4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.3.2 điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử
dụng ựất trên ựịa bàn thành phố Vinh từ năm 2005 Ờ 2011.
4.3.2.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD ựất.
Sau nhiều năm trở thành thành phố loại I, Thành phố Vinh ựã vươn lên phát triển mạnh mẽ, nhất là việc khai thác sử dụng một cách có hiệu quả các nguồn lực từ ựất ựai. Việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất cũng diễn hết sức sôi ựộng trên thị trường. Tuy nhiên, thị trường ựất ựai thời gian qua phát triển còn mang tắnh tự phát, kém minh bạch, giao dịch phi chắnh thức còn chiếm tỷ trọng cao.
* Về ựất ở:
Giai ựoạn trước năm 2006, sau khi cán bộ của Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, kiểm tra tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng thì ngày hôm sau chuyển ngay hồ sơ cho phòng Tài nguyên Ờ Môi Trường xử lý. đến tháng 9 năm 2006 khi Văn phòng đăng ký QSD ựất ựược thành lập hồ sơ chuyển nhượng/ tặng cho QSD ựất ựược Chuyển cho Văn phòng đăng ký QSD ựất.
Trong giai ựoạn cuối năm 2005 ựến hết năm 2007, do thị trường bất ựộng sản ựóng băng cùng với việc tiến ựộ cấp giấy chứng nhận cho hộ gia ựình cá nhân diễn ra chậm nên việc thực hiện giao dịch về chuyển nhượng QSD ựất diễn ra kém sôi ựộng hơn. Sang ựến năm 2008, thị trường bất ựộng
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 45
sản ỘấmỢ dần lên cùng với quá trình công nghiệp hóa hiện ựại hóa trên ựịa bàn thành phố Vinh thì nhu cầu về chuyển nhượng quyền sử dụng ựất tăng lên rõ rệt.
Tháng 6/2008, Cụ thể hóa Luật đất ựai năm 2003 và Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004 UBND thành phố Vinh ban hành Quyết ựịnh số 15/2008/Qđ- UBND ngày 13/6/2008 của UBND thành phố Vinh quy ựịnh về tách thửa, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, chuyển nhượng, tặng cho QSDđ của hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn thành phố Vinh. Trong quyết ựịnh này ựể tạo ựiều kiện thuận lợi cho hộ gia ựình, cá nhân khi thực hiện các quyền tách thửa, chuyển mục ựắch, chuyển nhượng, tặng cho về quyền sử dụng ựất. UBND thành phố Vinh ựã cho phép kết hợp việc tách thửa, chuyển mục ựắch sử dụng ựất với việc thực hiện quyền chuyển nhượng /tặng cho QSD ựất.
Ngày 02/6/2009, UBND tỉnh Nghệ An ựã ban hành Quyết ựịnh số 55/2009/Qđ-UBND quy ựịnh thẩm quyền công chứng hợp ựồng, giao dịch trên ựịa bàn tỉnh Nghệ An. Theo Quyết ựịnh này, UBND Tỉnh ựã chấm dứt thẩm quyền chứng thực hợp ựồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng ựất ựối với UBND các phường, xã trên ựịa bàn Thành phố Vinh. Do vậy, quy ựịnh về trình tự thủ tục về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn Thành phố phải có sự ựiều chỉnh cho phù hợp với quy ựịnh của UBND Tỉnh.
Trước tình hình ựó, UBND thành phố Vinh ban hành Quyết ựịnh số 18/2009/Qđ-UBND ngày 27/8/2009 về việc sửa ựổi, bổ sung một số điều của bản Quy ựịnh ban hành kèm theo Quyết ựịnh số 15/2008/Qđ-UBND ngày 13/6/2008 của UBND thành phố Vinh.
Sau gần 1 năm triển khai thực hiện Quyết ựịnh số 18/2009/Qđ-UBND, mặc dù quy ựịnh của UBND Thành phố ựã cụ thể, rõ ràng hơn so với quy ựịnh chung của pháp luật, ựã cắt giảm ựược nhiều thủ tục không cần thiết hoặc trùng
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 46
lặp về nội dung, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, ựẩy mạnh việc phân cấp cho cơ sở và hạn chế ựầu mối giải quyết nhằm giảm phiền hà cho tổ chức, công dân.
