VI. Giá trị và giá cả bất động sản
hàng hoá thay thế, nhà ở có hàng hoá thay
Chương 3: Cung bất động sản
• 5.2. Xu hướng biến động của cung bất động sản
• - Sự thay đổi về lượng cung nhà ở thường lạc hậu hơn so với sự thay đổi về giá cả vì nhà đã xây dựng, không thể bỏ hoang không sử dụng hoặc dự trữ được vì nhà bỏ hoang sẽ xuống cấp nhanh hơn nhà có người ở, mặt khác, lượng vốn tồn đọng lại lớn. Ngược lại, khi giá cả tăng lên đột ngột, lượng cung cũng tăng với một độ trễ so với giá cả vì không thể có ngay lập tức hàng hoá để cung ra thị trường được mà cần một thời gian xây dựng. • - Độ co giãn của cung nhà ở nhạy cảm nhiều đối với sự thay đổi của giá cả
các yếu tố sản xuất, đặc biệt là giá đất xây dựng nhà ở. VD: giá đất xây dựng tăng, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng giảm nhiều cung nhà ở cao cấp do loại nhà này sử dụng nhiều diện tích đất đai và nguyên vật liệu xây dựng. Do lượng cầu trong ngắn hạn vẫn thế những người muốn mua nhà biệt thự chuyển sang mua nhà loại khác rẻ hơn làm cho giá cả các loại nhà chung cư sử dụng ít diện tích xây dựng và nguyên vật liệu tăng lên
giá cả tăng làm cho việc xây dựng nhà chung cư trở nên hấp dẫn hơn đối với người kinh doanh phát triển nhà và họ tăng số lượng xây dựng lên để đáp ứng cầu. VD: năm 1997, 1 tỷ đồng 1 villa nhỏ, nay, 1 tỷ một căn hộ trung bình ở khu chung cư Huỳnh Thúc Kháng.
Chương 3: Cung bất động sản
• 5.2. Xu hướng biến động của cung bất động sản
• - Nhà ở khác nhau có độ co giãn khác nhau: độ co giãn của nhà ở phi chính thức lớn. Khi giá cả tăng lên, lượng cầu giảm nhiều nhưng lượng cung lại tăng lên một lượng lớn. Do giá cả tăng làm cho việc xây dựng nhà ở phi chính thức trở nên hấp dẫn hơn do lợi nhuận cao hơn và người xây dựng sẵn sàng chấp nhận những biện pháp phạt do xây dựng nhà trái phép để đổi lấy lợi nhuận cao hơn.
• - Độ co giãn của cung bất động sản cũng nhạy cảm với sự thay đổi của tiến bộ khoa học kỹ thuật trong lĩnh vực cải tạo đất và xây dựng do: (i) Những thay đổi này cho phép khai thác thêm quỹ đất chưa sử dụng để đưa vào xây dựng. (ii)
Chương 3: Cung bất động sản
• 5.2. Xu hướng biến động của cung bất động sản
• - Đầu tư xây dựng, phát triển, kinh doanh nhà ở: là công việc đầu tư dài hạn, vốn lớn cho nên nếu lợi ích cũng như các vụ đầu tư thông thường khácthì đầu tư phát triển kinh doanh nhà ở rất kém hấp dẫn
• - Nền kinh tế phát triển cao, đời sống người dân được nâng cao, lượng tiền lưu thông dồi dào làm cho khả năng thanh toán của người dân tăng cả cung và cầu bất động sản đều tăng nhưng do các đặc điểm của thị trường nhà đât mà lượng tăng cung thường nhỏ hơn lượng tăng cầu
Chương 3: Cung bất động sản
• 5.2. Xu hướng biến động của cung bất động sản
• - Nền kinh tế khủng hoảng, trì trệ, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thường rơi vào tình trạng trì trệ, phá sản. VD: khủng hoảng tài chính năm 1998.
• - Cầu tăng cao nhà đầu tư đua nhau đầu tư vào bất động sản để tăng cung đáp ứng nhu cầu thị trường do đó lượng vốn trong thị trường bất động sản lớn (do
đầu tư bất động sản là đầu tư dài hạn) làm mất cân đối trong đầu tư xã hội và dần dần dẫn đến khủng
hoảng kinh tế. Khi nền kinh tế khủng hoảng, cầu bất động sản giảm rất nhanh và xuống mức tối thiểu, thị
181