4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.4 đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất
trên ựịa bàn thành phố Vinh.
1. Trong số 9 quyền SDđ mà pháp Luật đất ựai cho phép thực hiện, ở thành phố Vinh trong giai ựoạn từ năm 2005-2011 chủ sử dụng ựất mà cụ thể ở ựây là hộ gia ựình, cá nhân chủ yếu thực hiện ựược các quyền, bao gồm:
Quyền chuyển nhượng/tặngcho QSDđ; quyền thế chấp bằng quyền sử dụng ựất; quyền thừa kế QSDđ;. Trong ựó, quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp, diễn ra mạnh mẽ sôi ựộng nhất.
2. Qua ựiều tra việc thực hiện các QSDđ của người sử dụng ựất, ựặc biệt là chuyển nhượng QSDđ, thế chấp QSDđ ựăng ký khá ựầy ựủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên bên cạnh ựó vẫn còn tình trạng không khai báo vẫn còn chiếm tỉ lệ khá cao cụ thể: ựối với chuyển nhượng QSDđ thì vẫn còn 14% chưa khai báo; Quyền cho thuê là 100%; Quyền thế chấp là chiếm 12%; Quyền thừa kế có nơi chiếm 25% [phụ lục 3]. Những con số này ựã phản ánh tình trạng một bộ phận không nhỏ người sử dụng ựất hoặc chưa có ý thức chấp hành Pháp Luật (trốn thuế) hoặc vì những khó khăn cản trở mà không thực hiện kê khai ựăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
3. Các quy ựịnh về nghĩa vụ tài chắnh ựối với các trường hợp chuyển QSDđ chưa hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, do ựó, chưa khuyến khắch ựược người sử dụng ựất ựến làm các thủ tục chuyển QSDđ tại cơ quan nhà nước, cụ thể là:
- Về tiền sử dụng ựất: Như ựã phân tắch ở trên, một bộ phận người sử dụng ựất có nguồn gốc do thừa kế 1 phần diện tắch của cha ông ựể lại nhưng không có giấy tờ về QSDđ theo quy ựịnh của pháp luật và do ựó khi làm thủ tục ựể ựược cấp GCNQSDđ lại phải nộp tiền sử dụng ựất (nộp 50% nếu ựã sử dụng ựất ổn ựịnh sau ngày 15/10/1993 với ựất ựô thị) Những người sử dụng ựất rơi vào các
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 74
trường hợp này thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng ựất. Do vậy, họ không thực hiện ựăng ký hoặc lựa chọn việc chuyển QSDđ trao tay nhau.
4. Trước những thay ựổi nhanh chóng của nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế, một số nội dung quản lý nhà nước về ựất ựai bộc lộ những hạn chế, bất cập. Có thể nêu lên những hạn chế, yếu kém trong quản lý sử dụng ựất ựai là:
- Chắnh sách pháp luật ựất ựai thường xuyên thay ựổi, một số quy ựịnh thiếu cụ thể không rõ ràng nên quá trình thực hiện còn nhiều vướng mắc. Mặc dù, Thành phố Vinh ựã có văn bản hỏi các ngành chức năng nhưng không ựược giải ựáp vì những vướng mắc ở tầm vĩ mô (Luật, Nghị định).
- Trình tự thủ tục đăng ký ựể thực hiện các quyền của người SDđ trên thành phố tuy ựã có nhiều cố gắng trong việc UBND thành phố ựã ban hành quy trình về thế chấp, chuyển nhượng nhưng còn quá nhiều loại giấy tờ rườm ra gây phiền hà cho người sử dụng ựất. Vai trò của cơ quan chuyên môn chưa thật sự ựược phát huy: chưa có sự phối hợp giữa cơ quan ựịa chắnh và cơ quan tài chắnh của thành phố. Còn quá nhiều công ựoạn trong quá trình thẩm hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng ựất làm kéo dài thời gian, gây ách tắc.
- Chức năng nhiệm vụ của ngành Tài nguyên- Môi trường chưa rõ ràng, còn nhiều chồng chéo với chức năng nhiệm vụ của ngành khác
- Công tác thanh tra và xử lý vi phạm pháp luật ựất ựai còn nhiều thiếu sót bất cập.
- So với yêu cầu của công tác quản lý ựất ựai nói chung và công tác ựăng ký QSD ựất nói riêng thì ựội ngũ cán bộ theo chỉ tiêu biên chế còn quá ắt. Vắ dụ như hiện nay tại Văn phòng đăng ký QSD ựất có 48 cán bộ (nhưng theo chỉ tiêu chỉ có 15 cán bộ trong biên chế, số còn lại là hợp ựồng). Văn phòng đăng ký phải gánh vác một lượng lớn công việc quá tải dẫn ựến thời gian xử lý các công việc ựất ựai nói chung và việc thực hiện Quyền của người sử dụng ựất bị chậm trễ.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 75
- Chưa có cơ chế giám sát theo dõi thực hiện quy hoạch. Các quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựược lập và xét duyệt chủ yếu mang tắnh hành chắnh chưa gắn với thực tế thiếu tắnh khả thi. Hiện tượng Quy hoạch ỘtreoỢ khá phổ biến làm cho các QSDđ của người sử dụng bị hạn chế.