2. Mục tiêu, yêu cầu của ựề tài
3.3.8. đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ựất tạ
Phù Cừ
- Những quyền của người dân về QSDđ ựược quy ựịnh trong luật ựất ựai năm 2003 thì tại huyện Phù Cừ, chủ sở hữu QSDđ là các hộ gia ựình và cá nhân chủ yếu thực hiện 6 quyền gồm: quyền chuyển ựổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa kế; quyền tặng cho và quyền thế chấp bằng QSDđ. Trong ựó, ựối với quyền chuyển ựổi, quyền cho thuê diễn ra chủ yếu ựối với ựất nông nghiệp còn quyền chuyển nhượng và quyền thế chấp, bảo lãnh diễn ra chủ yếu ựối với ựất ở.
1. Trong giai ựoạn ựiều tra càng về sau sự hiểu biết về pháp luật nói chung và văn bản quy ựịnh về ựất ựai nói riêng của người dân ựược nâng tầm. Thông qua việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất ựã có ảnh hưởng lớn tới sự tăng trưởng kinh tế, ổn ựịnh xã hội trên ựịa bàn thành huyện Phù Cừ là rất lớn, thể hiện qua các mặt sau ựây:
- Người sử dụng ựất gắn bó với ựất ựai, sử dụng số vốn lớn yên tâm ựầu tư vào ựất ựaị
- đất ựai ựược chuyển dịch hợp lý, tạo ựiều kiện cho việc tắch tụ ựất ựai ựể phát triển sản xuất hàng hoá, là ựiều kiện tiền ựề ựể các hộ gia ựình, cá nhân ựầu tư phát triển kinh tế trang trại với quy mô vừa và nhỏ
- QSDđ ựược coi là một hàng hoá ựặc biệt, có giá trị và trở thành một nguồn lực tài chắnh quan trọng ựể ựầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.
- Thay ựổi cơ cấu theo hướng tăng tỉ trọng các ngành công nghiệp, dịch vụ với mục ựắch công nghiệp hóa hiện ựại hóa nông nghiệp nông thôn. Tạo ựiều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng.
2. Tỷ lệ thực hiện quyền chuyển nhượng QSDđ làm ựầy ựủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tuy còn thấp nhưng ựã có sự biến chuyển theo chiều hướng tắch cực, tỷ lệ làm ựầy ựủ các thủ tục ở giai ựoạn sau cao hơn tỷ lệ làm ựầy ựủ các thủ tục ở giai ựoạn trước. điều này phản ánh nhận thức của người dân về pháp luật ựất ựai ngày càng tiến bộ, mặt khác cũng chứng tỏ nỗ lực
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 91 của các cơ quan ban ngành của huyện Phù Cừ, trong việc thực hiện và tuyên truyền phổ biến pháp luật ựất ựai tới người dân. Từ ựó thiết lập trật tự, kỷ cương và ựưa công tác quản lý ựất ựai ựi dần vào chặt chẽ.
3. Tình hình thực hiện các QSDđ của người sử dụng ựất diễn ra ở các xã, thị trấn của huyện Phù Cừ có sự khác biệt. Tại thị trấn Trần Cao là ựịa phương có tốc ựộ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ tình hình thực hiện các QSDđ diễn ra sôi ựộng hơn so với các ựịa phương là những xã trong huyện. Những xã trong huyện có nền kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp (xã thuần nông) thì các giao dịch về ựất ựai ắt xảy rạ điều ựó cũng phần nào phản ánh sự chênh lệch, không ựồng ựều trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng ựất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các ựịa phương. Ngoài ra quy hoạch sử dụng ựất cũng có ảnh hưởng không nhỏ ựến tình hình thực hiện các QSDđ, ựặc biệt là quyền chuyển nhượng QSDđ.
4. Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc phải khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và quyền chuyển ựổi do thực hiện ựồng loạt theo chương trình "dồn ựiền, ựổi thửa" thì các quyền còn lại có tỷ lệ số vụ không khai báo còn caọ Những con số này ựã phản ánh tình trạng một bộ phận không nhỏ người sử dụng ựất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật ựất ựai hoặc vì những khó khăn, cản trở mà không ựược tạo ựiều kiện ựể thực hiện các quy ựịnh của pháp luật về kê khai, ựăng ký biến ựộng ựất ựaị
5. Qua ựiều tra cho thấy, trình tự thủ tục khai báo ựể thực hiện các QSDđ của người sử dụng ựất còn rườm rà, phức tạp, người dân còn phải qua nhiều cửa, nhiều công ựoạn. Các hoạt ựộng về QSDđ là những giao dịch dân sự diễn ra thường xuyên với số lượng lớn, do Văn phòng ựăng ký QSDđ chịu trách nhiệm xử lý, nhưng ựến nay Văn phòng ựang phải gánh vác một lượng công việc quá tải dẫn ựến thời gian xử lý các công việc về quản lý ựất ựai nói chung cũng như việc thực hiện các QSDđ nói riêng bị chậm trễ, thời gian thụ lý hồ sơ còn kéo dài, gây ách tắc. Dẫn ựến, tâm lý chung của người dân là ngại phải ựến gặp cơ quan nhà nước, người dân lấy sự tin tưởng nhau là chắnh, họ ựiều chỉnh các quan hệ ựất ựai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Việc ựiều
