bằng phiếu ựiều tra 150 hộ gia ựình cá nhân ngẫu nhiên tại 3 khu vực khác nhau của 02 xã, 01 thị trấn. Từ phụ lục 7a và 7b kết quả ựiều tra trực tiếp các hộ gia ựình tham gia thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 85 bằng QSDđ ựược trình bầy qua biểu ựồ 3.7, bảng 3.13.
Số liệu ựược thể tổng hợp từ phiếu ựiều tra có 21 hộ thực hiện quyền nàỵ Trong ựó có 4 hộ tham gia thế chấp tới 2 lần trong giai ựoạn ựiều tra, số vụ thế chấp bảo lãnh cả thời kì ựiều tra 25 vụ trong ựó thế chấp 22 vụ và bảo lãnh là 3 vụ. Toàn bộ các vụ thế chấp và bảo lãnh ựều thực hiện bằng QSDđ ựối với ựất ở.
Biểu ựồ 3.8. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDđ - Giai ựoạn I (từ năm 2004 ựến hết năm 2008)
Trong giai ựoạn này, tổng số vụ thế chấp QSDđ là 7 vụ ựều là ựất ở, trong ựó số vụ thế chấp QSDđ tại các tổ chức tắn dụng là 5 vụ (chiếm 71,43%), do yêu cầu bắt buộc nên tất cả những trường hợp này ựều phải thực hiện ựầy ựủ các thủ tục ựăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có 2 vụ (chiếm 28,57%) là các trường hợp bên nhận thế chấp là cá nhân nên họ chấp nhận giấy tờ giao dịch là giấy tờ viết taỵ
- Giai ựoạn II, từ năm 2009 ựến hết năm 2013
Trong giai ựoạn II số vụ thế chấp, bảo lãnh QSDđ là 18 vụ. Trong ựó, có 14 vụ gồm: 11 vụ thế chấp và 3 vụ bảo lãnh QSDđ(chiếm 77,77% tổng số vụ giai ựoạn 2) là thực thiện tại các tổ chức tắn dụng; 4 vụ (chiếm 22,23% tổng số vụ ỏ giai ựoạn 2) là thỏa thuận thế chấp, bảo lãnh giữa các cá nhân với nhau có
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 86 người làm chứng. đối với các trường hợp thế chấp tại các tổ chức tắn dụng, bắt buộc thực hiện ựầy ựủ các thủ tục. Với 4 vụ thế chấp giữa các cá nhân, chỉ 3 vụ thực hiện các thủ tục ựăng ký thế chấp, 1 vụ còn lại chỉ giao dịch bằng hợp ựồng giữa các bên mà không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, ựối với quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDđ do yêu cầu bắt buộc là phải có sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào hồ sơ ựăng ký thế chấp mới ựược các tổ chức tắn dụng xem xét cho vay vốn nên tỷ lệ số vụ không ựăng ký khai báo có xu hướng tăng dần qua các giai ựoạn. Các vụ thế chấp, bảo lãnh mà không khai báo là những trường hợp thế chấp vay vốn của tư nhân mặc dù lãi suất vay của tư nhân cao hơn so với các tổ chức tắn dụng nhưng thủ tục ựơn giản, nhanh chóng hơn và không nhất thiết phải có GCNQSDđ nên người dân vẫn thế chấp ựể vay vốn, ựặc biệt là hình thức ựược các hộ sử dụng nhiều khi cần Ộvay nóngỖỖ ( với lý do ựột xuất, cần vay ngay trong một thời gian ngắn).
Về lý do thế chấp, bảo lãnh QSDđ: Trong tổng số các trường hợp thế chấp, bảo lãnh: có 64% vụ thế chấp ựể vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh; 36 % vụ thế chấp vì những lý do khác. Những hộ sử dụng QSDđ thế chấp, bảo lãnh hầu hết là những hộ sản xuất ngành nghề hoặc kinh doanh dịch vụ cần vốn làm ăn. Việc thế chấp bảo lãnh QSDđ ựất ở ựể vay vốn phát triển sản xuất chủ yếu tập trung tại thị trấn Trần Cao, 2 Xã đình Cao Và Phan Sào Nam dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp và sản xuất quy mô nhỏ. Việc thế chấp chủ yếu là các hộ cần tiền ựể phát triển sản xuất nông nghiệp theo mô hình trang trại hoặc ựầu tư sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Ầ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 87
Bảng 3.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDđ theo xã, thị trấn
Stt Chỉ tiêu đơn vị Xã, thị trấn nghiên cứu Tổng TT Trần cao Xã đình Cao Xã Phan Sào nam 1 Tổng số vụ thế chấp, bảo lãnh vụ 12 8 5 25 1.1 đất ở vụ 12 8 5 25 1.2 đất nông nghiệp vụ 0 0 0 0 2 Diện tắch m2 4200 1650 1750 7600 3 Thời hạn thế chấp 12 8 5 25 3.1 1-3 năm vụ 0 0 0 0 3.2 3-5 năm vụ 12 8 5 25 3.3 5-10 năm vụ 0 0 0 0 4 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh 12 8 5 25 4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục vụ 8 8 3 19
4.2 Giấy tờ viết tay có người làm
chứng vụ 3 0 1 4
4.3 Giấy tờ viết tay vụ 1 0 1 2
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)