4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.3.5.điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng ựất/
lãnh quyền sử dụng ựất.
4.3.5.1 Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSD ựất.
* đối với ựất ở:
Công tác ựăng ký quyền sử dụng ựất, bảo lãnh góp vốn bằng QSD ựất ở của người sử dụng ựất là hộ gia ựình cá nhân trên ựịa bàn thành phố vinh chỉ bắt ựầu ựược thực hiện từ tháng 7 năm 2005. Cơ quan thực hiện thủ tục là phòng Tài nguyên Ờ môi trường thành phố Vinh (do Văn phòng đăng ký QSD ựất chưa ựược thành lập).
Ngày 03 tháng 9 năm 2006, Văn phòng đăng ký QSD ựất quyền sử dụng ựất thành phố Vinh ựược thành lập, lúc này công tác thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ựất ựược Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất tiếp nhận và xử lý. Người sử dụng ựất muốn thực hiện quyền ựăng ký thế chấp/ bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất thì nộp bộ một bộ hồ sơ thế chấp/ bảo lãnh (gồm: Hợp ựồng thế chấp/ bảo lãnh góp vốn bằng QSD ựất và Giấy chứng nhận QSD ựất) tại bộ tiếp nhận và trả kết quả. Sau khi tiếp nhận ựủ hồ sơ hợp lệ ngay ngày hôm sau cán bộ tiếp nhận chuyển hồ sơ ựể Văn phòng đăng ký QSD ựất xử lý. Trong vòng thời gian 1 ngày Văn phòng đăng ký QSD ựất xử lý và chuyển trả kết quả cho cán bộ ở bộ phân tiếp nhận và trả quả ựể trả kết quả cho người sử dụng ựất. Thời hạn thực hiện trình tự thủ tục
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 59
không quá 3 ngày kể từ ngày nhận ựủ hồ sơ của người sử dụng ựất (rút ngắn thời hạn xử lý so với quy ựịnh của Luật đất ựai là 5 ngày).
Theo kết quả ựiều tra thì trong hai năm 2005 Ờ năm 2006 thì số lượt ựăng ký thế chấp, bảo lãnh là 5000 lượt, số ựăng ký xóa thế chấp là 762 lượt.
Năm 2007, UBND thành phố Vinh ban hành quy ựịnh về trình tự, thủ tục thực hiện công tác ựăng ký thế chấp/ bảo lãnh quyền sử dụng ựất .Theo ựó công tác thực hiện việc ựăng ký giao dịch bảo ựảm (từ khâu tiếp nhận hồ sơ, xem xét, giải quyết và lưu trữ hồ sơ) ựã ựược các Văn phòng ựăng ký thực hiện theo quy ựịnh. Thời hạn giải quyết hồ sơ yêu cầu ựăng ký ựược thực hiện ựúng quy ựịnh của pháp luật; ựặc biệt việc giải quyết các hồ sơ ựăng ký thế chấp hợp lệ ựược thực hiện ngay trong ngày ựã thực sự tạo thuận lợi cho người sử dụng ựất.
Bảng 4.5 Tình hình ựăng ký thế chấp quyền sử dụng ựất Giai ựoạn năm 2005 -2011
đơn vị:lượt
Phường nghiên cứu
Hưng Dũng Trường Thi Nghi Phú Năm
ựiều tra
Thế chấp Xóa Thế chấp Xóa Thế chấp Xóa
2005 60 0 77 0 76 0 2006 182 32 274 59 290 41 2007 261 79 375 20 462 169 2008 50 4 53 7 69 30 2009 392 124 391 131 449 152 2010 481 226 479 256 657 317 2011 381 302 333 302 491 371 Tổng 1744 767 1982 775 2494 1078
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 60
Thực tế triển khai việc thực hiện công tác ựăng ký giao dịch bảo ựảm bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất cho thấy: số lượng hồ sơ ựăng ký giao dịch bảo ựảm bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất không ngừng tăng, cụ thể trong năm 2005 số hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất tại phường Hưng Dũng có 60 lượt ựăng ký thế chấp quyền sử dụng ựất, nhưng sang năm 2006 thì con số tăng lên là 182 lượt (tăng hơn gấp 3 lần so với năm 2005), tương tự với xã nghi phú, năm 2005 có 76 lượt ựăng ký thế chấp thì sang năm 2006 là 290 lượt (tăng 214 lượt so với năm 2005) . Nguyên nhân của việc tăng số lượng ựăng ký thế chấp là do nhu cầu vay vốn của người sử dụng ựất ựể ựầu từ cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống ngày càng tăng.
