2. Mục tiêu, yêu cầu của ựề tài
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất
Theo số liệu tổng hợp tại Văn phòng ựăng ký QSDđ huyện Phù Cừ từ năm 2004 ựến năm 2013 ựược thể hiện trong bảng 3.6.
Qua số liệu bảng 3.6 cho thấy giai ựoạn từ năm 2004-2013 trên ựịa bàn huyện Phù Cừ có tổng số 928 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 65
Bảng 3.6. Tổng hợp số vụ thực hiện quyền chuyển nhượng QSDđ tại huyện Phù Cừ Giai ựoạn 2004 - 2013
stt Xã, thị trấn Năm Tổng số 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1 TT. Trần Cao 3 4 5 11 17 23 27 25 13 4 132 2 Quang Hưng 1 0 2 7 7 11 13 14 3 2 60 3 Minh Tân 0 3 0 6 9 12 16 16 5 2 69
4 Phan Sào Nam 3 0 2 6 5 7 9 8 4 1 45
5 đoàn đào 2 5 4 7 11 22 23 22 9 5 110 6 Minh Hoàng 0 3 3 0 2 9 8 9 3 0 37 7 Tống Phan 1 2 2 5 8 9 6 9 2 3 47 8 đình Cao 4 3 3 15 13 19 23 29 15 7 131 9 Tiên Tiến 2 0 0 3 3 5 11 15 8 1 48 10 Nhật Quang 0 2 1 4 5 8 13 14 7 3 57 11 Minh Tiến 0 0 1 3 2 4 8 9 3 2 32 12 Tam đa 0 3 0 1 3 3 11 8 4 3 36 13 Tống Trân 0 0 0 2 7 8 6 7 3 0 33 14 Nguyên Hoà 2 3 3 8 12 15 17 21 7 3 91 Tổng 18 28 26 78 104 155 191 206 86 36 928
(Nguồn: Tổng hợp từ Văn phòng ựăng ký QSDđ huyện Phù Cừ)
Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDđ, người sử dụng ựất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phắ trước bạ theo quy ựịnh của pháp luật tại Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chắnh về việc hướng dẫn thi hành một số ựiều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị ựịnh số 47/2003/Nđ-CP ngày 12/5/2003 của Chắnh phủ về lệ phắ trước bạ. Ngoài ra, người sử dụng ựất phải nộp lệ phắ ựịa chắnh (là khoản tiền mà người sử dụng ựất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về ựịa chắnh) theo Thông tư số 63/2002/TT-BTC ngày 24/7/2002 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thực hiện các quy ựịnh pháp luật về phắ, lệ phắ.
để ựánh giá ựược việc thực hiện quyền chuyển ựổi QSDđ nông nghiệp trên ựịa bàn, chúng tôi ựã sử dụng phương pháp ựiều tra chọn ựiểm bằng phiếu ựiều tra 150 hộ gia ựình, cá nhân có liên quan ựến việc chuyển ựổi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 66 QSDđ tại 3 khu vực khác nhau là thị trấn Trần Cao, xã đình Cao và xã Phan Sào Nam. Kết quả ựiều tra từ 150 hộ của 1 thị trấn và 2 xã nghiên cứu trong thời kỳ từ năm 2004 ựến năm 2013 cho thấy, có 28 hộ tham gia chuyển nhượng QSDđ, trong ựó có 7 hộ tham gia chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng 2 lần, 2 hộ tham gia chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng 3 lần. Tổng số vụ chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDđ ựất của các hộ trong giai ựoạn ựiều tra là 41 vụ. Trong ựó 5 vụ chuyển nhượng ựất nông nghiệp và 36 vụ chuyển nhượng ựất phi nông nghiệp.
Việc chuyển nhượng QSDđ chủ yếu ựối với diện tắch ựất ở, chiếm 87,80% tổng số vụ chuyển nhượng; số vụ chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp chỉ chiếm 12,20% tổng số các vụ chuyển nhượng. Nguyên nhân chuyển nhượng QSDđ chủ yếu giải quyết nhu cầu nơi cư trú (chiếm 53,65%) và thiếu vốn SXKD (chiếm 4.87%), vì mục ựắch ựầu cơ kinh doanh bất ựộng sản tại một số mặt bằng quy hoạch mới ( chiếm 21,95%), tổng số vụ chuyển nhượng ựất ựể lấy tiền xây dựng nhà ( chiếm 7.31%), ( chiếm 2,4%) không ựáng kể còn lại là có mục ựắch trả nợ, phục vụ nhu cầu cuộc sống ( chiếm 9,82%).
