2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.3.3. Trung Quốc
Trung quốc thực hiện chế ựộ ựất ựai công hữu bao gồm: Chế ựộ sử hữu toàn dân và chế ựộ sở hữu tập thể. Trước năm 1988 Hiến pháp Trung Quốc quy ựịnh: cá nhân và tổ chức không ựược chiếm dụng mua bán ựất ựai và bất cứ hình thức chuyển nhượng ựất ựai khác trái pháp luật (Khoản 4 điều 10). Luật quản lý đất ựai nước CHND Trung Hoa năm 1986 có hiệu lực từ ngày 01/01/1987 quy ựịnh cụ thể chế ựộ quản lý và sử dụng ựất ựai; Luật sử ựổi bổ sung Luật Quản lý đất ựai lần 1 (1988) ựã cụ thể hoá các quy ựịnh của Hiến Pháp về Ộ Quyền sử dụng ựất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo ựúng pháp luậtỢ. Luật sử ựổi bổ sung Luật Quản lý đất ựai lần 2 (1998) với trọng tâm là quản lý ựất ựai theo mục ựắch sử dụng và bảo vệ ựất canh tác; kiểm soát chặt chẽ việc chuyển ựất nông nghiệp sang các mục ựắch sử dụng phi nông nghiệp [4].
Từ 01/7/1997 Trung Quốc ựã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc TW và 1 khu vực Hành chắnh ựặc biệt (Hồng Công). Luật quản lý BđS của Trung Quốc (ựược Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 18
qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) quy ựịnh Nhà nước giao quyền sử dụng ựất thuộc sở hữu nhà nước (sau ựây gọi tắt là quyền sử dụng ựất) trong một số năm nhất ựịnh và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng ựất của người sử dụng ựất ựược gọi là Xuất nhượng quyền sử dụng ựất. Việc xuất nhượng quyền sử dụng ựất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ựất tổng thể, quy hoạch ựô thị và kế hoạch sử dụng ựất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền sử dụng ựất của UBND cấp Huyện trở lên ựể làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ựất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chắnh phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy ựịnh của chắnh phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng ựất phải thực hiện theo kế hoạch và bước ựi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa ựất, mục ựắch sử dụng, thời hạn sử dụng và những ựiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà ựất phối hợp hình thành phương án theo quy ựịnh của chắnh phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ựó cơ quan quản lý ựất ựai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy ựịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ựất có thể lựa chọn phương thức ựấu giá, ựấu thầu hoặc thoả thuận song phương. đối với ựất ựể xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trắ hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ựiều kiện thì phải thực hiện phương thức ựấu giá và ựấu thầu, nếu không có ựiều kiện ựể ựấu giá, ựấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng ựất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ựất bằng thương lượng song phương không ựược thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước. Toàn bộ tiền sử dụng ựất ựều phải nộp vào ngân sách, ựưa vào dự toán, ựể dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang ựất ựai. Chắnh phủ quy ựịnh cụ thể việc nộp tiền sử dụng ựất và các biện pháp sử dụng cụ thể .
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 19
Hiện nay QSDđ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDđ ựược ỘcấpỢ và QSDđ ựược ỘgiaoỢ. QSDđ ựược "cấp" là loại QSDđ truyền thống ựược áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp ựất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ắt và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. đối với trường hợp này, QSDđ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc ựã làm xuất hiện hình thức QSDđ ỘgiaoỢ. Các doanh nghiệp, người sử dụng ựất ựược phép mua QSDđ giao ựối với một thửa ựất nhất ựịnh nào ựó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục ựắch sử dụng). Việc mua bán này có thể ựược thực hiện thông qua thoả thuận, ựấu thầu hoặc ựấu giá. Khi ựã có ựược QSDđ người sử dụng ựất có thể thực hiện giao dịch ựất ựai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDđ
đối với quyền sử dụng ựất có ựược theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BđS phải phù hợp với những ựiều kiện sau ựây:
+ đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng ựất theo ựúng hợp ựồng.
+ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ựất ựể phát triển ựất ựai, ựối với công trình xây dựng nhà ở thì ựã ựầu tư trên 25% tổng ngạch, ựối với dự án phát triển ựất thì ựã có ựiều kiện sử dụng ựất công nghiệp hoặc ựất xây dựng khác.
Như vậy, các ựiều kiện chuyển nhượng QSDđ nêu trên có ựiểm giống với ựiều kiện chuyển nhượng QSDđ theo pháp luật Việt Nam ở hai ựiều kiện ựầu. Về ựiều kiện thứ ba, quy ựịnh của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy ựịnh của pháp luật Việt Nam. điều này tạo ựiều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng ựất và việc quản lý nhà nước về ựất ựai.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 20
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDđ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp ựồng, người nhận chuyển nhượng QSDđ phải ựăng ký QSDđ tại Phòng quản lý Nhà nước về ựất ựai, kèm với việc nộp phắ chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng. Không có quy ựịnh nào của pháp luật nhằm xác ựịnh giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng Ộthấp một cách ựáng nghi ngờỢ, chắnh quyền ựịa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDđ trong trường hợp này. Quy ựịnh này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDđ.
- Cho thuê QSDđ
Người sử dụng ựất có thể cho thuê QSDđ ựể nhận tiền cho thuê. Giao dịch này phải ựược thực hiện thông qua hợp ựồng. Hai bên trong giao dịch phải ựến cơ quan quản lý nhà nước về ựất ựai ựể ựăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp ựồng có hiệu lực. Nội dung chắnh của hợp ựồng là bên thuê phải sử dụng ựất ựúng theo thời hạn, ựiều kiện mà bên cho thuê ựã cam kết trước ựây ựể có ựược QSDđ.
- Thế chấp QSDđ
Người sử dụng ựất có thể thế chấp QSDđ thông qua giấy chứng nhận QSDđ tại các tổ chức tắn dụng ở ựịa phương ựể vay vốn. Giao dịch thế chấp phải ựược thực hiện thông qua hợp ựồng giữa người sử dụng ựất và chủ thể cho vay. Nếu ựến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả ựược nợ, bên cho vay có thể phải ựăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng ựất mới.
đối với người sử dụng ựất nước ngoài, việc thế chấp QSDđ ựể vay vốn từ các tổ chức tắn dụng ựịa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường ựược coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người ựi vay tiền của Trung Quốc [5].
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 21