Mô hình nghiên cứu đƣợc xây dựng dựa trên cơ sở lý thuyết và các bài nghiên cứu trƣớc về thẩm định giá Bất động sản.
Từ mục đích, phạm vi nghiên cứu, phƣơng pháp tiếp cận đã đề ra và nội dung ghiên cứu trọng tâm của Luận văn, tác giả thiết kế quy trình nghiên cứu theo mô hình đƣợc nêu trong Hình 2.1.
35
Hình 2.1 : Mô hình nghiên cứu 2.4. Địa điểm và thời gian thực hiện nghiên cứu
Về phạm vi thời gian, tác giả tập trung vào thu thập thông tin nghiên cứu về năng lực thẩm định giá Bất động sản sẽ đƣợc tổng hợp từ năm 2009 đến năm 2014.
Về phạm vi không gian: Các nghiên cứu tại luận văn tập trung vào các hoạt động có ảnh hƣởng tới công tác thẩm định giá của Công ty Kiểm toán và Định giá Việt Nam.
2.5. Mô tả các chỉ tiêu nghiên cứu và phƣơng pháp xử lí dữ liệu
2.5.1. Mô tả các chỉ tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu đƣợc những mô hình cơ bản trong công tác thẩm định giá BĐS. - Chỉ ra đƣợc những yếu tố ảnh hƣởng đến công tác thẩm định giá BĐS tại Công ty. - Xây dựng đƣợc hệ thống các giải pháp nhằm nâng cao công tác thẩm định giá trong Công ty.
2.5.2. Phương pháp xử lí dữ liệu
Phƣơng pháp phân tích số liệu chủ yếu đƣợc sử dụng trong đề tài này là thống kê mô tả và thống kê so sánh.
- Thống kê mô tả: đƣợc sử dụng để mô tả những đặc tính cơ bản của dữ liệu thu thập đƣợc, cùng với những biểu đồ và đồ thị tạo nền tảng cho những phân tích định lƣợng về số liệu.
- Thống kê so sánh: So sánh số liệu tuyệt đối và tƣơng đối qua các năm nghiên cứu.
Tổng quan các công trình nghiên cứu Lý luận về thẩm định giá Bất động sản Thực trạng tại CT Kiểm toán và định giá Việt Nam - Tổng hợp kết quả. - Phân tích kết quả. Đánh giá năng lực thẩm định giá BĐS của Công ty - Ƣu, nhƣợc điểm. - Nhận xét Đề xuất giải pháp nâng cao Năng lực thẩm định giá BĐS tại Công ty
36
CHƢƠNG 3
THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
3.1. Giới thiệu chung về Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam
3.1.1. Sơ lược về quá trình hình thành và phát triển
Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt nam, tên giao dịch quốc tế là Vietnam Auditing and Evaluation Limited Company, tên viết tắt là VAE, tiền thân là Công ty Cổ phần Kiểm toán và Định giá Việt Nam, đƣợc thành lập và hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103000692 do Sở kế hoạch và Đầu tƣ Hà Nội cấp ngày 21/12/2001.
VAE đƣợc chuyển sang hoạt động dƣới hình thức Công ty TNHH từ ngày 01/10/2006 và hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0102026184 do Sở kế hoạch và Đầu tƣ Hà Nội cấp ngày 15/9/2006.
Theo thỏa thuận ngày 01/4/2009, VAE chính thức gia nhập và trở thành thành viên của hãng kiểm toán Quốc tế BKR (Hoa Kỳ) là một hãng kiểm toán đa quốc gia, bao gồm 135 hãng thành viên với hơn 300 văn phòng tại hơn 70 nƣớc trên thế giới. BKR chia nhóm vùng theo các khu vực: Châu Mỹ, Châu Á Thái Bình Dƣơng, Châu Âu, Trung Đông, khu vực Châu Phi. VAE là một thành viên độc lập thuộc khu vực Châu Á Thái Bình Dƣơng của hãng BKR đặt tại 8th Floor, 55 Hunter Street, Sydney, N.S.W.200, Australia.
Kể từ khi thành lập đến nay, ngoài trụ sở chính tại Tòa nhà Sông Đà số 165 Cầu Giấy, Hà Nội, nơi phát sinh các hoạt động kinh doanh chủ yếu, để đáp ứng nhu cầu sử dụng dịch vụ kiểm toán ngày càng tăng, Công ty còn có 03 chi nhánh: Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Chi nhánh Đà Nẵng và Chi nhánh Sơn La.
VAE chuyên cung cấp các dịch vụ chuyên ngành trong lĩnh vực kiểm toán, kế toán, định giá tài sản, tƣ vấn tài chính, thuế, đầu tƣ, và báo cáo quyết toán vốn đầu tƣ hoàn thành tại Việt Nam.
