4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.5. xuất giải pháp kiến nghị ựối với công tác thực hiện quyền
người sử dụng ựất
Trên cơ sở những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn về việc thực hiện quyền của người sử dụng ựất trên ựịa bàn thành phố Vinh, chúng tôi ựề xuất một số giải pháp ựể QSD ựất của hộ gia ựình và cá nhân ựược ựảm bảo theo Luật đất ựai năm 2003.
4.5.1 Về chắnh sách nhà nước * Về văn bản pháp luật
- Cần nghiên cứu ựể sớm ban hành Luật đăng ký bất ựộng sản, cũng như cần xác ựịnh rõ, chắnh xác phạm vi ựiều chỉnh của Luật đất ựai trong mối quan hệ với các văn bản Pháp luật khác có liên quan như: Bộ luật Dân sự, Luật đăng ký bất ựộng sản (ựược ban hành ựồng thời với Luật đất ựai), theo ựó Luật đất ựai chỉ quy ựịnh những vấn ựề mang tắnh hành chắnh trong quan hệ ựất ựai giữa Nhà nước với người sử dụng ựất.
- Quy ựịnh cụ thể về thành viên Hộ gia ựình, việc thực thi quyền của các thành viên và Hộ gia ựình sử dụng ựất và ựối với người sử dụng ựất ựược ghi tên trên Giấy chứng nhận trong trường hợp cá nhân ựó có vợ (chồng) theo hướng chỉ người có tên trên Giấy chứng nhận mới ựược thực hiện quyền thế chấp. Trường hợp nhập tài sản riêng vào tài sản chung vợ chồng thì phải ựược ghi nhận trong Giấy chứng nhận.
- đề nghị sửa ựổi điều 67 Luật đất ựai năm 2003 về thời hạn giao ựất, theo hướng nên mở rộng thời hạn sử dụng ựất ựối với ựất sản xuất nông
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 76
nghiệp ựể người sử dụng ựất ựược thực hiện quyền thế chấp vay vốn sản xuất kinh doanh tại ngân hàng.
- đề nghị sửa ựổi Luật Dân Sự và Luật ựất ựai ựối với trường hợp ựể thừa kế QSD ựất từ yêu cầu phải có GCN QSD ựất thành phải là người có quyền sử dụng ựất hợp pháp theo quy ựịnh của pháp luật.
- Hoàn thiện chắnh sách về giá: cơ sở ựịnh giá là giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên ựịa phương; cần quy ựịnh mở rộng việc áp dụng hình thức ựấu giá, ựấu thầu.
- Hoàn thiện pháp luật về ngân hàng Ờ tắn dụng. Quy ựịnh về quyền và nghĩa vụ vủa bên thế chấp và bên nhận thế chấp theo hướng bảo ựảm quyền lợi và nghĩa vụ cho cả hai bên.
- Hoàn thiện chắnh sách về thế chấp QSD ựất :
+ Bãi bỏ quy ựịnh về thời hạn nộp hồ sơ ựăng ký thế chấp quyền sử dụng ựất quy ựịnh tại điều 130 Luật đất ựai 2003.
+ Bổ sung và quy ựịnh rõ các trường hợp ựược thế chấp quyền sử dụng ựất phục vụ các mục ựắch khác ngoài mục ựắch vay vốn sản xuất kinh doanh. Sửa ựổi quy ựịnh tại Khoản 2 điều 110, Khoản 7 điều 113 Luật đất ựai 2003 và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan theo hướng cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng ựất ựể phục vụ nhu cầu vay vốn hợp pháp và ựảm bảo cho các nghĩa vụ hợp pháp khác.
+ Quy ựịnh rõ chủ thể có quyền thế chấp quyền sử dụng ựất ựối với quyền sử dụng ựất ựang ựược góp vốn (cả trong trường hợp hình thành pháp nhân mới và không hình thành pháp nhân).
+ Quy ựịnh rõ các trường hợp không ựược thế chấp quyền sử dụng ựất, quy ựịnh người sử dụng ựất thuê ựược thế chấp bằng quyền sử dụng ựất thuê.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 77
+ Sửa ựổi, bổ sung quy ựịnh về thời hạn giải quyết việc ựăng ký, xóa ựăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng ựất theo tinh thần cải cách thủ tục hành chắnh.
+ Bổ sung quy ựịnh về ựối tượng có quyền nộp hồ sơ yêu cầu ựăng ký thế chấp, xóa ựăng ký thế chấp tại điều 130 Luật đất ựai 2003.