Tuy nhiên, trên thực tế trước khi thực hiện quyền chuyển nhượng/ tặng cho QSD ựất thì nhiều trường hợp xin công nhận lại (CNL) quyền sử dụng ựất (ựất sử dụng trước ngày 18/12/1980) ựể tách thửa trước khi chuyển nhượng/ tặng cho. Hoặc có trường hợp ựã ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất nay xin tách một phần, chuyển mục ựắch sử dụng ựể chuyển nhượng tặng cho QSD ựất. Mặt khác, theo quy ựịnh của Luật đất ựai và các văn bản hướng dẫn thi hành thì thời gian thực hiện quy trình công nhận lại quyền sử dụng ựất là 55 ngày làm việc, tách thửa 09 ngày, chuyển mục ựắch 30 ngày, chuyển quyền sử dụng ựất 10 ngày. Tổng cộng thời gian thực hiện của 4 trình tự thủ tục này là 104 ngày làm việc, tương ứng 4 tháng 26 (hai mươi sáu) ngày làm việc (gần 5 tháng).
để khắc phục tình trạng thủ tục hành chắnh rất rườm rà phức tạp (nhiều loại giấy tờ, thủ tục, nhiều thông tin kê khai lặp ựi lặp lại tại nhiều văn bản), công dân phải ựi lại nhiều lần tại nhiều cơ quan tổ chức, việc luân chuyển hồ sơ nhiều vòng vo nhiều lần, làm giảm hiệu quả giải quyết hồ sơ của cán bộ công chức,.. Do vậy, ngày 13/7/2010 UBND thành phố Vinh ban hành Quyết ựịnh số 09/2010/Qđ- UBND kèm theo quy ựịnh về việc công nhận lại QSD ựất, tách thửa, hợp thửa, chuyển mục ựắch sử dụng ựất; chuyển nhượng; tặng cho quyền sử dụng ựất của hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bản thành phố Vinh. Theo ựó, người sử dụng ựất khi thực hiện quyền chuyển nhượng/ tặng cho quyền sử dụng ựất ựược kết hợp với việc công nhận lại QSD ựất, việc tách thửa, xin chuyển mục ựắch sử dụng.
Tổng thời gian thực hiện các nội dung công việc từ khi tiếp nhận hồ sơ ựến khi trả kết quả cho tổ chức công dân, thời gian không quá bốn mươi bốn (44) ngày làm việc (ựối với trường hợp chuyển nhượng/tặng cho QSD ựất có CNL quyền sử dụng ựất) hoặc không quá hai mươi hai (20) ngày làm việc (ựối
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 47
với trường hợp chuyển nhượng/ tặng cho không có CNL quyền sử dụng ựất) (không kể thời gian công dân thực hiện nghĩa vụ tài chắnh).
Có thể nói, Quyết ựịnh số 09/2010/Qđ-UBND ra ựời góp phần giảm thiểu rút gọn thời gian, giấy tờ, giảm thiểu số lần ựi lại trong quá trình thực hiện kết hợp các quyền của người sử dụng ựất. Tuy nhiên, nếu chiếu với quy ựịnh của pháp luật thì giấy tờ trong hồ sơ chuyển nhượng/ tặng cho còn quá nhiều loại. Mặt khác, thời gian thực hiện ựôi khi chưa ựúng thời hạn gây phiền hà, bức xúc cho người sử dụng ựất. Một số bước trong trình tự thủ tục thực hiện chưa ựược các văn bản quy phạm pháp luật của cấp trên quy ựịnh.
Bảng 4.2 Tình hình chuyển nhượng QSD ựất (năm 2005- năm 2011)
đV: Vụ Các phường nghiên cứu
Năm
ựiều tra Hưng Dũng Trường Thi Nghi Phú
2005 216 88 236 2006 86 76 106 2007 102 73 160 2008 204 119 353 2009 185 127 290 2010 250 140 475 2011 300 121 374 Tổng 1343 744 1995
(Nguồn tài liệu: Văn phòng ựăng ký QSD ựất TP Vinh)
* Khu vực 1: Trường thi là phường nằm ở vị trắ trung tâm thành phố Vinh có tổng diện tắch tự nhiên 194,26 ha với dân số 20.935 nghìn người. Theo kết quả ựiều tra tại bảng 4.2 nếu năm 2007 số vụ giao dịch về chuyển nhượng QSD ựất tại phường Trường Thi là 73 vụ thì sang ựến năm 2008 là
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 48
119 vụ ( tăng 46 vụ so với năm 2007). Năm 2009 là 127 vụ thì sang năm 2010 số giao dịch chuyển nhượng tăng lên 140 vụ. Nguyên nhân là do quá trình công nghiệp hóa hiện ựại hóa ựất nước làm cho nhu cầu chuyển nhượng ựược tăng lên.
* Khu vực 2: phường Hưng Dũng nằm ở vị trắ nội thành có tổng diện tắch tự nhiên 519,29 ha, dân số 21.603 nghìn người. Theo kết quả ựiều tra phản ánh tại bảng 4.2 thì tại phường Hưng Dũng nếu năm 2007 số giao dich chuyển nhượng là 102 vụ thì ựến năm 2008 là 204 vụ (so với năm 2007 thì số vụ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng ựất tăng gấp ựôi).
