2. Mục tiêu, yêu cầu của ựề tài
3.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ựất
Quyền cho thuê QSDđ ựược pháp luật cho phép thực hiện từ năm 1993, ựến năm 1998 Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật đất ựai ựã bổ sung thêm quyền cho thuê lại QSDđ. Khi thực hiện cho thuê nhà thì người sử dụng ựất phải nộp các khoản thuế theo quy ựịnh của pháp luật. Trước ngày
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 72 01/01/2009, người cho thuê phải nộp các khoản Giá trị gia tăng và Thu nhập doanh nghiệp ước tắnh tổng số khoảng 22,5% doanh thụ Từ sau ngày 01/01/2009, người cho thuê nhà ựất phải nộp thuế Giá trị gia tăng và thuế Thu nhập cá nhân khoảng 4% tổng doanh thụ Như vậy, Nhà nước ựã giảm thuế thu khi cho thuê nhà ựất ựể tạo ựiều kiện khuyến khắch người cho thuê nhà ựất thực hiện thủ tục khai báo nộp thuế.
Tiến hành ựiều tra 150 hộ, có 17 hộ tham gia thực hiện quyền cho thuê, có 5 hộ thực hiện quyền cho thuê từ 2 lần, tổng số vụ cho thuê và nhận thuê QSDđ là 22 vụ. đa số cho thuê QSDđ ựối với ựất nông nghiệp 15 vụ (chiếm 68,18%), các trường hợp cho thuê QSDđ ựối với ựất ở là 7 vụ (chiếm 31,82%). Trong ựó, tất cả số vụ cho thuê QSDđ nông nghiệp ựều là cho thuê ựối với ựất trồng lúạ
Kết quả ựiều tra tại phòng tài nguyên huyện Phù Cừ từ năm 2004 ựến cuối năm 2013 không có hộ gia ựình, cá nhân nào cho thuê lại QSDđ. Tổng hợp số liệu ựiều tra các hộ gia ựình tham gia thực hiện quyền cho thuê QSDđ ựã tổng hợp tử phụ lục 4 ựược trình bày thể hiện ở biều ựồ 3.4 bảng 3.8.
Biểu ựồ 3.5. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDđ - Giai ựoạn I (từ năm 2004 ựến năm 2008)
Kết quả ựiều tra trong giai ựoạn này cho thấy, tổng số vụ cho thuê QSDđ là 9 vụ, chiếm 40,90% số vụ cho thuê của cả thời kỳ. Trong ựó, số vụ cho thuê QSDđ nông nghiệp 8 vụ (chiếm 88,88% số vụ trong thời kì) số vụ cho thuê ựất ở là 1 vụ(chiếm 11,12% số vụ trong thời kì) .
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 73 làm ựầy ựủ thủ tục khai báo theo ựúng quy ựịnh của pháp luật ( chiếm 11,12% ). Số vụ chỉ khai báo tại cơ quan cấp xã là 4 vụ ( chiếm 44,44%). Số vụ giao dịch bằng giấy tờ có người làm chứng là 2 vụ (chiếm 22,22%). Số vụ chỉ có giấy tờ viết tay 1 vụ ( chiếm 11,11%) và số vụ không có giấy tờ cam kết khi cho thuê QSDđ là 1 vụ (chiếm 11,11% cả thời kì ựiều tra). Các vụ cho thuê QSDđ trong giai ựoạn này chủ yếu diễn ra với ựất nông nghiệp, thời hạn cho thuê ngắn (từ 1 - 3 năm) và không làm ựầy ựủ các thủ tục khai báo, họ chỉ thoả thuận bằng lời với nhau hoặc giao dịch bằng các giấy tờ viết taỵ
- Giai ựoạn II (từ năm 2009 ựến năm 2013)
Tổng số vụ cho thuê QSDđ tăng lên là 13 vụ, chiếm 59,10% số vụ cho thuê của cả thời kỳ. Trong ựó, số vụ cho thuê QSDđ ở 6 vụ (chiếm 46,15% số vụ trong thời kì) và số vụ cho thuê QSDđ nông nghiệp 7 vụ (chiếm 53,85% số vụ trong thời kì).