+ Bổ sung quy ựịnh trong hồ sơ ựăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng ựất có giấy tờ chứng minh ựã thực hiện ựầy ựủ nghĩa vụ tài chắnh với nhà nước.
+ Quy ựịnh cụ thể về trường hợp ựăng ký thế chấp một tài sản bảo ựảm cho nhiều nghĩa vụ, trong ựó nêu rõ cơ chế bảo ựảm cho bên thế chấp ựược giao lại Giấy chứng nhận.
- Thống nhất một số quy ựịnh về góp vốn bằng quyền sử dụng ựất giữa Bộ Luật dân sự; Luật đất ựai và Luật Doanh nghiệp.
- Bộ Luật Dân sự cần có thêm quy ựịnh về thời hiệu hưởng quyền dân sự ựặc biệt trong quan hệ thừa kế. Theo ựó, hết thời hiệu khởi kiện, người ựang quản lý hợp pháp di sản sẽ trở thành chủ sở hữu tài sản ựó.
* Về vấn ựề quy hoạch.
Vấn ựề quy hoạch ỘtreoỢ cũng là một vấn ựề bức xúc của Người sử dụng ựất vì ảnh hưởng ựến chất lượng cuộc sống của cả gia ựình. đất nằm trong quy hoạch nhưng sau nhiều năm vẫn chưa thực hiện, hệ quả là việc ựầu tư sử dụng ựất, việc xây dựng, cải tạo nhà ở và ổn ựịnh cuộc sống ựều bị ảnh hưởng.Theo tôi, ựể giải quyết dứt ựiểm bức xức của người dân về vấn ựề này thì Luật đất ựai nên có quy ựịnh:
- Cho phép người dân ựược thực hiện toàn bộ các quyền của người sử dụng ựất (bao gồm cả việc ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở) sau thời hạn 5 năm kể từ ngày công bố quy hoạch mà quy hoạch ựó chưa ựược thực hiện.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 78
- Thực hiện và kiểm tra theo dõi việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựã ựược công khai công bố, khắc phục tình trạng quy hoạch ỘtreoỢ; kịp thời ựiều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất cho phù hợp với nhu cầu và khả năng sử dụng ựất thực tế.
* Về vấn ựề chắnh sách giá ựất
Trong hệ thống quản lý ựất ựai của nước ta hiện nay, mọi công tác tài chắnh liên quan ựến ựất ựai ựều ựược áp dụng dựa trên một khung giá của Nhà nước. UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho mỗi tỉnh dựa trên Nghị ựịnh chung của Chắnh phủ. Một khung giá ựược áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chắnh về ựất ựai sẽ dẫn ựến khó khăn cho các ựịa phương trong việc giải quyết các vấn ựề liên quan ựến quản lý Nhà nước về ựất ựai trong giai ựoạn hiện nay như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDđ, thu thuế chuyển QSDđ,... Vì vậy, Chắnh phủ và UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu ựể ựưa ra những hệ số ựiều chỉnh trong các vấn ựề tài chắnh ựất ựai liên quan ựến từng lĩnh vực khác nhau, vận dụng những hệ số ựiều chỉnh khác nhau ựể ựảm bảo hài hòa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia ựình cá nhân sử dụng ựất.
Thực tế hiện nay, những bất cập về giá ựất và quyền, nghĩa vụ tài chắnh liên quan ựến quyền sử dụng ựất là một vấn ựề vướng mắc lớn trong xã hội.
Do việc xác ựịnh giá ựất không phù hợp với ý chắ và nguyện vọng của chủ sử dụng ựất, Pháp luật lại chưa quy ựịnh cơ chế giải quyết bất ựồng về giá ựất nên người dân phải khiếu kiện, khiếu nại, tụ tập về các thành phố lớn ựể kiến nghị các cơ quan cấp trên. Vấn ựề này phản ánh 02 nhu cầu cơ bản của người dân là:
- Việc xác ựịnh giá ựất cần dựa trên nguyên tắc thỏa thuận, nhất trắ của các bên liên quan.
- Cần có cơ chế minh bạch và công bằng ựể giải quyết bất ựồng về xác ựịnh giá ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 79
Theo tìm hiểu ựược biết, có nhiều tổ chức kinh tế như các Ngân hàng lớn ựã có ựội ngũ ựịnh giá ựất và có khả năng thực hiện ựịnh giá ựất cho bất kỳ mảnh ựất nào trên phạm vi toàn quốc. Chỉ là một tổ chức kinh tế Việt Nam mà họ ựã thực hiện ựược việc ựịnh giá này, so với tổ chức có quy mô lớn như các Cơ quan nhà nước thì tại sao lại không thực hiện ựược trong suốt những năm qua?