Từ kết quả ựiều tra tại bảng 4.5 cho ta thấy công tác ựăng ký thế chấp quyền sử dụng ựất tăng vọt lên trong các năm 2009- năm 2011 trên toàn thành phố. Thời ựiểm này thị trường bất ựộng sản khá sôi ựộng nên mục ựắch vay vốn ựầu tư cho bất ựộng sản tăng lên. Nguyên nhân tiếp nữa là tỉ lệ cấp giấy chứng nhận QSD ựất cho hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn thành phố Vinh ựược tăng lên ựáng kể nên cũng tạo thuận lợi cho người sử dụng ựất khi thực hiện quyền.
Hiện nay, trên thành phố Vinh có tất cả 35 Ngân hàng, quỹ tắn dụng. Với lực lượng hệ thống ngân hàng, quỹ tắn dung như vậy cũng tạo thuận lợi cho hộ, gia ựình xem xét lựa chọn nơi thế chấp quyền sử dụng ựất.
Một thực tế khác, trong khi trên nhiều ựịa phương trong cả nước ựã thực hiện tốt việc ựăng ký thế chấp bằnh giá trị tài sản gắn liền với ựất như: thành phố Hồ Chắ Minh, thành phố Hà nội thì tại thành phố Vinh chưa thực hiện 1 trường hợp nào đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với ựất. Mặc dù, theo quy ựịnh của pháp Luật thì phạm vi thế chấp quyền sử dụng ựất ựược quy ựịnh tại điều 732- BLDS, theo ựó quyền sử dụng ựất có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ. Mặt khác, người sử dụng ựất còn có thể thế chấp cả nhà ở, công trình xây dựng khác..
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 61
và tài sản khác gắn liền với ựất nếu có thỏa thuận giữa họ và ngân hàng nhận thế chấp. Nguyên nhân là do thành phố Vinh chưa có quy ựình hướng dẫn cụ thể về việc ựăng ký ựối với thế chấp tài sản gắn liền với ựất. Nguyên nhân khác nữa là Giấy chứng nhận QSD ựất mà thành phố ựã cấp cho hộ gia ựình, cá nhân tại ựịa bàn thành phố mới ựăng ký về quyền sử dụng ựất chứ chưa ựăng ký về tài sản gắn liền trên ựất. điều này khiến cho người sử dụng ựất có nhu cầu thế chấp giá trị tài sản gắn liền với QSD ựất ựể vay vốn và phắa ngân hàng cho vay vốn gặp nhiều khó khăn.
- Theo quy ựịnh, một tài sản có thể ựược dùng nhiều bảo ựảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Tuy nhiên, theo quy ựịnh của Luật ựất ựai thì hồ sơ yêu cầu ựăng ký phải có Giấy chứng nhận QSD ựất. Trong thực tế ngay từ khi thực hiện nghĩa vụ bảo ựảm lần ựầu, các giấy chứng nhận buộc phải giao bản chắnh tại các ngân hàng thương mại giữ giấy chứng nhận QSD ựất gốc, nên các bên trong giao dịch bảo ựảm tiếp theo hầu như không thể thực hiện ựược trên thực tế.
