Mỗi sản phẩm tín dụng đều chịu ảnh hƣởng bởi 2 yếu tố: yếu tố khách quan (từ bên ngoài) và yếu tố chủ quan (từ bên trong). Cho vay mua nhà đất là một sản phẩm điển hình của cho vay trả góp tiêu dùng nên những nhân tố nào gây ảnh hƣởng tới cho vay tiêu dùng đều có thể gây ảnh hƣởng đến cho vay mua nhà đất.
Ảnh hƣởng của các nhân tố khách quan
Có ba yếu tố khách quan gây ảnh hƣởng đến cho vay mua nhà đất, đây là các yếu tố mà ngân hàng buộc phải tuân theo hoặc điều chỉnh theo để nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay, bao gồm:
- Ảnh hƣởng của nền kinh tế
Cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà đất nói riêng chịu sự tác động rất lớn từ những biến động của nền kinh tế. Bất kỳ sự thay đổi của một trong các yếu tố sau đây đều tác động đến cho vay mua nhà đất: tỷ lệ lạm phát, tỷ lệ thất nghiệp, lãi suất ngân hàng, tốc độ tăng trƣởng của nền kinh tế. Trên thực tế thì một yếu tố thay đổi có thể kéo theo sự thay đổi của các yếu tố còn lại. Trong đó các yếu tố gây ảnh hƣởng tích cực, tỷ lệ thuận với việc mở rộng cho vay là: sự tăng trƣởng của nền kinh tế, khi nền kinh tế tăng trƣởng tốt thì các chủ thể sẽ mở rộng sản xuất kinh doanh, thu nhập của ngƣời dân tăng, tiêu dùng
16
đƣợc kích thích. Các yếu tố ảnh hƣởng tiêu cực hay tỷ lệ nghịch với việc mở rộng cho vay là: tỷ lệ thất nghiệp, lãi suất ngân hàng và tỷ lệ lạm phát, khi ba yếu tố này tăng sẽ làm cho đầu tƣ giảm, thu nhập của dân cƣ và sức mua giảm, giá nhà đất tăng, do đó nhu cầu vay vốn sẽ giảm. Ngƣợc lại, khi ba yếu tố này giảm sẽ kích thích đầu tƣ, có thêm nhiều ngƣời có việc làm, thu nhập tăng, chi phí vay vốn giảm, giá nhà đất ổn định, nhu cầu và cơ hội vay vốn tăng. Ngoài sự ảnh hƣởng đến việc mở rộng cho vay thì sự biến động của nền kinh tế còn tác động tới rủi ro thu hồi nợ của ngân hàng, bởi khi nền kinh tế gặp bất lợi thì khả năng chi trả của ngƣời đi vay sẽ giảm, ngân hàng sẽ khó khăn trong việc thu hồi nợ hoặc thanh lý tài sản bảo đảm.
- Ảnh hƣởng của các yếu tố pháp lý
Các yếu tố pháp lý gây ảnh hƣởng lớn nhất là các quy định liên quan đến pháp luật trong hoạt động cho vay. Trong thực tế thì các hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và nhà đất nói riêng chịu tác động của các văn bản, quy định pháp luật mà điển hình là luật dân sự, luật ngân hàng, các quy định của ngân hàng nhà nƣớc...Tại mỗi thời điểm, trạng thái của nền kinh tế thì cơ quan có thẩm quyền lại ban hành các quy định để điều chỉnh hoạt động cho vay của các ngân hàng, ví dụ: Ngân hàng nhà nƣớc điều chỉnh lãi suất tái chiết khấu để tác động vào lãi suất huy động vốn và cho vay; Ngân hàng nhà nƣớc áp dụng mức trần lãi suất cho vay để ngăn chặn các Ngân hàng thƣơng mại đẩy lãi suất lên cao; hay Bộ xây dựng quy định các dự án bất động sản phải hoàn thiện hết phần móng của công trình thì chủ đầu tƣ mới đƣợc chuyển nhƣợng dƣới dạng hợp đồng góp vốn và phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản và chỉ đƣợc ký hợp đồng mua bán căn hộ sau khi hoàn thiện 70% xây thô...Nhƣ vậy các quy định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền có thể gây tác động tích cực hoặc tiêu cực đến việc mở rộng cho vay mua nhà đất tại mỗi thời kỳ.
