Theo Luật kinh doanh BĐS 2006, Điều 51:
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của pháp luật (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân định giá BĐS).
19
mô, thực trạng của BĐS và giá thị trƣờng tại thời điểm định giá.
- Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS
1.4.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một BĐS đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy BĐS đó đang đƣợc sử dụng hợp pháp cũng nhƣ đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tƣơng lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất đƣợc xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá BĐS.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất đƣợc phản ánh ở 4 mặt sau đây:
- Về mặt vật chất: một BĐS đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn đƣợc nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều ngƣời hoặc cho một ngƣời cụ thể);
- Về mặt pháp luật: một BĐS đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng BĐS phải hợp pháp, đƣợc nhà nƣớc thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng: một BĐS đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà BĐS đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tƣơng lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian: một BĐS đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
1.4.3.2 Nguyên tắc cung - cầu:
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trƣờng đƣợc xác định bằng sự tƣơng tác của cung và cầu. Khi lƣợng cung tăng lên mà lƣợng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trƣờng sẽ giảm, khi lƣợng cung giảm mà lƣợng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trƣờng sẽ tăng lên, khi lƣợng cung và lƣợng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì
20
giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngƣợc lại.
1.4.3.3 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS
Nguyên tắc này cho rằng, để ƣớc tính giá trị thực một BĐS, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên đƣợc thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thƣờng trong quá trình đánh giá ngƣời ta đƣa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.
1.4.3.4 Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trƣờng của một loại BĐS cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lƣợng tự nhiên, kinh tế, nhà nƣớc và pháp luật, xã hội và môi trƣờng luôn tác động làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trƣờng của BĐS, thay đổi cả xu thế của thị trƣờng đối với loại BĐS đó nhƣ xu thế về quy mô đầu tƣ BĐS, về chất lƣợng đầu tƣ BĐS... Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con ngƣời, việc ƣớc tính giá thị trƣờng hay việc định giá trên cơ sở giá thị trƣờng tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhƣng nó bao hàm phản ánh đƣợc cả xu thế tƣơng lai của BĐS. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
1.4.3.5 Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một BĐS phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó. Trong thực tế một BĐS có thể đƣợc sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi BĐS cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau nhƣ giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thƣơng mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn BĐS. Vì vậy, khi định giá một BĐS phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của BĐS để định giá, không đƣợc lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không đƣợc lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
21
1.4.3.6 Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trƣờng BĐS là một thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt nhƣ các loại hàng hoá thông thƣờng. Song ảnh hƣởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của BĐS. Các thửa đất có thể không giống nhau nhƣng chúng có thể thay thế đƣợc cho nhau. Ngƣời mua BĐS thuộc khu vực dân cƣ có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhƣng ngƣời đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những ngƣời kinh doanh BĐS có thể chuyển từ thị trƣờng BĐS địa phƣơng này để đến thị trƣờng BĐS của địa phƣơng khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
1.4.3.7 Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của BĐS mà nó tham gia hợp thành.
Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS có thể đƣợc đo bằng định lƣợng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể đƣợc vốn hoá thành giá trị.
1.4.3.8 Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trƣờng của một BĐS chủ thể có khuynh hƣớng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tƣơng tự về giá trị và các tiện dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phƣơng pháp định giá BĐS: định giá BĐS theo giá thành, theo thị trƣờng và theo thu nhập.