Đối với các kỹ thuật nghiệp vụ khi thực hiện các phƣơng pháp về cơ bản đã bám sát các quy định hiện hành về thẩm định giá BĐS và các tiêu chuẩn thẩm định giá. Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện các phƣơng pháp đã phát sinh nhiều bất cập.
4.1.3.1. Kỹ thuật xác định tỷ lệ hao mòn trong phương pháp chi phí
Đối với phƣơng pháp chi phí, việc khó khăn nhất là làm thế nào xác định tỷ lệ hao mòn của công trình (tài sản gắn liền với đất) một cách tƣơng đối chính xác và tin cậy. Bên cạnh ba cách xác định tỷ lệ hao mòn của công trình theo tiêu chuẩn số 8 (Quyết định 129/BTC ban hành ngày 31/12/2008), nhằm đa dạng hóa các cách xác định hao mòn tôi đề xuất mở rộng cách tính trong phƣơng pháp tuổi đời, điều chỉnh công thức tính tỷ lệ chất lƣợng còn lại của công trình.
Phƣơng pháp tuổi đời đƣợc vận dụng rất rộng rãi trong tiếp cận chi phí ở nƣớc ta. Khi ƣớc tính tỷ lệ chất lƣợng còn lại (D%), chúng ta cần có thông tin về tuổi đời
77
hiệu quả (TĐHQ) và tuổi đời kinh tế (TĐKT), nhƣng đôi khi nguồn dữ liệu thị trƣờng không trực tiếp cung cấp cho thẩm định viên các số liệu này, do vậy việc đa dạng hóa cách tính D% theo tuổi đời sẽ giúp cho việc thực hiện phƣơng pháp chi phí dễ tiếp cận hơn. Đề xuất các dạng công thức tính D% bổ sung:
D% = TĐKTCL/TĐKT
(Trong đó: TĐKTCL là tuổi đời kinh tế còn lại) Hoặc: D% = 1 - x TĐHQ
(Trong đó: là suất hao mòn bình quân hàng năm)
Khi vận dụng phƣơng pháp chiết suất từ thị trƣờng nằm tính hao mòn công trình của các BĐS tƣơng đồng, thẩm định viên có thể sử dụng công thức sau:
D% = /
(Trong đó: là giá trị còn lại của công trình, là giá trị xây mới của công trình)
Chắc chắn rằng những đề xuất trên vẫn chƣa làm cho tiêu chuẩn số 8 – phƣơng pháp chi phí trở nên hoàn hảo nhƣng kỳ vọng rằng các đề xuất trên sẽ góp phần nhỏ nâng cao chất lƣợng nghiệp vụ thẩm định giá của nƣớc ta.
4.1.3.2. Kỹ thuật xác định tỷ suất vốn hóa trong phương pháp thu thập
Phƣơng pháp so sánh thị trƣờng đƣợc coi là cách tốt nhất để xác định tỷ suất vốn hóa. Tuy nhiên trên thực tế chúng ta có thể không tìm đƣợc các số liệu về thu nhập hoạt động ròng từ các giao dịch mua bán khách quan, trong trƣờng hợp này thẩm định viên có thể sử dụng các mô hình xác định tỷ suất vốn hóa thông qua tỷ suất sinh lợi. Hai yếu tố quyết định tỷ suất sinh lợi của một vụ đầu tƣ vào bất động sản là dòng thu nhập mà tài sản tạo ra trong suốt thời kỳ nắm giữ và sự thay đổi giá trị của BĐS vào cuối kỳ đầu tƣ. Từ tính chất của đầu tƣ có thể phân chia đầu tƣ BĐS thành 2 loại: các đầu tƣ riêng lẻ và đầu tƣ của các công ty, tổ chức có niêm yết trên sàn chứng khoán.