để từng bước hình thành cơ chế xác ựịnh giá ựất khi thực hiện quyền, nghĩa vụ tài chắnh liên quan ựến quyền sử dụng ựất, ựề nghị Luật đất ựai cần ghi nhận thêm những nguyên tắc mang tắnh thị trường, bình ựẳng và thỏa thuận như sau:
- Người sử dụng ựất (có quyền, lợi ắch liên quan ựến giá ựất do UBND ban hành) có quyền ựề nghị UBND xác ựịnh lại giá ựất ựó theo bất kỳ một phương pháp ựịnh giá ựất nào.
- Chủ thể sử dụng ựất có quyền thuê tư vấn hoặc trực tiếp ựưa ra các căn cứ chứng minh phương pháp ựịnh giá ựất của mình. Vắ dụ: Một mảnh ựất ựược cho thuê với giá cao thì có thể áp dụng phương pháp ựịnh giá khác như phương pháp chi phắ, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp chiết khấu dòng tiền, phương pháp lợi nhuận.
- đặt ra cơ chế giải quyết bất ựồng: Vắ dụ: Giao cơ quan Trọng tài hoặc Hiệp hội ngành nghề ựịnh giá, bất ựộng sản làm trung gian giải quyết bất ựồng giữa các bên liên quan ựến giá ựất.
Mặc dù Pháp luật đất ựai chưa ghi nhận rõ các nguyên tắc này, nhưng thực tế cho thấy nếu Cơ quan nhà nước, Chủ ựầu tư dự án không giải quyết vướng mắc, khiếu kiện trên cơ sở ựồng thuận với Người sử dụng ựất thì vướng mắc ựó sẽ phức tạp và kéo dài. Với việc áp dụng các nguyên tắc nêu trên, chúng tôi cho rằng sẽ giải quyết ựược các vấn ựề lớn như sau:
- Tránh thất thu cho Nhà nước khi thu tiền sử dụng ựất, thuế sử dụng ựất, thuế chuyển quyền sử dụng ựất, cho thuê ựất, ựấu giá ựấtẦ;
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 80
- Tạo sự công bằng và tránh tổn thất cho chủ sử dụng ựất nếu Nhà nước ựền bù thu hồi ựất;
- Làm căn cứ ựể Chủ sử dụng ựất và các Chủ ựầu tư thỏa thuận góp vốn, ựền bù khi thực thiện dự án;
- Giảm thiểu khiếu kiện ựất ựai vì người dân ựã có cơ chế giải quyết bất ựồng một cách minh bạch và công bằng.
* Về vấn ựề chắnh sách thuế, lệ phắ - Thuế sử dụng ựất
Khác với nhiều quốc gia khác trên thế giới, Nhà nước ta không thu thuế sử dụng ựất phi nông nghiệp hoặc thu không ựáng kể. Việc không thu thuế này, mặc dù về hình thức là ựể tạo ựiều kiện cho người dân có nhà ở, nhưng thực tế lại làm tăng việc ựầu cơ, thao túng thị trường nhà ựất và làm giá chuyển nhượng bất ựộng sản tăng cao. Do ựó, mục tiêu tạo ựiều kiện cho người dân có nhà ở không thực hiện ựược.
Theo chúng tôi, thay vì áp dụng các biện pháp hành chắnh, Nhà nước nên áp dụng biện pháp kinh tế ựể ựiều tiết thị trường là thực hiện việc thu thuế sử dụng ựất phi nông nghiệp, ựặc biệt là mức thuế tăng cao ựối với các chủ thể ựứng tên sử dụng từ mảnh ựất thứ hai trở lên. Chúng tôi cho rằng biện pháp này ựem lại một số lợi ắch sau:
- Chủ thể sử dụng ựất phải nỗ lực gia tăng giá trị sử dụng của ựất. Theo quy luật thị trường, ựất ựai sẽ ựược luân chuyển và tắch tụ về những chủ thể có khả năng tốt nhất trong việc sử dụng hiệu quả, làm tăng giá trị sử dụng ựất.
- Do thuế sử dụng ựất sẽ ựược tắnh khác nhau ựối với từng vị trắ ựất nên Nhà nước sẽ thu ựược giá trị tăng lên của ựất do ựược ựầu tư cơ sở hạ tầng. Việc này sẽ góp phần tránh mâu thuẫn và bất công giữa một bộ phận dân cư bị thu hồi ựất ựể xây dựng cơ sở hạ tầng với một bộ phận dân cư ựược ở lại và hưởng lợi thế do cơ sở hạ tầng mới ựem lại.
