2.2.2.1.Thị trường bất ựộng sản
a. Thị trường nhà ở, căn hộ, ựất nền
Tại thời ựiểm cuối năm 2011, theo tình trạng chung của thị trường bất ựộng sản, thị trường nhà ở, căn hộ rơi vào trạng thái gần như Ộtê liệtỢ, sự quan tâm của người mua và số lượng giao dịch giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 5 năm trở lại ựâỵ Các chắnh sách như kéo dài thời gian ựóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết khấu cao, bán căn hộ tặng sàn thương mại cho khách hàng thanh toán tiền 1 lần...ựược nhiều chủ ựầu tư áp dụng ựể thúc ựẩy hoạt ựộng bán hàng và thu hồi vốn. Riêng phân khúc chung cư giá rẻ tuy có xu hướng ổn ựịnh hơn nhưng giao dịch vẫn thưa thớt và hiện giá cũng giảm khoảng 5-15% so với thời ựiểm ựầu năm 2011. Tuy nhiên, trong quý I/2012 ựã có những tắn hiệu khả quan hơn. Nhiều dự án Ộbất ựộngỢ sau một thời gian nay ựã ghi nhận lượng khách hàng ựăng ký và doanh số bán ựã tăng dần. Thị trường cũng ghi nhận số lượng căn hộ hoàn thành trong phân khúc bình dân chiếm ưu thế trong tổng số các dự án hoàn thành trong Quý 1/2012. Hiện phân khúc căn hộ bình dân có thị trường khách hàng rộng hơn so với các dự án hạng sang.
đối với phân khúc thị trường ựất nền, giá một số dự án ựất nền tại nhiều khu vực có hiện tượng giảm giá từ 10 - 20% so với thời ựiểm giữa năm nhưng tình hình giao dịch vẫn rất ảm ựạm. Trong khi thị trường 2 miền Bắc Ờ Nam ựều gặp khó thì tại một một số dự án ở ven Sài Gòn như Bình Dương, đồng Nai, Long An Ầ vẫn giao dịch khá tốt bởi giá rẻ. đa số sản phẩm tại các dự án này là các nền ựất có giá chỉ từ 150-350 triệu ựồng/nền ựất. Nhiều người mua ựất nền giá rẻ vùng ven trong thời ựiểm này nhằm bảo toàn dòng vốn nhàn rỗi và kỳ vọng sinh lời trong trung hạn 3-5 năm.
b. Thị trường văn phòng cho thuê
Thời ựiểm cuối năm 2011 và ựầu năm 2012, nguồn cung sàn văn phòng tiếp tục gia tăng mạnh trong khi nguồn cầu không có nhiều khởi sắc dẫn ựến việc giá thuê văn phòng tiếp tục sụt giảm ở tất cả các phân hạng. Trong khi các văn phòng hạng A, B tại Hà Nội và Tp.HCM vẫn ựang khó khăn ựể lấp ựầy các sàn thì một lượng sàn văn phòng lớn lại ựược tung ra tại các dự án như Bitexco Financial Tower, Ree Tower, Green Power (Tp.HCM), Keangnam Hanoi Landmark Tower (Hà Nội)Ầ Thị trường lần ựầu tiên chứng kiến sự giảm giá và trống sàn của một số văn phòng cao cấp khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM. Văn phòng hạng A và hạng B có sự sụt giảm về giá lớn nhất so với văn phòng hạng C và các văn phòng tư nhân xây dựng. Theo khảo sát của Colliers International - một trong những công ty dịch vụ bất ựộng sản hàng ựầu thế giới, giá thuê trung bình của tất cả các hạng văn phòng tại TPHCM ựã giảm 7,4% so với cùng kỳ năm trước. Công suất thuê duy trì ổn ựịnh ở mức 89,8%. Giá thuê giảm nhưng tổng nguồn cung diện tắch văn phòng lại tăng trên 7% so với cùng kỳ. Nguồn cung thị trường từ văn phòng hạng A chiếm 10% tổng nguồn cung thị trường, nguồn cung từ văn phòng hạng B và C, chiếm khoảng 90% tổng nguồn cung thị trường. Riêng quý I/2012, giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM trung bình khoảng 36,7 USD/m2/tháng, giảm 7% so với quý I/2011. đây là mức giá thuê thấp nhất của văn phòng hạng A kể từ năm 2006 và bằng một nửa so với giá thuê trung bình của năm 2007.
