VI. Giá trị và giá cả bất động sản
nhà nước và người sử dụng đất: cấp đất, giao đất, cho thuê đất…
Chương 3: Cung bất động sản
• 3.2. Nguồn cung nhà ở:
• 3.2.1. Khu vực công cộng (khu vực Nhà nước)
• - Các hoạt động xây dựng, phát triển nhà ở do Nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc vốn có gốc từ ngân sách hoặc do các nguồn vốn khác của Nhà nước xây dựng nên nhà thuộc sở hữu Nhà nước
Nhà nước có thể can thiệp, điều tiết trực tiếp.
• Khu vực công cộng xây dựng nhà làm gì? Vì nhiều mục tiêu nhưng mục tiêu quan trọng là chính trị. (i) Thể hiện sự hỗ trợ của chính phủ để cải thiện đời sống dân cư. VD: dân thiếu nhà ở, chính phủ hỗ trợ bằng cách xây dựng nahf tập thể (những năm 60). (ii) Cung cấp cho những cán bộ, công chức trực tiếp làm việc, phục vụ cho các khu vực của Chính phủ: đối tượng hưởng lợi. thực chất
Chương 3: Cung bất động sản
• 3.2.1. Khu vực công cộng (khu vực Nhà nước)
• - Được bao cấp trong xây dựng, cấp phát các nguồn đầu tư
hiệu quả thấp về kinh tế cũng như về giá trị sử dụng. VD: những căn hộ tập thể giá rẻ, xuống cấp.
• - Công tác quy hoạch, xác định vị trí bị coi thường vị trí không thuận lợi, cơ sở hạ tầng kém người dân không ưa thích sống trong các căn nhà công cộng.
• Với những hạn chế như trên, tại sao chúng ta vẫn phát triển nhà ở công cộng? Cần thiết và đóng góp nhiều cho việc giải quyết định hướng phát triển nhà ở trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển. VD: hướng sự phát triển đô thị ra
những vùng cần thiết, giảm mật độ dô thị cần có sự cải tiến trong công tác phát triển nhà ở công cộng.
Chương 3: Cung bất động sản
• 3.2.1. Khu vực công cộng (khu vực Nhà nước)
• - Chuyển từ hình thức đầu tư toàn bộ sang hình thức Nhà nước đầu tư mang tính chất hỗ trợ và định hướng như: Nhà nước thực hiện việc quy hoạch và chuẩn bị địa điểm đã có cơ sở hạ tầng tối thiểu khuyến khích người dân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở. VD: Khu Linh Đàm: thu tiền trước, khu Huỳnh Thúc Kháng. Tuy nhiên, hình thức này cũng có những hạn chế như: (i) Làm tăng giá cả xây dựng. (ii) Đòi hỏi tình tiêu chuẩn hoá cao: nhiều dịch vụ mà có người cần, có người không, khó thích nghi với khu vực bình dân (thang máy, người bảo vệ 24/24). (iii) Hạn chế khả năng tạo thu nhập. VD: Không thể làm nghề tự do tại nhà được hạn chế sự tham gia và hoà nhập của người nghèo phân hoá đô thị tăng. Tuy nhiên: ưu điểm lớn hơn khuyết điểm. Ưu: khuyến khích sự tham gia của cộng
đồng trong việc ra quyết định và đầu tư phát triển nhà ở, quy hoạch mềm dẻo hơn do không phải chỉ có Nhà nước quyết định về hình thức, cấu trúc, vị trí... Tài trợ của World Bank để phát triển nhà ở đô thị chủ yếu cho các
Chương 3: Cung bất động sản
• 3.2.2. Khu vực tư nhân:
• - Phát triển nhà ở không bằng nguồn vốn ngân sách, do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở.
• - Nhà nước không trực tiếp kiểm soát nhưng Nhà nước vẫn giành quyền điều tiết thông qua các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. • - Mục đích chính của công ty phát triển nhà ở tư nhân là lợi nhuận
sản xuất hàng hoá mang lại lợi nhuận cao nhất: xây dựng các khu nhà ở có diện tích lớn, cao cấp, biệt thự, villa ... phục vụ đối tượng giàu, thu nhập cao; không xây dựng các nhà nhỏ, phù hợp với túi tiền của tầng lớp bình dân Nếu để phát triển tự do, khu vực tư nhân chỉ hướng vào việc cung cấp nhà ở cho tầng lớp, người giàu, thu nhập cao, khả năng thanh toán lớn. Tầng lớp bình dân và dân nghèo thành thị có nhu cầu cấp bách về nhà ở nhưng khả năng thanh toán bị giới hạn khu vực tư nhân không quan tâm đến việc cung cấp nhà ở đáp ứng yêu cầu này.
• - Khu vực tư nhân cung cấp nhà ở có giá trị cao nhất cả về kinh tế và giá trị sử dụng các nhà kinh tế cho rằng phát triển nhà ở khu vực tư nhân sẽ là biện pháp tối ưu giải quyết vấn đề nhà ở đô thị.
Chương 3: Cung bất động sản
• 3.2.2. Khu vực tư nhân:
• Tuy nhiên, nếu để thị trường tự do phát triển bất bình đẳng, phân hoá và khoảng cách giàu nghèo Nhà nước phải điều tiết: 2 hướng: (i) Thực hiện các chính sách hạn chế phát triển các khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phát triển các khu nhà có diện tích nhỏ, giá thành hạ, phù hợp với tầng lớp bình dân bằng các quy định về tỷ lệ, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và mặt bằng xây dựng, chính sách
thuế. (ii) Tạo điều kiện để các tầng lớp bình dân có thể tiếp cận được với các khu vực nhà ở tư nhân qua
Chương 3: Cung bất động sản
• 3.2.3. Khu vực nhà ở không chính thức: (khu vực bình dân)
• - Xây dựng nhà ở độc lập với khuôn khổ, quy tắc của Chính phủ.
• - Quỹ nhà ở không chính thức: nhiều loại với mục đích, tính chất và phạm vi khác nhau: (i) Khu nhà ổ chuột của tầng lớp dân nghèo: Hà Nội: Khu Thanh Nhàn, Trương Định. (ii) Xóm liều của những người lang thang không công ăn việc làm, không chỗ ở ổn định: Gầm cầu Long Biên, bãi, tệ nạn xã hội cao. (iii) Có thể do các chủ kinh doanh bất động sản xây dựng để bán cho những người không có đủ tiền để tiếp cận với thị trường nhà ở chính thức (bãi ven sông, nhà cao tầng nhưng giá rẻ). (iv) Xây dựng nhà ở tự phát của dân với mục đích để ở nhưng chưa đủ điều kiện để được thừa nhận theo các quy định pháp lý. Nhà xây trái phép do điều kiện pháp luật không chặt chẽ, rõ ràng. VD: khu Đê La Thành, lấn chiếm, nhảy dù trước năm 1986 không công nhận quyền sở hữu hoặc công nhận. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Chương 3: Cung bất động sản
• 3.2.3. Khu vực nhà ở không chính thức: (khu vực bình
dân)
• - Đây là nguồn cung nhà lớn, đa dạng, phong phú, chiếm tỷ lệ lớn trong nguồn cung nhà ở cho dân chúng.
• - Không phải cứ nhà ở không chính thức là đồng
nghĩa với nhà chất lượng thấp, tồi tàn, cónhững khu nhà ở có chất lượng rất cao, giá trị lớn. Tại sao lại có những người phải chấp nhận mua nhà ở không chính thức nhưng giá trị cao? Quy định của Chính phủ. VD: Trước đây không cho phép người ngoại tỉnh có
Chương 3: Cung bất động sản
• 3.2.4. Mối quan hệ giữa các khu vực cung cấp
nhà ở
• - Việc phân chia 3 khu vực cung cấp nhà ở chỉ mang tính chất tương đối, không rõ ràng có mang tính chất tương đối, không rõ ràng có mối quan hệ đan xen giữa các khu vực cung cấp nhà ở. VD: khu vực nhà ở hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận thuộc khu vực nhà ở tư nhân. Nhà nước không thừa nhận nhà ở không chính thức. Nhà ở tư nhân và nhà ở công cộng cũng có ranh giới không rõ ràng vì trong cấu thành đầu tư nhà ở tư nhân, không ít thì nhiều cũng có một số các yếu tố đầu tư ngân sách và ngược lại.
Chương 3: Cung bất động sản
• 3.2.4. Mối quan hệ giữa các khu vực cung cấp nhà ở
• - Giữa 3 khu vực cung cấp nhà ở có sự đan xen, tác động qua lại lẫn nhau, tạo ra nguồn cung nhà ở cho thị
trường bất động sản. (i) Khu vực nhà ở tư nhân, nhạy cảm với thị trường, vì mục đích lợi nhuận chạy theo thị hiếu, sở thích, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp khá giả có khả năng
thanh toán. (ii) Khu vực nhà ở công cộng: không quan tâm đến lợi ích kinh tế, vì mục đích chính trị. 2 khu vực này có tính chất bổ khuyết, hỗ trợ lẫn nhau. (iii) Phát triển không phải vì mục đích tham gia vào cung nhà ở trên thị trường mà chủ yếu đáp ứng nhu cầu trực tiếp của người dân về nhà ở.
Nhưng vẫn tác động đến nguồn cung do có thể cạnh tranh sự cung cấp với khu vực tư nhân và công cộng, mặt khác, nó lại
Chương 3: Cung bất động sản
• 4. Các nhân tố tác động đến cung hàng hoá bất động sản
• 4.1 Chính sách của chính phủ
• - Tăng cung bất động sản thuộc khu vực Nhà nước. VD: bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người dân, đầu tư phát triển nhà chung cư bằng nguồn vốn ngân sách rồi bán cho những người có nhu cầu
• - Đảm bảo tính pháp lý cho bất động sản giao dịch; chủ động tăng nguồn cung hợp lý. VD: tăng cường công tác cấp GCN QSDĐ & QSHNở, đảm bảo có người bán có đủ quyền hợp pháp về hàng hoá bất động sản và có thể mang hàng hoá củ mình ra rao bán trên thị trường.
• - Tăng quyền mua bán trao đổi của người sử dụng bất động sản. VD: Nới rộng các quy định, quy chế về mua bán trao đổi bất động sản,
• - Hạn chế đầu cơ và chiếm hữu bất động sản. VD: quy định số hữu hạn nhà ở, diện tích đất ở mà một người được phép sử dụng, sở hữu
• - Chính sách đối với các nhà đầu tư bất động sản theo các mục tiêu, định hướng của Nhà nước. VD: sử dụng công cụ lãi suất, thuế để điều tiết với những người đầu tư bất động sản.
Chương 3: Cung bất động sản
• 4.2. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
• - Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất làm tăng tổng cung bất động sản, đất đai. VD: tăng tổng cung bất động sản, đất đai. VD: quy hoạch giúp tận dụng sử dụng các loại đất, sử dụng hợp lý nhất