Tiêu chuẩn xây dựng nhà ở là một vấn đề không kém phần quan trọng đối với các dự án phát triển nhà ở. Nhà ở phải đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích bình quân, về quy hoạch đô thị cũng nhƣ các tiêu chuẩn về môi trƣờng sống.
Nếu đối với các loại nhà ở khác nhƣ biệt thự, nhà phố…tiêu chuẩn xây dựng đóng vai trò quan trọng thì đối với nhà chung cƣ các tiêu chuẩn xây dựng càng đóng vai trò quan trọng hơn, bởi nhà chung cƣ là loại nhà cao tầng, có nhiều căn hộ riêng biệt và có nhiều ngƣời cùng sinh sống, nên việc đảm bảo đƣợc các tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cƣ cũng chính là việc đảm bảo chất lƣợng không gian sống cho một cộng đồng cƣ dân sống trong nhà chung cƣ.
Theo quy định tại điều 40 Luật Nhà ở thì: nhà chung cƣ phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 40m2.
Tuy nhiên, trên thực tế chƣa có cơ chế giám sát, kiểm tra nên rất nhiều dự án nhà chung cƣ thƣơng mại xây dựng căn hộ dƣới mức diện tích cho phép.
3Tài liệu từ website: http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/nen-phat-hanh-trai-
GVHD: Phạm Mai Phương 31 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
Điển hình nhƣ dự án chung cƣ Bee Home tại đƣờng B1, khu VK 928 Cộng Hòa, Phƣờng 13, Quận Tân Bình của tập đoàn City Group. Dự án này xây dựng chủ yếu là các căn hộ từ 29m2
đến 35m2, các căn hộ đạt tiêu chuẩn 45m2 chỉ chiếm tỉ lệ nhỏ. Thực tế cho thấy, các chủ đầu tƣ thƣờng tận dụng diện tích để xây căn hộ với diện tích nhỏ để dễ bán, dễ cho thuê với giá rẻ hơn những căn hộ với diện tích lớn.
Thời gian gần đây báo chí và dƣ luận cũng quan tâm rất nhiều đến mô hình chung cƣ mini hay chung cƣ tƣ nhân – nhà ở từ hai tầng trở lên, mỗi tầng có ít nhất hai căn hộ thiết kế khép kín, diện tích mổi căn hộ tối thiểu 30m2. Theo quy định pháp luật nhà ở và các văn bản liên quan thì chƣa hề có khái niệm “chung cƣ mini” chung cu tƣ nhân, mà thực chất đây là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Theo Điều 43 NĐ 71/2010 hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì: trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ đƣợc thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2. Và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cƣ theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở. Là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân nhƣng cách xây dựng làm theo các căn hộ riêng biệt và đáp ứng các quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng theo các quy định nhà chung cƣ vô hình chung dƣ luận đã tự tạo nên khái niệm chung cƣ mini.
Theo TT 16/2010 thì trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ đảm bảo các yêu cầu theo quy định tại khoản 3 Điều 43 của NĐ 71/2010/NĐ-CP khi bán từng căn hộ riêng biệt thì đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng căn hộ trong nhà ở đó. Sau khi thực hiện bán căn hộ và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho ngƣời mua căn hộ thì quyền sử dụng đất (kể cả khuôn viên) của toàn bộ công trình nhà ở là quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ nhƣ theo quy định về quyền sử dụng đất đối với nhà chung cƣ có nhiểu chủ sở hữu.
Việc bán, cho thuê các căn hộ này không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhƣng hợp đồng mua bán căn hộ phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý.
Nội dung của hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ phải ghi rõ thêm các nội dung nhƣ phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ: diện tích sàn căn hộ, diện tích sử dụng đất của tòa nhà, kể cả diện tích khuôn viên thuộc quyền sự dụng chung của những ngƣời mua căn hộ; trách nhiệm thanh toán các chi phí có liên quan trong quá trình sử dụng nhà ở, đối với các khoản phí dịch vụ thì không đƣợc thu cao hơn mức giá trần do Ủy ban nhân dân cấp tình quy
GVHD: Phạm Mai Phương 32 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
định, trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận khác. Bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành căn hộ theo đúng quy định tại Điều 46 của NĐ 71/2010/NĐ-CP.
Trƣớc khi NĐ 71/2010 đƣợc ban hành thì kiểu nhà ở này đã đƣợc xây dựng khá nhiều ở Hà Nội. Sau khi NĐ 71/2010 và TT 16/2010 hƣớng dẫn cho NĐ 71/2010 có hiệu lực thì loại nhà này phát triển mạnh, tạo ra làn sóng đầu tƣ xây dựng chung cƣ mini.
Tại Hà Nội, “chung cƣ mini” xuất hiện nhiều, chủ yếu tập trung ở các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và Hai Bà Trƣng. Trong đó riêng khu vực Dịch Vọng (Cầu Giấy) tính đến nay đã có trên 10 khu chung cƣ mini đã đƣợc các chủ đầu tƣ bán hết cho khách hàng. Ngƣời dân không còn xa lạ với chung cƣ mini, thậm chí căn hộ loại này đƣợc săn lùng và nở rộ đến độ đƣợc xem xét hợp thức hóa. Dọc các phố Quan Nhân, Bùi Xƣơng Trạch (quận Thanh Xuân), Trần Cung (quận Cầu Giấy), Thái Thịnh, Láng Thƣợng (quận Ðống Ða), Tƣơng Mai, Mai Ðộng (quận Hoàng Mai)... không khó để nhận ra sự "chen chân" của các chung cƣ mini. Với diện tích đất từ 70m2 đến 200m2, xây cao từ năm đến mƣời tầng và đƣợc chia nhỏ mỗi tầng có từ ba đến năm căn hộ, mỗi căn hộ có diện tích khoảng hơn 30m2
.
Trong khi đó, vào thời gian đầu năm 2011, ở Thành phố Hồ Chí Minh thì đây vẫn là một mô hình mới mẽ, chung cƣ mini đầu tiên công trình mang tên Vinacomplex III do hai vợ chồng bà Trần Thị Hồng Loan đứng tên nằm trên đƣờng Cộng Hòa, quận Tân Bình. Giấy phép xây dựng của công trình này đƣợc UBND quận Tân Bình cấp vào tháng 12/2010, chức năng là nhà ở riêng lẻ, tổng diện tích sàn khoảng 1.000m2, gồm 5 tầng cộng với tầng hầm, lửng và sân thƣợng.4
Sau khi đƣợc cấp phép xây dựng, vợ chồng bà Loan đã ủy quyền cho Công ty TNHH Tổ hợp Vina, Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn xây dựng và kinh doanh phân phối công trình này.
Tổng giám đốc công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, Đoàn Chí Thanh, đơn vị phân phối các căn hộ này cho biết, cả công trình có 19 căn hộ, giá bán là 19 triệu đồng/m2, khoảng 838 triệu đồng/căn hộ.
Trong dự thảo Chiến lƣợc phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Bộ xây dựng có nội dung: đa dạng hóa sản phẩm, mô hình phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở phù hợp với điều kiện của mọi tầng lớp nhân dân.
Theo thống kê cho thấy tính đến thời điểm 01/04/2009, dân số đô thị cả nƣớc đạt 29,63% tổng dân số, khoảng 25,43 triệu ngƣời/85,85 triệu ngƣời, tăng 6% so với thời điểm năm 1999. Theo dự báo, đến năm 2015 tổng dân dân số toàn quốc khoảng 93 triệu ngƣời, dân số đô thị khoảng 35 triệu ngƣời, chiếm 38% tổng dân số; năm 2020
4 Tài liệu từ website: http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/vi-mo/chung-cu-mini-dau-tien-o-tp-hcm-
GVHD: Phạm Mai Phương 33 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
tổng dân số toàn quốc khoảng 98 triệu ngƣời, dân số đô thị khoảng 44 triệu ngƣời chiếm 45% tổng dân số; năm 2025 tổng dân số toàn quốc khoảng 103 triệu ngƣời, dân số đô thị khoảng 52 triệu ngƣời chiếm 50% tổng dân số; năm 2050 tổng dân số toàn quốc sẽ khoảng 124 triệu ngƣời, dân số đô thị ở khoảng 93 triệu ngƣời chiếm 75% tổng dân số.