- Theo pháp luật dân sự hiện hành cho phép ựược thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong khi ựó Luật đất ựai năm 2003 và Nghị ựịnh 84/Nđ-CP quy ựịnh phải có giấy chứng nhận QSD ựất hoặc các loại giấy tờ quy ựịnh tại khoản 1,2 và 5 điều 50 luật ựất ựai năm 2003 mới ựược quyền thế chấp. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa ựưa ra ựược hệ thống ựầy ựủ các quy ựịnh áp dụng riêng cho từng loại tài sản ựặc thù nên dẫn ựến ách tắc trong thực tiễn.
- Sự chồng chéo, mâu thuẫn trong văn bản luật, theo quy ựịnh của Bộ Luật dân sự và Nghị ựịnh 163/2006/Nđ-CP thì tài sản ựảm bảo có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai nhưng theo quy ựịnh của Luật công chứng thì ựối tượng của hợp ựồng, tài sản khi công chứng phải có thật.
* đối với ựất Nông Nghiệp:
Hiện nay, theo kết quả ựiều tra cho thấy tình hình thực hiện công tác ựăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ựất nông nghiệp từ năm 2005 ựến
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 62
năm 2011 chưa có một trường hợp nào ựược thực hiện vay vốn tại các ngân hàng trên ựịa bàn thành phố. Không phải là người dân không có nhu cầu mà do các ngân hàng không chịu tiếp nhận một trường hợp vay vốn nào từ ựất nông nghiệp (kể cả các ngân hàng lớn như Ngân hàng Nông Nghiệp, Ngân Hàng ựầu tư và phát triển, ngân hàng EXIMBANHK..). Khi ựược hỏi nguyên nhân tại sao thì một số cán bộ ngân hàng cho biết là do ựất sản xuất nông nghiệp có hạn sử dụng ngắn. Mặt khác, tắnh khả mại, tắnh thanh khoản không cao do vậy mà các ngân hàng e ngại trong việc thực hiện nhu cầu vay vốn của người sử dụng ựất ựối với ựất nông nghiệp.
4.3.5.2 Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thế chấp QSD ựất ở (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Khi ựược hỏi là tầm quan trọng của 9 quyền của người sử dụng ựất thì theo kết quả ựiều tra cho thấy tại phường Hưng Dũng có 85% ý kiến; phường Trường thi có 67 % ý kiến; xã Nghi phú có 72% ý kiến cho rằng quyền thế chấp là một trong những quyền quan trọng nhất . Nhìn chung ựại ựa số người sử dụng ựất nhận thức ựược tầm quan trọng của việc thế chấp QSD ựất. Vì lý do, hiện nay người sử dụng ựất thiếu vốn, họ rất cần vốn ựể ựầu từ cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Nên có thể nói quyền thế chấp giúp người sử dụng ựất giải quyết ựược vấn ựề về vốn.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 63
Bảng 4.6 : Ý kiến người dân về quyền thế chấp QSDđ
Phường nghiên cứu
Hưng Dũng Trường Thi Nghi Phú
Nội dung câu hỏi
Số hộ ựược hỏi có (%) Không (%) có (%) Không (%) có (%) Không (%) Tầm quan trọng của thế chấp QSDđ 50 85 15 67 33 72 28 Hài lòng về thủ tục đK thế chấp khi vay vốn không 50 65 35 72 28 69 31 đăng ký thủ tục với
cơ quan Nhà nước 50 89 11 92 8 87 12 Hài lòng với số tiền
ựược vay khi vay 50
47 53 55 45 42 58
(Nguồn tài liệu: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)
