Hiện nay trên thế giới và tại Việt Nam đã có nhiều phƣơng pháp thẩm định giá để phù hợp với nhiều mục đích khác nhau, không có phƣơng pháp nào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phƣơng pháp phù hợp nhất, các phƣơng pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phƣơng pháp phù hợp nhất đó. Các phƣơng pháp tiếp cận cơ bản hiện đang đƣợc áp dụng: Phƣơng pháp so sánh trực tiếp, phƣơng pháp
22
chi phí, phƣơng pháp thu nhập, phƣơng pháp thặng dƣ và phƣơng pháp lợi nhuận. Mỗi phƣơng pháp định giá BĐS đều có những ƣu điểm và hạn chế nhất định. Việc lựa chọn một phƣơng pháp thích hợp nhất để định giá trị của một BĐS cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
- Thuộc tính của BĐS.
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trƣờng. - Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá BĐS.
1.4.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là việc xác định giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các BĐS tƣơng tự đã đƣợc giao dịch trên thị trƣờng nhằm tìm ra giá trị của BĐS mục tiêu từ các giao dịch trƣớc đó .
Khi sử dụng phƣơng pháp so sánh ngƣời định giá cần tìm kiếm những thông tin về các BĐS đã đƣợc giao dịch trên thị trƣờng, các BĐS này phải tƣơng đối giống với BĐS cần định giá để từ đó có thể phân tích giá bán (hoặc giá cho thuê) của BĐS có thể so sánh, kết hợp với những điều chỉnh thích hợp để phán ánh tất cả những khác nhau giữa chúng và BĐS cần định giá từ đó xác định giá trị của BĐS mục tiêu.
Ý nghĩa của phương pháp so sánh trực tiếp
Phƣơng pháp so sánh đƣợc sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất , phƣơng pháp này chỉ đƣợc áp dụng với những BĐS đƣợc giao dịch . Khi sử dụng phƣơng pháp này giá BĐS đảm bảo đƣợc giá của thị trƣờng , dễ đƣợc cơ quan quản lý nhà nƣớc chấp nhận . Phƣơng pháp so sánh là cơ sở của nhiều phƣơng pháp định giá khác và phƣơng pháp này sử dụng kết hợp với nhiều phƣơng pháp khác nữa . Lƣu ý khi sử dụng phƣơng pháp so sánh chỉ đƣợc áp dụng với BĐS đã giao dịch trên thị trƣờng thông qua các hình thức nhƣ: mua, bán, trao đổi,....
Phương pháp so sánh được dùng để định giá các BĐS sau
Thứ nhất là các BĐS có tính đồng nhất nhƣ: các căn hộ, các chung cƣ, các khu
nhà xây dựng cùng kiểu, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt…
23
định giá các mảnh đất trống, vì sự khác biệt của các mảnh đất trống là vị trí, hạng đất. Khi áp dụng phƣơng pháp so sánh, các lô đất hoặc các BĐS đem so sánh phải tƣơng đối giống nhau và phải đƣợc bán trong cùng một thị trƣờng, các thông tin đƣợc cập nhật phải chính xác, có thông tin giao bán trong một khoảng thời gian xác định.…
Ngoài ra, phƣơng pháp so sánh còn đƣợc coi là phƣơng pháp đầu vào của một số phƣơng pháp khác.
Các bước tiến hành của phương pháp so sánh trực tiếp
Khi sử dụng phƣơng pháp so sánh ngƣời định giá BĐS đã dựa trên cơ sở phân tích các giá bán hoặc giá cho thuê của BĐS tƣơng tự có thể so sánh đƣợc đã giao dịch trên thị trƣờng trong cùng một thƣời điểm và họ giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá gần bằng với giá trị của BĐS tƣơng tự dùng để so sánh. Tuy nhiên không có các BĐS giống nhau hoàn toàn nên định giá theo phƣơng pháp này, ngƣời định giá cần phải thực hiện các bƣớc:
Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu (bao gồm tất cả các yếu tố)
Bước 2: Nghiên cứu thị trƣờng để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những BĐS tƣơng tự với BĐS cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trƣờng.
