Công tác thu thập thông tin là vô cùng quan trọng, nhƣng việc xử lý, đánh giá thông tin mới là công tác quyết định trực tiếp đến kết quả cuối cùng của cuộc thẩm
75
định. Công việc phân tích thông tin phải đƣợc tiến hành một cách khoa học và chi tiết, cụ thể:
- Khi phân tích tài sản cần phải nhận biết đƣợc những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản có thể ảnh hƣởng đến giá trị của tài sản. Từ đó, các TĐV tiến hành loại bỏ những thông tin quá vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá những yếu tố cơ bản, tránh sự quá xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá quá chung chung BĐS thẩm định.
- Khi phân tích so sánh, các TĐV cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, bản chất các chứng cứ thị trƣờng, xem xét các giao dịch có phải là giao dịch thị trƣờng hai không, có dựa trên cơ sở “ ngƣời bán tình nguyện và ngƣời mua tình nguyện” hay không. Muốn vậy, với mỗi giao dịch BĐS, khi xem xét, TĐV cần phải trả lời rõ ràng các câu hỏi sau:
+ Giao dịch có thật không? + Thời điểm thực hiện giao dịch?
+ Giới thiệu và quảng cáo về tài sản có chính xác không? + Phƣơng thức bán là đấu giá hay thoả thuận?
+ Đấu giá có đông ngƣời đến dự và có tính cạnh tranh không? + Tại sao ngƣời bán quyết định bán, ngƣời mua quyết định mua?
+ Ngƣời mua có cân nhắc đến việc mua một BĐS khác trƣớc khi quyết định mua BĐS này không?
+ Ngƣời mua có quen thuộc địa bàn này không?
+ Điều gì ảnh hƣởng đến hành vi mua BĐS này của ngƣời mua? + Ngƣời mua quyết định giá mà anh ta sẽ trả nhƣ thế nào? + Giá mua có phải là giá định trả không?
+ Ngƣời mua có hài lòng với việc mua BĐS này không?
+ Ngƣời mua có xem xét đến lợi nhuận từ việc mua BĐS này hay BĐS khác không?
+ Ngƣời mua mong đợi từ việc kinh doanh này là gì? + Ngƣời mua có lợi gì từ việc nhận tƣ vấn chuyên nghiệp?
76
+ Ngƣời mua có nhận thức đƣợc những ảnh hƣởng của quy hoạch đến BĐS này không?
+ Những hạn chế nào về việc sử dụng, xây dựng hoặc quyền đi lại trên đất của ngƣời khác đối với BĐS này là gì?
- Khi ƣớc tính chất lƣợng còn lại của các công trình xây dựng cần phải có căn cứ rõ ràng. Trong một số trƣờng hợp, để có đƣợc kết quả chính xác, có thể thuê các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc,... trong và ngoài nƣớc.
- Khi lập luận để đi đến kết quả cuối cùng, TĐV cần phải xem xét các yếu tố thị trƣờng có liên quan ảnh hƣởng đến giá trị BĐS để có những kết luận phù hợp, bởi bản chất của thị trƣờng là đa dạng và thay đổi liên tục.
Ngoài ra, công ty cũng nên ứng dụng các phần mềm thống kê, phân tích tài liệu làm cho việc phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng và hiệu quả hơn.
Để hoàn thiện công tác phân tích, đánh giá thông tin, ngoài các biện pháp cụ thể trên, vấn đề cốt lõi vẫn là phải nâng cao trình độ chuyên môn của các TĐV. Đây là nền tảng cơ bản và bền vững của mọi hoạt động.