5. Kết cấu của luận văn
2.1.1. Điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá
Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, Nhà nước vẫn cho phép có sự trao đổi, thỏa thuận khi xây dựng phương án bồi thường nhưng không phải trường hợp thu hồi đất nào thì người sử dụng đất cũng được bồi thường, mà người bị thu hồi đất phải thỏa mãn trong các điều kiện theo quy định của pháp luật, các đối tượng khác nhau sẽ có những quy định cho các đối tượng đó khác nhau.
Theo Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất mà đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền hằng năm và đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì khi Nhà nước thu hồi hồi thì hộ gia đình có đủ điều kiện trên thì được bồi thường về đất.
Đối với nội dung trên cần xem xét theo hai vấn đề trong việc xác định điều kiện hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất.
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
Thứ nhất, đất sử dụng không phải là đất thuê trả tiền hằng năm. Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thuê nhằm mục đích tạo điều kiện để sản xuất kinh doanh nhất nhất là đối đất Nông nghiệp. Tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê.
Việc thuê trả tiền hằng năm hay trả một lần cho cả thời gian thuê đều căn cứ vào điều kiện tài chính của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Đây là một nét mới đồng thời cũng giải quyết nhiều vấn đề bất cập về điều kiện bồi thường về đất đối với đất thuê mà trước đây Luật Đất đai năm 2003 chưa có những quy định cụ thể.
Vấn đề ở Luật Đất đai năm 2003 quy định tại Điều 35 thì hộ gia đình cá nhân không thuộc đối tượng Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, cho nên khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất đối với trường hợp là đất thuê thì hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện để bồi thường. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của họ. Do đó, quy định của Luật Đất đai năm 2013 cụ thể tại Điều 35 nhằm giải quyết những vấn đề khó khăn trong thực tiễn và nêu rõ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được Nhà nước xem xét để bồi thường về đất khi có quyết định thu hồi.
Thứ hai là trường hợp có giấy tờ đất hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy tờ đất là chứng thư pháp lý được Nhà nước quy định thể hiện quyền sử dụng mà hộ gia đình cá nhân đang quản lý. Các giấy tờ về đất bao gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và đất ở.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các loại giấy tờ trên được Nhà nước cấp cho hộ gia đình cá nhân quản lý đất đang sử dụng một cách chính thức và hợp pháp. Đây là điều kiện để Nhà nước căn cứ để bồi thường về đất cho hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất.
Tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp Nhà nước ra quyết định thu hồi đất mà hộ gia đình, cá nhân chưa có các loại giấy tờ trên nhưng có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung thì vẫn được xem xét để bồi thường về đất. Các điều kiện cần và đủ để hộ gia đình cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất theo quy định của pháp luật và đất đang sử dụng là đất sử dụng ổn định. Tại điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 có nêu: sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
Như vậy hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất thì xác định điều kiện bồi thường căn cứ nào các giấy tờ chứng minh đất đang sử dụng để xác định có được bồi thường hay không. Điều kiện là đất sử dụng không phải là đất thuê hàng năm, đất có giấy hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì được bồi thường về đất.