Bước 3: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các BĐS
cùng loại hoặc tƣơng tự có thể so sánh đƣợc với BĐS cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trƣờng vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá .
Bước 4: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh
đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 5: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa BĐS so sánh và BĐS cần
thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các BĐS so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với BĐS cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi BĐS so sánh.
24
mức giá chỉ dẫn đại diện để ƣớc tính giá trị của BĐS cần thẩm định.
Theo phƣơng pháp này, giá thị trƣờng là cơ sở cho định giá và là bằng chứng tốt nhất về giá của mỗi BĐS, tuy nhiên số lƣợng của các lô đất hoặc BĐS đã chuyển nhƣợng, mua bán trong năm thƣờng không nhiều lại phân bố không đồng đều, chúng lại không hoàn toàn giống nhau, vì vậy giá bán của BĐS có thể dùng để so sánh phải đƣợc điều chỉnh để bù vào sự khác nhau giữa chúng với BĐS cần định giá. Những yêu tố mà ngƣời định giá cần chú ý trong điều chỉnh trong thị trƣờng là: sự trƣợt giá theo thời gian, chênh lệch về diện tích đất đai, cùng một diện tích đất nhƣ nhau nếu BĐS có mặt tiền rộng hơn thì giá sẽ cao hơn, khác biệt về vị trí hình thể của mảnh đất, khác biệt về vật liệu xây dựng và thời gian…
Khi thị trƣờng tƣơng đối ổn định, phƣơng pháp này sẽ rất phù hợp và ít nguy hiểm, còn khi thị trƣờng có nhiều biến động thì ngƣời định giá phải tính đến tất cả các trƣờng hợp và tình huống có thể xảy ra nhƣ: có ít thông tin, thông tin không sát với thực tế… Trong trƣờng hợp này nếu ngƣời định giá đặt quá nhiều tin tƣởng vào các thông tin trên thị trƣờng thì rất nguy hiểm, vì có thể xảy ra sai sót, giá BĐS không phản ánh đúng giá thị trƣờng trong những hoàn cảnh nhất định.
Nguyên tắc điều chỉnh
Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn để điều chỉnh BĐS so sánh , nếu BĐS so sánh có các yếu tố đƣợc đánh giá là tốt hơn so với BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giá BĐS so sánh giảm và ngƣợc lại nếu các yếu tố của BĐS so sánh kém hơn thì điều chỉnh tăng .
Những hạn chế của phương pháp so sánh
- Sự cần thiết phải có của thông tin thị trƣờng. Nếu không có những thông tin thị trƣờng về những giao dịch tƣơng tự nhƣ khi thị trƣờng trầm lắng, kém phát triển, số lƣợng giao dịch ít không đủ làm bằng chứng thì việc áp dụng phƣơng pháp này sẽ hạn chế.
- Các dữ liệu thƣờng mang tính chất lịch sử: Đây là điều không thể tránh khỏi. Trong điều kiện thị trƣờng biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một thời gian ngắn.
25
Các điều kiện cần thiết phải có để thực hiện được phương pháp so sánh
- Chất lƣợng của các thông tin phải cao;
- Thông tin thu thập có thể so sánh đƣợc với nhau; - Thị trƣờng cần phải ổn định.
1.4.4.2. Phương pháp chi phí
Chi phí là số tiền cần thiết đã chi ra để mua, sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên BĐS. Phƣơng pháp chi phí là phƣơng pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một BĐS tƣơng tự BĐS cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trƣờng của BĐS cần thẩm định giá. Phƣơng pháp này chỉ sử dụng tính giá trị công trình trên đất.