* Khu vực 3: Xã nghi phú là một xã nằm ở ngoại thành phắa bắc thành phố Vinh có diện tắch tự nhiên là 647,11 ha, dân số 15. 435 nghìn người. Có thể nói, so với các phường nằm ở vị trắ trung tâm thì ở ựây các hoạt ựộng về chuyển nhượng diễn ra khá sôi ựộng. Nguyên nhân là do quá trình công nghiệp hóa hiện ựại hóa ựất nước làm cho nhu cầu chuyển nhượng tăng lên. Theo kết quả phản ánh tại bảng 4.2 thì năm 2007 số vụ giao dịch chuyển nhượng là 160 thì sang năm 2008 là 353 vụ (tăng 193 vụ).
Cũng từ kết quả ựiều tra cho thấy các hoạt ựộng chuyển nhượng QSD ựất diễn ra tập trung chủ yếu ở các phường(xã) nằm ở vị trắ nội thành và ngoại thành thành phố, còn các phường nằm ở vị trắ trung tâm thì các hoạt ựộng này diễn ra kém sôi ựộng hơn. Nguyên nhân là do lượng cung về ựất ựai tại các khu vực này ngày càng thấp, giá cả lại cao. Trong khi ựó các phường (xã) nằm ngoại thành thành phố quỹ ựất còn lớn hơn, giá cả thấp hơn nên những người có lượng tiền nhàn rỗi thường ựầu tư mua ựất tại các khu vực này. Cụ thể, năm 2009 tại xã Nghi Phú có 290 vụ chuyển nhượng QSD ựất thì ở phường Trường Thi chỉ có 127 vụ chuyển nhượng (ắt hơn so với xã nghi phú 163 vụ). Năm 2010, tại phường Hưng Dũng số vụ giao dịch chuyển nhượng là 250 thì ở phường Trường thi là 140 (so với Trường Thi tăng gần gấp ựôi).
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 49
*đối với ựất nông nghiệp
So với ựất ở thì chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng ựất nông nghiệp chiếm tỷ lệ rất thấp so với giao dịch về chuyển nhượng/ tặng cho quyền sử dụng ựất ở. Mục ựắch chuyển nhượng bao gồm: ựể sản xuất nông nghiệp, ựể xây dựng nhà ở.
Theo ựiều tra cho thấy quan hệ giữa nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng là người thân trong gia ựình dòng họ chiếm tỉ lệ 15,7 %, là hàng xóm láng giềng chiếm 13,10 %. Phần lớn những hộ gia ựình sau khi chuyển nhượng ựất nông nghiệp vẫn trực tiếp sản xuất nông nghiệp, phần còn lại chuyển sang làm nghề khác.
Tuy nhiên, việc ựăng ký với cơ quan nhà nước khi thực hiện quyền chuyển nhượng ựất nông nghiệp hầu như không ựược thực hiện mà chỉ diễn ra hình thức bằng miệng, trao tay. Nguyên nhân chắnh một mặt là do sự thiếu hiểu biết về pháp luật của người sử dụng ựất, mặt khác là do sự lỏng lẻo trong công tác quản lý ựất nông nghiệp của ựịa phương.
4.3.2.2 Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSD ựất.
Khi hỏi người dân có hài lòng với quy trình thủ tục, thời gian thực hiện quyền chuyển nhượng/ tặng cho QSD ựất mà UBND thành phố ựang thực hiện hay không?
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 50
Bảng 4.3 : Ý kiến người dân về chuyển nhượng QSD ựất
Phường nghiên cứu
Hưng Dũng Trường Thi Nghi Phú
Nội dung câu hỏi Số hộ Có (%) Không (%) Có (%) Không (%) Có (%) Không (%) Sự hài lòng về trình tự, thủ tục 50 45 55 65 35 39 61 đăng ký với cơ
quan NN khi chuyển nhượng
50 86 14 90 10 87 13
Kê khai giá chuyển nhượng theo ựúng giá giao dịch
50 0 100 0 100 0 100
(Nguồn tài liệu: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)
Theo kết quả ựiều tra tại bảng 4.3 cho thấy phần lớn là chưa hài lòng về các giấy tờ thủ tục cũng như thời hạn thực hiện quyền chuyển nhượng/ tặng cho QSD ựất. Tại khu vực nội thành phường Hưng Dũng có 45% hài lòng với quy ựịnh hiện hành, 55% không hài lòng . Khu vực phường Trường Thi thì có 65% người hài lòng, 35 % người dân không hài lòng. Tương tự, xã Nghi Phú có 39 % người dân hài lòng và 61 % người dân không hài lòng. Những người chưa hài lòng cho biết việc họ ựi lại nhiều nơi (phường (xã); phòng công chứng) ựể hoàn thiện thủ tục rất mất thời gian.