78 định tỷ suất sinh lợi:
- Phƣơng pháp khảo sát thị trƣờng: phỏng vấn các nhà đầu tƣ tiềm năng trong lĩnh vực BĐS xem họ đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận là bao nhiêu đối với việc đầu tƣ vào các loại hình BĐS khác nhau. Những cuộc khảo sát này cho phép ƣớc tính tỷ suất sinh lợi đối với các loại hình BĐS cụ thể trong từng khu vực nhƣ căn hộ chung cƣ, mặt bằng bán lẻ, khách sạn hay cao ốc văn phòng. Thực tế việc khảo sát này sẽ cho ra các kết quả tỷ suất sinh lợi khác nhau đối với các nhà đầu tƣ khác nhau khi họ cùng đầu tƣ vào một nhóm tài sản. Do đó thẩm định viên cần phải nhận biết đƣợc những nhà đầu tƣ tiêu biểu.
- Sử dụng các số liệu lịch sử: Tỷ suất sinh lợi từ việc đầu tƣ BĐS có thể đƣợc xác định thông qua dòng tiền mà tài sản tạo ra. Khi biết đƣợc giá mua BĐS, giá thuê và điều kiện cho thuê, giá trị thu hồi vào cuối kỳ thì có thể dễ dàng tính tỷ suất sinh lợi của vụ đầu tƣ bằng đại lƣợng IRR. Tập hợp dãy số liệu quan sát ta có thể nhận định mức lợi nhuận bình quân từ việc đầu tƣ vào các loại hình BĐS khác nhau.
Xác định tỷ suất sinh lợi bằng mô hình định giá tài sản vốn (mô hình CAPM): Nếu BĐS đầu tƣ thuộc quyền quản lý, khai thác của các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán có thể sử dụng mô hình CAPM hoặc mô hình đa nhân tố để xác định tỷ suất sinh lợi.
Ngoài ra, thẩm định viên có thể ứng dụng mô hình Ellwood để xác định tỷ suất vốn hóa. Kỹ thuật này đã rất phát triển trong ngành thẩm định giá trên thế giới từ nhiều thập niên qua vì các ƣu điểm vƣợt trội của nó trong việc ƣớc tính giá trị BĐS thẩm định, tuy nhiên ở Việt Nam, kỹ thuật này vẫn còn xa lạ. Kỹ thuật Ellwood sử dụng một công thức đầu tƣ ngắn gọn với hệ số trả nợ đã đƣợc biết và phần trăm thay đổi giá trị BĐS trong suốt giai đoạn dự báo.
Công thức Ellwood: r = Y - mC
Hoặc R = Y - mC + dep*SFF(Y,n) = Y - mC - app*SFF(Y,n) Trong đó:
79 giảm giá trị tài sản;
R: Tỷ suất vốn hóa để chuyển thu nhập thành giá trị, có tính đến sự tăng hay giảm giá trị tài sản trong kỳ dự báo;
Y: Tỷ suất sinh lợi;
m: Tỷ lệ nợ vay trên giá trị BĐS; C: Hệ số thế chấp;
dep: % giảm giá trị tài sản trong thời kỳ dự báo; app: % tăng giá trị tài sản trong thời kỳ dự báo;
SFF(Y,n): Hệ số tích lũy theo tỷ suất sinh lợi của đầu tƣ.
Trong kỹ thuật này, hệ số C giữ vai trò chính yếu, là sự tổng hợp các quan hệ khác nhau giữa vốn vay và vốn chủ sở hữu.
Công thức tính hệ số C: C = Y + P*SFF(Y,n) - f Trong đó:
P: Tỷ trọng vốn vay đƣợc trả dần trong kỳ dự báo;
f: Hệ số trả nợ vay, đƣợc tính trên cơ sở khoản trả hàng năm. n: Số năm trong chu kỳ nắm giữ BĐS.
Khi áp dụng kỹ thuật này, tỷ suất vốn hóa chung sẽ tính đến đòn bẩy tài chính, sự hoàn trả vốn vay và sự tăng giá trị vốn chủ sở hữu nhờ vốn vay đƣợc trả ngày càng nhiều và nhờ sự bán lại tài sản vào cuối kỳ đầu tƣ.
Mô hình này hiệu quả khi biết rõ các hệ số và ƣớc lƣợng phần trăm thay đổi giá trị trong giai đoạn nắm giữ. Ở Mỹ, phƣơng pháp Ellwood đƣợc sử dụng với độ tin cậy cao với giai đoạn đầu tƣ phổ biến từ 8 đến 10 năm.