37
Là 01 trong 12 công ty kiểm toán đầu tiên đƣợc chấp thuận kiểm toán cho các tổ chức phát hành, tổ chức niêm yết và tổ chức kinh doanh chứng khoán tại Việt Nam từ năm 2006.
Là 01 trong 11 tổ chức đầu tiên có đủ điều kiện thực hiện Thẩm định giá từ năm 2006.
Là 01 trong số 13 tổ chức đầu tiên có đủ điều kiện thực hiện công tác xác định giá trị doanh nghiệp từ năm 2006.
Là 01 trong 09 Công ty kiểm toán đang hoạt động tại Việt Nam đƣợc Ngân hàng Thế giới chấp nhận đủ điều kiện kiểm toán cho các dự án do Ngân hàng Thế giới và ADB tài trợ vốn.
Đặc biệt, VAE là 01 trong 06 công ty kiểm toán đầu tiên đƣợc Bộ Công thƣơng trao giải “Top Trade Services” dành cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thƣơng mại dịch vụ mà Việt Nam cam kết thực hiện khi gia nhập tổ chức thƣơng mại thế giới. Đồng thời, VAE đã đƣợc Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán trao giải thƣởng „„Thƣơng hiệu Kiểm toán chứng khoán uy tín - Vietnam Leading Stock Brand‟‟.
3.1.2. Thông tin cơ bản về công ty
- Tên công ty : Công ty TNHH Kiểm toán và đi ̣nh giá Viê ̣t Nam (VIETNAM AUDITING & EVALUATION COMPANY LIMITED).
- Tên viết tắt: VAE CO., LTD
- Địa chỉ trụ sở chính : Tầng 11, tòa nhà Sông Đà , 165 Cầu Giấy, phƣờng Di ̣ch Vọng, quâ ̣n Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Tel: (04) 6267.0491/492/493. - Fax: (04) 6267.0494.
- Website: http://www.vae.com.vn/ - Email: vae_co@viettel.com.vn
- Vốn điều lệ: 10.000.000.000 VND (mƣời tỷ đồng).
38
- Chi nhánh ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh – Công ty TNHH Kiểm toán và đi ̣nh giá Viê ̣t Nam
Đi ̣a chỉ chi nhánh : 15/4, Nguyễn Huy Tƣởng , phƣờng 6, quâ ̣n Bình Tha ̣nh , thành phố Hồ Chí Minh.
Mã số chi nhánh: 0101202228-001. - Văn phòng đa ̣i diê ̣n:
Văn phòng đa ̣i diê ̣n ta ̣i Hà Nô ̣i : Tầng 11, tòa nhà Sông Đà , 165 Cầu Giấy, phƣờng Di ̣ch Vo ̣ng, quâ ̣n Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
Văn phòng đa ̣i diê ̣n ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh : 9 Hoàng Sa , phƣờng Đa Kao, quâ ̣n 1, thành phố Hồ Chí Minh.
Văn phòng đa ̣i diê ̣n ta ̣i Đà Nẵng : Số 9, đƣờng 2/9, quâ ̣n Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.
Văn phòng đại diện tại Hƣng Yên : Số 71, đƣờng Nguyễn Bỉnh Khiêm , phố An Bình, phƣờng Hiến Nam, thành phố Hƣng Yên, tỉnh Hƣng Yên.
3.1.3. Các lĩnh vực hoạt động của Công ty VAE
3.1.3.1. Thẩm định về giá và dịch vụ về giá
Thẩm định giá tài sản: Thẩm định giá tài sản hữu hình và tài sản vô hình cho
mục đích sau:
- Đầu tƣ, mua sắm, thanh quyết toán - Hạch toán kế toán tài sản
- Cho thuê, cho vay, liên doanh, góp vốn - Thanh lý, nhƣợng bán, đấu giá tài sản
- Làm căn cứ tính toán: Thuế, bồi thƣờng, đền bù… Các loại tài sản đã và đang thực hiện:
- Tài sản hữu hình: Vật tƣ, hàng hoá, máy móc thíêt bị, dây chuyền công nghệ,... - Tài sản vô hình: Thƣơng hiệu, phần mềm
Thẩm định giá BĐS: Thẩm định giá BĐS bao gồm Quyền sử dụng đất; Nhà cửa,
vật kiến trúc cho các mục đích đấu giá, chuyển nhƣợng, đầu tƣ, cho vay,… - Đầu tƣ, mua sắm, thanh quyết toán
39 - Hạch toán kế toán tài sản
- Cho thuê, cho vay, liên doanh, góp vốn - Thanh lý, nhƣợng bán, đấu giá tài sản
- Làm căn cứ tính toán: Thuế, bồi thƣờng, đền bù…
Xác định giá trị doanh nghiệp: Xác định giá trị doanh nghiệp cho mục đích nhƣ:
- Mua, bán chuyển nhƣợng doanh nghiệp - Chuyển đổi loại hình doanh nghiệp
- Đầu tƣ, liên doanh liên kết, cổ phần hoá doanh nghiệp, đi vay…
Dịch vụ giá
- Cung cấp thông tin giá cả thị trƣờng
- Đánh giá xu hƣớng biến động giá cả thị trƣờng và dự báo giá - Xây dựng phƣơng án giá
3.1.3.2. Đấu giá
Tƣ vấn và tổ chức đấu giá tài sản và BĐS - Tƣ vấn về đấu giá
+ Tƣ vấn về pháp lý + Tƣ vấn tổ chức đấu giá - Tổ chức đấu giá
+ Nhận uỷ quyền bán đấu giá tài sản và BĐS cho các cá nhân và tổ chức có nhu cầu.
