3. Các kiến nghị
3.3. Kiến nghị với Chính phủ và Bộ Xây dựng
Thứ nhất, Chính phủ và Bộ Xây dựng cần tạo cơ chế cho thị trƣờng nhà đất phát triển bền vững bằng cách quy hoạch kiến trúc, xây dựng các khu đô thị mới một cách hợp lý, phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế, quy mô dân số. Đƣa ra các điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cấp phép dự án bất động sản chặt chẽ hơn để ngăn ngừa các nhà đầu tƣ yếu kém, thiếu năng lực, uy tín tham gia thị trƣờng này, thu hồi các dự án thực hiện không đúng tiến độ, tài chính không bảo đảm. Rất nhiều chủ đầu tƣ và dự án đã thu tiền trƣớc của khách hàng sau đó không thực hiện việc xây dựng, bàn giao nhà nhƣ cam kết gây mất lòng tin cho ngƣời mua, làm lãng phí tài nguyên đất và tốn kém cho xã hội. Khi mà dự án dang dở, chƣa thể sử dụng thì ngƣời mua nhà vẫn phải trả chi phí thuê những nơi khác để ở đồng thời phải trả lãi suất vay ngân hàng cho khoản tiền đã nộp vào dự án đó.
Thứ hai, Chính phủ có thể ban hành chính sách miễn giảm thuế thu nhập, rút ngắn thời gian và thủ tục cấp phép để khuyến khích nhà đầu tƣ tập trung phát triển các dự án BĐS xã hội và các dự án cho thị trƣờng thu nhập thấp, trung bình ở mức giá nhỏ hơn 10.000.000đ/m2. Theo chia sẻ từ các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý bất động sản thì để xin cấp phép một dự án bất động sản cần phải qua ít nhất 6 bƣớc với khoảng 15 cơ quan hành chính từ trung ƣơng đến địa phƣơng, thời gian xin cấp phép cũng thƣờng kéo dài trên 3 tháng nếu thuận lợi. Tuy nhiên thủ tục cũng chỉ là một khâu trong cả quy trình dài bởi một dự án bất động sản còn chịu nhiều tác động khác nhƣ: vấn đề giải phóng mặt bằng, điều chỉnh quy hoạch thiết kế hay sự trƣợt giá của nguyên vật liệu…tất các biến cố này sẽ đƣợc tính vào giá bán bất động sản.
Thứ ba, Chính phủ nên giảm thuế trƣớc bạ và phí chuyển nhƣợng cho các khách hàng lần đầu mua nhà đất, căn hộ có giá trị dƣới 1 tỷ đồng hoặc là bất động sản duy nhất bởi đây là các khách hàng mua bất động sản để tiêu dùng
81
thực sự chứ không phải mua để tích lũy, cất giữ tài sản. Đây cũng là những đối tƣợng có thu nhập ở mức trung bình hoặc khá nhƣng lại chiếm số lƣợng lớn trong xã hội và rất cần sự hỗ trợ từ các chính sách vĩ mô.
4. Kết luận
Thực tế cho thấy, đã có nhiều luận văn, đề tài nghiên cứu về hoạt động cho vay tiêu dùng và NHBL trong đó bao gồm cho vay mua nhà đất. Tuy cũng nghiên cứu về một hoạt động có trong cho vay tiêu dùng nhƣng đề tài ''Phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Phòng giao dịch Mỹ Đình'' lại tập trung nghiên cứu vấn đề liên quan trực tiếp đến hoạt động cho vay cụ thể đó là cho vay mua nhà đất. Luận văn đƣợc thực hiện với kết cấu gồm 4 chƣơng và đã đạt đƣợc một số kết quả nhƣ sau:
Thứ nhất, luận văn đã xây dựng đƣợc khung lý thuyết về cho vay tiêu dùng, trong đó trọng tâm là cho vay mua nhà đất. Luận văn đã tổng quan kết quả nghiên cứu từ các công trình của một số tác giả nhƣ: Nguyễn Thị Hồng Hạnh (2012), Nguyễn Thị Thanh Hòa (2012), Trần Ngọc Minh (2011) và Lê Hồng Nga (2012) từ đó rút ra những thành tựu có thể kế thừa cho quá trình nghiên cứu.
