4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.3.6 điều tra tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị QSD ựất
thành phố Vinh.
Hiện nay, việc thực hiện góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất của hộ gia ựình cá nhân cho các tổ chức kinh tế là khá nhiều là khá nhiều. Nhưng lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo của cơ quan quản lý nhà nước mà người sử dụng ựất không thực hiện việc ựăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất. Từ năm 2005 Ờ ựến năm 2011 tại thành phố Vinh mới chỉ có duy nhất hai trường hợp ở phường Hưng Phúc ựăng ký góp vốn bằng QSD ựất. đó là ông Trần Khắc Chiến và bà Nguyễn Thị Nhung ựều có ựất tại khối Yên Vinh, Phường Hưng Phúc, thành phố Vinh đăng ký góp vốn bằng QSD ựất ở của mình cho công ty trách nhiệm hữu hạn đại Sơn. Hiện nay, UBND thành phố Vinh chưa ban hành ựược quy trình thủ tục ựăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng ựất.
Hiện các cơ quan ựăng ký GDđB ựang lúng túng và có cách hiểu khác nhau về góp vốn quyền sử dụng ựất nên dẫn ựến những vướng mắc khi thực hiện cũng như gây phiền hà cho người sử dụng ựất. đó là sự bất cập chồng chéo trong quy ựịnh giữa các văn bản Luật, cụ thể như sau:
Theo quy ựịnh tại điều 727 Bộ Luật Dân sự thì: ỘHợp ựồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất là sự thoả thuận giữa các bên, theo ựó người sử dụng ựất góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng ựất ựể hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia ựình, chủ thể khác theo qui ựịnh của bộ luật này và pháp luật về ựất ựaiỢ. Cũng theo quy ựịnh của Bộ Luật Dân sự tại ựiều 732 thì: ỘBên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất ựược quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất trong trường hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp ựồng hợp tác kinh doanhỢ. Từ 2 ựiều luật nêu trên, ta có thể rút ra một kết luận là hợp ựồng
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 66
góp vốn ựược qui ựịnh bao gồm 2 loại khác nhau, nhưng lại không tách bạch với nhau nên thiếu sự thiếu rành mạch.
Loại thứ nhất là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất ựể hợp tác kinh doanh. Trong trường hợp này, bên nhận góp vốn không ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
Loại thứ hai là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất ựể thành lập pháp nhân mới. Trong trường hợp này, pháp nhân mới (Bên nhận góp vốn)
ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất (điều 49 khoản 4 của Luật đất ựai năm 2003).
Tuy nhiên, trong cả hai trường hợp nêu trên, quyền sử dụng ựất ựều không ựược chuyển giao cho bên nhận góp vốn, bởi vì một khi quyền sử dụng ựất ựã ựược chuyển giao cho bên nhận góp vốn thì mọi quyền năng ựều ựược chuyển giao cho bên nhận góp vốn, bên góp vốn không còn bất kỳ quyền gì liên quan ựến QSD ựất ựã ựem góp vốn. Có thể chứng minh cho ựiều ựó bằng các ựiều luật nêu sau ựây:
- điều 730 khoản 2. BLDS năm 2005 ghi: Bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất ựược quyền chuyển nhượng, ựể thừa kế phần góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất theo thoả thuận; được quyền nhận lại quyền sử dụng ựất theo thoả thuận hoặc khi thời hạn góp vốn ựã hết; Huỷ hợp ựồng góp vốn nếu bên nhận góp vốn không thực hiện việc thanh toán phần lợi nhuận ựúng thời hạn hoặc thanh toán không ựầy ựủ (kể cả trường hợp ựã hoàn thành việc ựăng ký góp vốn tại cơ quan ựăng ký BđS).
- điều 131 khoản 2 của Luật đất ựai năm 2003 ghi: Việc góp vốn bằng quyền sử dụng ựất chấm dứt trong các trường hợp : ỘHết hạn góp vốn; các bên thỏa thuận về việc chấm dứt góp vốn; Bên Doanh nghiệp bị phá sản, giải thể chấp dứt hoạt ựộng; cá nhân góp vốn bị chết, bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, bị cấm hoạt ựộng trong lĩnh vực hợp tác kinh doanhỢ.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 67
Do vậy, qui ựịnh về góp vốn bằng quyền sử dụng ựất trong BLDS năm 2005, Luật đất ựai năm 2003 không thống nhất với qui ựịnh về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất trong Luật Doanh nghiệp năm 2005. Bởi vì Luật Doanh nghiệp năm 2005 tại điều 29 ựiểm a khoản 1 qui ựịnh: ựối với tài sản có ựăng ký hoặc giá trị quyền sử dụng ựất thì người góp vốn phải làm thủ tục
chuyển quyền sở hữu tài sản ựó hoặc quyền sử dụng ựất cho công ty tại cơ quan có thẩm quyền.
Hậu quả là sau khi hoàn thành việc ựăng ký góp vốn, quyền của bên nhận góp vốn và quyền của bên góp vốn không xác ựịnh ựược rõ ràng và việc quản lý, sử dụng, ựịnh ựoạt giá trị QSD ựất ựã ựược góp vốn trở nên phức tạp, khó xử. đối với bên góp vốn thì quyền sử dụng ựất ựã ựược góp vào bên nhận góp vốn nên việc ựịnh ựoạt ựối với QSD ựất ựã góp vốn bị hạn chế. đối với bên nhận góp vốn thì mặc dù ựã nhận góp vốn, kể cả ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, bên nhận góp vốn chỉ có quyền quản lý và sử dụng theo mục ựắch góp vốn, không có quyền ựịnh ựoạt như thế chấp, chuyển nhượng ựối với quyền sử dụng ựất ựã ựược góp vốn, vì quyền sử dụng ựất chưa ựược chuyển giao cho bên nhận góp vốn.
Ngoài ra, Trong quy ựịnh của Bộ Luật Dân sự và Luật đất ựai năm 2003 chỉ quy ựịnh về việc góp vốn bằng quyền sử dụng ựất, không qui ựịnh về việc góp vốn bằng giá trị nhà hay tài sản gắn liền với ựất. Như vậy, trong trường hợp tài sản góp vốn bao gồm cả nhà và ựất gắn liền với nhau thì không có qui ựịnh ựiều chỉnh áp dụng ựồng thời cho cả quyền sử dụng ựất và nhà.