So sánh biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất với kê biên tài sản là nhà ở

Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản: Kê biên, xử lí tài sản của người phải thi hành án là biện pháp cưỡng chế thi hành án do chấp hành viên áp dụng trong trường hợp người phải thi

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

🙢 🙢 🙢

TIỂU LUẬN CUỐI KÌ

Môn: Luật Thi hành án dân sự

Giảng viên môn học: TS Trần Công Thịnh

ĐỀ BÀI:

Đề 4: So sánh biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất với kê biên tài sản là nhà ở? Bình luận những khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật thi hành án dân sự về 02 biện pháp cưỡng chế nêu trên?

Hà Nội, tháng 8 năm 2021

MỤC LỤC:

MỞ ĐẦU: 3

NỘI DUNG: 4

I Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất với kê biên tài sản là nhà ở: 4

1.1 Khái quát chung về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản: 4

1.1.1 Khái niệm biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự: 4

1.1.2 Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản: 4

1.2 Khái quát chung về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất với kê biên tài sản là nhà ở: 6

1.2.1 Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất: 6

1.2.2 Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là nhà ở: 7

1.3 So sánh biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất với kê biên tài sản là nhà ở: 8

II Khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật thi hành án dân sự về 02 biện pháp cưỡng chế: 10

2.1 Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất: 10

2.2 Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là nhà ở: 11

2.3 Đề xuất giải pháp hoàn thiện: 13

KẾT LUẬN: 15

TÀI LIỆU THAM KHẢO: 16

MỞ ĐẦU:

Công tác thi hành án dân sự là khâu quyết định để bản án, quyết định hoặc mộtphần bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật được thi hành trên thực tế Trường hợp,người phải thi hành án không tự nguyện thi hành theo quy định tại Điều 45, Điều 46Luật Thi hành án dân sự thì chấp hành viên được phân công tổ chức thi hành án buộcphải áp dụng các biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế thi hành Cưỡng chế kêbiên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản của người phải thi hành ánđang do người thứ ba giữ là biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự có nhiều điều luậtquy định nhất trong các điều luật quy định về các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân

sự và cũng thường được áp dụng nhiều nhất trong thực tế Việc áp dụng biện phápcưỡng chế thi hành án dân sự nói chung cụ thể là việc áp dụng biện pháp kê biên, xử lítài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất và nhà ở nói riêng là giải pháp

có hiệu quả nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của người phải thi hành án, bảođảm hiệu lực của bản án Để làm rõ hơn được sự khác nhau và những khó khăn,vướng mắc còn tồn đọng của hai biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử

dụng đất và nhà ở, em quyết địn lựa chọn đề tài: “ So sánh biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất với kê biên tài sản là nhà ở? Bình luận những khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật thi hành án dân sự về 02 biện pháp cưỡng chế nêu trên?”.

NỘI DUNG:

I Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất với kê biên

tài sản là nhà ở:

I.1 Khái quát chung về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản:

I.1.1 Khái niệm biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự:

Biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự là biện pháp thi hành án dân sự dùngquyền lực của Nhà nước buộc người phải thi hành án thực hiện nghĩa vụ thi hành ándân sự của họ, do chấp hành viên áp dụng trong trường hợp người phải thì hành án cóđiều kiện thị hành án mà không tự nguyện thi hành án 1

Căn cứ theo Điều 71 Luật Thi hành án dân sự, có 6 biện pháp cưỡng chế thi hành

án dân sự:

“1 Khấu trừ tiền trong tài khoản; thu hồi, xử lý tiền, giấy tờ có giá của người phải thi hành án.

2 Trừ vào thu nhập của người phải thi hành án.

3 Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ.

4 Khai thác tài sản của người phải thi hành án.

5 Buộc chuyển giao vật, chuyển giao quyền tài sản, giấy tờ.

6 Buộc người phải thi hành án thực hiện hoặc không được thực hiện công việc nhất định.”

I.1.2 Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản:

Kê biên, xử lí tài sản của người phải thi hành án là biện pháp cưỡng chế thi hành

án do chấp hành viên áp dụng trong trường hợp người phải thi hành án có nghĩa vụ trảtiền theo bản án, quyết định có điều kiện thi hành án nhưng không tự nguyện thi hành.Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản được áp dụng khi có đủ các điều kiện sau:

1 Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Thi hành án dân sự, Nxb Công an Nhân dân

- Theo bản án, quyết định của toà án, người phải thi hành án có nghĩa vụ trả tiềncho người được thi hành án.

