5. Kết cấu của luận văn
2.2.1 Xác định giá đất tính bồi thường
Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng của đất nước cho nên nếu chúng ta biết xác định giá trị thực của nó thì sẽ mang lại nguồn lợi nhuận to lớn. Và cũng chính vì đất có giá nên khi Nhà nước với tư cách chủ sở hữu ban hành quyết định buộc người sử dụng đất trả lại đất (quyết định thu hồi đất) thì lẽ tất nhiên phải trả lại cho người sử dụng đất một giá trị tương xứng với diện tích đất mà Nhà nước đã thu hồi.
Việc bồi thường quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch xây dựng, có ba hình thức tiến hành bồi thường:
Một là bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng đất; hai là bồi thường bằng nhà tái định cư, ba là bồi thường bằng tiền theo đơn giá của loại đất được bồi thường (giá đất nông nghiệp, giá đất phi nông nghiệp, giá đất ở).
Nhưng trên thực tế, Nhà nước khi tiến hành bồi thường, chủ yếu áp dụng hình thức bồi thường bằng tiền thông qua hình thức xác định giá đất tính bồi thường do Nhà nước quy định để tiến hành bồi thường.
Muốn các định giá đất cụ thể, chính xác thì Nhà nước khi thực hiện thu hồi đất phải xác định loại đất thu hồi với mục đích sử dụng là gì để tiến hành bồi thường.
Về nguyên tắc để xác định giá đất, căn cứ vào mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, thời hạn sử dụng đất, và giá đất phải phù hợp với giá phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, nguyên tắc xác định giá
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
phải cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.40
Do đó, việc xác định giá đất phải dựa trên nguyên tắc mục đích sử dụng đất và việc bồi thường về giá phải phù hợp với giá chuyển nhượng trên trên thị trường. Mục đích nhằm đảm bảo việc bồi thường khách quan, phù hợp với giá trị đất mà Nhà nước thu hồi.
Đối với hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất thì ngoài việc xác định mục đích sử dụng đất, loại đất thì Nhà nước cần có những xác định mục đích định giá cụ thể, sau đó tiến hành điều tra, tổng hợp phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, áp dụng phương pháp định giá cụ thể sau đó xây dựng phương án giá đất. Việc xây dựng phương án giá đất và quyết định giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Do đó, với trình tự định giá đất như thế Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào vị trí, giá trị, loại đất đối với các thửa đất mà quyết định về giá để bồi thường. Giá đất được xác định căn cứ vào giá đất trên thị trường, điều kiện kinh tế xã hội ở địa phương, bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.41
Như vậy, giá đất bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất được xác định theo hai yếu tố:
Giá đất căn cứ vào giá đất thị trường. Điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.
Việc xác định giá đất căn cứ vào giá đất trên thị trường là một bài giải cho bài toán khó đối với việc bồi thường diễn ra trên nhiều năm nay. Trong những năm gần đây, giá đất để xác định bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân có một độ chênh lệch nhất định. Điều ảnh ảnh hưởng lớn đến đời sống kinh tế của hộ gia đình cá nhân. Do đó, sự thay về các định giá của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 44/NĐ-CP về việc xác định giá bồi thường là việc phù hợp với thực tế. Giá thị trường được xác định thông qua các giá chuyển nhượng, đấu giá… và hội đồng định giá được thành lập thông quyết định thành lập của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Và hội đồng định giá này có nhiệm vụ xác định giá trị của thửa đất thu hồi và xác định giá phổ biến trên thị trường để thẩm định và định giá trị đất bị thu hồi. Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế, xã hội của từng khu vực, vị trí địa lý mà Hôi đòng định giá đưa ra mức giá đất khác nhau phù hợp với thửa đất mà hộ gia đình cá nhân bị thu hồi.
40 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013.
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
Đối với việc xác định giá căn cứ vào giá thị trường và một nét mới trong việc thi hành Luật Đất đai năm 2013. So với Luật Đất đai năm 2003 thì việc bồi thường có nhiều thay đổi nhất định.
Tại Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP xác định về giá đất trong đối với hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất là căn cứ vào giá chuyển nhượng trên thị trường ở điều kiện bình thường để xác định giá đất cụ thể cho phù hợp.
Cách xác định giá đất tại Nghị định 69/NĐ-CP là giá chuyển nhượng trên thị trường, tuy nhiên quy định này còn chung chung chưa thể giải quyết các bấp cập trên thực tiễn. Bởi, giá thị trường còn có nhiều loại khác nhau như giá chuyển nhượng, giá đất trúng giá do đấu giá mà có cho nên nếu áp dụng giá đất chuyển nhượng trên thị trường theo quy định của Nghị định 69/NĐ-CP thì chưa thật phù hợp. Bên cạnh đó, việc áp dụng máy móc giá chuyển nhượng trên thị trường để xác định giá đất cụ thể cho phù hợp. Nếu xét theo con chữ cụ thể thì mặt bằng chung cho cách xác định còn chưa cụ thể. Bởi giá trị của đất còn khác nhau ở vị trí và điều kinh tế xã hội khác nhau, cho nên, quy định tại Điều 11 sẽ dẫn đến việc áp dụng giá chuyển nhượng trên thị trường không thống nhất khác quan.
Cho nên, khắc phục những hạn chế của Nghị định 69/NĐ-CP thì Nghị định 44/NĐ-CP quy định đối với việc áp dụng là căn cứ vào giá thị trường phù hợp với thực tiễn được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của từng khu vực mà việc xác định giá theo giá trị của thửa đất được xác định giá trị thực cụ thể mà bồi thường.
Như vậy, việc xác định giá đất để bồi thường đối với hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đều căn cứ vào điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng, và áp dụng giá thị trường để bồi thường. Đây là một nét mới tác động lớn đến đời sống sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi để họ an tâm sản xuất, ổn định đời sống.