- Do thuế sử dụng ựất ựược tắnh cho Người sử dụng ựất nên biện pháp này làm giảm các giao dịch ngầm, hạn chế ựể người khác ựứng tên trên Giấy
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 81
chứng nhận QSDđ, góp phần thúc ựẩy các giao dịch công khai, minh bạch và theo ựúng thủ tục của Nhà nước.
- Do thuế sử dụng ựất ựược tắnh theo thời gian sử dụng ựất thực tế nên biện pháp này góp phần thúc ựẩy giải phóng mặt bằng vì Người sử dụng ựất có xu hướng tự nguyện thực hiện giải phóng mặt bằng sớm ựể tránh phải ựóng thuế cho thời gian trì hoãn.
- Do thuế sử dụng ựất sẽ không tắnh cho mảnh ựất nằm trong quy hoạch phải giải tỏa nên biện pháp này góp phần thúc ựẩy các cơ quan sớm thực hiện quy hoạch ựã ựặt ra.
- Biện pháp này góp phần chống ựầu cơ, thao túng thị trường ựất ựai, góp phần làm giá ựất ổn ựịnh hơn trên thị trường, suy cho cùng là có lợi hơn cho ựông ựảo người dân có nhu cầu sử dụng ựất ựể ở và sản xuất kinh doanh.
- Lệ phắ trước bạ: Tách phần có tắnh chất thuế trong lệ phắ trước bạ ựể quy ựịnh thành thuế tài sản. Phần có tắnh chất phắ dịch vụ công quy ựịnh thành lệ phắ ựăng ký QSD ựất.
- Về Phắ: Hiện nay có quá nhiều loại phắ nhiều biên lai nên nghiên cứu xem xét thống nhất một khoản phắ.
- Tiền sử dụng ựất. giảm các khoản thu khi thực hiện đăng ký QSD ựất lần ựầu ựối với mọi loại ựất có nguồn gốc hợp pháp. Giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa thu tiền sử dụng ựất với bồi thường thiệt hại nhằm ựảm bảo chi phắ cho người sử dụng ựất.
4.5.2 Giải pháp về kỹ thuật
* Cấp giấy chứng nhận QSD ựất
Thực tế hiện nay, Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất (QSDđ) ựang trở thành một rào cản pháp lý làm ảnh hưởng nghiêm trọng ựến quyền và lợi ắch của người sử dụng ựất.
Dẫn ựến tình trạng này là vì Luật đất ựai quy ựịnh việc cấp giấy chứng nhận QSDđ là ỘNhà nước công nhận quyền sử dụng ựất ựối với người ựang
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 82
sử dụng ựất ổn ựịnhỢ. Tức là Nhà nước không công nhận quyền sử dụng ựất nếu không có Giấy chứng nhận QSDđ.
Ngoài ra, Luật đất ựai ựặt ra ựiều kiện ựể Người sử dụng ựất ựược thực hiện các quyền của mình là phải có Giấy chứng quyền sử dụng ựất (bao gồm cả việc sửa chữa, cải tạo lại nhà cửa ựã xuống cấp). Nếu do nhu cầu của ựời sống gia ựình mà Người sử dụng ựất phải thực hiện giao dịch ựối với mảnh ựất ựó thì các giao dịch này lại bị coi là trái Pháp luật và họ luôn phải gánh chịu các rủi ro kèm theo.
Do vậy, cần phải ựẩy nhanh tiến ựộ cấp giấy chứng nhận QSD ựất ựể hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSD ựất theo quy ựịnh của Pháp Luật.
* Nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng đăng ký QSD ựất.
- Cung cấp thông tin trung thực ựầy ựủ kịp thời về thửa ựất:
Tại thành phố Vinh thực trạng quyền tiếp cận thông tin liên quan ựến tình trạng pháp lý của thửa ựất hiện nay chủ yếu là do các bên tự tìm hiểu nên còn khó khăn và chưa ựảm bảo tắnh trung thực ựối với các bên. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Vinh mới chủ yếu tập trung vào việc ựăng ký biến ựộng, hoàn tất thủ tục mà chưa chú ý ựến cung cấp thông tin. Trong các giao dịch liên quan ựến quyền của người sử dụng ựất, các bên phải (và ựược) cung cấp thông tin liên quan ựến thửa ựất như: Yếu tố quy hoạch, vị trắ, ranh giới, diện tắch; ai là người có quyền sử dụng ựất? Hay thông tin về Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất mang tên người thực hiện quyền sử dụng