Sự phát triển của dân số, đã và đang đặt ra nhu cầu về nhà ở cho ngƣời dân đặc biệt là nhà ở đô thị. Với phản ứng linh hoạt và tích cực của các chủ đầu tƣ, các doanh nghiệp hay hộ gia đình có sẵn đất, việc xây dựng chung cƣ mini đã góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở cho một bộ phận ngƣời dân tại các đô thị lớn.
Nhƣ vậy việc phát triển nhà chung cƣ mini đóng vai trò tích cực trong vấn đề đa dạng hóa sản phẩm, mô hình phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở phù hợp với điều kiện của ngƣời dân, đặt biệt là đối với những gia đình trẻ, những ngƣời có thu nhập thấp.
Tuy nhiên quy định của pháp luật điểu chỉnh về xây dựng chung cƣ mini còn lỏng lẻo, dẫn đến trên thực tế có rất nhiều bất cập.
Hiện nay ngoài các quy định tại NĐ 71/2010 và TT 16/2010 thì vẫn chƣa có một chế định cụ thể điều chỉnh vấn đề đầu tƣ, xây dựng, chuyển nhƣợng,…đối với mô hình này đã dẫn tới nhiều chung cƣ mini đƣợc xây dựng tràn lan, chất lƣợng nhà ở không đảm bảo từ đó dẫn đến nhiều hệ lụy.
Thứ nhất, các chung cƣ mini chƣa đáp ứng đƣợc các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, về an ninh cũng nhƣ chƣa thành lập đƣợc ban quản lý tòa nhà, do theo quy định tại NĐ 71/2010 thì chung cƣ mini chỉ cần đáp ứng các quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng.
Thực tế quá trình phát triển chung cƣ mini hiện nay trên địa bàn Hà Nội, phần lớn xây dựng không đáp ứng tiêu chuẩn về nhà chung cƣ, đặc biệt trong công tác phòng cháy chữa cháy. Hầu hết các chung cƣ mini ở Hà Nội hiện không có ban quản lý tòa nhà. Điều này đồng nghĩa với việc, trong quá trình sử dụng, hạ tầng chung cƣ có xuống cấp, hƣ hỏng sẽ không có nguồn kinh phí duy tu, bảo dƣỡng, sửa chữa. Nghiêm trọng hơn, khi cháy nổ xảy ra, gây thiệt hại về ngƣời và tài sản, sẽ không có ai đứng ra chịu trách nhiệm về các vi phạm an toàn phòng cháy chữa cháy tại các tòa nhà.
Thứ hai, chƣa có quy định về các hình thức huy động vốn cho mô hình nhà này, trên thực tế các “dự án” chung cƣ tƣ nhân cũng nhanh chóng “dập khuôn” theo các dự án bất động sản chính quy thực hiện huy động vốn bằng hình thức bán nhà trên giấy. Chủ đồng tƣ đã tiến hành bán các căn hộ ngay từ khi động thổ. Trong khi đó, theo các quy định tại NĐ 71/NĐ-CP, hộ gia đình cá nhân chỉ đƣợc mua bán, cho thuê căn hộ sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đó.
GVHD: Phạm Mai Phương 34 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
Thứ ba, hiện nay vẫn chƣa có quy định cụ thể, chi tiết về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với ngƣời mua căn hộ chung cƣ mini, TT 16/2010 quy định hộ gia đình, cá nhân khi bán từng căn hộ riêng biệt thì đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho từng căn hộ trong nhà ở đó. Tuy nhiên trên thực tế vẫn chƣa có quy định về trình tự, thủ tục cụ thể nên đấn nay vấn đề này vẫn còn bỏ ngỏ. Việc bán, cho thuê các căn hộ này không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản khiến cho việc mua bán ngày càng trở nên phức tạp, khó có thể quản lý.
Theo quy định, để xây dựng các khu nhà chung cƣ, chủ đầu tƣ phải đƣợc cấp phép và trong giấy phép phải nêu cụ thể toàn bộ thiết kế, các biện pháp an toàn, chống cháy nổ, an ninh... của tòa nhà. Tuy nhiên, hiện nay tất cả các chủ đầu tƣ đều xin các cơ quan chức năng cấp Giấy phép xây dựng nhà ở thông thƣờng, rồi sau đó "lách luật" thay đổi thiết kế ban đầu để xây thành chung cƣ mini phục vụ mục đích kinh doanh, vừa tránh đƣợc những thủ tục cấp phép theo quy định, vừa tránh những khoản thuế, lệ phí.
