2. Mục tiêu, yêu cầu của ựề tài
3.4.3. Giải pháp về chắnh sách
- UBND Tỉnh, UBND huyện và các ngành chức năng cần tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chắnh, giảm phiền hà ựể người sử dụng ựất thực hiện các QSDđ ựược thuận tiện, nhanh chóng.
- Công khai quy hoạch sử dụng ựất; xác ựịnh rõ ựịa chỉ, vị trắ ranh giới ựất thuộc dự án ựầu tư, người sử dụng ựất không ựược sử dụng vào mục ựắch khác.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 95 Quy hoạch sử dụng ựất phải ựi trước một bước, hoạch ựịnh rõ các khu vực chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất thì người sử dụng ựất sẽ có các kế hoạch sử dụng ựất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDđ ựể ựầu tư phát triển sản xuất. Do ựó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tắnh khả thi cao ( tránh tình trạng quy hoạch treo) ựể người dân yên tâm sử dụng ựất theo quy hoạch, kắch thắch ỘcầuỢ ựất phát triển.
- Trong những năm gần ựây, việc chuyển mục ựắch sử dụng ựất từ ựất nông nghiệp sang ựất ở tại huyện diễn ra khá nhiềụ Song hầu hết các trường hợp ựều giải quyết chậm, gây khó khăn cho người dân có hu cầu thực hiện quyền SDđ của mình vì vậy cần bổ sung, hoàn thiện hơn nữa chắnh sách thu tiền sử dụng ựất trong các trường hợp hộ gia ựình, cá nhân chuyển mục ựắch sử dụng ựất nông nghiệp sang ựất phi nông nghiệp. Khắc phục hiện tượng chắnh sách pháp luật thay ựổi thường xuyên, thẩm quyền thụ lý và thẩm tra hồ sơ phân nhiều phòng chuyên môn, không tập trung, còn rườm rà (Phòng Tài nguyên & Môi trường - Văn phòng đăng ký QSDđ; Phòng Quản lý - đô thị kiểm tra, xác ựịnh chỉ giới quy hoạch; phòng Tài chắnh - Kế hoạch hoàn thiện chắnh sách thuế - họp thông qua Hội ựồng ựịnh giáẦ).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 96
KẾT LUẬN VÀ đỀ NGHỊ
Ị Kết luận
Qua nghiên cứu ựề tài: Ộđánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ựất từ khi có luật ựất ựai năm 2003 tại huyện Phừ Cừ, Tỉnh Hưng YênỢ một số kết quả ựạt ựược như sau:
1. Nghiên cứu ựiều kiện tự nhiên kinh tế và xã hội, tình hình quản lý, sử dụng ựất của huyện Phù Cừ.
- Huyện Phù Cừ nằm phắa ựông nam của tỉnh Hưng Yên. có tổng diện tắch tự nhiên 9385,73 ha (93,86 km2) có 14 ựơn vị hành chắnh bao gồm 13 xã và 1 thị trấn. Với dân số (31/12/2013) là 78356 khẩu, chiếm 7,87% dân số của tỉnh.
2. đánh giá tình hình thực hiện các QSDđ của người sử dụng ựất tại huyện Phù Cừ.
- Việc thực hiện các QSDđ của người dân giai ựoạn 2004-2013 trên ựịa bàn huyện ngày càng tăng cụ thể là:
+ Trong giai ựoạn 2004-2013 thực hiện quyền chuyển ựổi QSDđ ựối với ựất ở và ựất chuyên dùng ắt xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển ựổi QSDđ nông nghiệp trồng lúa nhằm thực hiện quá trình dồn ựiền ựổi thửa ựể hạn chế tình trạng Ộmanh múnỢ ruộng ựất. Thông qua kết quả 150 phiếu ựiều tra thi có 163 vụ chuyển ựổi trong ựó chuyển ựổi ựất nông nghiệp là 158 vụ chiếm 96,94% tống số vụ, số vụ chuyển ựổi ựất ở chỉ có 5 vụ chiếm 3,06% tổng số vụ ựiều trạ
+ Việc chuyển nhượng ựất nông nghiệp không làm thủ tục ựăng ký theo quy ựịnh dẫn ựến việc quản lý biến ựộng về ựất nông nghiệp gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên tỷ lệ các vụ chuyển nhượng ựất ở hoàn tất thủ tục khai báo ngày càng cao, giai ựoạn sau cao hơn giai ựoạn trước.