Phạm vi áp dụng của phương pháp chi phí
Phạm vi áp dụng của phƣơng pháp chi phí hẹp hơn so với phƣơng pháp so sánh. Phƣơng pháp chi phí dùng để định giá BĐS trong các trƣờng hợp: Định giá BĐS cho các BĐS công cộng: Bệnh viện, trƣờng học, thƣ viện, nhà máy điện …chúng là những tài sản không đƣợc mua bán nên có ít thông tin để so sánh trên thị trƣờng. Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi BĐS bị thu hồi một cách bắt buộc. Định giá để đánh thuế, thuế suất đƣợc đánh trên giá trị công trình và địa điểm của nó. Định giá BĐS cho mục đích bảo hiểm, là phƣơng pháp đƣợc sử dùng kiểm tra với các phƣơng pháp định giá khác.
Các bước tiến hành của phương pháp chi phí
Khi sử dụng phƣơng pháp này, chuyên viên định giá cần thực hiện các bƣớc:
Bước 1: Xác định giá trị mảnh đất (lƣu ý mảnh đất là trống, sẵn sàng cho mục
đích sử dụng cao nhất, tốt nhất).
Bước 2: Ƣớc tính chi phí thay thế hay chi phí tái tạo công trình. Bước 3: Ƣớc tính tổng số tiền giảm giá tích lũy công trình.
Sự giảm giá tích lũy là sự mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế của tài sản với giá trị thị trƣờng của tài sản giống nhau tại thời điểm thẩm định giá. Có 3 nguyên nhân gây giảm giá tích lũy: giảm giá tự nhiên, giảm giá do lỗi thời chức năng, giảm giá do tác động bên ngoài.
26
Bước 5: Ƣớc tính hao mòn của các công trình phụ trên mảnh đất ấy (tƣơng tự
nhƣ công trình chính).
Bước 6: Giá trị BĐS đƣợc ƣớc tính bằng công thức :
Giá trị của BĐS = Giá trị mảnh đất + Giá trị hiện tại của công trình + Giá trị hiện tại của công trình phụ.
Bước 7: Điều chỉnh giá trị ƣớc tính của BĐS mục tiêu đối với những thiếu sót
cá nhân nào đã đƣa vào tính chi phí. Nếu cần thiết thực hiện điều chỉnh nhƣ phƣơng pháp so sánh.
Những mặt hạn chế của phương pháp chi phí
Do phƣơng pháp chi phí phải dựa vào dữ liệu thị trƣờng, nên những hạn chế của phƣơng pháp so sánh đã nói đến ở phần trên cũng đúng với phƣơng pháp chi phí.
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị vì có những chi phí không tạo ra giá trị.
Phƣơng pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn nhƣng có thể tổng của nhiều bộ phận chƣa chắc bằng với giá trị của toàn bộ.
Việc ƣớc tính giá trị hao mòn có thể rất khó thực hiện và trở nên chủ quan do có sự khác nhau trong định giá và thuật ngữ, cũng nhƣ không có phƣơng pháp riêng biệt nào đƣợc chấp nhận rộng rãi để ƣớc tính giá trị hao mòn.
Để sử dụng phƣơng pháp này đòi hỏi ngƣời định giá phải thành thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm thực tế nhƣng không phải ai cũng đáp ứng đƣợc yêu cầu này.
Việc ƣớc tính giá trị xây dựng mới phải tuân thủ theo quy định của nhà nƣớc về định mức vật tƣ (nguyên, nhiên liệu, nhân công,…), đơn giá, trên cơ sở so sánh với mặt bằng giá thị trƣờng (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công,…) tại thời điểm định giá. Tính toán chi phí khấu hao do Nhà nƣớc quy định, đặc điểm tài sản để áp dụng phƣơng pháo khấu hao theo đƣờng thẳng, phƣơng pháp khấu hao theo số dƣ giảm dần hoặc phƣơng pháp khấu hao tổng số cho phù hợp.
