5. Kết cấu của luận văn
2.1.2. Các trường hợp bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá
Khi có quyết định thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân phải có nghĩa vụ giao trả lại đất cho Nhà nước và Nhà nước thực hiện việc bồi thường đối với những gì đã thu hồi được. Việc xác lập quyền và nghĩa vụ giữa hai chủ thể Nhà nước và hộ gia đình, cá nhân căn cứ vào những quy định mà Luật Đất đai năm 2013.
Các trường hợp được bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau: Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức; sử dụng đất thương mại dịch vụ, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh có các giấy tờ chứng minh đất đang sử dụng là đất thuê thu tiền thuê trả một lần thì được bồi thường về đất.
Thứ hai, đối với trường hợp quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 nếu hộ gia đình sử dụng đất ổn định lâu dài, mà có các loại giấy tờ sau thì thuộc các trường hợp được Nhà nước bồi thường về đất, bao gồm:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.34
Nếu hộ gia đình, cá nhân có các loại giấy tờ trên mà đất đang sử dụng là đất ổn định lâu dài thì thuộc trường hợp được Nhà nước tiến hành bời thường về đất.
Tuy nhiên trên thực tế có những trường hợp mà hộ gia đình cá nhân không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đang sử dụng thì Nhà nước xem xét về điều kiện hộ gia đình, cá nhân căn cứ vào việc sử dụng đất ổn định được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận thì được Nhà nước tiến hành bồi thường về đất.
Trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất liên tục theo mục đích sử dụng đất trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận sử
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
dụng đất ổn định mà có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất Nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hay vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì được Nhà nước bồi thường về đất.
Trong trường hợp này hộ gia đình, cá nhân vốn không có bất kì loại giấy tờ nào để chứng minh nguồn gốc đất của mình đang sử dụng nhưng nếu đất sử dụng ổn định được Ủy ban nhân dân nơi có đất xác nhận là đất sử dụng mục đích chính là Nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì vẫn được bồi thường về đất.
Hộ gia đình cá nhân ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì vẫn được bồi thường về đất. Tiêu chí xác định vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn căn cứ vào dân số, cơ sở hạ tầng hạn chế, giao thông khó khăn…nhưng việc sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân được xem xét là sử dụng ổn định.
Đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không quy phạm về pháp luật Đất đai được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không tranh chấp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất vẫn được tiến hành bồi thường về đất.
Trong trường hợp này phát sinh những vấn đề cụ thể:
- Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở, các công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất đang sử dụng không có tranh chấp thì được bồi thường về đất.
- Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở, các công trình xây dựng khác từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất đang sử dụng không có tranh chấp thì được bồi thường về đất.
- Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất đang sử dụng không có tranh chấp thì được bồi thường về đất.
Ngày 01 tháng 07 năm 2004 là ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu luật thi hành, tại Khoản 6 Điều 50 Luật Đất đai 2003 quy định: “Hộ gia đình cá nhân không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất theo quy định nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành nay được Ủy ban nhân dân xã phường thị trấn xác nhận đất không có tranh chấp”.
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
Công tác giao đất cho thuê đất được Nhà nước thực hiện ở nhiều năm trước cho