Yếu tố thông tin là yếu tố hết sức quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế, dặc biệt là trong thời đại công nghệ thông tin nhƣ hiện nay. Trong hoạt động thẩm định giá BĐS, yếu tố thông tin lại cần thiết hơn bao giờ hết, bởi nó quyết định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định. Vì vậy, để có đƣợc kết quả định giá có độ chính xác cao cần phải có nguồn thông tin có chất lƣợng cao. Chất lƣợng thông tin đƣợc thể hiện qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra đƣợc. Việc áp dụng cac phƣơng pháp thẩm định giá BĐS tại Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam còn hạn chế cũng là do công tác thu thập và phân tích thông tin còn chƣa tốt. Để hoàn thiện công tác này, có thể sử dụng một số giải pháp nhƣ sau:
- Trƣớc khi tiến hành thu thập thông tin, các TĐV cần xác định đựơc những thông tin cần thu thập, đồng thời nên phân biệt đƣợc các nguồn thông tin chủ yếu và
72
thứ yếu.Các thông tin cần thu thập có thể kể đến nhƣ: + Thông tin về tài sản mục tiêu.
+ Thông tin về các giao dịch thị trƣờng làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh,...
+ Thông tin về các văn bản pháp lý của Nhà nƣớc và của chính quyền địa phƣơng có ảnh hƣởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS.
+ Thông tin tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,...
Việc xác định các thông tin cần thu thập sẽ giúp cho TĐV tránh đƣợc khả năng bỏ sót các thông tin, nhất là thông tin quan trọng.
Trong từng loại thông tin, các TĐV cũng cần phải liệt kê ra các thông tin chi tiết, phân biệt nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu để có cơ sở đánh giá giá trị BĐS.
Để đạt đƣợc hiệu quả cao hơn, trong quá trình thu thập thông tin, sau khi thu thập từng mẫu phiếu riêng, các TĐV nên xây dựng một biểu mẫu chung gồm danh mục chi tiết các thông tin cần thu thập để điều tra, thu thập thông tin cho tất cả các BĐS. Khi điều tra thông tin về BĐS thẩm định cũng nhƣ các BĐS so sánh, cần thu thập các thông tin nhƣ biểu sau:
Thông tin thu thập Chi tiết
1. Thông tin về thửa đất
- Giấy chứng nhận QSD đất số: - Thửa đất/ Tờ bản đồ - Diện tích sổ đỏ - Quy hoạch - Thời hạn sử dụng đất - Mục đích sử dụng đất 2. Vị trí: MT, 1, 2, 3, 4 3. Các hƣớng tiếp giáp - Hƣớng Bắc/Đông Bắc/Tây Bắc: - Hƣớng Nam/Tây Nam/Đông Nam: - Hƣớng Tây/Tây Nam/Tây Bắc:
73 - Hƣớng Đông/Đông Nam/Đông Bắc:
4. Hình thể thửa đất (Vuông vức/Đa giác/Khác) ……… 5. Bề rộng mặt đƣờng/ngõ/hẻm Min……..m Max:……..m 6. Mặt đƣờng phố chính để áp giá theo Bảng giá
đất địa phƣơng:
……….. 7. Khoảng cách tới đƣờng phố chính ………m
8. Khoảng cách từ BĐS thẩm định tới các địa điểm đặc biệt (Chợ/trƣờng/công viên/…)
………m 9. Môi trƣờng xung quanh (An ninh/xã hội/…)
10. Tình hình phong thủy đặc biệt 11. Tài sản trên đất
12. Bổ sung thêm đối với BĐS so sánh - Thời điểm giao dịch
- Tình trạng mua bán - Nguồn cung cấp thông tin
Sau khi đã thu thập thông, thẩm định viên phải lƣu giữ các thông tin trong máy tính để làm thành cơ sở dữ liệu chung cho các hoạt động định giá khác.
TĐV cần phải xác định đƣợc các nguồn thu thập thông tin. Qua đó, kiểm tra đƣợc độ tin cậy của các thông tin.Các thông tin liên quan đến hoạt động định giá có thể thu đƣợc từ nhiều nguồn khác nhau nhƣ:
- Khách hàng cung cấp. - Qua khảo sát thực tế. - Qua cơ sở dữ liệu.
- Qua các tổ chức có liên quan nhƣ: các Cơ quan Nhà nƣớc (Ủy ban nhân dân, Sở Tài nguyên và môi trƣờng), các trung tâm đấu giá, sàn giao dịch BĐS, các ngân hàng, …
Xác định nguồn thu thập thông tin là cơ sở để TĐV có thể kiểm tra độ tin cậy của thông tin, xác định đƣợc tính thị trƣờng của các thƣơng vụ so sánh. Từ đó, TĐV
74
có căn cứ để lựa chọn các nguồn thông tin khác nhau phù hợp với từng hoàn cảnh cụ thể. Chẳng hạn, khi đánh giá các BĐS so sánh, TĐV không thể sử dụng giá đất mà chính quyền địa phƣơng đó ban hành mà phải căn cứ vào giá giao dịch đƣợc điều tra trong thời gian gần nhất.
Đồng thời, tuỳ thuộc vào loại thông tin cũng nhƣ tính chất của từng thông tin mà TĐV nên lựa chọn nguồn cung cấp thông tin thích hợp; không nên thu thập thông tin từ các nguồn không đủ tin cậy, TĐV không có khả năng kiểm tra để làm căn cứ để định giá. Việc lựa chọn các nguồn thông tin này co chăng, chỉ mang tính chất tham khảo hoặc bất đắc dĩ mà thôi.
Việc thu thập thông tin không đƣợc chỉ dựa vào môt chiều mà phải có sự thẩm tra nhất định, không đƣợc công nhận mọi thông tin một cách máy móc
Thông tin cần thu thập là rất nhiều và có thể thu đƣợc từ nhiều nguồn khác nhau, song không phải thông tin nào cũng thực sự đáng tin cậy. Sau khi thu thập thông tin, TĐV với kinh nghiệm bản thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trƣờng, cần tiến hành thẩm tra lại các thông tin để đảm bảo rằng những thông tin đó là chính xác và hoàn toàn đáng tin cậy.
Để hoạt động thu thập thông tin nói chung và khảo sát tài sản nói riêng đạt đƣợc hiệu quả cao, cần phải trang bị cơ sở vật chất, phƣơng tiện cần thiết phục vụ cho công tác khảo sát hiện trạng tài sản.
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn thiện và đa dạng, trở thành nguồn thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho TĐV trong những lần thẩm định sau.
Yếu tố thông tin là cơ sở cực kỳ quan trọng để áp dụng các phƣơng pháp định giá BĐS, đặc biệt là phƣơng pháp so sánh trực tiếp. Trên thực tế, việc thu thập thông tin là một công việc phức tạp, dễ mắc phải những thiếu sót nhất định. Do vậy, TĐV trong quá trình thực hiện phải hết sức thận trọng và phải có kinh nghiệm nghề nghiệp nhất định.