+ Điều hành phiên đấu giá
3.1.3.3. Tư vấn
- Tƣ vấn thiết kế kỹ thuật và lập tổng dự toán + Lập thiết kế kỹ thuật và xây dựng dự toán + Thẩm định thiêt kế kỹ thuật và dự toán - Tƣ vấn về đầu tƣ, lập dự án đầu tƣ
+ Lập dự án đầu tƣ + Thẩm định dự án
40 - Tƣ vấn đấu thầu
+ Tổ chức đấu thầu
+ Tƣ vấn trình tự, thủ tục có liên quan đến công tác đấu thầu - Tƣ vấn giám sát
+Thực hiện giám sát thực hiện dự án theo yêu cầu của chủ đầu tƣ
3.1.3.4. Thẩm định kỹ thuật và Công nghệ
- Thẩm định thiết kế kỹ thuật và khối lƣợng dự toán - Thẩm định công nghệ theo yêu cầu của Chủ đầu tƣ.
41
3.1.4. Bộ máy tổ chức của Công ty VAE
Sơ đồ 3.1- Sơ đồ tổ chức của VAE
(Nguồn: Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt nam)
VAE đƣợc tổ chức theo mô hình trực tuyến từ trên Ban Tổng Giám đốc đến các phòng ban chức năng. Cơ quan quản lý cao nhất của VAE là Hội đồng Thành viên nhằm thực hiện chức năng quản lý vốn tại VAE, quyết định chiến lƣợc phát triển và kế hoạch kinh doanh hằng năm của công ty. Hội đồng Thành viên của VAE hiện có 18 ngƣời, gồm có 01 Chủ tịch và các thành viên góp vốn.
Các chi nhánh Các phòng Nghiệp vụ kiểm toán 1,2,3,4 Phòng Nghiệp vụ Định giá Phòng Hành chính Tổng hợp Chi nhánh tại TP. HCM NV Nghiệp vụ Kiểm toán BCTC HỘI ĐỒNG THÀNH VIÊN BAN TỔNG GIÁM ĐỐC Cộng tác viên, tƣ vấn Chi nhánh tại Hƣng Yên NV Nghiệp vụ Kiểm toán ĐT XDCB Nghiệp vụ định giá doanh nghiệp, tài sản Nghiệp vụ tƣ vấn chuyển đổi DN Kế toán, tổ chức, hành chính, quản trị Chi nhánh tại Đà Nẵng
42
Ban Tổng Giám đốc thực hiện chức năng điều hành, chịu trách nhiệm trƣớc Hội đồng Thành viên về mọi hoạt động của VAE. Ban Tổng Giám đốc gồm 01 Tổng Giám đốc và 04 Phó Tổng Giám đốc giúp việc Tổng Giám đốc ở những mảng công việc khác nhau theo sự phân công trong Ban Tổng Giám đốc.
Các phòng ban của VAE thực hiện chức năng, nhiệm vụ đƣợc phân công dƣới sự điều hành của các Giám đốc, Phó giám đốc các bộ phận. Tại thời điểm này VAE có 06 Phòng nghiệp vụ, 01 Phòng Hành chính tổng hợp và 03 Chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng và Thành phố Hƣng Yên.
Bên cạnh bộ máy quản lý, điều hành, VAE còn có tổ chức Đảng, Đoàn thanh niên và Công đoàn Công ty.
Đặc biệt Phòng nghiệp vụ định giá là phòng tham mƣu, giúp việc cho ban giám đốc xử lý các vấn đề liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá. Gồm hai phòng ban: Phòng nghiệp vụ định giá doanh nghiệp tài sản và Phòng nghiệp vụ Tƣ vấn chuyển đổi. - Xây dựng các tài liệu nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá phục vụ cho công tác thẩm định; Xây dựng kho dữ liệu về giá.
- Thực hiện thẩm định giá BĐS khi nhận đƣợc đề nghị định giá của các đơn vị kinh doanh theo đúng thẩm quyền quy định
- Cập nhật các quy định mới về đầu tƣ, kinh doanh, định giá, kiểm định chất lƣợng,… trong hoạt động định giá, đảm bảo tính hợp pháp trong hoạt động thẩm định giá.