Thứ hai, qua thu thập số liệu sơ cấp bằng cách phỏng vấn 25 chuyên gia tại 10 đơn vị kinh doanh VIB khu vực Hà Nội và so sánh số liệu thứ cấp về hoạt động cho vay mua nhà đất tại 5 đơn vị kinh doanh đã xác định đƣợc những nhân tố ảnh hƣởng đến hoạt động cho vay mua nhà đất và đặc biệt đã đánh giá đƣợc tầm quan trọng của sản phẩm cho vay mua nhà đất so với các sản phẩm cho vay tiêu dùng khác tại VIB Mỹ Đình.
Thứ ba, qua phỏng vấn chuyên gia, luận văn đã chỉ ra đƣợc một số bất lợi trong cạnh tranh cho vay mua nhà đất so với các đối thủ cùng với một số giải
82
pháp cần ƣu tiên cải tiến để phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất. Đây là những thông tin hữu ích và sát thực nhất bởi đó là những ý kiến thu thập đƣợc từ chính những chuyên gia đang trực tiếp thực hiện các hoạt động này.
Thứ tư, từ việc thu thập các thông tin sơ cấp qua phỏng vấn, kết hợp với thông tin thứ cấp về thị trƣờng bất động sản đƣợc chào bán mới, dự nợ của VIB Mỹ Đình và 4 đơn vị cho vay khác từ năm 2011-2014, luận văn đã làm rõ đƣợc thực trạng hoạt động cho vay mua nhà đất của VIB Mỹ Đình.
Xét về nội dung thì luận văn đã trả lời đƣợc tất cả các câu hỏi nghiên cứu đã đặt ra ở phần mở đầu. Qua hai cách thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp học viên nhận thấy rằng đây là hai phƣơng thức bổ sung cho nhau rất hữu ích trong quá trình giải quyết vấn đề. Bằng cách thu thập số liệu thụ động học viên chỉ có đƣợc các thông tin sẵn có trong khi thu thập số liệu chủ động có thể nhận đƣợc thông tin theo ý muốn và hiểu rõ hơn về thông tin thu thập đƣợc. Thu thập số liệu thụ động giúp cho học viên tổng hợp đƣợc các con số định lƣợng về thực trạng của hoạt động cho vay, khi kết hợp với số liệu sơ cấp là các thông tin định tính giúp cho học viên hiểu thêm bản chất, ý nghĩa của các số liệu định lƣợng, từ đó đƣa ra những nhận định để trình bày trong luận văn.
83
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt:
1. Đinh Xuân Hạng và Nguyễn Văn Lộc, 2012. Giáo trình Quản trị tín dụng Ngân hàng thương mại. Hà Nội: Nhà xuất bản Tài chính.
2. Nguyễn Thị Hồng Hạnh, 2012. Phát triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam. Luận văn Thạc sỹ. Trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội.
3. Nguyễn Thị Thanh Hòa, 2012. Phát triển dịch vụ Ngân hàng bán lẻ tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Gia Lâm. Luận văn Thạc sỹ. Trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội.
4. Nguyễn Minh Kiều, 2006. Nghiệp vụ ngân hàng. Hà nội: Nhà xuất bản Thống kê.
5. Nguyễn Ngọc Long và Nguyễn Hữu Vui, 2010. Giáo trình Triết học mác – lênin. Bộ giáo dục và đào tạo.
6. MB Nam Thăng Long, 2015. Báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh 2011- 2014 của MB Nam Thăng Long. Hà Nội, tháng 01 năm 2015.
7. Trần Ngọc Minh, 2011. Giải pháp mở rộng cho vay tiêu dùng tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Sở Giao dịch 1. Luận văn Thạc sỹ. Trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội.
8. Lê Hồng Nga, 2012. Phát triển cho vay tiêu dùng tại Công ty tài chính cổ phần dệt may Việt Nam. Luận văn Thạc sỹ. Trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội.