17
- Ảnh hƣởng của khách hàng vay vốn
Trong nền kinh tế thị trƣờng bình thƣờng thì bất cứ một sản phẩm hay dịch vụ nào cũng đặt khách hàng vào vị trí trung tâm để xây dựng các chiến lƣợc kinh doanh. Lĩnh vực ngân hàng chuyên cung cấp các sản phẩm tài chính là những sản phẩm hữu hình, khó mô tả hay cảm nhận đối với những khách hàng chƣa có thói quen sử dụng cũng không nằm ngoài quy luật đó. Hiện nay, các ngân hàng đều hoạt động dựa trên chiến lƣợc xoay quanh nhu cầu của khách hàng, ngân hàng cung cấp những sản phẩm làm thỏa mãn tối đa nhu cầu của khách hàng, mà nhu cầu của khách hàng thì vô cùng đa dạng, từ nhu cầu mua căn hộ nhỏ để ở đến nhu cầu mua thêm bất động sản thứ 3, thứ 4 để tích lũy hay cho con cái. Do đó trong mỗi giai đoạn kinh doanh thì ngân hàng thƣờng điều chỉnh một số đặc tính của sản phẩm để có thể thu hút tối đa số lƣợng khách hàng trong khoảng thời gian đó. Sản phẩm cho vay mua nhà đất cũng không nằm ngoài xu hƣớng trên, sản phẩm luôn đƣợc điều chỉnh để phù hợp với các phân khúc khách hàng dƣới tác động của các yếu tố kinh tế hay pháp lý.
- Ảnh hƣởng của thị trƣờng và các đối thủ cạnh tranh
Cho vay mua nhà đất là một sản phẩm cho vay không mang tính chất độc quyền của bất kỳ ngân hàng nào, mà ngƣợc lại đây là sản phẩm phổ biến, tuân theo quy luật cung cầu và có trong danh mục của rất nhiều các ngân hàng tại Việt Nam. Vì vậy mà tính cạnh tranh trong cho vay mua nhà đất rất khốc liệt, trong thực tế thì các ngân hàng đều có thể thiết kế, ban hành và áp dụng sản phẩm cho vay mua nhà đất giống nhau đến 99%, sự khác biệt thể hiện ở tỷ lệ nhỏ 1% còn lại nhƣng là yếu tố quyết định đến sự thành công, điều này phụ thuộc vào đội ngũ quản lý, điều hành của ngân hàng khi quyết định các chính sách nhƣ: khả năng dự báo xu thế thị trƣờng, chiến lƣợc marketing, khả năng đàm phán liên kết với các dự án bất động sản…Khi ngân hàng làm tốt công tác
18
này thì có nghĩa là họ đã đi trƣớc đối thủ cạnh tranh một bƣớc trong cuộc đua giành thị phần.
Có thể nói rằng, trong bốn yếu tố khách quan gây ảnh hƣởng đến cho vay mua nhà đất thì ảnh hƣởng của thị trƣờng và khách hàng vay vốn là yếu tố quan trọng nhất đối với ngân hàng vì vậy ngân hàng luôn luôn phải điều chỉnh chiến lƣợc kinh doanh dƣới tác động của ba yếu tố còn lại nhằm tối đa hóa sự thỏa mãn về nhu cầu vay vốn của khách hàng.
Ảnh hƣởng của các nhân tố chủ quan
Có bảy yếu tố chủ quan gây ảnh hƣởng đến cho vay mua nhà đất, đây là các yếu tố nội tại của ngân hàng, ngân hàng có thể lựa chọn giải pháp tối ƣu nhất để biến những yếu điểm của mình thành lợi thế trong hoạt động cho vay, bao gồm:
- Ảnh hƣởng của nguồn vốn ngân hàng
Nguồn vốn để hoạt động kinh doanh nói chung và để cho vay nói riêng của ngân hàng bao gồm hai loại là: Vốn chủ sở hữu và vốn huy động hay còn gọi là nợ. Vốn chủ sở hữu thƣờng chiếm tỷ lệ rất nhỏ so với vốn huy động. Quy mô của nguồn vốn là yếu tố quyết định đến khả năng cho vay của ngân hàng nhất là số lƣợng vốn huy động theo kỳ hạn.
Nhƣ đã trình bày ở trên, hầu hết các khoản cho vay mua nhà đất đều là các khoản cho vay trung, dài hạn, tức là có thời hạn cho vay lớn hơn 12 tháng, trong khi đó ngân hàng chỉ có một lƣợng vốn chủ sở hữu rất ít, không thể dồn hết để cho vay tiêu dùng mà vẫn phải dựa vào nguồn vốn huy động, nhƣng trong cơ cấu của nguồn vốn huy động thì vốn huy động có kỳ hạn dƣới 12 tháng lại chiếm tỷ trọng rất cao và lƣợng vốn huy động có kỳ hạn trên 12 tháng chiếm tỷ trọng rất nhỏ. Khi ngân hàng sử dụng vốn huy động ngắn hạn để tài trợ cho các khoản vay dài hạn thì có thể xảy ra các rủi ro nhƣ:
19
Mất thanh khoản, bởi nguồn vốn ngắn hạn không có tính ổn định và có thể đƣợc rút khỏi ngân hàng khi đến hạn trong khi các khoản vay trả góp nhà, đất trung, dài hạn vẫn phải duy trì.
