Bên cạnh vấn đề về áp dụng phƣơng pháp chƣa chính xác nhƣ một ví dụ điển hình ở trên, qua quá trình công tác tại Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam, tôi cũng nhận thấy một số vấn đề còn tồn tại nhƣ:
Thứ nhất, quy trình thẩm định giá tuy đầy đủ, nhƣng chƣa thật khoa học và hợp
lý. Trong khi thực hiện theo quy trình, nhân viên thẩm định giá và Kiểm soát viên nhiều lúc bất đồng quan điểm do vậy đƣa ra giá BĐS khác nhau gây tranh cãi. Đôi khi quy trình quá cồng kềnh khiến cho thời gian thực hiện hợp đồng bị kéo dài gây ảnh hƣởng đến việc sắp xếp công việc cũng nhƣ chất lƣợng thẩm định.
Thứ hai, việc áp dụng cụ thể các phƣơng pháp thẩm định giá vẫn còn một số bất
cập về kỹ thuật và các bƣớc tiến hành.
Khi vận dụng phƣơng pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất, nhân viên định giá sẽ tìm hiểu chi tiết các BĐS tƣơng đồng, làm căn cứ thị trƣờng cho quá trình định giá, cùng với kinh nghiệm và sự am hiểu của mình, ngƣời định giá sẽ ƣớc tính một mức giá cụ thể đối với BĐS cần định giá. Có thể thấy rằng giá này mang nặng yếu tố chủ quan của ngƣời định giá, mỗi nhân viên thẩm định khác nhau với trình độ, kinh nghiệm thu thập, chọn lọc xử lý thông tin khác nhau và kỹ năng nghề nghiệp khác nhau sẽ cho ra một mức giá khác nhau. Thêm vào đó, đối với phƣơng pháp này thì việc thu thập, phân tích và xử lý thông tin liên quan đến BĐS là rất quan trọng, nó ảnh hƣởng đến kết quả cuối cùng của quy trình định giá.
Khi áp dụng phƣơng pháp chi phí để xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất: chi phí thô công trình, chi phí hoàn thiện công trình, tỷ lệ phần trăm chất lƣợng còn lại của công trình, doanh thu bán hoặc cho thuê BĐS …đó là công việc khó khăn, phức tạp, đòi hỏi nhân viên thẩm định giá phải có kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực xây dựng khi xác định giá trị, giá trị còn lại của ngôi nhà. Mặc dù nhân viên thẩm định có tham khảo đơn giá xây dựng thực tế trên thị trƣờng tại thời điểm định giá nhƣng việc định giá thực tế của nhân viên thẩm
65
định giá chỉ dựa trên cơ sở quan sát, nhận định riêng của nhân viên đó. Mặt khác, trên thực tế chƣa có một tiêu chí chính xác nào để xác định tỉ lệ chất lƣợng còn lại của BĐS. Vì vậy không thể tránh khỏi những sai lệch trong việc ƣớc lƣợng các giá trị của các công trình xây dựng đó.
Khi áp dụng phƣơng pháp thu nhập, việc áp dụng lẫn lộn giữa tỷ suất vốn hóa và tỷ suất chiết khấu còn rất phổ biến. Tỷ suất vốn hóa bao gồm tỷ suất thu nhập trên vốn và tỷ suất hoàn vốn, tỷ suất thu nhập trên vốn trên khía cạnh nhà đầu tƣ là tỷ suất sinh lợi hay còn gọi là tỷ suất chiết khấu. Do vậy, tỷ suất vốn hóa sẽ chỉ bằng tỷ suất chiết khấu trong trƣờng hợp không cần thu hồi vốn, đó là trƣờng hợp tỷ suất vốn hóa đối với dòng thu nhập vĩnh viễn, ví dụ nhƣ thu nhập từ đất mang lại. Việc xác định tỷ suất vốn hóa tại công ty đƣợc thực hiện theo hƣớng dẫn trong tiêu chuẩn số 9 đƣợc Bộ tài chính ban hành kèm theo Quyết định 129 ngày 31/12/2008 và mới đây nhất là Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về giá đất và thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất. Tuy nhiên, Nghị định và thông tƣ đều hƣớng dẫn sử dụng lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm làm tỷ suất vốn hóa. Hƣớng dẫn này tồn tại hai điểm bất cập: Thứ nhất, việc áp dụng một loại tỷ suất vốn hóa chung cho cả hai loại thu nhập: tiền thuê đất và thu nhập từ đất là không chính xác. Thứ hai, nếu sử dụng lãi suất tiền gửi ngân hàng bình quân một năm làm tỷ suất vốn hóa tức là không tính đến những rủi ro đặc thù khi đầu tƣ vào đất.
Thứ ba, lập luận về kết quả thẩm định giá của Công ty chƣa tính đến các yếu tố
có thể làm tăng hay giảm giá trị của BĐS thẩm định trong tƣơng lai.
Khi xác định giá trị của BĐS mục tiêu, nhân viên thẩm định giá thƣờng chỉ căn cứ vào giá thị trƣờng hiện tại của những BĐS tƣơng tự đƣợc mua bán, chuyển nhƣợng trên thị trƣờng rồi suy ra giá trị thị trƣờng hiện tại của BĐS mục tiêu, việc định giá nhƣ vậy thƣờng chỉ phù hợp trong thời gian ngắn khi thị trƣờng BĐS tƣơng đối ổn định. Nhƣng thực tế không phải nhƣ vậy, bởi vì giá cả thị trƣờng của một BĐS là một đại lƣợng biến đổi phụ thuộc vào sự tăng trƣởng và phát triển của nền kinh tế. Trong thời kỳ nền kinh tế đang tăng trƣởng cao, ổn định thì sẽ có năng lực
66
hấp thụ tín dụng cao, giá trị của BĐS trên thị trƣờng đƣợc đánh giá cao, các BĐS vì thế cũng đƣợc định giá cao nhƣng khi nền kinh tế rơi vào tình trạng trì trệ thì giá trị của BĐS lại giảm mạnh và bị định giá thấp.
Thứ tư, việc áp dụng các văn bản pháp luật còn liên quan đến thẩm định giá vẫn
còn nhiều bất cập, ảnh hƣởng đến việc lựa chọn cũng nhƣ tiến hành các phƣơng pháp của thẩm định giá.