- Người phải thi hành án có tài sản để thí hành nghĩa vụ trả tiền cho người đượcthi hành án

Tài sản bị kê biên phải thuộc sở hữu của người phải thi hành án, bao gồm tàisản thuộc sở hữu riêng của người phải thi hành án và tài sản thuộc sở hữuchung của người phải thi hành án với người khác Những tài sản này có thểđang do người phải thi hành án hoặc người thứ ba quản lí, sử dụng

- Đã hết thời gian tự nguyện do chấp hành viên ấn định nhưng người phải thihành án không tự nguyện thi hành hoặc chưa hết thời gian tự nguyện nhưng cầnngăn chặn việc tẩu tán, hủy hoại tài sản.2

Tại Điều 87 Luật Thi hành án dân sự đã quy định các loại tài sản không được kêbiên gồm có:

“1 Tài sản bị cấm lưu thông theo quy định của pháp luật; tài sản phục vụ quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng; tài sản do ngân sách nhà nước cấp cho cơ quan, tổ chức.

2 Tài sản sau đây của người phải thi hành án là cá nhân:

a) Số lương thực đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người phải thi hành án và gia đình trong thời gian chưa có thu nhập, thu hoạch mới;

b) Số thuốc cần dùng để phòng, chữa bệnh của người phải thi hành án và gia đình;

c) Vật dụng cần thiết của người tàn tật, vật dụng dùng để chăm sóc người ốm; d) Đồ dùng thờ cúng thông thường theo tập quán ở địa phương;

đ) Công cụ lao động cần thiết, có giá trị không lớn được dùng làm phương tiện sinh sống chủ yếu hoặc duy nhất của người phải thi hành án và gia đình; e) Đồ dùng sinh hoạt cần thiết cho người phải thi hành án và gia đình.

3 Tài sản sau đây của người phải thi hành án là doanh nghiệp, hợp tác xã,

cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ:

a) Số thuốc phục vụ việc phòng, chữa bệnh cho người lao động; lương thực, thực phẩm, dụng cụ và tài sản khác phục vụ bữa ăn cho người lao động;

2 Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Thi hành án dân sự, Nxb Công an Nhân dân

b) Nhà trẻ, trường học, cơ sở y tế và thiết bị, phương tiện, tài sản khác thuộc các cơ sở này, nếu không phải là tài sản để kinh doanh;

c) Trang thiết bị, phương tiện, công cụ bảo đảm an toàn lao động, phòng, chống cháy nổ, phòng, chống ô nhiễm môi trường.”

Việc kê biên tài sản phải lập biên bản Biên bản phải ghi rõ giờ, ngày, tháng,năm kê biên, họ, tên chấp hành viên, đương sự hoặc người được ủy quyền, người lậpbiên bản, người làm chứng và người có liên quan đến tài sản; diễn biến của việc kêbiên; mô tả tình trạng từng tài sản, yêu cầu của đương sự và ý kiến của người làmchứng Biên bản kê biên có chữ ký của đương sự hoặc người được ủy quyền, ngườilàm chứng, đại diện chính quyền cấp xã hoặc tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, chấphành viên và người lập biên bản

I.2 Khái quát chung về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử

dụng đất với kê biên tài sản là nhà ở:

I.2.1 Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 89 Luật Thi hành án dân sự, đối với tải sản là quyền sửdụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc tài sản phải đăng ký giao dịch bảođảm để hạn chế khiếu kiện từ phía đương sự pháp luật quy định trước khi kê biên,chấp hành viên phải yêu cầu bằng văn bản cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tàisản, giao dịch đã đăng ký về một số nội dung như quyền sử dụng đất hoặc giao dịch

đã đăng ký là của ai? có bị cảm có thế chấp không? Sau khi đã thực hiện xong việc

kê biên tài sản, chấp hành viên phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng kýquyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm về việc kê biên đó để các cơ quan này

xử lý theo quy định tại Khoản 1 Điều 178 Luật Thi hành án dân sự 3

Theo Điều 110 Luật Thi hành án dân sự, quyền sử dụng đất được kê biên hoặcbán đấu giá để thi hành án được quy định:

“1 Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

3 Nguyễn Anh Tuấn (2015), Biên pháp cưỡng chế kê biên và xử lý tài sản của người phải thi hành án dân sự,

Luận văn thạc sĩ Luật, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội

2 Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.”

Điều 111 Luật Thi hành án dân sự đã quy định cụ thể về việc kê biên quyền sửdụng đất:

“1 Khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy

tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.

2 Khi kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất.

3 Việc kê biên quyền sử dụng đất phải lập biên bản ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất được kê biên, có chữ ký của những người tham gia kê biên.”

Để kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, chấp hành viên cần làm 2 việc sau:

- Xác định giấy tờ về quyền sử dụng đất được kê biên

- Làm thủ tục kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án

I.2.2 Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là nhà ở:

Việc kê biên tài sản là nhà ở được quy định cụ thể tại Điều 95 Luật Thi hành án dân sự:

“1 Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.

2 Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.

3 Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự.

4 Việc kê biên nhà ở bị khóa được thực hiện theo quy định tại Điều 93 của Luật này.”

I.3 So sánh biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất với

kê biên tài sản là nhà ở:

Kê biên tài sản là quyền sử dụng đất và kê biên tài sản là nhà ở đều là hai biệnpháp kê biên với mục đích cưỡng chế nhắm vào tài sản của người phải thi hành án dân

sự, là biện pháp xử lý tài sản quan trọng của pháp luật thi hành án dân sự, cùng có cácđặc điểm chung của biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản Về phần thủ tục kê biên,định giá, bán lại tài sản kê biên ở cả hai biện pháp cưỡng chế đều được chấp hành viênthực hiện theo các thủ tục được quy định trong Luật Thi hành án dân sự

Về đối tượng cưỡng chế, đối với cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đấtthì đối tượng là quyền sử dụng đất, cưỡng chế kê biên tài sản là nhà ở thì đối tượngcưỡng chế là nhà ở

Chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợpđược chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai Người phải thihành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp đượccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặcthuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫnđược kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó Khi kê biên quyền sử dụng đất, chấp hành

viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đấtphải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự; trường hợp quyền sử dụng đất

có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên

cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; trường hợp đất của người phải thihành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người khácthì chỉ kê biên quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất.Việc kê biên quyền sử dụng đất phải lập biên bản ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửađất được kê biên, có chữ ký của những người tham gia kê biên Trường hợp diện tíchđất đã kê biên đang do người phải thi hành án quản lý, khai thác, sử dụng thì chấphành viên tạm giao diện tích đất đã kê biên cho người đó, trường hợp diện tích đất đã

kê biên đang do tổ chức hoặc cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng thì tạm giaocho tổ chức, cá nhân đó; trường hợp người phải thi hành án hoặc tổ chức, cá nhânđang quản lý, khai thác, sử dụng đất không nhận thì tạm giao diện tích đất đã kê biêncho tổ chức, cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng; trường hợp không có tổ chức,

cá nhân nào nhận thì tiến hành ngay việc định giá và bán đấu giá theo quy định củapháp luật Việc tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê biên phải được lập biênbản Trong thời hạn tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê biên, người đượctạm giao không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, đểthừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được làm thay đổihiện trạng sử dụng đất; không được sử dụng đất trái mục đích Tài sản là quyền sửdụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm thì trướckhi kê biên tài sản, chấp hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tàisản, giao dịch đã đăng ký; sau khi kê biên, chấp hành viên thông báo bằng văn bảncho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản đó

Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉđược thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưngkhông đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở

để thi hành án Trường hợp kê biên hoặc đương sự tự nguyện giao nhà ở là tài sản duynhất nhưng số tiền thu được không đủ để thanh toán các nghĩa vụ thi hành án màngười phải thi hành án không còn đủ tiền để thuê nhà ở hoặc tạo lập nơi ở mới thì nếuxét thấy sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án

không còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trảcho người được thi hành án, chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoảntiền để người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địaphương trong thời hạn 01 năm Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đấtgắn liền với nhà ở Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của ngườikhác thì chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếungười có quyền sử dụng đất đồng ý Trường hợp người có quyền sử dụng đất khôngđồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đấtkhông làm giảm đáng kể giá trị căn nhà Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành ánđang cho thuê, cho ở nhờ thì chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đangthuê, đang ở nhờ biết Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuêđược bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê cóquyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự 2015.

II Khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định của pháp

luật thi hành án dân sự về 02 biện pháp cưỡng chế:

II.1 Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, khó xác minh các yếu tố liên quan đến quyền sử dụng đất.

Hiện nay, các cơ quan thi hành án dân sự còn gặp nhiều khó khăn trong công táccưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất bởi theo quy định tại Khoản 1

Điều 110 Luật Thi hành án dân sự: “Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.” Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 lại quy định rất nhiều

trường hợp quyền sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng tùy theo mỗi loại phânđịnh về người sử dụng đất (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức), phân định trên cơ sở loạiđất (đất ở, đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp để trồng lúa nước, đất nông nghiệp đểtrồng cây lâu năm…) Việc xác minh đầy đủ các yếu tố liên quan đến quyền sử dụngđất của người phải thi hành án, nhất là điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụngđất nông nghiệp đã kê biên trong thi hành án dân sự còn gặp nhiều khó khăn

Ngoài ra, đối với quyền sử dụng đất thì việc cưỡng chế thi hành án dân sự cũnggặp nhiều khó khăn vì trên thực tế có một số trường hợp trước khi có bản án thì người

phải thi hành án đã lập văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… quyền sử dụngđất có công chứng, chứng thực nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sử dụngđất hoặc người phải thi hành án nhận chuyển quyền sử dụng đất bằng văn bản có côngchứng, chứng thực nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất Nhưvậy, trong trường hợp này về mặt pháp lý thì quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền sửdụng của người phải thi hành án nhưng trên thực tế thì tài sản này đã được chuyển chongười khác

Thứ hai, là thiếu cơ chế xử lý tài sản gắn với quyền sử dụng đất của người khác.

Ngoài vấn đề liên quan đến kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất thì phápluật hiện hành cũng thiếu quy định mang tính khái quát về việc xử lý tài sản của ngườiphải thi hành án gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác để đảm bảo thi hành

án nếu tài sản đó không thể tách rời đất

Theo đó, Điều 95 Luật Thi hành án dân sự hiện nay chỉ dừng lại ở việc quy định

về kê biên đối với tài sản là nhà ở của người phải thi hành án gắn liền với đất thuộcquyền sử dụng của người khác Theo quy định này thì chấp hành viên chỉ kê biên nhà

ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý.Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của ngườiphải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị cănnhà

Tuy nhiên, cơ quan thi hành án dân sự cần căn cứ vào tiêu chí nào để xác định,định lượng được việc tách rời nhà ở và đất mà không làm giảm đáng kể giá trị của cănnhà là vấn đề còn chưa được quy định rõ ràng Trong khi đó, giá trị căn nhà phụ thuộcvào nhiều yếu tố bao gồm cả sự biến động của giá cả thị trường bất động sản trước vàsau kê biên Mặt khác, tài sản thi hành án vốn là một loại tài sản rất khó lưu thông vàgiao dịch trên thị trường, đặc biệt trong trường hợp tài sản là nhà ở lại nằm trên đấtcủa người khác thì việc định giá, bán đấu giá tài sản lại càng gặp nhiều khó khăn dotâm lý e ngại của người mua Như vậy, pháp luật hiện hành chưa có cơ chế để xử lý tàisản của người phải thi hành án gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác trongtrường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý kê biên Điều này làm hạn chếrất nhiều hiệu quả thi hành án, làm vụ việc tồn đọng kéo dài do không thể cưỡng chếđối với tài sản đó

II.2 Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là nhà ở:

Thứ nhất, về việc kê biên nhà ở của người phải thi hành án được xây dựng trên

đất của người khác mà người có quyền sử dụng đất không đồng ý cho cơ quan thihành án dân sự kê biên quyền sử dụng đất của mình

Tại khoản 2 Điều 95 Luật Thi hành án dân sự quy định “…Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.” Trên thực tế quá

trình tổ chức thi hành án cho thấy, đa số các vụ việc thi hành án mà người phải thihành án có tài sản là nhà ở được xây dựng trên đất của người khác thì chủ sử dụng đấtkhông đồng ý để cơ quan thi hành án xử lý đất của mình cùng với tài sản trên đất củangười phải thi hành án Trong trường hợp này chấp hành viên buộc phải đối diện vớikhó khăn là nếu kê biên thì căn cứ vào đâu để xác định việc tách rời tài sản là nhà ởvới đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà, người phải thi hành án có thể căn cứvào đó để khiếu nại, tố cáo chấp hành viên kê biên làm giảm giá trị tài sản là nhà củahọ Mặt khác, đối với loại tài sản này khi đưa ra bán đấu giá không có khách hàngđăng ký mua, việc chấp hành viên tiếp tục giảm giá và ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tàisản phát sinh chi phí lớn

Trường hợp chấp hành viên cho rằng không có căn cứ để kê biên tài sản là nhà ở

vì không thể tách rời, nếu tách rời làm giảm giá trị tài sản Tuy nhiên, trong trườnghợp này, có thể phát sinh khiếu nại, tố cáo từ người được thi hành án cho rằng chấphành viên chưa thực hiện đúng nhiệm vụ quyền hạn của mình để bảo vệ quyền và lợiích của họ, họ cho rằng việc kê biên nhà ở của người phải thi hành án sẽ không làmgiảm đáng kể tài sản là nhà ở, mặt khác chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp, bảo lãnhchính nhà ở đó tại ngân hàng

Thứ hai, nhà ở của người phải thi hành án nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật

Thực trạng nhà ở tại Việt Nam đa số người dân tự xây dựng mà không thực hiệnviệc xin cấp giấy phép xây dựng, không thực hiện thủ tục kê khai, đề nghị cấp giấychứng nhận quyền sở hữu Đó cũng là một trong những nguyên nhân khách quan dẫn

đến vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành án vì không có căn cứ để xác địnhthời gian xây dựng, chủ sở hữu theo quy định pháp luật

Có trường hợp chấp hành viên kê biên đất và tài sản gắn liền trên đất là nhà ở,được xác định là gia đình của người phải thi hành án đang sinh sống Tuy nhiên, đốivới tài sản gắn liền trên đất chưa được công nhận quyền sở hữu dẫn đến sau khi kêbiên phát sinh tranh chấp hoặc khiếu nại, tố cáo của người thứ ba cho rằng căn nhàxây dựng trên đất của người phải thi hành án là của họ

Cũng có nhiều trường hợp, trong các vụ việc án tín dụng, ngân hàng khi xử lý tàisản bảo đảm có nhà ở trên đất chưa được cấp giấy chứng nhận nên người phải thi hành

án yêu cầu cơ quan thi hành án khi kê biên bán đấu giá thì phải trả lại giá trị căn nhàcho họ vì không thuộc tài sản thế chấp bảo đảm

Hoặc trường hợp, chấp hành viên xác minh được biết người phải thi hành án cónhà ở được xây dựng trên đất của người khác nhưng do chưa được công nhận quyền

sở hữu nên không có căn cứ để kê biên xử lý theo quy định của Luật Thi hành án dân

sự dẫn đến ý thức chấp hành pháp luật của người phải thi hành án chưa nghiêm, vẫncòn tình trạng người phải thi hành án có tài sản nhưng khó để xử lý đảm bảo nghĩa vụthi hành án

Thứ ba, tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà

thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn

Theo quy định của pháp luật có liên quan (Khoản 3 Điều 95 Luật Thi hành ándân sự, Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 và Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở) thì đối vớihợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc thực hiện việc công chứng, chứng thực và thờiđiểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở do các bên thỏa thuận, trường hợp các bênkhông có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợpđồng

Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì trường hợp tài sản kê biên

là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu

cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư

Từ quy định trên phát sinh vướng mắc, khó khăn cho cơ quan thi hành án.Đương sự lợi dụng quy định này để tạo các hợp đồng thuê nhà ở trước thời điểm bản

án có hiệu lực pháp luật và trong hợp đồng ghi rõ đã thanh toán tiền thuê nhà một lần

cho cả thời gian thuê Dẫn đến việc thi hành án khó khăn trong việc giải quyết thờihạn tiếp tục cho thuê theo quy định tại Điều 95 Luật Thi hành án dân sự Pháp luật vềthi hành án dân sự chưa quy định cụ thể điều kiện để người thuê có quyền tiếp tụcđược thuê hoặc lưu cư.

II.3 Đề xuất giải pháp hoàn thiện:

Nhà nước ta cần nghiên cứu bổ sung thêm quy định phân loại án chưa có điềukiện thi hành trong trường hợp mặc dù người phải thi hành án có tài sản nhưng chưa

có phương án giải quyết phù hợp trong việc xử lý tài sản Mặt khác, trong quá trìnhsửa đổi Luật Thi hành án dân sự cần xem xét hoàn thiện các quy định pháp luật về kêbiên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn với quyền sử dụng đất của ngườikhác theo hướng đảm bảo tính khả thi, tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan thihành án dân sự trong quá trình áp dụng pháp luật trong thực tiễn

Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 95 Luật Thi hành án dân sự theo hướng: Chấphành viên chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án được xây dựng trên đất củangười khác khi người có quyền sử dụng đất đồng ý và có căn cứ xác định tài sản đóchưa được công nhận quyền sở hữu

Hoàn thiện quy định tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bánđấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếptục được thuê hoặc lưu cư nếu hợp đồng thuê được công chứng, chứng thực theo quyđịnh của pháp luật có liên quan

KẾT LUẬN:

Có thể nói kê biên tài sản là quyền sử dụng đất và kê biên tài sản là nhà ở là haibiện pháp cưỡng chế quan trọng nhất của pháp luật thi hành án dân sự Mặc dù còn cónhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực thi pháp luật trong thực tiễn nhưnghiện nay, hai biện pháp này đã phần nào giúp được việc thực thi nhiệm vụ thi hành áncủa các chấp hành viên trở nên dễ dàng hơn dựa vào các căn cứ pháp luật Vì tính chấtphức tạp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản là nhà ở nênviệc hoàn thiện, bổ sung khung pháp luật liên quan đến vấn đề này ở nước ta cần đẩymạnh và diễn ra sớm hơn trong thời gian tới

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1 Luật Thi hành án dân sự 2008, sửa đổi bổ sung 2014

2 Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Thi hành án dân sự, Nxb Công an

Nhân dân

3 Nguyễn Anh Tuấn (2015), Biên pháp cưỡng chế kê biên và xử lý tài sản của người phải thi hành án dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật, Khoa Luật – Đại học

Quốc gia Hà Nội

4 Hoàng Anh Tuấn (2021), Một số vướng mắc và kiến nghị áp dụng biện pháp kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động thi hành án dân sự, Tạp chí

Tòa án nhân dân

bien-phap-ke-bien-tai-san-la-quyen-su-dung-dat-trong-hoat-dong-thi-hanh-an-dan-su

https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/mot-so-vuong-mac-va-kien-nghi-ap-dung-ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

Hà Nội, 08/2021

MỤC LỤC

1 Khái quát chung về cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở trong thi

hành án dân sự 2

1.1 Khái niệm cưỡng chế kê biên tài sản 2

1.2 Về cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở trong thi hành án dân sự 3

2 So sánh biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất với kê biên tài sản là nhà ở 4

2.1 Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất 4

2.2.Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là nhà ở 5

4 Bình luận những khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật thi hành án dân sự về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất và kê biên tài sản là nhà ở 7

4.1 Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất 7

4.2 Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là nhà ở 9

Danh mục tài liệu tham khảo 13

1 Khái quát chung về cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở trong thi hành án dân sự 4

1.1 Khái niệm cưỡng chế kê biên tài sản

Cưỡng chế kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế trong thi hành án dân sự do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhằm đảm bảo cho việc thực hiện một nghĩa vụ tài sản đối với các cá nhân, tổ chức xâm hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân

4 Lê Tuấn Anh Cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong thi hành án dân sự ở Việt Nam Khoa Luật ĐHQGHN

Cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất, nhà ở mang đầy đủ các đặc điểm của cưỡng chế kê biên

xử lý tài sản trong thi hành án dân sự:

Thứ nhất, biện pháp kê biên tài sản là biện pháp có tính chất nghiêm khắc hơn so với các biệnpháp khác vì can thiệp trực tiếp vào quyền sở hữu tài sản của người phải thi hành án Tính chấtnghiêm khắc của cưỡng chế tài sản còn thể hiện ở chỗ, đây là biện pháp cuối cùng được ápdụng khi các biện pháp thông thường khác không đạt được hiệu quả Thực tế có nhiều tranhchấp được Tòa án giải quyết hiện nay, việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế khác như khấutrừ tài khoản, khai thác tài sản của người phải thi hành án, kê biên, xử lý tài sản cầm cố,thếchấp, diễn ra không phổ biến, không mang lại hiệu quả cao, gây khó khăn cho chấp hành viên

và hầu như không tương xứng với nghĩa vụ của người phải thi hành án Trong hoàn cảnh đóchấp hành viên phải áp dụng biện pháp cuối cùng trong cưỡng chế thi hành án là cưỡng chế tàisản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Về trình tự, thủ tục áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản

- Xác minh và hoàn thiện căn cứ: Làm rõ điều kiện tài sản, hiện trạng, các điều kiện khácđảm bảo cho việc cưỡng chế Xác định người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án khi

đã hết thời gian tự nguyện thi hành

- Ra quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế: Thông qua việc lập kế hoạch cưỡng chế vàtống đạt các văn bản thi hành án cho các chủ thể liên quan như người phải thi hành án, ngườiđược thi hành án, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan

- Cưỡng chế tài sản

- Xử lý tài sản sau khi cưỡng chế: Cơ quan thi hành án dân sự phải tiến hành xác định giátrị tài sản kê biên nhằm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người phải thi hành án Việc xác địnhgiá trị tài sản sau cưỡng chế có thể được tiến hành theo sự thỏa thuận của các đương sự, thôngqua tổ chức thẩm định giá hoặc do chấp hành viên tự xác định

1.2 Về cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở trong thi hành án dân sự 5

Quyền sử dụng đất và nhà ở là một trong các loại tài sản có thể bị cưỡng chế kê biên để đảmbảo thi hành các bản án, quyết định do Tòa án tuyên hoặc của cơ quan có thẩm quyền theo quy

5 Lê Tuấn Anh Cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong thi hành án dân sự ở Việt Nam Khoa Luật ĐHQGHN

L i Thu Hại Thu Hương – K11 Luật học ương – K11 Luật họcng – K11 Lu t h cật học ọc Page 1

định pháp luật Quyền sử dụng đất, nhà ở là một trong những loại tài sản có giá trị nhất của conngười, được pháp luật bảo vệ và công nhận Tuy nhiên, trong trường hợp bên có nghĩa vụkhông tự nguyện thực hiện nghĩa vụ theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩmquyền khác và khi tài sản khác của người đó không đủ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đó thìbuộc phải kê biên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Trong số các loại tài sản có thể cưỡng chế thì cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ởphức tạp và nhạy cảm hơn vì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là những quyền đượcpháp luật công nhận, quản lý và bảo vệ chặt chẽ thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người dân và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của ngườiphải thi hành án và gia đình của họ

Theo Điều 89 Luật Thi hành án dân sự 2014 về kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sảnphải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc kê biên tài sản phải đảmbảo các quy định sau: Trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng kýquyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật, Chấp hành viênyêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký; Sau khi kê biên,Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản đó để xử

lý theo quy định

Theo Điều 178 Luật THADS 2014 về trách nhiệm của cơ quan đăng ký tài sản, đăng ký giaodịch bảo đảm trong thi hành án dân sự, sau khi được chấp hành viên thông báo về việc kê biêntài sản, cơ quan đăng ký sẽ cho tạm dừng hoặc dừng việc thực hiện các yêu cầu liên quan đếncác giao dịch đối với tài sản của người phải thi hành án đăng ký tại cơ quan đăng ký tài sản,đăng ký giao dịch bảo đảm; Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đấtcho người mua được tài sản, người được thi hành án nhận tài sản để trừ vào số tiền được thihành án; Thu hồi, sửa đổi, hủy các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, giấy

tờ đăng ký giao dịch bảo đảm đã cấp cho người phải thi hành án; thực hiện việc cấp mới cácgiấy tờ theo quy định của pháp luật

L i Thu Hại Thu Hương – K11 Luật học ương – K11 Luật họcng – K11 Lu t h cật học ọc Page 2

2 So sánh biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất với kê biên tài sản là nhà ở

2.1 Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất6

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản có những đặc thù nhất định như đất đai thuộc sở hữutoàn dân nhưng quyền sử dụng đất thì lại thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của cảnhân, cơ quan, tổ chức Vi vậy, Luật THADS 2014 đã dành một mục (Mục 8 chương IV) gồm

04 điều quy định về việc cưỡng chế đối với tài sản là quyền sử dụng đất trong đó có việc kêbiên quyền sử dụng đất Để kê biên tải sản là quyền sử dụng đất, Chấp hành viên cần làmnhững việc sau đây:

2.1.1 Xác định giấy tờ về quyền sử dụng đất được kê biên

Quyền sử dụng đất là loại tài sản rất đặc thù và do tính chất phức tạp của loại tài sản này nênkhi tiến hành kê biên, Chấp hành viên cần chủ ý đến giấy tờ xác định giá trị pháp lý của quyền

sử dụng đất

Khi kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án, Chấp hành viên cần xem xét kỹ cácgiấy tờ xác định quyền sử dụng đất của người phải thi hành án Chấp hành viên chỉ kê biênquyền sử dụng đất khi người phải thi hành án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấptheo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003,Luật Đất đai năm 2013 hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đôthị theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ hoặc một trong cácloại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013hoặc thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 3, 4 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013,

2.1.2 Thủ tục kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án

- Trước khi tiến hành kê biên:

Theo quy định tại Điều 89 Luật THADS 2014, trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất,tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của phápluật thì Chấp hành viên phải yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản Theo Điều

88 Luật THADS 2014 quy định về việc thực hiện việc kê biên như sau: "Trước khi kê biên tàisản là hất động sản it nhất là 03 ngày làm việc, Chấp hành viên thông bảo cho đại diện chinh

6 Nguyễn Anh Tuấn Biện pháp cưỡng chế kê biên và xử lý tài sản của người phải thi hành án dân sự Khoa Luật-ĐHQGHN

L i Thu Hại Thu Hương – K11 Luật học ương – K11 Luật họcng – K11 Lu t h cật học ọc Page 3

quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi,nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương

sự tấu tán, huỷ hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án"

Như vậy, theo quy định của Luật THADS 2014, thủ tục trước khi kê biên đã được sửa đổinhiều theo hướng hạn chế việc thành lập các hội đồng, không rườm rà Thành phần chính thựchiện việc kê biên gồm: Chấp hành viên, người lập biên bản, đương sự hoặc người được đương

sự ủy quyền, người làm chứng, người có liên quan đến tài sản, đại diện chính quyền cấp xãhoặc dại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế theo quy định tại khoản 2 Điều 88 LuậtTHADS 2014 Ngoài ra, Chấp hành viên căn cứ vào tính chất của từng vụ việc, đối tượng tàisản kê biên có thể mời đại diện các cơ quan chuyên môn tham gia việc kê biên, việc mời cácthành phần tham gia việc kê biên là do Chấp hành viên xem xét quyết định

- Kê biên quyền sử dụng đất:

Khi kê biên quyền sử dụng đất Chấp hành viên phải căn cứ vào các giấy tờ về quyền sử dụngđất, vào tình trạng thực tế của tài sản để xác định vị trí, diện tích, ranh giới tứ cận của thửra đất

bị kê biên Trong khi thực hiện việc kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu ngườiphải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho

Cơ quan thi hành án theo khoản 1 Diều 111 Luật THADS 2014 Nếu trên đất có tải sản gắnliền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất vàtài sản gắn liền với đất Nếu trên đất có tài sản gắn liền với đất mà không thuộc quyền sở hữucủa người phải thi hành án thì Chấp hành viên chi kê biên quyền sử dụng đất và thông báo chongười có tài sản gắn liền với đất biết

Khi kê biên quyền sử dụng đất, nếu người phải thi hành án, người có quyền, nghĩa vụ liên quanđến quyền sử dụng đất kê biên hoặc đại diện hợp pháp của họ đã được thông báo về việc kêbiên mà cố tình vắng mặt thì Chấp hành viên vẫn tiến hành kê biên nhưng phải mời người làmchứng và ghi rõ vào nội dung biên bản kể biên Trường hợp không mời được người làm chứngthì Chấp hành viên vẫn tiến hành kê biên nhưng phải ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên theokhoản 1 Điều 88 Luật THADS 2014

L i Thu Hại Thu Hương – K11 Luật học ương – K11 Luật họcng – K11 Lu t h cật học ọc Page 4