- Chịu trách nhiệm trực tiếp điều tra giá cả thị trƣờng: BĐS, vật tƣ, máy móc, thiết bị phục vụ công tác thẩm định; Lập báo cáo, chứng thƣ thẩm định, thuyết trình, giải trình kết quả thẩm định giá đối với các cá nhân, tổ chức theo yêu cầu.
43
3.2. Hoạt động thẩm định giá BĐS tại Công ty VAE
3.2.1. Quy trình thẩm định giá BĐS tại Công ty VAE
Hình 3.1 - Quy trình thẩm định giá BĐS tại Công ty VAE
(Nguồn: Hồ sơ năng lực Công ty TNHH Kiểm toán và định giá Việt Nam)
YÊU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ Hợp đồng thẩm định giá Tiến hành nghiệp vụ thẩm định giá Tạm ứng
Thông tin giá cả thị trƣờng Tái thẩm định Kho giá - Hoá đơn GTGT - Thanh lý hợp đồng - Thanh toán
THÔNG BÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH
44
Hình 3.2 - Mô hình tổ chức thực hiện công tác thẩm định
(Nguồn: Hồ sơ năng lực Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam)
Cụ thể quy trình thẩm định giá BĐS tại Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam đƣợc tiến hành nhƣ sau:
3.2.1.1. Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng
- Tiếp xúc trực tiếp với khách hàng để tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá.
- Nhận hồ sơ, tài liệu của khách hàng (tƣ vấn cho khách hàng chuẩn bị hồ sơ
Khách hàng
Phòng kinh doanh - Quan hệ khách hàng
- Nhận yêu cầu, làm rõ yêu cầu - Làm hợp đồng
Phòng nghiệp vụ thẩm định BĐS
Phòng thông tin giá và Tái thẩm định
Văn phòng - Kế toán
- Lƣu hồ sơ
- Làm thủ thanh toán - Trả kết quả thẩm định
45 đúng quy định của pháp luật)
- Yêu cầu ngƣời có tài sản phải cung cấp giấy chứng nhận hợp lệ hoặc giấy tờ, bằng chứng có giá trị chứng minh quyền sở hữu tài sản hoặc quyền liên quan đến tài sản.
- Thoả thuận chi phí phát sinh thực tế đối với ngƣời có tài sản từ khi ký đến khi phát hành chứng thƣ thẩm định giá và các chi phí khác.
- Ký hợp đồng thẩm định giá theo đúng quy định của pháp luật.
3.2.1.2. Phòng nghiệp vụ xác định giá trị tài sản thẩm định
- Chuyển toàn bộ hồ sơ liên quan đến tài sản thẩm định cho Phòng Nghiệp vụ thẩm định giá.
- Nhân viên phòng Nghiệp vụ định giá BĐS tìm hiểu đặc điểm pháp lý, hồ sơ, tài liệu về tài sản thẩm định liên quan đến mục đích thẩm định. Thẩm tra, đối chiếu các hồ sơ, tài liệu liên quan do khách hàng cung cấp, so sánh với yêu cầu của Công ty và quy định của pháp luật. Nếu phát hiện nội dung không hoàn chỉnh, tài liệu, hồ sơ không đầy đủ phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung cho đầy đủ. Nếu phát hiện có dấu tích sửa chữa, làm giả phải xác minh, làm rõ.
- Nhân viên nghiệp vụ định giá của Công ty tiến hành khảo sát trực tiếp BĐS thẩm định và các BĐS so sánh trên cơ sở khách quan, trung thực.
- Nhân viên nghiệp vụ phân tích thông tin thu thập đƣợc và ứng dụng các phƣơng pháp thẩm định phù hợp với mục đích thẩm định, từ đó ƣớc lƣợng giá trị thị trƣờng của tài sản thẩm định.
- Xây dựng báo cáo và chứng thƣ thẩm định giá.
3.2.1.3. Phòng kiểm soát chất lượng thẩm định tái thẩm định kết quả
- Kiểm tra, kiểm soát quy trình thẩm định
- Tiếp nhận và kiểm tra một lần nữa hồ sơ liên quan đến tài sản thẩm định và các thông tin thu thập đƣợc.
- Đề xuất kết quả thẩm định, lập báo cáo kiểm soát chất lƣợng theo yêu cầu quy trình của Công ty.
46
3.2.1.4. Thông báo kết quả thẩm định và thanh lý hợp đồng
Phòng nghiệp vụ và Ban Tổng giám đốc kiểm soát thông báo kết quả thẩm định và phối hợp với Phòng Hành chính tổng hợp xuất hóa đơn giá trị gia tăng, thanh