Cũng theo ựiều tra khi hỏi người sử dụng ựất có hài lòng về thủ tục ựăng ký thế chấp khi thực hiện quyền thế chấp hay không thì tại Hưng Dũng còn có 35% ý kiến không hài lòng; phường Trường thi có 28 % ý kiến không hài lòng; xã Nghi phú có 31% không hài lòng (thể hiện ở bảng 4.6). Tuy ựã ựược sửa ựổi, bổ sung song thủ tục ựăng ký QSD ựất hiện nay còn quá nhiều phức tạp làm cho người dân mặc dù rất muốn vay ngân hàng ựể phát triển kinh tế theo kiểu vay ỘnóngỢ nhưng thủ tục lại làm cho quá trình này bị chậm trễ. Người dân phàn nàn về việc họ mất quá nhiều thời gian vừa làm thủ tục công chứng vừa ựăng ký vay vốn QSD ựất. Khi người dân muốn vay vốn ngân hàng, phải công chứng ựối với hợp ựồng bảo lãnh thế chấp, mà công chứng thì phải công chứng về nội dung. Quá trình thực hiện công chứng cũng xảy ra nhiều vướng mắc.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 64
về phắa ngân hàng khi hỏi một số cán bộ tắn dụng ngân hàng cho thấy hiện nay các ngân hàng muốn tạo ra cơ chế thông thông thoáng cho hoạt ựộng thế chấp, bảo lãnh nhưng họ cũng muốn bảo ựảm rằng, nguồn vốn vay trong trường hợp không thực hiện ựược nghĩa vụ trả thì phải thu hồi ựược ngay. Nhiều ngân hàng nói rằng, khi người vay không thể hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ựể thu hồi vốn họ phải mất ựến rất nhiều năm. Mặt khác, trên thực tế tồn tại nhiều loại mẫu giấy chứng nhận QSD ựất khác nhau, và khi cần xác ựịnh thông tin chắnh xác của giấy chứng nhận ựược cấp (giấy chứng nhận thật hay giả) thì rất thiếu thông tin. đây cũng chắnh là ựiểm gây khó khăn cản trở cho cho người sử dụng ựất và các ngân hàng khi làm thủ tục cho vay vốn.
Chắnh vì ngại sự khó khăn, phiền hà khi làm thủ tục vay vốn tại các Ngân hàng, tổ chức tắn dụng nên còn một bộ phận nhỏ người sử dụng ựất không ựăng ký khai báo với cơ quan Nhà nước mà họ tìm ựến những nơi cho vay vốn của tư nhân. Theo kết quả ựiều tra tại bảng 4.6 cho thấy tại khu vực phường Hưng Dũng còn 11% không ựăng ký; Khu vực phường Trường Thi có 8% không thực hiện ựăng ký và khu vực xã Nghi phú là 12 % không ựăng ký. Mặc dù lãi suất cho vay của tư nhân cao hơn so với ngân hàng và các tổ chức tắn dụng nhưng thủ tục vay ựơn giản, nhanh chóng.
Một câu hỏi khác liên quan ựến vấn ựề thế chấp QSD ựất ựó là người dân có hài lòng với số tiền ựược giải ngân sau khi hoàn tất thủ tục vay? Thì ựại ựa số trả lời chưa hài lòng. Tại kết quả ựiều tra ở bảng 4.6 cho thấy tại phường Hưng Dũng có 53% ý kiến chưa hài lòng; phường Trường Thi có 45% ý kiến chưa hài lòng; xã Nghi phú có 58% ý kiến chưa thỏa mãn với số tiền ựược vay khi thế chấp vay vốn. Nguyên nhân, là do theo quy ựịnh Ngân hàng chỉ có thể cho vay tối ựa 70% giá trị tài sản thế chấp tuy nhiên không phải với khoản vay nào ngân hàng cũng cho vay ở mức tối ựa, hạn mức vay ựược căn cứ vào nhiều yếu tố; giá trị tài sản thế chấp, mục ựắch sử dụng vốn, nguồn trả nợ có ổn ựịnh hay không? Có phù hợp với khoản vay hay không? để có thể vay vốn
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 65
ở mức cao nhất người sử dụng ựất cần có phương án kinh doanh khả thi, và nguồn trả nợ tốt ..