5. Kết cấu của luận văn
2.5. Các trƣờng hợp đặc biệt trong bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất
với hộ gia đình cá nhân
2.5.1.Trường hợp lệch diện tích
Diện tích thực tế đo đạc được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định giá đất tiến hành bồi thường đối với hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế, diện tích đất sử dụng của hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nhưng khi tiến hành bồi thường về diện tích thực tế và diện tích đo đạc thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại có sự chênh lệch với nhau. Điều này dẫn đến hệ quả sẽ lấy diện tích nào để Nhà nước tiến hành bồi thường về đất cho hộ gia đình cá nhân.
Nếu hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất đủ điều kiện để bồi thường về đất theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì được tiến hành bồi thường. Tuy nhiên, nếu diện tích đo đạc thực tế và diện tích thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau về số thì căn cứ vào những trường hợp sau theo quy định tại Điều 12 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Nhà nước căn cứ vào diện tích thực tế để tiến hành bồi thường. Căn cứ vào kết quả đo đạc được của Hội đồng thẩm định để Nhà nước căn cứ để xác định diện tích đất của hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất. Nguyên nhân giải quyết vấn đề lệch diện tích này xuất phát từ nhiều vấn đề khách quan khác nhau. Việc đo đạc của cán bộ địa chính không chính xác so với diện tích thực tế….Do đó, căn cứ vào diện tích thực tế thì Nhà nước tiến hành bồi thường đối với trường hợp trên.
Đối với trường hợp diện tích thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ quyền sử dụng đất mà nguyên nhân xuất phát từ việc cán bộ địa chính đo đạc thiếu chính xác, hoặc hộ gia đình, cá nhân khi kê khai đăng ký quyền sử dụng đất không kê khai hết diện tích
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất được xác định là không thay đổi và không có tranh chấp đối với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn chiếm thì được bồi thường bằng diện tích đo đạc thực tế.
Việc bồi thường về đất đối với trường hợp này cần thỏa mãn điều kiện cần và đủ. Có nguyên nhân khách quan do đo không chính xác từ cơ quan có thẩm quyền, hoặc do chủ quan của người đi kê khai chưa hết diện tích và đất đang sử dụng không tranh chấp, phù hợp với pháp luật thì được bồi thường bằng diện tích thực tế. Thực tế đối với trường hợp này xảy ra nhiều đối với công tác thu hồi đất. Do đó hộ gia đình, cá nhân chứng minh được đất đang sử dụng thỏa mãn điều kiện cần và đủ như trên thì được bồi thường đối với diện tích thực tế. Ngược lại, nếu đất do lỗi của người sử dụng đất mà ra, đất tranh chấp về diện rích đối với những hộ sử dụng đất liền kề thì được xem xét trước khi Nhà nước tiến hành bồi thường đối với diện tích thực tế.
Đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng và không tranh chấp thì được bồi thường diện tích thực tế.
Diện tích mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng do khai hoang mà có, đây là thành quả mà hộ gia đình, cá nhân có được nên cần được xem xét. Vì họ cải tạo, bồi đắp quản lý đất. Bên cạnh đó diện tích đất hộ gia đình, cá nhân qua đo đạc thực tế nhiều hơn do nhận quyền từ người khác mà có được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là ở ổn định, sử dụng mục đích chính trên đất, có cải tạo, canh tác và đất đang sử dụng không tranh chấp thì được xem xét. Vấn đề này Nhà nước căn cứ vào tính chất và mức độ để bồi thường đối với trường hợp. Bởi hộ gia đình, cá nhân ngoài việc sử dụng đất ổn định lâu dài thì đất không tranh chấp là căn cứ để Nhà nước xem xét. Đối với đất ở không tranh chấp cần được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận để Nhà nước tiến hành bồi thường.
Trên thực tế diện tích thực tế đo đạc được so với diện tích ghi trên giấy tờ vốn dĩ xảy ra phổ biến, tuy nhiên có những trường hợp hộ gia đình, cá nhân được bồi thường đối với diện tích đất đo đạc thực tế cũng có trường hợp không được bồi thường. Nguyên nhân do hộ gia đình cá nhân có hành vi lấn, chiếm nên diện tích thực tế nhiều hơn so với diện tích trong giấy tờ về đất. Vì thế, trường hợp này hộ gia đình, cá nhân không được bồi thường về đất.
Sự chênh lệch về diện tích vốn diễn ra rất nhiều so đối với công tác thu hồi đất và bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân. Do đó, quy định tại Điều 12 Nghị định 47/2014/NĐ- CP đã khắc phục những bấp cập mà thực tiễn thu hồi đất cũng như bồi thường về đất đặt ra. Điều này còn là căn cứ để giảm tình trạng khiếu nại, khiếu kiện đối về lệch diện tích trong thu hồi và bồi thường về đất của hộ gia đình, cá nhân.
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
2.5.2.Đất không có giấy tờ
Căn cứ vào điều kiện để được bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất là có giấy tờ về đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều kiện để có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai hiện hành nếu hộ gia đình, cá nhân có các loại giấy tờ về đất đang sử dụng theo quy định thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là căn cứ để bồi thường.
Tuy nhiên trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có có bất kỳ loại giấy tờ nào theo quy định của Luật Đất đai thì việc bồi thường được tiến hành dựa trên căn cứ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo các trường hợp sau thì được xem xét bồi thường về đất.47
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có bất kì loại giấy tờ nào chứng minh nguồn gốc đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì khi Nhà nước tiến hành thu hồi thì hộ gia đình cá nhân trong trường hợp này được bồi thường về đất.48
Quy định này giải quyết vấn đề không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất mà được bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Nhà nước căn cứ vào việc sử dụng đất ổn định và trực tiếp sản xuất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn mà tiến hành bồi thường về đất. Nguyên nhân đất mà hộ gia đình, cá nhân có được do khai hoang, tạo lập, cải tạo đất để sản xuất. Đặc biệt đối với vùng kinh tế khó khăn, điều kiện giao thông đi lại không thuận tiện và việc cải tạo đất để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối là việc khó khăn. Vì thế, công sức bỏ ra để cải tạo đất rất lớn và khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất thì việc bồi thường về đất cần được xem xét mặc dù đối tượng này không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh nguồn gốc đất đang sử dụng là phù hợp với pháp luật. Do đó, đối với trường hợp này nếu đất không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận thì tiến hành bồi thường về đất.
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có bất kì loại giấy tờ nào chứng minh mà việc sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch
47
Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được bồi thường về đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất.49
Việc sử dụng đất ổn định đối với trường hợp trên căn cứ vào thời điểm sử dụng đất đến trước ngày 01/7/2004, thời điểm luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực làm căn cứ để xác định việc sử dụng ổn định của hộ gia đình, cá nhân. Nguyên nhân do việc sử dụng đất của hộ gia đình được Nhà nước giao theo chính sách khuyến nông khuyến ngư trong giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 quy định, mà việc cải tạo đất, khai hoang mở rộng diện tích sử dụng đất mà không có tranh chấp, không vi phạm về pháp luật đất đai được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không tranh chấp phù hợp với quy hoạch thì đây là căn cứ để tiến hành bồi thường về đất.
Như vậy, việc giải quyết các trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đang sử dụng nếu việc sử dụng đó ổn định mà không có tranh chấp được Ủy ban nhân dân nơi có đất xác nhận thì khi Nhà nước thu hồi đất hộ gia đình cá nhân vẫn được bồi thường về đất. Điều đó, chứng minh một vấn đề mà hộ gia đình cá nhân rất quan tâm khi đất đang sử dụng bị thu hồi mà không có một giấy tờ nào chứng minh được.
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
CHƢƠNG 3.
THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT BỒI THƢỜNG VỀ ĐẤT KHI
NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN HOÀN THIỆN
Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân đang trở thành một vấn đề nóng bỏng vì nó ảnh hưởng đến đời sống của người hộ gia đình, cá nhân khi có đất bị thu hồi. Vì vậy, vấn đề đặt ra là làm sao để đảm bảo nhu cầu phát triển công nghiệp hóa hiện đại hóa mà vẫn đảm bảo nhu cầu sinh sống và sản xuất của hộ gia đình, cá nhân trong thời đại phát triển như hiện nay. Bởi hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất là người bị mất mác nhiều nhất, cuộc sống của họ đang ổn định nay vì mục đích chung của đất nước họ phải rời xa nơi “chôn nhau cắt rốn” nhưng quan trọng hơn hết khi Nhà nước thu hồi đời sống của họ sẽ như thế nào? Mặc dù thu hồi đất thì Nhà nước đã thực hiện chính sách bồi thường về đất để họ đảm bảo ổn định đời sống. Tuy nhiên, vấn đề mà người có đất đang quan tâm và người viết đắn đo là việc bồi thường như thế có thỏa đáng, tương xứng hay chưa. Mặc nhiên, Luật Đất đai năm 2013 ra đời nhằm đáp ứng những thiệt thòi mà người có đất bị thu hồi đất. Tuy nhiên thực tế diễn ra vốn ở trạng thái động còn luật thì ở trạng thái tĩnh nên còn diễn ra một số bấp cập trong thực tiễn.