Kết quả ựiều tra ựược tổng hợp tại phụ lục 3a và 3b và ựược trình bày ở biều ựồ 3.3 và bảng 3.7.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 67 - Giai ựoạn I (từ năm 2004 ựến năm 2008)
Trong giai ựoạn I tổng hợp phiếu ựiều tra có 15 vụ chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDđ, chiếm 36,58% tổng số vụ trong cả thời kỳ. Trong giai ựoạn này, số vụ chuyển nhượng làm ựầy ựủ các thủ tục khai báo với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền là 8 vụ (chiếm 53.33% số vụ ựiều tra của giai ựoạn I); số vụ có xác nhận tại UBND xã, thị trấn nhưng không thực hiện hết các thủ tục còn lại (thực hiện nghĩa vụ tài chắnh) là 3 vụ (chiếm 20,00% số vụ của giai ựoạn I); 4 vụ còn lại (chiếm 26,67% số vụ của giai ựoạn I) hoàn toàn không thực hiện các thủ khai báo (giao dịch ngầm). Trong số các vụ "giao dịch ngầm" có 2 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay có người làm chứng, 1 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay và 1 vụ không có giấy tờ cam kết khi giao dịch.
Như vậy trong giai ựoạn này, số vụ chuyển nhượng và tỷ lệ số vụ chuyển nhượng làm ựầy ựủ các thủ tục khi tham gia chuyển nhượng QSDđ tương ựối caọ Nguyên nhân của sự gia tăng này do phương án quy hoạch sử dụng ựất giai ựoạn 2004 - 2010 ựịnh hướng ựến năm 2020 của huyện ựược công bố, ựồng thời năm 2000 theo quy ựịnh của Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật thuế chuyển QSDđ thì thuế suất chuyển QSDđ giảm từ 20% xuống còn 4% ựối với ựất ở, ựất chuyên dùng và giảm từ 10% xuống còn 2% ựối với ựất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muốị Việc giảm thuế phần nào có tác dụng khuyến khắch các bên tham gia chuyển nhượng QSDđ thực hiện ựầy ựủ các thủ tục, nghĩa vụ tài chắnh chuyển quyền theo quy ựịnh của pháp luật. Tuy nhiên, tỷ lệ các vụ chuyển nhượng không thực hiện hoặc thực hiện không ựầy ựủ vẫn còn cao (26,67%).
- Giai ựoạn II (từ năm 2009 ựến cuối năm 2013)
Giai ựoạn này có 26 vụ chuyển nhượng, chiếm 63,41% tổng số vụ của cả thời kỳ. Kết quả ựiều tra cho thấy, trong quá trình giao dịch chuyển nhượng QSDđ có 21 vụ (chiếm 80,77% số vụ giai ựoạn II) làm ựầy ựủ các thủ tục chuyển nhượng; 3 vụ (chiếm 11,54% số vụ) chỉ khai báo tại UBND xã, thị trấn không làm tiếp các thủ tục còn lại và 2 vụ (chiếm 7,69% số vụ giai ựoạn II) không làm các thủ tục khai báọ Trong ựó, 1 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay có người làm chứng, 1 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay .
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 68 Như vậy, trong giai ựoạn II này số vụ chuyển nhượng cao hơn so với giai ựoạn Ị Tỷ lệ số vụ làm ựầy ựủ các thủ tục khi tham gia chuyển nhượng QSDđ tăng thêm 27,44%. Nguyên nhân của sự gia tăng này do sự sôi ựộng của thị trường bất ựộng sản vào các năm 2009 ựến cuối năm 2012, một phần là do trong giai ựoạn này nhiều người nhận chuyển nhượng là người từ ựịa bàn khác ựến. Những người này khi nhận chuyển nhượng QSDđ, họ thực hiện ựầy ựủ các thủ tục trong quá trình chuyển nhượng, ựể thế chấp QSDđ trả góp, cũng như ựể yên tâm trong quá trình sử dụng ựất sau nàỵ Ngoài ra từ năm 2011, huyện Phù Cừ tiến hành ựo ựạc, rà soát lại các hồ sơ ựể tiến hành cấp GCNQSDđ ựồng loạt trên ựịa bàn nên tình trạng chuyển nhượng QSDđ bất hợp pháp (không ựầy ựủ thủ tục) giảm nhiềụ Tuy nhiên, tỷ lệ các vụ chuyển nhượng không thực hiện hoặc thực hiện không ựầy ựủ vẫn còn nhưng không cao (7,69% số vụ giai ựoạn II), nguyên nhân một phần vì trong thời gian này nhiều diện tắch ựất nông nghiệp bị thu hồi, chuyển mục ựắch sử dụng ựất xây dựng phát triển hạ tầng ựô thị, các ựối tượng chuyển nhượng phần diện tắch ựất nông nghiệp còn lại cho nhau nhằm tập trung sản xuất, với tâm lý là diện tắch ựất nông nghiệp nên chỉ cần giữ GCNQSDđ hoặc giấy tờ viết tay là yên tâm nên tỷ lệ các vụ chuyển nhượng không khai báo, hoàn thành thủ tục vẫn còn cao và tập trung ở giao dịch QSDđ nông nghiệp.
Tình hình chuyển nhượng QSDđ tại các xã, thị trấn có ựiều kiện phát triển kinh tế - xã hội khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở biểu ựồ 3.3 bảng 3.6 và bảng 3.7. Trong giai ựoạn II Số lượng chuyển nhượng QSDđ tăng lên ựáng kể cả về số lượng và các thủ tục pháp lý hoàn thiện quá trình chuyển nhượng. Số vụ chuyển nhượng trong giai ựoạn I chiếm 36,58% số vụ cả thời kỳ, giai ựoạn II chiếm 63,41% số vụ cả thời kỳ( giai ựoạn 2 tăng 28,88% tổng số vụ so với giai ựoạn I).
đối với thị trấn Trần Cao ựô thị loại V là trung tâm của huyện, kinh tế - xã hội phát triển trước một bước so với các xã khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDđ từ những năm giai ựoạn I cho ựến nay ựều lớn và có mức ựộ khá ổn ựịnh, tập trung chủ yếu trên diện tắch ựất ở tại thị trấn. Cùng với sự ựầu tư của hàng loạt các công ty, doanh nghiệp vào ựịa bàn thị trấn và các xã lân cận thì lượng giao dịch chuyển nhượng tăng lên ựáng kể thể hiện qua số liệu ựiều tra ở hai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 69 giai ựoạn I và IỊ Số lượng chuyển nhượng QSDđ trong cả hai giai ựoạn chiếm 51.22 % tổng số vụ giao dịch của 3 ựịa ựiểm ựiều tră 21/41 vụ).
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện quyền sử chuyển nhượng QSDđ theo xã, thị trấn
Stt Chỉ tiêu đơn vị Xã, thị trấn nghiên cứu Tổng TT Trần Cao Xã đình Cao Xã Phan Sào Nam 1 Tổng số vụ chuyển nhượng vụ 21 12 8 41 1.1 đất ở vụ 21 9 6 36 1.2 đất nông nghiệp vụ 0 3 2 5 2 Diện tắch m2 4200 4950 2967 12117 3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng 21 12 8 41
3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục vụ 18 6 5 29
3.2 Chỉ khai báo tại UBND cấp xã vụ 2 3 1 6
3.3 Giấy tờ viết tay có người làm chứng vụ 1 2 0 3
3.4 Giấy tờ viết tay vụ 0 1 1 2
3.5 Không có giấy tờ cam kết vụ 0 0 1 1
4 Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm chuyển nhượng 21 12 8 41
4.1 GCNQSDđ, Qđ giao ựất tạm thời vụ 18 7 4 29
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác vụ 3 5 4 12
4.3 Không có giấy tờ vụ 0 0 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)
Nguyên nhân trong thời gian này Trên ựịa bàn của thị trấn khác số vụ chuyển nhượng hầu hết tăng dần theo thời gian do sự gia tăng dân số, ựặc biệt là tăng dân số cơ học nguyên nhân chắnh là các các doanh nghiệp bắt ựầu vào ựầu tư từ năm 2008 và từ ựó ựến nay thu hút một lượng lớn công nhân từ nơi khác chuyển về sinh sống và làm việc trên ựịa bàn huyện ( ựặc biệt trên ựịa bàn thị trấn Trần Cao) làm cho tình hình chuyển nhượng sôi ựộng hơn.
Ở 2 xã đình Cao và Phan Sào nam số vụ chuyển nhượng hầu hết tăng dần theo thời gian do sự gia tăng dân sốvà sự phát triển của xã hộị Cùng với sự mọc lên một số nhà máy sản xuất kinh doanh vừa và nhỏ nên số lượng người từ nơi khác ựến làm ăn sinh sống càng ngày càng ựông ựã ựẩy số lượng giao dịch "mua bán ựất"
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 70 hàng năm lên. Ở xã đình Cao các doanh nghiệp bắt ựầu vào ựầu tư từ năm 2008 và từ ựó ựến nay tình hình chuyển nhượng sôi ựộng hơn một số xã trong huyện và tương ựổi ổn ựịnh qua các năm. Tại Xã Phan Sào Nam ựa phần số hộ sống ựơn thuần chỉ dựa vào sản xuất nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao, dân cư sinh sống chủ yếu nhờ vào chăn nuôị Vì vậy các vụ "mua, bánỢ ựất chỉ xảy ra ựối với những hộ không có khả năng tự giãn hay thừa kế ựất ựai của ông chạ
đặc biệt là vào giai ựoạn cuối năm 2008 dến cuối năm 2011 ở tỉnh Hưng Yên nói chung và huyện Phù Cừ nói riêng có những lúc ựã xuất hiện những cơn "sốt ựất". Nhưng ựến giai ựoạn từ năm 2012 ựến nay, lượng giao dịch có xu hướng chững lại do thị trường bất ựộng sản trầm lắng và giá QSDđ (sau ựây gọi tắt là giá ựất) ựã ở giảm mạnh . Ảnh hưởng tới tâm lý của phần lớn người có nhu cầu về ựất làm cho việc giao dịch QSDđ trên thị trường bị chững lại, thị trường chuyển nhượng QSDđ giai ựoạn này có hiện tượng ựóng băng. Qua ựiều tra ở khu vực 2 xã và thị trấn Trần Cao, ựất ở tại thị trấn giá 1m2 ựất ở khoảng từ 7 - 8 triệu ựồng, trong khi ở các xã trên ựịa bàn các huyện giá ựất chỉ khoảng từ 0,5 - 2 triệu ựồng/m2( Theo giá thị trường).
Xét trong cả thời kỳ từ năm 2004 ựến năm 2013, qua kết quả ựiều tra về những người ựã thực hiện chuyển nhượng QSDđ cho thấy một số nguyên nhân chắnh làm cho số lượng những vụ không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm ựầy ựủ các thủ tục vẫn còn nhưng không nhiều:
- Nguyên nhân khách quan của tình trạng này là tỷ lệ người sử dụng ựất chưa có GCNQSDđ (trong 41 vụ chuyển nhượng, có 12 vụ - chiếm tỷ lệ 29,27% chưa có GCNQSDđ).
- Tâm lý chung của người có ựất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục sang tên ựược phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và các chi phắ trong quá trình làm thủ tục chuyển QSDđ (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phắ trước bạ và lệ phắ ựịa chắnh) thường là do người nhận chuyển nhượng phải chịụ Tuy nhiên theo Luật thuế chuyển QSDđ thì cho ựến trước ngày 31/12/1999, người có ựất chuyển nhượng phải chịu các nghĩa vụ tài chắnh này (trừ trường hợp có thoả thuận khác trong hợp ựồng), từ ựó dẫn ựến nhiều trường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 71 hợp chuyển nhượng không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kể từ ngày 01/01/2000, Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật thuế chuyển QSDđ có hiệu lực thi hành ựã cho phép người mua ựược ựứng ra làm các thủ tục sang tên, thực hiện nghĩa vụ tài chắnh nhưng do công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa tốt nên nhiều trường hợp chuyển nhượng QSDđ vẫn chưa biết tới quy ựịnh ựã sửa ựổi nàỵ
- Quy ựịnh về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDđ còn rườm rà, phức tạp; người dân còn phải qua nhiều cửa (UBND cấp xã, UBND cấp huyện, cán bộ ựịa chắnh xã, cơ quan ựịa chắnh huyện, cơ quan tài chắnh huyện); thời gian giải quyết một vụ việc còn kéo dàị Từ ựó gây tâm lý ngại khai báo, ngại làm thủ tục chuyển quyền, sang tên.
- đối với chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp, trong giai ựoạn ựiều tra thứ II, tỷ lệ số vụ không làm các thủ tục khai báo còn cao (80%).... Theo kết quả ựiều tra cho thấy có nhiều hoàn cảnh như gia ựình cần chuyển nhượng bớt một phần diện tắch ựất nông nghiệp ựể lấy tiền giải quyết việc riêng nên họ tự ý chuyển nhượng mà không khai báọ
Kết quả phỏng vấn các cán bộ ựịa chắnh xã, phường và cơ quan tài nguyên và môi trường huyện Phù Cừ cho thấy còn có những vướng mắc mà các cán bộ, cơ quan chuyên môn gặp phải:
- Sau khi Luật đất ựai 2003 ựược thi hành, công việc giải quyết các hồ sơ xin chuyển nhượng QSDđ theo quy ựịnh là do Văn phòng ựăng ký QSDđ giải quyết. Tuy nhiên việc ựầu tư cơ sở vật chất còn hạn chế, cán bộ còn phải kiêm nhiệm nhiều công tác khác như giải phóng mặt bằng, xây dựng...
- Hện nay thực hiện quy chế Ộmột cửaỢ, tuy nhiên do số lượng các vụ việc về ựất ựai rất lớn nên thời gian thụ lý hồ sơ vẫn còn chậm.