+ Việc thực hiện quyền cho thuê lại QSDđ nông nghiệp: Giai ựoạn từ năm 2004-2013 trên ựịa bàn huyện không có trường hợp nào ựăng ký cho thuê lại QSDđ. Thực tế, tại các xã, thị trấn vẫn tình trạng cho thuê ựất trong thời gian dưới 5 năm và không làm thủ tục xin thuê ựất của UBND huyện là tương ựối caọ
+ Việc thực hiện quyền thừa kế QSDđ: Qua ựiều tra cho thấy tình trạng thừa kế QSDđ không khai báo còn xảy ra ở tất cả các xã, thị trấn. Tuy nhiên, tình trạng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 97 này có giảm dần theo thời gian, giai ựoạn sau tỷ lệ số vụ không khai báo có giảm so với giai ựoạn trước.
+ Luật ựất ựai 2003 ra ựời, quyền tặng cho QSDđ mới ựược pháp luật thừa nhận nên các vụ tặng cho thời gian diễn ra trong giai ựoạn ựiều tra là tương ựối lớn. Tuy nhiên việc tặng cho QSDđ thường diễn ra với những người trong gia ựình và các quy ựịnh thực hiện quyền này thường rườm rà nên tỉ lệ những vụ tặng cho QSSDđ vẫn caọ Tỉ lệ các vụ tặng cho các QSDđ trong giai ựoạn nghiên cứu 2004 Ờ 2013 thực hiện ựầy ựủ các thủ tục với cơ quan nhà nước và không thực hiện ựẩy ựủ các thủ tục là 1:1.
+ Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDđ: Qua hai giai ựoạn ựiều tra cho thấy có xu hướng ngày càng tăng. Chứng tỏ rằng người sử dụng ựất ựã ựược thực hiện quyền thế chấp QSDđ thuận tiện hơn, ựảm bảo về mặt pháp lý ựể vay vốn. Hầu hết các vụ vay vốn ựều thực hiện ựầy ựủ các thủ tục do các vụ thế chấp bảo lãnh ựều thực hiện tại quỹ tắn dụng của xã hoặc thị trấn.
- Qua nghiên cứu tại huyện Phù Cừ trong giai ựoạn từ năm 2004 ựến hết năm 2013 về các ựánh giá của người dân khi thực hiện QSDđ: Các quy ựịnh về trình tự, thủ tục trong việc thực hiện các QSDđ còn rườm rà, phức tạp và thay ựổi liên tục khiến ngời dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện: 62% số hộ cho rằng thủ tục thực hiện QSDđ phức tạp; chỉ có 45,34% số hộ cho rằng thời gian hoàn thành các thủ tục là quá dài; 10,67% số hộ cho rằng các văn bản hướng dẫn khó hiểu; 10% số hộ trả lời là khó thực hiện các quy ựịnh về QSDđ và 32% số hộ cho rằng các loại phắ, lệ phắ, thuế chuyển QSDđ còn caọ
-Việc tuân thủ các quy ựịnh của pháp luật ựất ựai nói chung và các quy ựịnh về QSDđ nói riêng của người sử dụng ựất còn hạn chế.