Chung cƣ mini ra đời phần nào giải quyết đƣợc vấn đề nhà ở cho nhiều gia đình có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, nhƣng bên cạnh đó là nỗi lo về tính hợp pháp. Trên thực tế, nhiều gia đình vẫn ở cùng nhau trên cùng một mảnh đất, chung một sổ đỏ dẫn tới tranh chấp giữa các đồng sở hữu.5
Mặc khác, việc phát triển chung cƣ mini không gắn liền với quy hoạch sẽ dẫn tới nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị, không đảm bảo đƣợc các yêu cầu về diện tích nhà ở bình quân, gây khó khăn cho công tác quản lý.
Dự thảo chiến lƣợc phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Bộ Xây Dựng đặt ra mục tiêu đến năm 2015 diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt mức 21,5m2 sàn/ngƣời, trong đó nhà ở đô thị bình quân đạt 26m2 sàn/ngƣời, nhà ở nông thôn bình quân đạt 18,8m2 sàn/ngƣời.
Mục tiêu đến năm 2020 diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt mức 25m2sàn/ngƣời, trong đó nhà ở đô thị bình quân đạt 29m2
sàn/ngƣời, nhà ở nông thôn bình quân đạt 21m2
sàn/ngƣời.
Phát triển nhà ở hƣớng tới ngày càng nâng cao tính tiện nghi, độc lập cho mỗi cá nhân, hộ gia đình (nhà ở khép kín, có đầy đủ không gian không chỉ phục vụ nhu cầu ăn, ngủ, nghỉ mà còn đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt khác nhƣ nghiên cứu, học tập, thể dục thể thao, giải trí...); không tách con ngƣời ra khỏi không gian xung quanh mà ngày càng tăng sự hòa đồng giữa con ngƣời với môi trƣờng tự nhên, đồng thời đáp ứng
5Tài liệu từ website: http://tochucsukien.org.vn/tin-tuc/su-kien-trong-nuoc/chung-cu-mini-va-nhung-
GVHD: Phạm Mai Phương 35 SVTH : Trần Thị Ngọc Nở
thêm không gian, tăng cƣờng hoạt động giao lƣu, sinh hoạt cộng đồng dân cƣ (không gian xung quanh, sân chơi, vƣờn hoa, đƣờng dạo, thảm cỏ,...đồng bộ, sạch đẹp).
Gắn phát triển nhà ở đô thị với phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặt biệt là hệ thống giao thông công cộng để giãn mật độ dân thị tại các đô thị trung tâm.
Phát triển mô hình nhà chung cƣ mini là một giải pháp tích cực trong việc đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của ngƣời dân, đặc biệt là những gia đình trẻ, ngƣời độc thân. Tuy nhiên pháp luật cần phải hoàn thiện hơn nữa bằng việc ban hành chế định riêng về chung cƣ mini nhƣ các vấn đề: đối tƣợng đƣợc phép mua, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, khu vực đƣợc phép xây dựng, các quy định về phòng cháy chữa cháy, quy định về an ninh,...nhằm đảm bảo đƣợc quy hoạch đô thị và hơn hết đảm bảo chất lƣợng không gian sống cho những cá nhân, hộ gia đình sống trong các căn hộ diện tích nhỏ.
Tóm lại, hiện nay pháp luật đã ban hành các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cƣ nhƣng trên thực tế lại thiếu cơ chế kiểm tra, quản lý dẫn đến các chủ đầu tƣ đã không tuân thủ các quy định về tiêu chuẩn xây dựng trong quá trình thực hiện dự án. Mặt khác, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cƣ vẫn còn sơ sài, chƣa chặt chẽ và cụ thể, dẫn đến khó có thể thực hiện. Chính vì kẻ hở của pháp luật mà thời gian vừa qua đã có sự nhập nhằng giữa “nhà chung cƣ” trong dự án nhà ở thƣơng mại