2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.4. Thực trạng quyền sử dụng ựất ở Việt Nam
Ở nước ta, ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 ựã ghi rõ:Ộđất ựai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ựất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ựịa và vùng trời,Ầ thuộc sở hữu toàn dânỢ. đây là chế ựộ sở hữu khá phức tạp, trong ựó các quyền của chủ sở hữu ựất ựược phân chia giữa Nhà nước và người sử dụng ựất.
Do ựặc thù của ựất ựai có tắnh cố ựịnh trong không gian giá trị sử dụng ựất tăng lên không bị mất ựi khi sử dụng nên quyền sử dụng ựất theo thời gian và quyền hưởng thành quả từ việc sử dụng ựất là nội dung kinh tế quan trọng nhất của sở hữu ựất. Nói cách khác, trong bốn quyền cấu thành nội dung kinh tế của sở hữu tài sản (chiếm hữu về mặt pháp lý, sử dụng, ựịnh ựoạt, hưởng lợi), thì quyền chiếm hữu về mặt pháp lý và quyền ựịnh ựoạt chỉ là những ựiều kiện xã hội cho phép chủ sở hữu sử dụng hiệu quả và hưởng lợi từ tài sản. Hơn nữa, theo quy ựịnh của Luật đất ựai năm 2003, quyền của người sử dụng ựất có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng ựất trong 4 quyền nêu trên. Người sử dụng ựất theo luật ở nước ta không những có quyền sử dụng ựất (tất nhiên theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng ựất của Nhà nước), có quyền hưởng thành quả từ sử dụng ựất, mà còn có quyền ựịnh ựoạt ựối với quyền sử dụng ựất hợp pháp của mình (chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, cho tặng, thế chấp, góp vốnẦ). Chắnh vì thế, một số chuyên gia của Ngân hàng Thế giới ựã có lý khi cho rằng quyền sử dụng ựất của người Việt Nam ựã bao hàm gần hết các quyền của chủ sở hữu. Mặc dù vậy, người sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp Luật đất ựai năm 2003 không phải là chủ sử dụng ựất có quyền sử dụng ựất theo luật ở nước ta vẫn không phải là chủ sở hữu bởi vì họ không có toàn quyền về ựất. Theo quy ựịnh của pháp luật người sở hữu ựất ựai là nhân dân lao ựộng, Nhà nước mới là tổ chức ựại diện cho chủ sở hữu ựất. Người sử dụng ựất chỉ có quyền sử dụng ựất sau khi ựược Nhà nước giao
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 22
hoặc cho thuê ựất, công nhận.
Thị trường QSDđ là thị trường giao dịch về các QSDđ: chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Các quy ựịnh của pháp Luật đất ựai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng ựất ựai có tác dụng thúc ựẩy mạnh mẽ thị trường QSDđ.
Về tình hình chuyển ựổi QSDđ: Sau hơn 10 năm thực hiện quyền chuyển ựổi QSDđ, thực tế cho thấy việc chuyển ựổi QSDđ ựối với ựất ở, ựất lâm nghiệp và ựất chuyên dùng ắt xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển ựổi QSDđ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng Ộmanh múnỢ ruộng ựất. Thực hiện Nghị ựịnh số 64/CP về giao ựất nông nghiệp cho hộ gia ựình cá nhân sử dụng ổn ựịnh lâu dài, hầu hết các ựịa phương ựều thực hiện giao ựất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do ựó, dẫn ựến tình trạng ựất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phắa Bắc, có những thửa ruộng chỉ dới 100 m2. Việc chuyển ựổi ruộng ựất giữa các hộ nông dân với nhau ựể chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy ựịnh của pháp luật, nhiều ựịa phương ựã tổ chức cho hộ gia ựình, cá nhân thực hiện chuyển ựổi QSDđ thông qua chương trình Ộdồn ựiền, ựổi thửaỢ giữa các hộ nông dân, ựã giảm ựáng kể số thửa ựất của mỗi hộ. Sau khi chuyển ựổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao ựộng và ựầu tư của nông dân[10].