3. Từ kết quả nghiên cứu, ựề xuất một số giải pháp cụ thể sau:
- đề nghị quan tâm hơn nữa về ngân sách thu chi tài chắnh từ ựất ựai ựể ựầu tư trực tiếp cho công tác quản lý ựất ựai như ựào tạo nâng cao trình ựộ cán bộ, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin (tài liệu chuyên môn, pháp luật,...), khen thưởng cán bộ hoàn thành tốt nhiệm vụ,...
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 98 - đẩy nhanh tốc ựộ cấp GCNQSDđ ựể thuận lợi trong công tác quản lý, sử dụng ựất.
- Tập huấn, bồi dưỡng nâng cao trình ựộ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ ựịa chắnh cơ sở và tuyên truyền phổ biến pháp luật về ựất ựai rộng rãi, cập nhật ựến người dân.
- Hoàn thiện chắnh sách thuế phù hợp với thu nhập của người sử dụng ựất ựể khuyến khắch người dân thực hiện các tốt quyền về QSDđ theo quy ựịnh của pháp luật.
IỊ Kiến nghị
Qua kết quả nghiên cứu nêu trên tôi có một số kiến nghị sau:
để ựánh giá một cách hệ thống và toàn diện về thực trạng chuyển QSDđ, ựồng thời ựể có ựược những giải pháp ựồng bộ cho vấn ựề này, cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi trên toàn huyện Phù Cừ và ựối tượng ựược mở rộng hơn không chỉ ở ựối tượng là các hộ gia ựình cá nhân mà kể cả những người sử dụng ựất là các tổ chức, cộng ựồng dân cưẦ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 99
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ tài nguyên và Môi trường, 2012. Báo cáo tổng kết số 193/BC Ờ BTNMT tổng kết tình hình thi hành luật ựất ựai 2003 và ựịnh hướng sửa ựổi luật ựất ựai; 2. Hoàng Huy Biều (2000), "Chắnh sách và tình hình sử dụng ựất ựai của vương
quốc Thái Lan", Báo cáo chuyên ựề Tổng hợp về Chắnh sách và tình hình sử dụng ựất ựai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.
3. Lê Xuân Bá và các cộng sự (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất ựộng sản trong công cuộc ựổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội, tr. 39 - 48.
4. Nguyễn đình Bồng (2006), "Một số vấn ựề về thị trường quyền sử dụng ựất ở nước ta trong giai ựoạn hiện nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất ựộng sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nộị 5. Nguyễn đình Bồng và cộng sự (2005), Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật
ựể tài cấp nhà nước Nghiên cứu ựổi mới hệ thống quản lý ựất ựai ựể hình thành và phát triển thị trường bất ựộng sản ở Việt Nam, Trung tâm điều tra Quy hoạch đất ựai - Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nộị
6. Bộ tài nguyên và Môi trường, 2012. Tổng hợp kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật ựất ựaị < http://duthaoonlinẹquoichoịvn DuThao/Lists/ DT_TAILIEU_COBAN/Attachments/780/tong_hop_kinh_nghiem_nuoc_ngoaịd oc>.[Truy cập ngày: 15 tháng 8 năm 2013].
7. đào Trung Chắnh (2005), ỘMột số vấn ựề về quyền sử dụng ựất trong thị trường bất ựộng sảnỢ, Tạp chắ Tài nguyên và Môi trường, (5/2005), tr. 48 - 51.
8. Trần Tú Cường và các cộng sự (2012) ỘNghiên cứu cơ sở lý luận và qui ựịnh về QSH, QSDđ ựai của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm
9. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chắnh sách và tình hình sử dụng ựất ựai của vương quốc Thụy điển", Báo cáo chuyên ựề Tổng hợp về Chắnh sách và tình hình sử dụng ựất ựai của một số nước trong khu vực và trên thế giới,
Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.
10. Trần Thị Minh Hà (2000), "Chắnh sách và tình hình sử dụng ựất ựai của Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên ựề Tổng hợp về Chắnh sách và tình hình sử dụng ựất ựai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 100 và Hợp tác Quốc tế.