Mặt khác, Khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng ựất của hộ gia ựình, các nhân, một thủ tục bắt buộc không thể thiếu là Công chứng tại phòng công chứng. Vì thế mà khi tiến hành ựiều tra những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện các thủ tục khi công chứng hợp ựồng cho hộ gia
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 51
ựình cá nhân thực hiện quyền sử dụng ựất nói chung và quyền chuyển nhượng/ tặng cho QSD ựất nói riêng thì Công chứng Viên phòng công chứng hay văn phòng công chứng ở thành phố Vinh cho biết một trong những vướng mắc khó giải quyết là công chứng giao dịch liên quan ựến Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cấp cho hộ gia ựình.
Theo quy ựịnh của điều 106 Bộ Luật Dân sự, hộ gia ựình ựược hiểu là: ỘHộ gia ựình là các thành viên có tài sản cung, cùng ựóng góp công sức ựể hoạt ựộng kinh tế chungỢ, điều 107 Bộ Luật Dân sự quy ựịnh: Ộ Chủ hộ là ựại diện của hộ gia ựình trong các giao dịch dân sự vì lợi ắch chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác ựã thành niên có thể là chủ hộỢ [3]. Trong khi ựó, Tại ựiều 43 Nghị ựịnh 181/2004/ Nđ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất ựai lại quy ựịnh: ỘTrường hợp quyền sử dụng ựất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi cả họ tên vợ, họ tên chồng thì phải có văn bản thỏa thuận của cả vợ và chồngỢ.[2]
Tuy nhiên, hiện nay chưa có quy ựịnh cụ thể nào về việc xác ựịnh chắnh xác số nhân khẩu trong một hộ gia ựình ựược cấp giấy chứng nhận QSD ựất cho cả hộ. Thực tế hiện nay các cơ quan công chứng thường căn cứ vào sổ hộ khẩu ựể xác ựịnh số nhân khẩu trong hộ. Nhưng nếu phòng các phòng công chứng, văn phòng công chứng căn cứ vào sổ hộ khẩu gia ựình ựể xác ựịnh chủ sở hữu sẽ dẫn ựến những bất cập khi chuyển dịch thửa ựất ựó, như người ựứng tên chủ hộ trong GCN QSD ựất nhưng không phải chủ hộ gia ựình trong sổ hộ khẩu gia ựình và vợ (chồng) của người có tên trong GCN QSD ựất và vợ (chồng) của các thành viên khác trong sổ hộ khẩu có phải ký vào hợp ựồng chuyển nhượng không?
Bên cạnh ựó trường hợp ựứng tên trong GCN QSD ựất khi ựược cấp GCN có cùng hộ khẩu với ông bà, cha, mẹ, anh, chị....nay người ựó lại có hộ khẩu mới với các thành viên hoàn toàn mới như vợ (chồng), bố, mẹ vợ (chồng)...Trường hợp này sẽ giải quyết ra sao khi trong sổ hộ khẩu cũ không
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 52
còn tên của người ựứng tên chủ sử dụng ựất còn nếu căn cứ vào sổ hộ khẩu mới lại xảy ra trường hợp các thành viên trong sổ hộ khẩu mới lại không có quyền sử dụng ựối với thửa ựất ựó.
Ngoài ra, một khó khăn Người ựứng tên trong hộ sử dụng ựất ựã chết hoặc sổ hộ khẩu ựã ựược ựổi lại nhiều lần và hiện nay tên người ựó không còn tên trong bất kỳ sổ hộ khẩu nào. Nếu trước khi chết, người ựó còn ựộc thân, có tên một mình trong sổ hộ khẩu thì việc xác ựịnh người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật gặp khó khăn gì. Nhưng, nếu sổ hộ khẩu của người ựó có tên nhiều người khác thì sẽ rất khó ựể xác ựịnh ựược chắnh xác khối tài sản mà người ựó ựể lại.
Vây, sổ hộ khẩu gia ựình luôn chứa ựựng những yếu tố biến ựộng do quá trình tách, nhập, sinh tử. Do ựó, không thể ựồng nhất giữa hộ gia ựình trong sổ hộ khẩu với hộ sử dụng ựất ựược. Thế nhưng, hiện nay, sổ hộ khẩu lại là căn cứ chắnh ựể xác ựịnh số nhân khẩu trong một hộ vì chưa có một căn cứ nào khác chắnh xác và chuẩn xác hơn.
Do ựó, việc chưa có căn cứ pháp lý ựể xác ựịnh Hộ gia ựình ựã gây khó khăn trong việc thực hiện các ký kết hợp ựồng về thực hiện về quyền của người sử dụng ựất tại các cơ quan công chứng, chứng thực, cơ quan ựăng ký