3.1. Thực trạng về pháp luật bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
3.1.1. Về thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
Các vấn đề phát sinh của hộ gia đình, cá nhân khi thu hồi đất là vấn đề các địa phương quan tâm trên phạm vi cả nước. Đặc biệt trong giai đọan nền kinh tế phát triển như hiện nay thì việc thu hồi đất của chủ thể này ngày một nhiều. Do đó, việc thu hồi dẫn đến một số thực trạng như diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp ngày càng diễn ra phổ biến trên cả nước, tình trạng người dân không giao đất vì giá bồi thường không thỏa đáng dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện tràn tran, việc bồi thường đất mới đặc biệt là đất nông nghiệp gây khó khăn cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp…Nhưng thực tế đã và đang diễn ra tràn ngập trên địa bàn cả nước.
Diện tích đất nông nghiệp đang từng ngày từng giờ bị đe dọa. Từ ngàn đời nay, mối quan hệ giữa con người và đất nông nghiệp là mối quan hệ đa chiều, vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội. Có thể nói đất nông nghiệp giữ vai trò quan trọng và nó là sự liên kết cuộc sống của con người qua bao thế hệ. Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là một vấn đề nhạy cảm, phức tạp đòi hỏi phải có sự can thiệp giải quyết của Nhà nước và các cấp lãnh đạo. Khi chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp thì vấn đề phát
GVHD: Châu Hoàng Thân SVTH: Nguyễn Minh Thái
sinh như chuyển đổi bao nhiêu là đủ, có gây ra hiện tượng thiếu lương thực và vấn đề giải quyết việc làm cho nông dân khi bị Nhà nước thu hồi đất.
Bên cạnh đó, tình trạng nhiều hộ gia đình, cá nhân vốn chuyên canh sản xuất nông nghiệp để sinh sống nhưng khi thu hồi thì việc tạo điều kiện ổn định đời sống như thế nào trong khi hiện nay mức giá đang leo thang từng ngày.
Không những thế, trong thời gian qua công tác thu hồi đất nhất là đất nông nghiệp dẫn đến một số vấn đề về thực tế thu hồi đất như sau:
Thứ nhất, diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi hầu hết là những vùng tốt, có điều kiện thuận lợi để canh tác, trong khi các diện tích đất đền bù là đất xấu, cách xa khu dân cư, gây khó khăn trong việc canh tác.
Thứ hai là hiện tượng quy hoạch treo, quy hoạch các đô thị tràn lan, phổ biến. Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp cũng như thẩm định phương án sử dụng đất và xây dựng phương án bồi thường chưa thật sự khoa học, thiếu sự tham gia đầy đủ của các ngành, các tổ chức có liên quan hoặc đại diện cho quyền lợi người dân.
Nhà nước quản lý đất đai và cán bộ là đại diện của Nhà nước để thực thi pháp luật đất đai. Trong điều kiện hiện nay, khi mà việc thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân ngày càng nhiều thì việc cần và đủ là trình độ chuyên môn vững vàng và cách giải quyết thắc mắc cho người dân bị thu hồi đất biết rõ. Tuy nhiên vấn đề mà người viết quan tâm khi trình độ chuyên môn không đủ đủ thì chuyện can thiệp để giải quyết các vấn đề trong thu hồi đất của cán bộ sẽ không rốt ráo dẫn đến tình trạng người dân không hiểu, hoặc hiểu không rõ, hiểu chưa tới dẫn đến tình trạng người dân không hợp tác với Nhà nước để trả đất làm chậm tiến độ quy hoạch.
Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành vào ngày 01 tháng 7 năm 2014 và việc điều chỉnh giá đất, phương pháp định giá thay đổi nhằm tạo điều kiện thuận