11. Nguyễn Thị Mai (2002), ỘHướng hoàn thiện pháp luật về ựất ựaiỢ, Hội thảo
Chắnh sách pháp luật ựất ựai và thị trường bất ựộng sản, (11/2002), Hà Nộị 12. NXB Lao ựộng, Hà Nộị Tìm hiểu những quy ựịnh mới về ựất ựai (2004);
cho Việt NamỢ. đề tài cấp Bộ của Bộ Tài Nguyên và Môi trường.
13. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phù Cừ, báo cáo thống kê ựất ựai năm 2013 trên ựịa bàn huyện Phù Cừ;
14. Quốc hội Nước CHXHCNVN (1980,1992,1995). Hiến pháp;
15. Quốc hội Nước CHXHCNVN (1987,1992). Luật đất ựai ;
16. Quốc hội Nước CHXHCNVN (1993). Luật đất ựai;
17. Quốc hội Nước CHXHCNVN (1998). Luật sửa ựổi bổ sung một số ựiều Luật đất ựai;
18. Quốc hội Nước CHXHCNVN (2001). Luật sửa ựổi bổ sung một số ựiều Luật đất ựai;
19. Quốc hội Nước CHXHCNVN (2003). Luật đất;
20. Quốc hội Nước CHXHCNVN (2005).Bộ luật dân sự ;
21. đinh Dũng Sỹ (2003), ỘBảo vệ quyền sở hữu toàn dân về ựất ựai và quyền sử dụng ựất của người sử dụng ựất: thực trạng và kiến nghịỢ, Tạp chắ Nhà nước và Pháp luật, (10/2003), tr. 55 - 64.
22. Chu Tuấn Tú (2000), "Chắnh sách và tình hình sử dụng ựất ựai của liên bang malaixia", Báo cáo chuyên ựề Tổng hợp về Chắnh sách và tình hình sử dụng ựất ựai của một số nước trong khu vực và trên thế giới,Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.
23. Lưu Quốc Thái (2006), ỘPháp luật ựất ựai và vấn ựề ựầu tư nước ngoài vào thị trường bất ựộng sản ở Trung QuốcỢ, Tạp chắ Tài nguyên và Môi trường, (8/2006), tr. 43 - 44.
24. Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất ựộng sản;
25. UBND huyện Phù Cừ (2013), Báo Cáo Tổng hợp Kinh tế - Xã hội:
26. UBND thị trấn Trần Cao (2013) , Báo cáo tổng hợp Kinh tế - Xã hội;
27. UBND xã đình Cao (2013), Báo cáo tổng hợp Kinh tế - Xã hội; 28. UBND xã Phan Sào Nam (2013), Báo cáo tổng hợp Kinh tế - Xã hội;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 101
Phụ lục 1: Thông tin chung về các hộ ựiều tra ở các xã và thị trấn ựiều tra
( Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều Tra)
Hạng mục Xã đình Cao Xã Phan Sào nam TT Trần Cao Tổng số Tỷ lệ
(%) 1, Tổng số hộ (hộ) 50 50 50 150 Chủ hộ là nam giới 35 32 40 107 71,3 Chủ hộ là nữ giới 15 18 10 43 28,7 2, Phân loại hộ (hộ) 50 50 50 150 100 Thuần nông 30 42 7 79 52,6 Kinh doang dịch vụ 15 3 30 48 32,0
Tiểu thủ công nghiệp 5 5 3,3
Ngành nghề khác 5 13 18 12,1
3, Phân loại hộ (theo kỉnh tế) (hộ) 50 50 50 150 100