Lý do của sự gia tăng này là càng ngày lao ựộng ựặc biệt là thanh niên trên ựịa bàn chuyển sang làm công nhân cho các công ty, nhà máy hoặc làm các ngành nghề khác càng lớn, diện tắch ựất nông nghiệp mà các hộ ựược giao không có ựủ lao ựộng ựể sản xuất nên những hộ này cho những hộ gia ựình khác có nhu cầu thuê. Trong giai ựoạn này theo phiếu ựiều tra thì có 7 vụ cho thuê QSDđ là ựất ở làm ựầy ựủ thủ tục khai báo theo ựúng quy ựịnh của pháp luật ( chiếm 53,84%). Số vụ cho thuê QSDđ chỉ khai báo tại UBND cấp xã là 1 vụ ( chiếm 7,69%). Số vụ cho thuê có giấy tờ viết tay và người làm chứng là 3 vụ ( chiếm 23,07%).Số vụ cho thuê có giất tờ viết tay là 2 vụ ( chiếm 15,38%) không có vụ cho thuê nào không có giấy cam kết
Ở các nhóm xã khác nhau, tình hình cho thuê QSDđ có sự khác nhaụ Qua bảng 3.8 cho thấy, tình hình cho thuê diễn ra tại các xã và thị trấn diễn ra khác nhaụ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 74
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDđ theo các xã, thị trấn
Stt Chỉ tiêu đơn vị Xã, thị trấn nghiên cứu Tổng TT Trần Cao Xã đình Cao Xã Phan Sào Nam 1 Tổng số vụ cho thuê vụ 12 6 4 22 1.1 đất ở vụ 5 1 1 7 1.2 đất nông nghiệp vụ 7 5 3 15 2 Diện tắch m2 10804 7344 4896 23044 3 Thời hạn cho thuê Vụ 12 6 4 22
3.1 1-3 năm vụ 7 1 1 9
3.2 3-5 năm vụ 5 5 3 13
3.3 5-10 năm vụ
4 Tình hình thực hiện quyền cho thuê 12 6 4 22
4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục vụ 4 2 2 8
4.2 Giấy tờ viết tay có người làm chứng vụ 3 1 1 5
4.3 Giấy tờ viết tay vụ 1 1 1 3
4.4 Không có giấy tờ cam kết vụ 1 0 0 1
4.5 Chỉ khai báo tại UBND cấp xã Vụ 3 2 0 5 5 Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm cho thuê 12 6 4 22
5.1 GCNQSDđ, Qđ giao ựất tạm thời vụ 10 2 1 13
5.2 Giấy tờ hợp pháp khác vụ 2 4 3 9
5.3 Không có giấy tờ vụ
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)
Tại xã Phan Sào Nam, số vụ cho thuê QSDđ ắt hơn vì người dân ở ựây chủ yếu sống bằng nghề nông, số hộ gia ựình chuyển hẳn sang nghề khác chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ. Một số ắt trường hợp cho thuê là các trường hợp gia ựình không còn khả năng lao ựộng hoặc lao ựộng ựi tìm việc làm tạm thời ở nơi khác, trong thời gian ựi làm xa họ cho thuê ruộng mà không "bán" ựi vì ựề phòng trường hợp không thành công trong công việc mới họ có thể quay về ựể tiếp tục sản xuất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 75 Về phắa các hộ thuê ựất nông nghiệp, ựa số là các hộ có lao ựộng dư thừa thiếu ựất sản xuất. Riêng việc thuê ựất ở, thường là kết hợp với các loại hình kinh doanh, dịch vụ (mở cửa hàng, cửa hiệu; nơi tập kết trung chuyển hàng hoá), việc cho thuê ựất ở diễn ra chủ yếu tại thị Trấn Trần Cao - nơi công nghiệp, dịch vụ phát triển mạnh.. Các trường hợp thuê ựất ở phần lớn có thời gian thuê từ 3 - 5 năm, nhưng các trường hợp thuê ựất nông nghiệp chủ yếu thời gian thuê ngắn, chỉ trong một vài vụ, 1 - 3 năm.
Qua phỏng vấn trực tiếp những người ựã thực hiện cho thuê QSDđ, các cán bộ ựịa chắnh xã và cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu làm cho số lượng những vụ cho thuê QSDđ không khai báo lớn như sau:
- Hầu hết các trường hợp cho thuê QSDđ nông nghiệp ựều chỉ thực hiện trong thời gian ngắn, 1 năm hoặc vài năm, những người này cho rằng chỉ cần hai bên thoả thuận với nhau và hàng năm thực hiện ựầy ựủ các loại thuế, phắ cho Nhà nước là ựược không cần làm thủ tục khai báo rườm rà.
- đa số trường hợp các bên cho thuê là những người họ hàng, bạn bè, người quen biết sống chung trong một thôn, xóm, làng, xã do ựó việc cho thuê chỉ dựa trên cơ sở tin tưởng nhau là chắnh mà không cần ựến sự bảo hộ của Nhà nước. Ngoài ra còn do ý thực tuân thủ pháp luật của người dân còn kém, cũng như sự quản lý chưa ựược sát sao của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền