VI. Giá trị và giá cả bất động sản
Thường chỉ có thể xác định được tốc độ biến
Chương 2: Cầu bất động sản
• 4.2. Xu hướng biến động của cầu về đất đai cho sản xuất
• - không phải là quan hệ cơ bản trên thị trường bất động sản, trong nhiều trường hợp nhu cầu về đất đai cho sản xuất được đáp ứng thông qua các điều chỉnh không phải là quan hệ thị trường như chính sách phân chia, giao đất và điều chỉnh quỹ đất đai của chính phủ. Cầu về đất đai cho sản xuất thường xuất hiện trong phạm vi hẹp, mang tính khu vực. VD: trong một vùng, người đân mua đất để sản xuất, người vùng khác ít muốn đến vùng lạ đó, trừ phi là phải chuyển nhà
• - Xu hướng biến động cầu về đất đai cho sản xuất theo trình đồ sản xuất: Ở mỗi trình độ sản xuất nhất định, cầu không co giãn trong giới hạn trình độ sản xuất đó. VD: trong trình độ sản xuất thấp, người nông dân sử dụng trâu bò để cày là chủ yếu, lượng sản phẩm làm ra tăng rất ít và máy móc thì cũng chỉ đạt đến được một năng suất giới hạn là dừng lạivì mở rộng thêm sản xuất không mang lại lãi quy mô sản xuất tối ưu. Trong giai đoạn chuyển giao giữa các trình độ sản xuất, giữa các phương thức kinh doanh, cầu co giãn rất lớn.
Chương 2: Cầu bất động sản
• 4.2. Xu hướng biến động của cầu nhà ở:
• - Theo thu nhập:
• Cầu về nhà ở (dính đến đất ở): nhu cầu thiết yếu, cơ bản, đứng sau cầu về lương thực, thực phẩm sau khi giải quyết được nhu cầu thiết yếu ăn, mặc tính đến nhu cầu nhà ở.
• + Độ co giãn: Tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập.
• + Giai đoạn 1: Thu nhập thấp cần thoả mãn nhu cầu tối thiểu trước (lương thực, thực phẩm) độ co giãn của cầu theo thu nhập nhỏ (thu nhập tăng chủ yếu để mua thêm lương thực, thực phẩm) nhu cầu nhà ở không có khả năng thanh toán.
• + Giai đoạn 2: thu nhập vượt qua giới hạn đói nghèo bắt đầu để dành đầu tư cho nhà ở
độ co giãn tăng (vì phần thu nhập tăng chủ yếu để đầu tư cho nhà ở). Ở các nước đang phát triển, nếu thu nhập tăng vượt qua giới hạn đói nghèo tỷ lệ tích luỹ trong tổng thu nhập dành để tiêu dùng cho nhà ở chiếm từ 25 – 40%. Thu nhập tăng ở mức cao, độ co giãn của cầu về nhà ở vẫn lớn nhưng có sự thay đổi trong kết cấu cầu. Song, nhìn trên góc độ tổng thể, cầu nhà ở có độ co giãn lớn trong giai đoạn này.
• + Giai đoạn 3: Thu nhập tiếp tục tăng, cầu nhà thông thường giảm, cầu nhà ở cao cấp bắt đầu tăng Quy mô tiêu dùng ở mức thấp thặng dư tiêu dùng thay đổi nhanh. VD: cho
Chương 2: Cầu bất động sản
• 4.2. Xu hướng biến động của cầu nhà ở: • - Theo quy mô gia đình
• + Độ co giãn: tỷ lệ tăng của cầu so với tỷ lệ tăng của số nhân khẩu trong gia đình. Quy mô gia đình tăng cầu đất đai tăng
• Chia 3 giai đoạn:
• + Giai đoạn 1: gia đình độc thân hoặc gia đình có con nhỏ, tăng thêm nhân khẩu, tác động không đáng kẻ đến cầu. Độ co giãn của cầu trong giai đoạn này là nhỏ. VD: khi vợ chồng mới cưới có con đầu lòng thì ít khi họ thay đổi nhà mà thường chỉ cải tạo để tăng thêm phòng
• + Giai đoạn 2: Gia đình vừa thay đổi về quy mô, vừa thay đổi về kết cấu: con cái lập gia đình, trẻ con bước sang tuổi trưởng thành, nhiều thế hệ sống chung cầu tăng nhiều so với sự thay đổi: E lớn.
• + Giai đoạn 3: quy mô cầu tăng và kết cấu không thay đổi cầu về nhà ở tăng chậm lại và độ co giãn của cầu nhà ở so với quy mô gia đình nhỏ dần. E giảm
• VD: có thêm con •
Chương 2: Cầu bất động sản
• 4.2. Xu hướng biến động của cầu nhà ở: • - Theo giá cả:
• + Độ co giãn: so sánh tốc độ biến động của cầu với tốc độ biến thiên của giá cả. Lương thực, thực phẩm : thiết yếu, không khả năng thay thế, có giới hạn tối đa.
• Nhà ở : thiết yếu, co khả năng thay thế, có giới hạn tối đa độ co giãn của cầu nhà ở theo giá cả rất lớn. VD: giá cả thay đổi, cầu thay đổi lớn: ở chật lại, không mua nhà mà đi thuê. Giá nhà tăng cao: bán nhà đi để ăn, ra ở xóm liều. Giá nhà quá cao, không thể thanh toán được.
• - Theo các biến số khác: Hàm cầu nhà ở chịu tác động của các biến số sau:
• + Dân số: quy mô dân số, quy mô hộ gia đình, cơ cấu tuổi của chủ hộ, độ tuổi kết hôn.