5. Kết cấu của luận văn
2.3.2. Đối với đất nông nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
Trường hợp đất trong hạn mức
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.43
Trong giai đoạn hiện nay, việc chuyển quyền sử dụng đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến thường xuyên đối với hộ gia đình cá nhân ở khu vực thành thị và nông thôn. Do đó, khi Nhà nước thu hồi đất Nông nghiệp trong trường hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền từ chủ thể sử dụng đất thì căn cứ vào hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân mà Nhà nước tiến hành bồi thường về đất. Hiển nhiên hộ gia đình cá nhân đều phải có các giấy tờ chứng minh mình sử dụng đất hợp pháp.
Đối với đất nông nghiệp là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của hộ gia đình cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với hình thức chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận của hợp đồng thế chấp quyền sử
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
dụng đất, thì khi Nhà nước thu hồi đất nếu hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà ở khu vực các tỉnh, thành phố trực thược Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long nếu sử dụng trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản và đất làm muối mà hạn mức không quá 30 héc ta thì được bồi thường về đất.
Còn trường hợp hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản và đất làm muối ở khu vực còn lại không thuộc khu vực các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long sử dụng không quá 20 héc ta mỗi loại đất thì được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.
Trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất trồng cây lâu năm do nhận chuyển quyền thì hạn mức sử dụng đối với các xã phường thị trấn ở đồng bằng là không quá 100 héc ta và không quá 300 héc ta đối với vùng trung du, miền núi. Nếu hộ gia đình, cá nhân ở hai khu vực trên mà đang sử dụng đất cây trồng hằng năm mà việc sử dụng không vượt quá hạn mức theo quy định thì được Nhà nước thực hiện bồi thường về đất.
Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền từ tổ chức được Nhà nước giao đất rừng sản xuất là rừng trồng để sử dụng thì khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường về đất nếu hạn mức sử dụng không vượt quá 150 héc ta đối với vùng xã phường thị trấn ở đồng bằng và không quá 300 héc ta ở xã phường, thị trấn ở trung du miền núi thì được Nhà nước bồi thường về đất.
Tuy nhiên trên thực tế phát sinh nhiều trường hợp hộ gia đình nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên nhiều địa bàn khác nhau, nhiều nơi nhiều tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương thì việc bồi thường về đất được xác định là tổng diện tích nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mọi loại đất (bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức chuyển quyền sử dụng tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.
Vấn đề mà Nhà nước đặt ra để giải quyết trường hợp hộ gia đình cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất trên nhiều tỉnh thành nếu được nhà nước thu hồi đất thì được xác định như sau:
Bước 1: Xác định loại đất mà hộ gia đình cá nhân nhận chuyển quyền trên nhiều khu vực trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Xác định tổng diện tích các loại đất trên.
Bước 3: So sánh diện tích đã được cộng lại mà hộ gia đình cá nhân nhận chuyển quyền có được so với hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
thuộc trung ương có hạn mức cao nhất. Nếu phù hợp với hạn mức cho phép thì Nhà nước tiến hành bồi thường về đất.
Đối với hộ gia đình cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất thì khi Nhà nước thu hồi đất thì để xác định việc bồi thường về đất có đúng hạn mức hay không thì căn cứ hạn mức nhận chuyển quyền của từng loại đất đó theo quy định về hạn mức mà Luật đất đai năm 2013 quy định.
Như vậy, căn cứ và điều kiện của từng loại đất, vị trí địa lý mà hạn mức sử dụng đất nông nghiệp nhận quyền quyền của hộ gia đình cá nhân khác nhau. Khi thực hiện bồi thường về đất cũng được xem xét về hạn mức để tiến hành bồi thường theo luật định.
Trường hợp vượt hạn mức
Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP là thành tựu trong việc sửa đổi và xây dựng Luật Đất đai căn cứ trên những biến đổi của thực tiễn. Đối với trường hợp diện tích đất do nhận chuyển quyền mà vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân thì tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể Nhà nước tiến hành bồi thường về đất.
Trường hợp hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định của pháp luật mà đủ điều kiện được bồi thường thì được Nhà nước tiến hành bồi thường về đất.
Căn cứ để xác định việc hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất là sử dụng đất trước thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện để được bồi thường.
Tuy nhiên đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa kế, tặng cho nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định của pháp luật mà không đủ điều kiện bồi thường nói đúng hơn là không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì chỉ được bồi thường đối với phần diện tích trong hạn mức, còn đối với diện tích vượt hạn mức thì Nhà nước chỉ tiến hành hỗ trợ theo quy định của pháp luật.
Trường hợp hộ gia đình cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do thừa kế tặng cho, nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thì phần đất vượt hạn mức sẽ không được bồi thường.
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
Qua đó, căn cứ để xác nhận đất nhận chuyển quyền đều dựa trên giấy tờ chứng minh và điều kiên để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giai đoạn này. Đối với luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc bồi thường đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền sử dụng đất có phần cởi mở hơn so với những quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định về đất nông nghiệp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền thì hộ gia đình cá nhân không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Vấn đề này xuất phát từ việc Nghị định 69/2009/NĐ-CP tập trung chú ý đến quan hệ giữa Nhà nước đối với hộ gia đình sử dụng đất mà chưa chú ý đến việc đất nông nghiệp nhận chuyển quyền vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân với nhau. Do đó, điều này làm ảnh hưởng đến đời sống của hộ gia đình, cá nhân. Bởi trên thực tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhận chuyển quyền thì đều căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không nhận thức được điều kiện và diện tích là bao nhiêu để gọi là vượt hạn mức. Do đó, nếu việc xử lý đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức không phải là có được do thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không được bồi thường.44
Quy định này có vẻ máy móc đối với trường hợp trên thực tiễn, qua đó, sẽ dẫn đến tình trạng khiếu kiện, khó khăn đối với người dân mất đất bởi chi phí hỗ trợ theo bảng giá của Nhà nước thì rất thấp.
Sự đổi mới của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trường hợp đất Nông nghiệp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền thì vẫn được bồi thường nếu căn cứ vào nhưng điều kiện cụ thể theo quy định. Qua đó, cho thấy được tình trạng đất nông nghiệp vượt hạn mức và vấn đề bồi thường về đất được quan tâm. Bồi thường về đất nông nghiệp vượt hạn mức được xem là một sự thay đổi mang tính thực tiễn của Luật Đất đai năm 2013.
Như vậy, bồi thường về đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đều căn cứ vào những trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật Đất đai năm 2013.