84
10. Quốc hội, 2014. Luật nhà ở. Hà Nội, tháng 11 năm 2014.
11. Techcombank Lạc Long Quân, 2015. Báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh 2011-2014 của Techcombank Lạc Long Quân. Hà Nội, tháng 01 năm 2015. 12. VIB Cầu Giấy, 2015. Báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh 2011-2014 của
VIB Cầu Giấy. Hà Nội, tháng 01 năm 2015.
13. VIB Hoàng Quốc Việt, 2015. Báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh 2011- 2014 của VIB Hoàng Quốc Việt. Hà Nội, tháng 01 năm 2015.
14. VIB Mỹ Đình, 2015. Báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh 2011-2014 của VIB Mỹ Đình. Hà Nội, tháng 01 năm 2015.
Tài liệu trên Internet:
15. CBRE Việt Nam, 2015. Báo cáo quý.
<http://www.cbrevietnam.com/vietnam-real-estate-research-
consultancy/quarterly-report?lang=vi>. [Ngày truy cập: 25 tháng 01 năm 2015].
16. Nguyễn Thị Liên Diệp, 2014. Trao đổi về quản trị ứng dụng. <http://www.Quantri.vn>. [Ngày truy cập: 20 tháng 11 năm 2014].
17. Phạm Lê Lài và Huỳnh Minh Tân, 2014. Thiết kế bảng khảo sát trong nghiên cứu khoa học. <http://www.cmard2.edu.vn>. [Ngày truy cập: 20 tháng 11 năm 2014].
18. Saga, 2014. Mô hình phân tích SWOT. <http://www.saga.vn>. [Ngày truy cập: 20 tháng 11 năm 2014].
PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN
BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN
(Ngày: / 01 / 2015)
Để đánh giá về Công tác cho vay mua nhà đất tại khu vực Hà Nội
của Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB), rất mong anh/chị tham gia
trả lời các câu hỏi để hoàn thiện bảng khảo sát này.
Thông tin trong bảng khảo sát này sẽ được bảo mật và chỉ sử dụng cho mục đích nghiên cứu.
1. Theo anh/chị, sản phẩm nào đang đƣợc chú trọng nhất trong phát triển cho vay tiêu dùng tại đơn vị đang làm việc (chọn số thứ tự từ 1-6, trong đó 1 là quan trọng nhất)
STT Sản phẩm Số chọn
1 Cho vay du học
2 Cho vay xây dựng, sửa chữa nhà cửa 3 Cho vay mua ôtô tiêu dùng
4 Cho vay cầm cố giấy tờ có giá 5 Cho vay mua nhà đất
6 Cho vay tiêu dùng khác
2. Anh/chị hãy đƣa ra ý kiến của mình bằng cách trả lời “Không đồng ý” hoặc “Đồng ý” với lập luận cho rằng: Các chỉ tiêu dƣới đây của hoạt động cho vay mua nhà đất cao hơn so với các hoạt động cho vay tiêu dùng khác tại đơn vị của mình
STT Chỉ tiêu Không đồng ý Đồng ý
1 Tỷ lệ tăng trƣởng dƣ nợ 2 Tỷ lệ thu lãi
3 Tỷ lệ dƣ nợ/Tổng nguồn vốn 4 Tỷ lệ nợ quá hạn
5 Số khách hàng đƣợc vay vốn
3.Theo anh/chị, yếu tố nào đang gây bất lợi nhất trong cạnh tranh cho vay mua nhà đất so với các đối thủ? (chọn số thứ tự từ 1-7, trong đó 1 là bất lợi nhất)
STT Chỉ tiêu Số chọn
1 Lãi suất cho vay 2 Thời gian cho vay
3 Chính sách marketing, khuyến mại 4 Điều kiện thu nhập, tài sản thế chấp 5 Quy chế thẩm định, xét duyệt, giải ngân 6 Nguồn vốn cho vay của ngân hàng 7 Công nghệ của ngân hàng
4. Anh/chị cho ý kiến về những khó khăn liên quan đến hoạt động cho vay mua nhà đất tại đơn vị mình trong thời gian gần đây
STT Chỉ tiêu Không
đồng ý
Đồng ý
1 Tìm khách hàng qua các quan hệ hiện hữu 2 Thẩm định, thu thập thông tin khách hàng 3 Thị phần thu hẹp/bị đối thủ cạnh tranh 4 Tìm khách hàng qua đối tác bất động sản 5 Hỗ trợ từ lãnh đạo trực tiếp hoặc hội sở 6 Nhân sự và tổ chức bộ máy
7 Tác động từ kinh tế vĩ mô (lạm phát, bong bóng BĐS, thanh khoản BĐS…)
chặt tín dụng, hạn chế cho vay..)