Ở phân khúc khác, phân khúc căn hộ cho thuê thời gian ựầu năm 2011 có dấu hiệu khả quan, tỷ lệ lấp ựầy cao do quy ựịnh của Bộ Xây dựng không cho phép sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng chỉ áp dụng với một số trường hợp. Tuy nhiên, vào các quý 3-4/2011, cùng với những biến ựộng không tốt của thị trường, một số vấn ựề liên quan ựến an ninh, phòng chống cháy nổ tại các khu chung cư cũng như những tranh chấp giữa các ựơn vị ựầu tư, quản lý và người dân tại các khu chung cư cao cấp, lượng cầu của mảng căn hộ cho thuê giảm dần và tỉ lệ trống sàn chung cư tăng mạnh. Giá thuê căn hộ cũng có xu hướng giảm.
Nhìn chung, thị trường văn phòng cho thuê tại hầu hết các thành phố lớn trong cả nước tiếp tục phải ựối mặt với áp lực cạnh tranh cao do khó khăn của kinh tế vĩ
mô, thiếu nguồn vốn phát triển và nguồn cung tương lai lớn. Dự báo áp lực cạnh tranh mạnh giữa các tòa nhà văn phòng trong tương lai sẽ khiến giá thuê trung bình tiếp tục giảm trong thời gian tớị
c. Thị trường Trung tâm thương mại
Sau khởi sắc của mảng mặt bằng bán lẻ cho thuê vào quý 3/2010, việc hàng loạt trung tâm thương mại lớn ựược khai trương trong năm 2011 trong khi nền kinh tế không có nhiều dấu hiệu sáng sủa dẫn ựến việc dư thừa nguồn cung. Tại hầu hết các trung tâm thương mại ựều có tình trạng trống sàn cho thuê và thưa thớt giao dịch.
Trái ngược với tình hình của mảng văn phòng, chung cư, sàn Trung tâm thương mại cho thuê, mảng nhà riêng cho thuê có tình hình sáng sủa hơn. Nhiều khách hàng không ựủ ngân sách ựể duy trì sàn tại các văn phòng, chung cưựã lựa chọn thuê văn phòng là nhà riêng trong các ngõ rộng, khu vực trung tâm vừa ựể tiết giảm chi phắ, vừa có thể tận dụng các cơ sở hạ tầng tại khu vực.
Tình hình này dẫn ựến việc các nhà ựầu tư, quản lý tòa nhà văn phòng cao cấp, Trung tâm thương mại phải cân nhắc và thận trọng với thời ựiểm và quy mô khai trương các dự án bất ựộng sản của mình, ựồng thời phải áp dụng nhiều phương pháp mới cùng với việc giảm giá thuê như nâng cao chất lượng dịch vụ, chấp nhận cắt lẻ sàn cho khách hàng thuê với diện tắch nhỏẦ
d. Thị trường khách sạn và khu nghỉ dưỡng
Theo các chuyên gia, thị trường khách sạn và khu nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn còn là một thị trường mới mẻ, hấp dẫn cho nhiều dự án mới với các sản phẩm ựộc ựáọ Nhiều tập ựoàn quản lý khách sạn quốc tế như Accor, InterContinental, MarritẦ ựang tìm kiếm cơ hội ựầu tư tại Việt Nam. Với ưu thế một ựiểm ựến mới mẻ, chưa ựược khám phá nhiều, nhiều dự án ựã ựược giới thiệu và hoàn thiện thành công trong những năm qua, chứng tỏ Việt Nam là một thị trường có nhiều tiềm năng chưa ựược khai thác và ựầy hứa hẹn cho ựầu tư khách sạn và bất ựộng sản nghỉ dưỡng. Khảo sát của CBRE Ờ Công ty kinh doanh dịch vụ bất ựộng sản lớn hàng ựầu thế giới Ờ cho thấy, so với các nước trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, các chỉ số về kinh doanh khách sạn ở Việt Nam ựang dẫn ựầụ Trong những năm gần ựây, số lượt khách quốc tếựến Việt Nam gia tăng ựáng kể khiến nhu cầu về du lịch
và lưu trú tăng cao ựóng góp nhiều vào ngành kinh doanh khách sạn. Bên cạnh ựó, một lượng nhu cầu ựáng kể trong ngành kinh doanh khách sạn và khu nghỉ dưỡng ựang hình thành từ ựối tượng khách nội ựịạ Riêng tại TP.HCM, ựối tượng khách MICE (loại hình du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo, triển lãm, tổ chức sự kiện, du lịch khen thưởng của các Công ty cho nhân viên, ựối tác) ựang là phân khúc tiềm năng cho thị trường khách sạn, ựây là loại hình du lịch thu hút dòng khách thương nhân, có mức chi tiêu cao góp phần tăng doanh thu du lịch cho ựiểm ựến.
Thị trường khách sạn và bất ựộng sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam ựã thay ựổi nhiều kể từ giai ựoạn trước khủng hoảng, với việc khách hàng ngày càng ựòi hỏi cao hơn, quan tâm nhiều ựến giá trị và dịch vụ, nắm bắt ựược nhiều thông tin hơn và có nhiều lựa chọn hơn. Nhiều dự án mới ựang xây dựng hoặc gần sắp hoàn thiện xây dựng sẽ ựối mặt với sự cạnh tranh gay gắt hơn và khách hàng cũng ựòi hỏi cao hơn so với trước ựâỵ Thị trường sẽ hướng ựến những sản phẩm "tinh tế"Ợ. Theo ựó, ngoài tiêu chắ chất lượng xây dựng tốt, vị trắ ựẹp ựể, làm nên thương hiệu sản phẩm, chủ ựầu tư các dự án khách sạn, bất ựộng sản nghỉ dưỡng phải quan tâm ựến yếu tốựộc ựáo trong thiết kế và cả các dịch vụ ựi kèm cũng có các tiêu chắ rõ ràng. điều quan trọng, không phải là giá cả và chi phắ xây dựng cao hơn, mà là sự kết hợp tốt hơn giữa thiết kế, chất lượng, giá cả và dịch vụ thông qua việc xây dựng kế hoạch phát triển rõ ràng, cẩn trọng, chi tiết, hiệu quả và hiểu biết thị trường. để làm ựược ựiều ựó, ựòi hỏi các chủ dự án cần lập kế hoạch cho từng giai ựoạn trước khi tiến hành xây dựng và hướng tới ựối tượng khách hàng cụ thể. Kinh nghiệm cho thấy, những chủ dự án thấy trước ựược những thay ựổi của người tiêu dùng và ựiều này giúp họ có thể tạo ra những dòng sản phẩm phù hợp nhất cho thị trường.
Mặc dù là thị trường ựược ựánh giá là có nhiều tiềm năng, tuy nhiên, cùng với sự tác ựộng của suy thoái kinh tế, thị trường khách sạn cũng chịu ảnh hưởng. Theo dự báo của CBRE Việt Nam, năm 2012 có thể là một năm có nhiều thử thách ựối với thị trường khách sạn. Thị trường Việt Nam mới hình thành và còn khá non trẻ, do ựó có xu hướng dễ nhạy cảm hơn với những biến ựộng ở bên ngoàị Ngành khách sạn cao cấp tại Việt Nam ựang có mức giảm lớn nhất so với các thành phố khác trong khu vực, nguyên nhân chắnh là do là nguồn cung tăng ựang tăng lên trong khi nhu cầu khách sạn
cao cấp không tăng. Thị trường khách sạn Việt Nam ựang nhộn nhịp với nhiều dự án xây dựng ựang ựược triển khaị Chỉ riêng tại Tp. HCM, hiện có hơn 9.300 phòng khách sạn 3-5 sao, với hơn 4.100 phòng tiêu chuẩn 5 sao, 1.500 phòng 4 sao và gần 3.700 phòng 3 saọ Trong năm 2012, dự kiến có khoảng 1.550 phòng sẽ gia nhập vào thị trường. Trong ựó có 750 phòng ựạt chuẩn 5 sao, 630 phòng 4 sao và 170 phòng 3 saọ Ngoài ra, từ năm 2012 Ờ 2014 còn có sự ra ựời của những khách sạn 5 sao, bao gồm khách sạn mới và khách sạn nâng cấp, mở rộng (Nikko, Majestic mở rộng, Novotel Saigon Center, Le eridien,...).
Tại Hà Nội, nguồn cung ựạt 7.445 phòng, dự báo năm 2012 sẽ có thêm gần 1.000 phòng khách sạn 5 sao ựi vào hoạt ựộng. Từ các dữ liệu trên cho thấy, dù nguồn cung tương lai khá dồi dào nhưng lại không có sự cân bằng giữa các phân khúc sản phẩm, các chủ ựầu tư hiện ựang tập trung nhiều vào loại khách sạn tiêu chuẩn 4 và 5 saọ Trong khi theo dự báo của nhiều chuyên gia, trong thời gian tới, phân khúc khách sạn 3 sao có thể sẽ có tình hình hoạt ựộng ổn ựịnh hơn phân khúc 4 sao và 5 saọ
2.2.2.2. Khách hàng
Theo mô hình phân phối sản phẩm của Công ty, các khách hàng Công ty ựược chia làm 2 nhóm:
- Nhóm 1: Khách hàng tổ chức trực thuộc mạng lưới phân phối, gồm có :
+ Sàn giao dịch bất ựộng sản thuộc quyền quản lý của một Công ty liên kết trong Tổ hợp DIC, thực hiện chức năng môi giới các sản phẩm bất ựộng sản do DIC Corp ựầu tư (các căn hộ chung cư, ựất nền thuộc các dự án ựầu tư khu ựô thị mới).
+ Các ựơn vị quản lý, khai thác các sản phẩm sau ựầu tư của DIC Corp (gồm các sản phẩm là bất ựộng sản du lịch, các khu chung cư cao cấp...).
Bảng 2.1: Danh sách mạng lưới phân phối sản phẩm của DIC Corp Stt Tên KH Sản phẩm/dịch vụ địa ựiểm 1 Công ty cổ phần Bất ựộng sản DIC (DIC RESCO) Môi giới các sản phẩm căn hộ chung cư, ựất nền do DIC Corp ựầu tư/hợp tác ựầu tư TP.Vũng Tàu 2 Công ty TNHH Thương mại DV DIC Quản lý, khai thác sau ựầu tư ựối với các cụm chung cư do DIC Corp ựầu tư Bà Rịa ỜVũng Tàu 3 Công ty cổ phần Du lịch và Thương mại DIC Quản lý, khai thác các bất ựộng sản du lịch do DIC Corp ựầu tư/hợp tác ựầu tư Bà Rịa ỜVũng Tàu 4 Công ty cổ phần đầu tư Phát triển Xây dựng Phương Nam Quản lý, khai thác các bất ựộng sản du lịch do DIC Corp ựầu tư/hợp tác ựầu tư Bà Rịa ỜVũng Tàu
(Nguồn: Phòng Kinh doanh DIC Corp)
- Nhóm 2: Các khách hàng thực hiện mua hàng trực tiếp tại Công tỵ
+ đối tượng này gồm khách hàng cá nhân trong nước và Việt kiềụ Ngoài ra, DIC Corp ựã mở một Sàn giao dịch bất ựộng sản tại Hà Nội ựể tiêu thụ các sản phẩm bất ựộng sản DIC Corp trực tiếp/hợp tác ựầu tư tại khu vực phắa Bắc.
Bảng 2.2: Tỷ lệ của mỗi nhóm khách hàng trong năm 2010-2011: đơn vị tắnh: Tỷựồng tt Nhóm khách hàng Doanh thu 2010 Tỷ lệ Doanh thu 2011 Tỷ lệ 1 Nhóm 1: Các khách hàng tổ chức
trực thuộc mạng lưới phân phối 676,3 84,5% 599,5
86,25 % 2 Nhóm 2: Các khách hàng mua trực tiếp tại Công ty 124,06 15,5% 95,6 13,74 %
(Nguồn:Phòng Kinh doanh DIC Corp)
- Thuận lợi: Các khách hàng thuộc hệ thống mạng lưới phân phối chiếm tỷ lệ doanh thu cao, trong khi các doanh nghiệp quản lý ựối tượng khách hàng này lại là các Công ty DIC Corp tham gia góp vốn ở mức ựộ chi phối nên có mối quan hệ gắn bó khăng khắt, mức phắ môi giới ưu ựãị
Khách hàng là ỘTrung tâmỢ - ựó là triết lý kinh doanh luôn luôn ựúng trong ựiều kiện kinh doanh cạnh tranh như hiện nay, vì vậy cũng như các ngành khác, quyền lực của khách hàng ngành bất ựộng sản luôn ựược ựánh giá là cao và DIC Corp luôn phấn ựấu tạo ra các sản phẩm chất lượng, giá cả hợp lý với cơ chế hỗ trợ các thủ tục liên quan ựến việc chuyển nhượng/chuyển quyền sở hữu sản phẩm bất ựộng sản ựể mang lại sự hài lòng cao nhất cho khách hàng.
2.2.2.3. Nhà cung cấp
Với ngành nghề kinh doanh chắnh thuộc lĩnh vực ựầu tư bất ựộng sản, hệ thống nhà cung cấp của DIC Corp bao gồm các ựơn vị cung cấp các sản phẩm, dịch vụ có liên quan ựến quy trình tạo ra một sản phẩm của ngành xây dựng, gồm: các ựơn vị cung cấp các dịch vụ xây dựng (thi công xây lắp, trang trắ nội thất, tư vấn xây dựng), các ựơn vị cung cấp vật liệu xây xây dựng,.... Bên cạnh ựó, với ựặc thù sản phẩm bất ựộng sản là sản phẩm cần nguồn vốn lớn ựểựầu tư và thời gian ựầu tư dài, DIC Corp cần hỗ trợ lớn từ tổ chức tắn dụng cung cấp các dịch vụ cung cấp, hỗ trợ về tài chắnh cho doanh nghiệp.
Bảng 2.3: Danh sách các nhà cung cấp chắnh của DIC Corp
Stt Tên nhà cung cấp địa ựiểm I Cung cấp các dịch vụ xây dựng
(thi công xây lắp, dịch vụ tư vấn xây dựng)
1 Công ty CP đầu tư Phát triển Xây dựng Số 1 - (DIC Số 1) Bà Rịa ỜVũng Tàu 2 Công ty CP đầu tư Phát triển Xây dựng Cửu Long -
- (DIC Cửu Long) đồng Nai
3 Công ty CP đầu tư Phát triển Xây dựng Số 2 -
(DIC Số 2) Bà Rịa ỜVũng Tàu
4 Công ty CP đầu tư Phát triển Xây dựng Số 4 -
(DIC Số 4) Bà Rịa ỜVũng Tàu
5 Công ty CP đầu tư Phát triển Xây dựng Hội An -
(DIC Hội An) Quảng Nam
6 Công ty CP đầu tư Phát triển Xây dựng Thanh Bình -
(DIC Thanh Bình) Bà Rịa ỜVũng Tàu
7 Công ty CP đầu tư Phát triển Xây dựng Phước An -
Stt Tên nhà cung cấp địa ựiểm
8 Công ty CP tư vấn thiết kế Sáng tạo Không gian DIC -
(DIC DECO) Bà Rịa ỜVũng Tàu
9 Công ty Nikken Sekkei Civil Engineering Ltd. Nhật Bản