Rủi ro về lãi suất, bởi nguồn vốn huy động sẽ phải tăng chi phí nếu tại thời điểm đáo hạn lãi suất huy động tăng và khoản vốn huy động đƣợc áp dụng mức lãi suất tăng đó trong khi các khoản vay trả góp nhà, đất trung, dài hạn vẫn chƣa đến thời gian điều chỉnh lãi suất theo mức tăng tƣơng ứng và phải duy trì mức lãi suất thấp nhƣ cũ.
Vì vậy, ngân hàng có thể tăng nguồn vốn chủ sở hữu (điều này khó thực hiện trong ngắn hạn, chỉ khả thi khi có kế hoạch cụ thể và kết quả kinh doanh tốt) và luôn luôn phải cân đối giữa tỷ lệ cho vay nói chung và cho vay trung, dài hạn nói riêng với huy động vốn để bảo đảm cho những rủi ro về kỳ hạn của nguồn vốn là thấp nhất.
- Ảnh hƣởng của chính sách tín dụng
Chính sách tín dụng của ngân hàng tại một thời điểm trƣớc tiên để phù hợp với chính sách pháp luật do các cơ quan nhà nƣớc quy định, điều kiện kinh tế vĩ mô và hơn nữa là thể hiện quan điểm, kỳ vọng của ban lãnh đạo cũng nhƣ cách thức mà ngân hàng sẽ hoạt động nhằm đạt đƣợc kết quả kinh doanh tốt nhất. Chính sách tín dụng nói chung bao gồm rất nhiều chính sách khác nhau nhƣ: tài sản bảo đảm, đối tƣợng khách hàng, lãi suất vay vốn, thời gian cho vay, hạn mức cho vay theo ngành hoặc lĩnh vực…
Tại một thời điểm, khi ngân hàng nhận thấy có khả năng xuất hiện những dấu hiện tiêu cực của môi trƣờng kinh doanh thì ngân hàng sẽ ban hành chính sách thắt chặt tín dụng, việc cho vay mua nhà đất sẽ gặp khó khăn. Khi nền kinh tế, chính trị ổn định ngân hàng sẽ ban hành chính sách nới lỏng tín dụng, việc cho vay mua nhà đất sẽ gặp nhiều thuận lợi.
20
- Ảnh hƣởng của quy trình cấp tín dụng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Quy trình cấp tín dụng là một trong những tiêu chí thể hiện tính chuyên nghiệp của ngân hàng. Một ngân hàng có quy trình cấp tín dụng khoa học sẽ rút ngắn đƣợc thời gian xử lý khoản vay, tiết kiệm đƣợc chi phí cho cả ngân hàng và khách hàng. Do đó khoản vay cũng sẽ có chất lƣợng tốt hơn, ngân hàng sẽ chuyên tâm vào hoạt động phát triển kinh doanh và không phải bận tâm để xử lý các khoản nợ xấu. Khách hàng sẽ yên tâm và thỏa mãn nhu cầu vì đã chọn đƣợc ngân hàng có dịch vụ tốt và có nhiều khả năng sẽ giới thiệu các khách hàng khác cho ngân hàng.
Đối với các ngân hàng Việt Nam thì quy trình cấp tín dụng là một trong những yếu điểm cần phải cải thiện, bởi nhiều khâu còn chồng chéo trong khi nhiều khâu lại thiếu sót. Tuy nhiên cũng có nhiều yếu tố khách quan làm cho quy trình cấp tín dụng khó có thể hoàn thiện trong tƣơng lai gần đó là: môi trƣờng kinh tế chƣa ổn định và chƣa minh bạch, thu nhập của khách hàng vay vốn khó chứng minh (nhiều nguồn thu không thể chứng minh đƣợc) nên ngân hàng khó có thể xây dựng một quy trình cấp tín dụng chuẩn để phù hợp với mọi đối tƣợng khách hàng.
- Ảnh hƣởng của thông tin tín dụng
Đối với một khoản vay thì thông tin mà ngân hàng thu đƣợc từ ngƣời vay vốn là rất hạn chế, nhƣng việc thu thập đủ thông tin lại rất cần thiết và nó quyết định đến khả năng cho vay cũng nhƣ chất lƣợng của khoản tín dụng.