Giàu 10 7 20 37 24,6 Khá 30 33 25 88 58,6 Trung bình 10 10 5 25 16,8 Nghèo 4, Số hộ ựang sử dụng ựất ở ( hộ) 50 50 50 150 100,00 Số hộ có DT ựất ở ựang sửdụng <100 m2 (hộ) 12 3 23 39 26,0 Số hộ có DT ựất ở ựang sửdụng >100 m2 (hộ) 38 47 22 107 74,0
5, Số hộ ựang sử dụng ựất vườn, ao liền kề (hộ) 28 23 5 56 100,00
Bình quân DT ựất vườn, ao liền kề ựang sử dụng/hộ (m2/ hộ) 139,49 239,32 141,56 1, 011,788
Số hộ có DT ựất vườn, ao liền kề ựang sử dụng <100 m2 / hộ) 7 5 5 17 30,35
Số hộ có DT ựất vườn, ao liền kề ựang sử dụng 100 Ờ 200 (m2/ hộ) 9 4 13 23,21
Phụ lục 2: Tình hình thực hiện quyển chuyển ựổi QSDđ tại 3 ựịa ựiểm ựiều tra
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra )
Giai ựoạn Loại ựất vụ chuyển Tổng số ựổi (vụ)
Diện tắch (m2)
Tình hình thưc hiên thủ tuc ựăng ký biến ựông (vụ) Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm thực hiện quyền chuyển nhượng (vụ)
Hoàn tất tất cả các thủ tục Có khai báo tại UBND cấp xã Giây tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Không có giấy tờ cam kết GCNQSDđ; Qđ giao, cấp ựất tạm thời Giấy tờ họp pháp khác Không có giấy tờ Giai ựoạn I 2004-2008 đất ở 3 750 3 3 đất nông nghiệp 140 80640 132 5 3 131 6 3 Tổng 143 81390 135 5 3 131 9 3 Giai ựoạn II 2009-2013 đất ở 2 480 2 2 đất nông nghiệp 18 16982,4 12 3 3 18 Tổng 20 17942,4 14 3 3 20 Cả thời kỳ đất ở 5 1230 5 đất nông nghiệp 158 97622,4 144 Tổng 163 98852,4 149 3 5 3 3 151 9 3
Phụ lục 3a: Tình hình thực hiện quyển chuyển nhượng QSDđ tại 3 ựịa ựiểm ựiều tra
( Nguồn: tổng hợ từ phiếu ựiều tra ) Giai ựoạn Loại ựất
Tổng số vụ chuyển nhượng (vụ) Diện tắch (m2)
Tình hình thưc hiên thủ tuc ựăng ký biến ựông (vụ) Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm thực hiện quyền chuyển nhượng (vụ)
Hoàn tất tất cả các thủ tục Có khai báo tại UBND cấp xã Giây tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Không có giấy tờ cam kết GCNQSDđ; Qđ giao, cấp ựất tạm thời Giấy tờ họp pháp khác Không có giấy tờ Giai ựoạn I 2004-2008 đất ở 14 3515,5 8 3 2 1 13 1 đất nông nghiệp 1 576,2 1 1 Tổng 15 4082,7 8 3 2 1 1 14 1 Giai ựoạn II 2009-2013 đất ở 22 5721,5 21 1 11 11 đất nông nghiệp 4 2303,8 2 1 1 4 Tổng 26 8025,3 21 3 1 1 15 12 Cả thời kỳ đất ở 36 9237 29 4 2 1 24 12 đất nông nghiệp 5 2880 2 1 1 1 5 Tổng 41 12117 29 6 3 2 1 29 12
Phụ lục 3b: Lý do chuyển nhượng QSDđ tại 3 ựịa ựiểm ựiều tra
Tiêu chắ Tổng số vụ (vụ) Tỷ lệ(%) Số vụ nhận chuyển nhượng Số vụ chuyển nhượng
I, Tổng số vụ chuyển
nhượng (vụ) 41 100,00 15 100,00 26 100,00
1, Chuyển nhượng ựất
nông nghiệp 5 12,19 2 13,33 3 11,54 2, Chuyển nhượng ựất ở 36 87,81 13 86,67 23 88,46
II, Lý do chuyển nhượng