2.2.1.1. Môi trường kinh tế
Tất cả các dự án phát triển bất ựộng sản của DIC Corp ựược thực hiện tại Việt Nam, trong ựó ựa số là tại khu vực đông Nam Bộ, do ựó hoạt ựộng của ựơn vị phụ thuộc nhiều vào hoạt ựộng của thị trường bất ựộng sản Việt Nam trong thời gian tới và do ựó mọi diễn biến thuận lợi/bất lợi trên thị trường như tăng/giảm cung, cầu; tăng/giảm lợi nhuận từ tiền cho thuê hoặc giá bất ựộng sản ựều ảnh hưởng ựến hoạt ựộng kinh doanh của DIC Corp.
Việt Nam là một nước có nền ựang phát triển, có tốc ựộ tăng trưởng kinh tế khá cao so với các nước trong khu vực và trên thế giới, nhu cầu về xây dựng cơ sở hạ tầng nói riêng và hoạt ựộng ựầu tư xây dựng cơ bản, phát triển dự án nói chung tạo
tiền ựề phát triển bền vững cho nền kinh tế và ựáp ứng các nhu cầu an sinh xã hội luôn là ựòi hỏi cấp thiết. Tuy nhiên, từ năm 2009 trở lại ựây, nền kinh tế thế giới có nhiều bất ổn, tình hình kinh tế vĩ mô trong nước khó khăn, tăng trưởng kinh tế thấp, lạm phát ở mức cao, chắnh sách tiền tệ bị thắt chặt ựã tác ựộng tiêu cực tới thị trường bất ựộng sản. Với những biểu hiện cơ bản của thị trường bất ựộng sản hiện nay là không có giao dịch hoặc giao dịch ắt hoặc tỷ lệ thành công thấp, thể hiện một thực tế là thị trường ựang bị Ộựóng băngỢ, ựã và ựang có những ảnh hưởng lớn ựến hoạt ựộng ựầu tư, kinh doanh của DIC Corp. Bên cạnh ựó, trong những năm gần ựây, một số lượng lớn các công ty phát triển bất ựộng sản ựã tham gia vào thị trường bất ựộng sản Việt Nam. Sự gia tăng cạnh tranh giữa các công ty phát triển bất ựộng sản tại Việt Nam có thể dẫn ựến dư cung bất ựộng sản, cạnh tranh về giá, làm chậm quá trình phê duyệt các dự án bất ựộng sản mới của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và gia tăng chi phắ giải phóng mặt bằng. Sự cạnh tranh gia tăng, hoặc các hậu quả của nó có thể gây ảnh hưởng bất lợi ựến hoạt ựộng kinh doanh, tình hình tài chắnh hoặc kết quả hoạt ựộng của DIC Corp.
Chiến lược phát triển của DIC Corp ựược xây dựng dựa trên những ựánh giá lạc quan về triển vọng phát triển cũng như những khó khăn của nền kinh tế ựất nước, ảnh hưởng trực tiếp ựến ngành Ờ lĩnh vực hoạt ựộng.
2.2.1.2. Môi trường chắnh trị pháp luật
Hoạt ựộng ựầu tư bất ựộng sản ựược ựiều chỉnh chủ yếu bởi các chắnh sách về quy hoạch và các pháp luật và quy ựịnh khác do Chắnh phủ, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nơi thực hiện các dự án và cơ quan khác có thẩm quyền ban hành. Các dự án phát triển mới và việc phát triển và khai thác các khu nhà ở và thương mại ựòi hỏi phải có phê duyệt, giấy phép hoặc chấp thuận của các cơ quan trung ương và ựịa phương, do ựó phụ thuộc vào các thủ tục hành chắnh trong lĩnh vực xây dựng tại các ựịa phương nơi thực hiện dự án. Ngoài ra, hoạt ựộng ựầu tư dự án chịu nhiều rủi ro về chắnh sách do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể áp dụng/thay ựổi các quy ựịnh mới ựối với các hoạt ựộng này theo từng thời ựiểm. Bên cạnh ựó, việc tăng số dự án phát triển và phát triển, sở hữu, quản lý các dự án nhà ở và thương mại phụ thuộc nhiều vào việc nhận, gia hạn (nếu có) tất cả các giấy phép, chấp thuận cần
thiết (như giấy chứng nhận ựầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, giấy phép xây dựng, phân vùng và các giấy phép môi trường). Các thay ựổi hoặc nhượng quyền theo yêu cầu của các cơ quan có thẩm quyền, thay ựổi về chắnh sách ựền bù, tái ựịnh cư có thể làm chậm tiến ựộ xây dựng của doanh nghiệp, hoặc ngăn cản việc hoàn thành các dự án của doanh nghiệp theo tiến ựộựã ựề ra, hoặc có thể dẫn ựến bị mất giấy phép/chấp thuận ựầu tư hiện có gây ảnh hưởng bất lợi ựến tình hình tài chắnh và kết quả hoạt ựộng của doanh nghiệp.
Thị trường bất ựộng sản thường hình thành và phát triển qua 4 cấp ựộ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chắnh hóạ Ở Việt Nam, thị trường bất ựộng sản ựang phát triển trong giai ựoạn tập trung hóa và ựang hướng tới giai ựoạn tiền tệ hóa, tức là ựang chịu tác ựộng rất lớn từ những quyết ựịnh của Nhà nước, vì vậy, rủi ro ựến từ những thay ựổi chắnh sách là rất lớn. đơn cử như Thông tư 13/2010/TT- NHNN có thể coi là một rủi ro ựối với thị trường bất ựộng sản. Theo Thông tư này, hệ số rủi ro ựối với khoản vay kinh doanh bất ựộng sản sẽ tăng từ 100% lên 250%, ựồng thời hệ số an toàn vốn của các Ngân hàng phải nâng lên 9%. Với ựặc thù hoạt ựộng ựầu tư bất ựộng sản ở Việt Nam phụ thuộc lớn vào kênh tắn dụng Ngân hàng thì nguồn vốn này sẽ bị thu hẹp và có nguy cơ giảm mạnh do ảnh hưởng bởi quy ựịnh tại Thông tư trên.
Một số chắnh sách pháp luật của Nhà nước có tác ựộng ựến thị trường bất ựộng sản và các doanh nghiệp hoạt ựộng trong ngành, trong ựó có DIC Corp, như:
* Các chắnh sách có tác ựộng gián tiếp: sự khuyến khắch ựầu tư bên ngoài vào ựịa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất ựộng sản.
* Các chắnh sách tác ựộng trực tiếp như:
− Chắnh sách vềựền bù, tái ựịnh cư;
− Chắnh sách cho phép Việt kiều mua bất ựộng sản tại Việt Nam;
− Chắnh sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phốựược mua nhà tại thành phố;
− Chắnh sách tài chắnh áp dụng ựối với những người ựược nhà nước giao ựất, cho thuê ựất...;
− Các chắnh sách thuế của Nhà nước ựối với bất ựộng sản.
2.2.1.3. Môi trường dân số lao ựộng
Theo thông báo của Tổng cục Thống kê, ựến cuối năm 2011, dân số trung bình cả nước ước tắnh ựạt 87,84 triệu người, trong ựó có ựến 80% dân sốựang ở trong ựộ tuổi lao ựộng. Tổng diện tắch sàn xây dựng nhà ở cả nước hiện ựạt khoảng 80 triệu m2. Diện tắch bình quân về nhà ở tắnh ựến cuối năm 2011 ựạt khoảng 18,3 m2 sàn/người, trong ựó tại ựô thị ựạt 21,3 m2 sàn/người, tại nông thôn là 16,8m2 sàn/người, còn thấp so với thế giới (20-25 m2/người). Trong khi ựó, tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, ựến năm 2020, diện tắch nhà ở bình quân sẽ phải ựạt 25m2 sàn/ngườị đó là những con số khẳng ựịnh nhu cầu của người Việt Nam về nhà ở còn rất lớn. Tuy nhiên ựể ựáp ứng ựúng nhu cầu của khách hàng trong từng thời kỳ khác nhau của thị trường, những chiến lược ựầu tư trước những chắnh sách liên tục ựổi mới ựòi hỏi chủ ựầu tư bất ựộng sản phải sở hữu một kinh nghiệm ựịa phương vững vàng và trải qua những thăng trầm rất ựặc trưng mà chỉ có thị trường bất ựộng sản Việt Nam mới có.
Ngoài ra, với cơ cấu kinh tế giảm dần tỷ trọng của lĩnh vực nông nghiệp, cùng với ảnh hưởng của cơ giới hóa, ựang có sự dịch chuyển lao ựộng từ lĩnh vực nông lâm nghiệp sang lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ, mang lại nguồn nhân lực lớn cho lĩnh vực công nghiệp nói chung cũng như lĩnh vực xây dựngỜbất ựộng sản nói
riêng.
2.2.1.4. Môi trường văn hóa xã hội
Các yếu tố văn hóa xã hội cũng có tác ựộng lớn ựến lĩnh vực ựầu tư Ờ kinh doanh bất ựộng sản và các doanh nghiệp hoạt ựộng trong ngành, trong ựó có DIC Corp. Một khu vực mà mật ựộ dân số ựột nhiên tăng cao do tốc ựộ tăng của dân số cơ học thì nhu cầu và giá trị bất ựộng sản nơi ựó sẽ tăng lên do cân bằng cung Ờ cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình ựộ dân trắ, vấn ựề an ninh, phong tục, tập quán người dân, các yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà ựất do cha ông ựể lại, hoặc không thắch ở nhà chung cư, ...cũng cần phải ựược xem xét ựến khi thực hiện ựầu tư kinh doanh bất ựộng sản. Mặt khác, bên cạnh yếu tố về gia tăng dân số và mức ựộ
ựô thị hóa, việc thu nhập của người dân ngày càng tăng và sự xuống cấp của các khu nhà ở cũ cũng là một trong những yếu tố thúc ựẩy sự phát triển của thị trường bất ựộng sản Việt Nam. Thực tế, nhiều người ở các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM vẫn chưa có nhà ở, chủ yếu phải ở nhà thuê, mà nhà cho thuê ựa số lại mang tắnh tạm bợ, không ựáp ứng ựược nhu cầu cuộc sống của người dân. Trong khi ựó, Việt Nam là nước có dân số trẻ, lượng cầu về nhà ở dự báo sẽ còn tiếp tục tăng mạnh.
2.2.1.5. Môi trường công nghệ
Hiện nay, lĩnh vực xây dựng ngày càng xuất hiện nhiều công nghệ tiên tiến. Việc thường xuyên cập nhật và ứng dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ mới nhằm mang lại hiệu quả kinh tế, chất lượng cao cho công trình là một yêu cầu quan trọng luôn ựược ựặt ra trong lĩnh vực xây dựng, ựồng thời qua ựó góp phần nâng cao khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp trên thị trường.
2.2.1.6. Xu hướng ựô thị hóa
Xu hướng ựô thị hóa thể hiện ngày càng rõ nét ở nước ta, thể hiện số lượng ựô thị tăng lên nhanh chóng, từ 500 khu ựô thị vào năm 1990 ựến nay con số này ựã là trên 750 ựô thị, gồm 2 ựô thịựặc biệt (Thủựô Hà Nội và TP.Hồ Chắ Minh); tỷ lệựô thị hóa ước khoảng 31%. Tăng trưởng kinh tếở khu vực ựô thị trung bình ựạt từ 12 Ờ 15%, cao gấp 1,5 ựến 2 lần so với mặt bằng chung của cả nướcẦDân số ựô thị tắnh ựến năm 2011 xấp xỉ 45% tổng dân số. Theo ựánh giá của Ngân hàng Thế giới (WB), Việt Nam ựang có tốc ựô thị hóa nhanh nhất trong khu vực đông Nam Á. Theo ựịnh hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống ựô thị Việt Nam ựến năm 2025 và tầm nhìn ựến năm 2050, ựể ựạt mức ựô thị hóa 50% vào năm 2025, bên cạnh những ựòi hỏi về phát triển cơ sở hạ tầng, dịch vụ xã hội, thì mỗi năm Việt Nam cũng cần phải xây mới hơn 15 triệu m2 nhà ở, cho thấy nhu cầu về nhà ởựô thị vẫn còn rất lớn.
Tuy nhiên thực tế nhiều thành phố ựược hình thành và phát triển như là các trung tâm hành chắnh thay vì các trung tâm kinh tế, nên sự thu hút dân lao ựộng nhập cư không caọ Cũng chắnh vì nhiều thành phố không ựược phát triển như là các trung tâm kinh tế nên quá trình ựô thị hóa diễn ra không ựồng ựều, tập trung chủ
yếu ở các tỉnh phắa Nam và các ựô thị loại ựặc biệt. đây cũng là một ựặc ựiểm các doanh nghiệp hoạt ựộng trong lĩnh vực ựầu tư bất ựộng sản, trong ựó có DIC Corp cần phải lưu ý khi lựa chọn ựịa bàn ựầu tư cũng như xác ựịnh ựúng nhu cầu về bất ựộng sản tại khu vực ựầu tư dự án ựể xây dựng chiến lược ựầu tư khả thi và hiệu quả.
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});