Tuy nhiên tại Việt Nam còn rất nhiều hạn chế trong việc tra cứu thông tin về ngƣời vay vốn, thông tin về đất đai, nhà ở cũng nhƣ các tài sản khác, một trong những hạn chế này là cơ sở hạ tầng và nền tảng công nghệ thông tin của Việt Nam còn kém, mặt khác thì do thói quen cũng nhƣ cách thức quản lý của các cơ quan chủ quản. Ví dụ: Thông tin về ngƣời vay vốn có thể thu thập qua tra cứu về tình hình quan hệ tín dụng tại trang web của Trung tâm thông tin tín
21
dụng Ngân hàng Nhà nƣớc (CIC), thông tin về tình hình nộp thuế của Bộ Tài chính (đối với các khách hàng đã từng nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế kinh doanh hộ cá thể), nhƣng những thông tin này chƣa đủ để ngân hàng xét duyệt cho vay. Thông tin về giá của bất động sản chỉ có thể thu thập đƣợc mức giá theo khung giá của Nhà nƣớc hoặc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành nhƣng trên thực tế việc cho vay mua nhà đất lại áp dụng mức giá thị trƣờng, nhƣng mức giá thị trƣờng thì không có cơ quan thẩm quyền nhà nƣớc nào công bố.
Ngân hàng nên chủ động xây dựng trung tâm thu thập và khai thác thông tin tín dụng để hỗ trợ tốt hơn cho hoạt động kinh doanh của chính mình.
- Ảnh hƣởng của bộ máy tổ chức
Bộ máy tổ chức của ngân hàng tinh gọn, chuyên biệt, hợp lý sẽ tăng hiệu quả hoạt động. Bộ máy kinh doanh trực tiếp (bao gồm thu thập thông tin, hồ sơ, thẩm định khách hàng) và xét duyệt cho vay nếu đƣợc tổ chức hợp lý thì sẽ làm cho quy trình cho vay diễn ra thông suốt, nhanh chóng, thời gian xử lý đƣợc rút ngắn lại, tần suất cho vay tăng lên. Bộ máy tổ chức và quy trình cấp tín dụng thƣờng đi song hành với nhau, nếu một trong hai nhân tố đƣợc thực hiện tốt sẽ hỗ trợ tích cực cho yếu tố còn lại.
- Ảnh hƣởng của nguồn nhân lực
Nguồn nhân lực hay nhân sự chính là tài nguyên khó đo đếm, là giá trị chất xám của ngân hàng. Các ngân hàng có thể có quy mô nhƣ nhau, công nghệ nhƣ nhau, sản phẩm và thị trƣờng nhƣ nhau nhƣng điểm khác biệt có thể nhận thấy là công tác nhân sự, bởi con ngƣời là yếu tố quyết định lớn nhất cho sự thành công.
Điểm khác biệt về công tác nhân sự của các ngân hàng thể hiện ở chỗ: Chính sách và quy trình đào tạo, chính sách tuyển dụng, chính sách sử dụng và đãi ngộ nhân sự. Ngân hàng nào làm tốt các công tác này thì sẽ có đội ngũ nhân
22
sự giỏi về chuyên môn, tài về kỹ năng và có khả năng thu hút cũng nhƣ giữ chân đƣợc nhiều ngƣời tài, điều này vô cùng quan trọng bởi đây là yếu tố quyết định đến tính hiệu qủa và khả năng phát triển các hoạt động cho vay.
- Ảnh hƣởng của trang thiết bị, cơ sở vật chất
Đây là các yếu tố hỗ trợ cho hoạt động của ngân hàng và chiếm tỷ trọng đầu tƣ khá lớn. Các ngân hàng thƣờng là những đơn vị tiên phong trong đầu tƣ cơ sở vật chất nhƣ: địa điểm kinh doanh, bộ mặt công sở, hình ảnh ngân hàng… và các hệ thống máy tính, phần mềm hiện đại để có thể kết nối, xử lý trực tuyến, bảo mật thông tin…
Khi ngân hàng đầu tƣ nhiều vào công nghệ và cơ sở vật chất sẽ đơn giản hóa thủ tục cho vay, rút ngắn thời gian lập hồ sơ, báo cáo, xét duyệt cho vay và bảo mật thông tin khách hàng, do đó sẽ tăng khả năng cạnh tranh và có thể mở rộng hoạt động cho vay.
Nhƣ vậy, tùy thuộc vào khả năng và định hƣớng phát triển mà ngân hàng có thể tác động, điều chỉnh bảy yếu tố nội tại trên cho phù hợp với mục tiêu mà ngân hàng kỳ vọng.