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 92 chỉnh quan hệ ựất ựai theo cách này tuy có những mặt tốt nhưng ngày nay, trong cơ chế thị trường với những mối quan hệ ựang ngày càng mở rộng vượt ra khỏi phạm vi làng xã thì việc ựiều chỉnh quan hệ ựất ựai chỉ dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau ựã không còn phù hợp, không những thế nó còn trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng những vụ tranh chấp, khiếu kiện về ựất ựai, gây mất ổn ựịnh xã hộị
6. Các quy ựịnh về nghĩa vụ tài chắnh ựối với các trường hợp chuyển QSDđ chưa hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, do ựó, chưa khuyến khắch ựược người sử dụng ựất ựến làm các thủ tục chuyển QSDđ tại cơ quan nhà nước, cụ thể là:
- Về tiền sử dụng ựất: Như ựã phân tắch ở trên, một bộ phận người sử dụng ựất có nguồn gốc do thừa kế của cha ông ựể lại nhưng không có giấy tờ về QSDđ theo quy ựịnh tại Nghị ựịnh 17/1999/Nđ-Chắnh phủ (có trường hợp không có giấy tờ, có trường hợp giấy tờ bị thất lạc) và do ựó khi làm thủ tục ựể ựược cấp GCNQSDđ lại phải nộp tiền sử dụng ựất (nộp 100% nếu ựã sử dụng ựất ổn ựịnh sau ngày 15/10/1993 hoặc phải nộp 20% nếu ựã sử dụng ựất ổn ựịnh trong khoảng thời gian từ ngày 18/12/1980 ựến trước ngày 15/10/1993 ựối với ựất ựô thị, từ ngày 31/05/1990 ựến trước ngày 15/10/1993 ựối với ựất ở nông thôn). Những người sử dụng ựất rơi vào các trường hợp này thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng ựất và lựa chọn việc chuyển QSDđ trao tay nhaụ
- Về thuế chuyển QSDđ: việc tắnh thuế chuyển QSDđ chỉ tắnh theo vụ việc mà không phân biệt ựược giữa trường hợp chuyển QSDđ do yêu cầu của sản xuất và ựời sống với trường hợp ựầu cơ ựất ựai, kinh doanh bất ựộng sản. Từ ựó không khuyến khắch ựược việc tập trung ựất ựai cho sản xuất và cải thiện ựời sống của ựa số nhân dân (vắ dụ: hai người chuyển ựổi ựất ở cho nhau thì cả hai bên ựều phải chịu thuế chuyển quyền ựối với phần diện tắch ựất của mình), không ựiều tiết ựược thu nhập của những người ựầu cơ, kinh doanh bất ựộng sản, lợi dụng tình hình tăng giá ựất ựể kiếm lờị
7. Công tác tổ chức quản lý việc thực hiện các QSDđ (quản lý thị trường QSDđ) còn yếu kém. Kết quả ựiều tra nghiên cứu ựã chỉ ra những yếu kém, tồn tại chủ yếu sau ựây:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 93 - Pháp luật ựất ựai nói chung và những quy ựịnh các QSDđ nói riêng còn chậm ựược phổ biến ựến cơ sở, tài liệu cung cấp cho ựịa phương còn thiếu và chưa kịp thờị Qua ựiều tra cho thấy một bộ phận nhân dân vẫn chưa nắm bắt ựược thay ựổi về mức thu thuế chuyển QSDđ (từ 20% xuống còn 4% ựối với ựất ở, ựất chuyên dùng và giảm từ 10% xuống còn 2% ựối với ựất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muốịMột số trường hợp cán bộ ựịa phương không nắm bắt ựược ựầy ựủ hệ thống văn bản pháp luật ựang còn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành.
- Mặt khác cho ựến trước khi có Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP thì thẩm quyền giải quyết các hoạt ựộng thực hiện các QSDđ do UBND huyện ựảm nhận, trong khi các hoạt ựộng về QSDđ là những giao dịch dân sự diễn ra thường xuyên với số lượng lớn.
- Theo quy ựịnh của pháp luật ựất ựai hiện hành, các công việc này do Văn phòng ựăng ký QSDđ chịu trách nhiệm xử lý, nhưng văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất của huyện còn hạn chế về ựầu tư nhân lực, trang thiết bị. Vì vậy văn phòng ựang phải gánh vác một lượng công việc quá tải dẫn ựến thời gian xử lý các công việc về quản lý ựất ựai nói chung cũng như việc thực hiện các QSDđ nói riêng bị chậm trễ.
- Sự không ổn ựịnh của ựội ngũ cán bộ ựịa chắnh xã cũng gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch ựất ựai, gây thất lạc hồ sơ quản lý ựất ựaị
3.4. đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng ựất tại huyện Phù Cừ
Trong giai ựoạn hiện nay, tình hình sử dụng ựất ựai rất phức tạp, nhu cầu sử dụng ựất ngày càng tăng, ựất ựai trở nên khan hiếm và giá trị hơn, bên cạnh ựó hàng loạt các vụ tranh chấp về ựất ựai diễn ra, ảnh hưởng ựến sự phát triển kinh tế - xã hội của ựịa phương. Vì vậy, tăng cường công tác quản lý ựất ựai là hết sức cần thiết, ựặc biệt trong vấn ựề nâng cao hiệu quả thực hiện mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng ựất giữa Nhà nước với người sử dụng ựất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 94 giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng ựất của người dân trên ựịa bàn huyện như sau: