II Tổng mức đầu tư đã tính lãi vay 577,734 50,873 628,
1.3.3.7. Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án
Qua thẩm định đã xác định hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án như sau:
- Vòng đời của dự án: 25 năm
- Chhi phí khấu hao: khấu hao theo phương pháp đường thẳng. Thời gian tính khấu hao là 25 năm đối với phần xây dựng và 8 năm đối với phần thiết bị theo thông tư 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009.
- Thuế TNDN: Được tính theo thuế thu nhập hiện hành là 25%. Theo luật thuế TNDN số 14/2008/QH12 ngày 03/06/2008, có hiệu lực từ ngày 01/1/2009.
- Lãi vay: Đối với vốn vay thương mại trong nước, vốn huy động bằng VND tạm tính trong dự án là 18%/năm, đối với USD là 8%/năm
- Giá trong thuê văn phòng: Tính mức bình quân là 27 USD/m2/tháng
- Giá dịch vụ chỗ đỗ xe: Tính mức bình quân là 90 USD/xe/tháng
Hiện tại giá trong thuê văn phòng và dịch vụ đỗ xe tại một số tòa nhà tương tự như sau:
Stt Tên tòa nhà Diện tích trong thuê 1 sàn (m2) Giá trong thuê (USD/m2) Giá đỗ xe ôtô
USD/xe/tháng Tiêuchuẩn
1 Tòa nhà vincom 1.500 35 160 A
2 Tòa nhà Ocean
Park 1.000 30 120 A
3 Tòa nhà Bắc A 600 26 100 B
- Chi phí sử dụng vốn tự có và huy động khác khoảng 15%/năm.
- Lãi suất chiết khấu là 14,16%
- Các giả định khác ghi rõ trong Bảng thông số
Kết quả tính toán trong thấy dự án đầu tư có hiệu quả với các giá trị tài chính được phản ánh như sau:
- Theo quan điểm tổng đầu tư:
+ NPV_TIP = 183,315.44 triệu đồng + IR = 19.06%
+ Thời gian hoàn vốn: 10 năm, trong đó: thời gian ân hạn 2 năm, thời gian trả nợ 8 năm
- Theo quan điểm của chủ đầu tư:
+ NPV_EPV = 1146,003.42 triệu đồng + IRR = 18.29%
Kết luận của CBTĐ: Trên cơ sở các căn cứ pháp lý, so sánh với các dự án đầu tư khác và thực tế triển khai tại dự án có thể thấy rằng DA “Tòa tháp VCCI” với quy mô và suất đầu tư trên là hợp lý đảm bảo hiệu quả DA
Dự án đầu tư này có hiệu quả, thời gian hoàn vốn vay đảm bảo đáp ứng được yêu cầu từ phía Ngân hàng TMCP BIDV và có phương án trả nợ hợp lý , rõ ràng
Nhận xét: các cán bộ thẩm đinh đã thẩm đinh khía cạnh tài chính khá tốt, kĩ càng và đã áp dụng phương pháp so sánh đối chiếu khi so sánh IRR của dự án với IRR bình quân của các dự án tương tự và đã biết ứng dụng phần mềm EXCEL để phân tich nhanh và chính xác những chỉ tiêu hiệu quả.
Khảo sát độ nhạy:
Việc phân tích độ nhạy được thực hiện với 3 thông số trọng yếu, gồm: chi phí hoạt động; giá trong thuê; hiệu suất trong thuê. DA ít nhạy cảm với chi phí hoạt động, chi phí hoạt động tăng 30% DA vẫn có hiệu quả và đảm bảo khả năng trả nợ
DA cũng không chịu sự ảnh hưởng quá lớn khi hiệu suất trong thuê giảm 15% DA vẫn hiệu quả, đảm bảo khả năng trả nợ
Với biến động tăng giảm giá trong thuê sẽ có sự ảnh hưởng tới hiệu quả của dự án, khi giá trong thuê giảm 15% dự án sẽ không còn hiệu quả, trong quá trình tính toán thì mức giá trong thuê đưa vào tính toán trong dự án tương đối thấp so với mức giá hiện tại trên thị trường. Với mức giá đưa vào tính toán của DA thì việc mức giá giảm thêm 15% thì khó có thể xảy ra
Nhậ xét: Các cán bộ thẩm đinh tại chi nhánh Sở Giao dịch 1 đã áp dụng khá thành
thạo phương pháp phân tich độ nhạy để đánh giá độ an toàn và vững chắc trong hiệu quả đầu tư khi có tình huống bất lợi xẩy ra
Nhận xét tổng quát: Trên cơ sở phân tich tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn, phân tich thị trường, kỹ thuật dự án, CBTĐ tính toán, xác đinh những chỉ tiêu trong vốn đầu tư, trong giá bán sản phẩm, trong các chi phí của dự án… , sau đó lập dòng tiền dự án và tính toán ra những chỉ tiêu hiệu quả NPV, IRR và phân tich độ nhạy dự án. Trong quá trình thực hiện thẩm đinh hiệu quả tài chính dự án, CBTĐ đã sử dựng các phương so sánh, đối chiếu, phương pháp dự báo, phỏng vấn trực tiếp khách hàng và phương pháp hội nghị để đưa ra được kết quả thẩm đinh chính xác nhất