5. Kết cấu của luận văn
2.2.2.2. Cách thức định giá đất
Các phương pháp định giá đất
- Định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích hình thể, tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh xác định giá của thửa đất cần định giá.
Việc định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin.
Bước 2: So sánh phân tích thông tin về diện tích, điều kiện kết cấu hạ tầng, khả năng sinh lợi.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh về các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với các thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá. Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá để lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đẫ tính toán sự khác biệt về giá ở bước thực hiện ở bước 3.
Đối với phương pháp này các định phương phải khảo sát thông quan việc thu thập thông tin để xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Phương pháp chiết từ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách lại trừ trị giá phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
Đối với phương thức này cần xác định theo các bước sau:
Bước 1: Xác định được tổng giá trị bất động sản thông qua việc thẩm định giá. Bước 2: Xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất.
Bước 3: lấy tổng trị giá bất động sản trừ cho giá trị tài sản gắn liền với đất.
Phương thức này là việc thẩm định nguyên một giá trị bất động sản thông qua các phương pháp khác để xác định giá trị của đất.
- Phương pháp thu thập là phương pháp định giá bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gủi tiết kiệm bình quân một năm tính đến giá trị đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
Việc áp dụng phương pháp thu thập được thực hiện theo các bước như sau:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hằng năm thu được từ thửa đất, thửa đất cần định giá. Bước 2: Tính tổng chi phí hằng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hằng năm theo phương pháp sau:
Thu nhập thuần túy hằng năm = tổng thu nhâp hằng năm thu được từ thửa đất, thửa đất cần định giá – tổng chi phí hằng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.
Bước 4: Ước tính mức giá cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hằng năm / lãi suất gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng.
Khi định giá theo phương pháp thu thập, tổng thu thập, tổng chi phí xác định ở bước 1, bước 2 và thu thập thuần túy xác định ở bước 3 phải là tổng thu thập, tổng chi phí và mức thu thập thuần túy bình quân của vị trí đất, của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 03 năm ngay từ trước thời điểm xác định đất. Trường hợp không thu thập được số liệu trong 03 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá.
Việc tính tổng thu thập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa vật tư, dịch vụ và tiền công lao động tại thời điểm định giá đối với khối lượng theo vị trí khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá Nhà nước thì tính theo giá mặt bằng địa phương).
Bằng phương pháp thu thập các địa phương sẽ xác định bằng tính tính tổng thu nhập hằng năm của các thửa đất, khu đất cần định giá, tùy theo khu vực diện tích thì giá đất mà Nhà nước thu hồi cho mỗi loại đất sẽ khác nhau.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đói với các thửa đất coa tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Khi áp dụng phương pháp này cần xác định như sau:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất cần dựa vào căn cứ như sau:
+ Đặc điểm của khu đất.
+ Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạc và các quy định về xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã có cơ quan thẩm quyền phê duyệt.
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô v.v.dự kiến để bán, phân lô. Tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạn tầng tương đương, có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá trị thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm các khoản đầu tư mà chủ đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng bao gồm đường xá, hệ thống thoát nước, cấp điện….tạo cảnh quan môi trường…
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải dựa trên đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc lân cận.
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất.
Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.
Đối với phương pháp này được thực hiện theo các bước sau: Bước 1: Xác định các trường hợp điều chỉnh giá.
Bao gồm:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
+ Hộ gia đình, cá nhân mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
Bước 2: Xác định giá đất ở khu vực có đất cần định giá.
Tùy vào khu vực cần định giá mà Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thược trung ương sẽ có bảng giá đất khác nhau.
Đối với các thành phố trực thuộc trực thuộc trung ương thửa đất, khu đất có giá trị dự án dưới 30 tỷ đồng.
Đối với các tỉnh miền núi, vùng cao thửa đất, khu đất có giá trị dựa án dưới 10 tỷ đồng.
Đối với các tỉnh còn lại như vùng đồng bằng, thành phố trục thuộc tỉnh, tỉnh dưới 20 tỷ đồng.
Như vậy, khi áp dụng các phương pháp để xác định giá đất thì cần lưu ý đến thông tin áp dụng giá đất cần xác định số liệu, thông tin để tính toán đến khi đưa đến mứ giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường với điều kiện bình thường đồng thởi phải phân tích và lựa chọn các thông tin, số liệu và độ chính xác tin cậy cao.
Định giá đất và cách thức định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy để đảm bảo quyền và lợi ích của hộ gia đình cá nhân, đảm bảo sự chyển dịch đất đai phát triển lành mạnh cần xác định giá hiện nay, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của từng loại đất cũng như các yếu tố kinh tế của thị trường.