5. Theo anh/chị, để phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất thì yếu tố nào cần đƣợc ƣu tiên cải thiện trƣớc? (chọn số thứ tự từ 1-9, trong đó 1 là ƣu tiên nhất)
STT Chỉ tiêu Số
chọn
1 Tăng thời gian cho vay 2 Giảm lãi suất, phí cho vay
3 Thúc đẩy marketing, khuyến mại
4 Nới lỏng điều kiện thu nhập, tài sản thế chấp
5 Đơn giản hóa quy chế thẩm định, xét duyệt, giải ngân 6 Gia tăng sự hỗ trợ từ lãnh đạo trực tiếp hoặc hội sở 7 Đào tạo/thay đổi nhân sự hoặc tổ chức lại bộ máy 8 Tăng cƣờng tìm kiếm khách hàng qua các quan hệ hiện
hữu
9 Mở rộng quan hệ với các đối tác bất động sản
Diễn giải quy trình: Bƣớc Nội dung Thời gian thực hiện bình quân (ngày) 1
- ĐVKD tìm kiếm khách hàng qua các kênh 0 - QLKH tiếp xúc, hƣớng dẫn, thu thập hồ sơ vay vốn
từ khách hàng
- QLKH thẩm định hồ sơ vay vốn, tƣ cách khách hàng, tài sản bảo đảm, phƣơng án sử dụng vốn - QLKH báo cáo sơ bộ về khoản vay cho TĐV
2
(Tính từ khi tiếp xúc KH tới khi thu thập đầy đủ
hồ sơ vay vốn)
- TĐV tiếp nhận báo cáo và đƣa ra quyết định: 1. (Chọn Y): Đồng ý để QLKH lập hồ sơ khoản vay trình cấp phê duyệt tín dụng (trƣớc đó TĐV có thể trực tiếp đi thẩm định KH hoặc không)
2. (Chọn N1): Yêu cầu QLKH thu thập thêm hồ sơ, thẩm định thêm KH/TSBĐ/phƣơng án vay vốn. TĐV có thể trực tiếp đi thẩm định KH hoặc không
3. (Chọn N2) Từ chối khoản vay, kết thúc quy trình
0,5
2
- QLKH lập hồ sơ khoản vay, trình cấp phê duyệt tín
dụng 2
- (Chọn Y) Cấp phê duyệt tín dụng có thể đồng ý phê duyệt cấp tín dụng hoặc yêu cầu ĐVKD bổ sung/giải trình thêm hồ sơ trƣớc khi phê duyệt tín dụng, ĐVKD yêu cầu KH cung cấp thêm hồ sơ nếu có thể
- (Chọn N) Cấp phê duyệt tín dụng từ chối khoản vay, ĐVKD thông báo cho KH, kết thúc quy trình
2,5
3
- QLKH phối hợp với KH và bộ phận Giao dịch tín dụng (GDTD) hoàn thiện thủ tục giao dịch bảo đảm tài sản thế chấp
3 - Sau khi GDTD gửi kết quả giao dịch bảo đảm cho
ĐVKD, nhập kho TSBĐ, VIB Mỹ Đình cùng KH ký hợp đồng tín dụng và các chứng từ cần thiết để giải ngân khoản vay
- Kết thúc quy trình
0,5