Về tình hình chuyển nhượng QSDđ: Chuyển nhượng QSDđ ựã thực sự ựáp ứng ựược nhu cầu của ựại ựa số người dân khi có nhu cầu về ựất nông nghiệp, ựất ở và ựất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng ựất chủ ựộng ựầu tư, năng ựộng hơn trong sử dụng ựất ựồng thời cũng tăng ựược nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tắnh riêng ựối với ựất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 ựến 300.000 hộ gia ựịnh nông thôn dọn ựến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con ựường chuyển nhượng QSDđ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp chỉ thực hiện có ựiều kiện ựã không hỗ trợ cho quá trình chuyển ựổi cơ cấu lao ựộng tại nông
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 23
thôn, có ựến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDđ không ựăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp[10].
Về tình hình cho thuê ựất, cho thuê lại ựất: Quy ựịnh của pháp luật về quyền cho thuê ựất, cho thuê lại ựất ựã có tác dụng tắch cực trong việc ựầu tư trên ựất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại ựất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phắa các cơ quan nhà nước ựã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chắnh sự nghiệp, ựơn vị lực lượng vũ trang cho thuê ựất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên ựất ựược Nhà nước giao theo chế ựộ không thu tiền sử dụng ựất (riêng các cơ quan hành chắnh sự nghiệp hiện ựang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia ựình, cá nhân dành ựất, mặt bằng, nhà ở cho thuê ựể làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao ựộng, người nước ngoài thuê ựể ở mà không ựăng ký với cơ quan nhà nước [10].
Về tình hình thừa kế QSDđ: Thừa kế QSDđ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, ựăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả ựiều tra cho thấy hầu hết người dân ựều cho rằng việc thừa kế QSDđ là công việc nội bộ gia ựình theo truyền thống Ộcha truyền con nốiỢ, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do ựó ựã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người ựược thừa kế QSDđ.
Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDđ: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDđ thực sự ựã phát huy ựược nguồn vốn ựầu tư ựất ựai, góp phần ựáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng ựất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục ựể thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh ựã ựược cải cách nhằm tạo ựiều kiện thuận lợi cho cả người ựi vay và người cho vay. Việc thế chấp, bảo lãnh QSDđ ựể vay vốn tăng dần qua các năm (nợ cho vay có bảo ựảm bằng QSDđ năm 1998 tăng 7,3
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 24
lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998). Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng ựã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy ựịnh tắnh giá ựất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền ựược vay không tương xứng với giá trị thực của QSDđ; GCNQSDđ ựược cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan ựăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin ựất ựai[10].
Về tình hình góp vốn bằng QSDđ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của ựầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn ựến sự liên doanh, liên kết trong ựầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDđ, ựặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài ( tổng giá trị góp vốn bằng QSDđ ựã lên tới 3 tỷ USD). Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn ựể nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý ựể giải quyết nhưng QSDđ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn ựầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể [10].
Nhọng tăn tỰi cựa viỷc thùc hiỷn cịc QSDậ ẻ Viỷt Nam:
Việc thực hiện các QSDđ tuy ựã ựược Pháp luật quy ựịnh song những quy ựịnh song những quy ựịnh còn chặt và các văn hướng dẫn thực hiện chưa ựồng bộ dẫn ựến chồng chéo trong quá trình thực hiện Thiếu tắnh chất chuẩn tắc thể hiện dưới nhiều hình thức như:
- Thiếu các cơ quan làm nhiệm vụ tư vấn, ựịnh giá bất ựộng sản nói chung, ựất ựai nói riêng khiến ựa phần những người tham gia trao ựổi mua bán ựất theo phong trào.
- Thiếu cơ sở hạ tầng của thị trường như các sàn giao dịch có quy mô, uy tắn và chất lượng tốt; thiếu thông tin ựầy ựủ về hàng hóa; thiếu dịch vụ môi giới chuyên nghiệpẦ
- Thiếu các dịch vụ công ựi kèm hàng hóa và giao dịch về ựất ựai như
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 25
thiếu giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thiếu các thông tin về vị trắ thửa ựấtẦ.
- Tình trạng giao dịch trao tay còn khá phổ biếnẦ
Thị trường quyền sử dụng ựất chưa lành mạnh tất yếu khiến thị trường bất ựộng sản ở nước ta cũng không lành mạnh. Mức ựộ ảnh hưởng của thị trường quyền sử dụng ựất cao ựến nỗi nhiều khi giá trị của các công trình trên ựất ắt ựược xem xét khi người ta trao ựổi bất ựộng sản với nhau .
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 26