- Các phƣơng pháp thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đƣợc áp dụng tại công ty về cơ bản là tƣơng đối sát với tiêu chuẩn thẩm định giá thế giới.
- Về phƣơng pháp áp dụng: Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng pháp đƣợc sử dụng phổ biến nhất không chỉ ở Công ty VAE mà còn ở rất nhiều tổ chức hoạt động thẩm định giá khác vì đây là một phƣơng pháp tƣơng đối dễ tính toán dựa trên kinh nghiệm của TĐV và mang tính giá trị thị trƣờng. Tuy nhiên, không phải lúc nào áp dụng phƣơng pháp so sánh cũng mang lại kết quả chính xác nhất, trong nhiều trƣờng hợp, phƣơng pháp so sánh trực tiếp sẽ là phƣơng pháp bổ sung cho các phƣơng pháp định giá khác.
Nhƣ ví dụ đã nêu, đối với BĐS có tiềm năng phát triển nhƣ ví dụ trên, phƣơng pháp chính xác nhất phải là phƣơng pháp thặng dƣ kết hợp với phƣơng pháp so sánh trực tiếp.
- Về phƣơng pháp so sánh trực tiếp áp dụng trong hai phƣơng pháp cho hai kết quả về đơn giá các lô đất khác nhau. Lý do nhƣ sau:
Đối với phƣơng pháp đã sử dụng: TĐV đứng trên góc độ Doanh nghiệp mua lại của Nhà nƣớc toàn bộ dự án với mức giá ƣớc tính là mức giá thị trƣờng của các lô riêng lẻ điều chỉnh khác biệt với việc mua bán cả dự án, do vậy trong trƣờng hợp này, TĐV tiến hành điều chỉnh về yếu tố pháp lý, quy mô diện tích (tính chất bán buôn) và các yếu tố về vật chất, kỹ thuật khác.
Đối với phƣơng án đề xuất: TĐV đứng trên góc độ Doanh nghiệp đã có mảnh đất đƣợc đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng và quy hoạch chia lô bán lẻ, do vậy, mức giá so sánh là mức giá giao dịch trên thị trƣờng có điều chỉnh về yếu tố pháp lý, vật chất kỹ thuật khác mà không điều chỉnh về quy mô diện tích.
- Điểm thiếu sót của phƣơng án đã áp dụng là không tính đến phần lợi nhuận của nhà đầu tƣ và chi phí lãi vay chủ đầu tƣ phải chi trả dẫn đến Doanh nghiệp khó khăn để thực hiện hoặc có trƣờng hợp không thể thực hiện đƣợc dự án khi UBND tỉnh phê duyệt mức giá quá cao (phê duyệt mức nộp ngân sách 37.640.872.000 đồng
64
thay vì là mức 34.623.128.000 đồng) khiến cho Dự án bị đình trệ. Điều này ảnh hƣởng trực tiếp đến khách hàng, phản ánh việc chất lƣợng thẩm định còn chƣa đạt.