1.4.4.3. Phương pháp thu nhập
27
vì nó tạo ra thu nhập cho ngƣời chủ sở hữu. Giữa giá trị BĐS và thu nhập từ BĐS có mối quan hệ trực tiếp với nhau. Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ BĐS cho ngƣời chủ sở hữu càng lớn thì giá trị của BĐS càng cao.
Giá trị thị trƣờng của một BĐS bằng với giá trị hiện tại (giá trị tại thời điểm thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tƣơng lai từ BĐS.
Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ việc khai thác BĐS thành giá trị hiện tại của BĐS (quá trình chuyển đổi này còn đƣợc gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của BĐS cần thẩm định giá.
Phạm vi áp dụng phương pháp
Phƣơng pháp thu nhập đƣợc chia thành 2 dạng:
Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trƣờng hợp thu nhập từ BĐS
đầu tƣ qua các năm không thay đổi và số năm đầu tƣ là vô hạn.
Nội dung: Vốn hoá trực tiếp là phƣơng pháp sử dụng thu nhập để ƣớc tính giá trị BĐS bằng cách chuyển hoá lợi tức của một năm. Việc chuyển hoá này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hoá thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.
Công thức: V= I/R Trong đó:
V: Giá trị BĐS cần thẩm định giá I: Thu nhập ròng trong 1 năm R: Tỷ suất vốn hóa
Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trƣờng hợp thu nhập từ
BĐS đầu tƣ qua các năm khác nhau.
Nội dung: Phƣơng pháp dòng tiền chiết khấu là phƣơng pháp ƣớc tính giá trị của BĐS bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tƣơng lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập.
28 - Trƣờng hợp dòng tiền không đều: V = Trong đó:
V: Giá trị thị trƣờng của BĐS CFt: Thu nhập năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi của BĐS vào năm thứ n n: Thời gian nắm giữ BĐS
r: Tỷ suất chiết khấu
- Trƣờng hợp dòng tiền đều: V = CF
Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình BĐS (mang lại thu nhập), khả năng thu thập thông tin của các BĐS so sánh trên thị trƣờng để quyết định áp dụng phƣơng pháp thẩm định giá thích hợp.
Các bước tiến hành của phương pháp thu nhập
Các bước tiến hành theo phương pháp vốn hóa trực tiếp
Bước 1: Ƣớc tính thu nhập do BĐS mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi
loại tỷ suất vốn hoá thích hợp.
Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hoá hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập. Bước 3: Áp dụng công thức vốn hoá trực tiếp.
Các bước tiến hành theo phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) Bước 1: Ƣớc tính doanh thu từ việc khai thác BĐS.
Bước 2: Ƣớc tính chi phí liên quan đến việc khai thác BĐS.
Bước 3: Ƣớc tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí. Bước 4: Ƣớc tính giá trị thu hồi của BĐS vào cuối kỳ.
Bước 5: Ƣớc tính tỷ suất vốn hoá thích hợp.
Bước 6: Xác định giá trị BĐS bằng công thức nêu trên Các hạn chế của phương pháp thu nhập
Phƣơng pháp thu nhập để thẩm định giá nhƣ đã thấy đƣợc xây dựng trên cơ sở tài chính. Nó tỏ ra là phƣơng pháp khá “khoa học” bởi vì tính chất toán học của nó.
29
Tuy nhiên, việc xác định thu nhập từ BĐS không đơn thuần nhƣ những dạng đầu tƣ tài chính khác, do đó cần phải đƣợc hiểu biết kỹ lƣỡng và có tài liệu chính xác. Khi việc đầu tƣ BĐS trở nên phổ biến hơn, thì cần phải chú ý nhiều hơn để phân biệt nó với dạng đầu tƣ khác, nhƣ là trái phiếu và cổ phiếu.
Để thực hiện đƣợc theo phƣơng pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có năng lực trong việc dự báo luồng tiền cũng nhƣ rủi ro trong tƣơng lai.
1.4.4.4. Phương pháp thặng dư
Phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp thẩm định giá mà giá trị thị trƣờng của BĐS cần thẩm định giá đƣợc xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy