II. Khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật th
4. Bình luận những khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định của pháp
4.2. Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là nhà ở
Thứ nhất, về vấn đề định giá còn khó khăn. Theo Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Tổ chức, hộ gia 9Baophapluat.vn. Hoàng Thị Thanh Hoa. Kê biên nhà ở - một số vấn đề từ thực tiễn
đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật Nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn (Khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở). Tuy nhiên, đối với trường hợp nhà ở do cá nhân xây dựng, không có đăng ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì việc công nhận nhà ở đó thuộc sở hữu của ai, và có được xử lý nhà ở đó để đảm bảo thi hành án hay không? Đây là một vấn đề phát sinh rất nhiều trong thực tiễn nhưng lại thiếu các quy định pháp luật để điều chỉnh. Trong thực tiễn, phần lớn các căn nhà xây dựng (đặc biệt là ở vùng nông thôn) đều không xin cấp phép xây dựng, việc xác định chủ sở hữu căn nhà thường căn cứ theo kết quả xác minh tại chính quyền địa phương. Tuy nhiên pháp luật về nhà ở cần có các quy định cụ thể hơn đối với loại tài sản này.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật THADS, việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý.
Thực tiễn cho thấy, người chủ sử dụng đất thường không đồng ý cho cơ quan THADS kê biên nhà ở trên đất của mình. Trường hợp người chủ sử dụng đất không đồng ý cho kê biên thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà (khoản 2 Điều 95 Luật THADS). Vấn đề đặt ra là cơ quan THADS căn cứ vào tiêu chí nào để xác định, định lượng được việc “tách rời nhà ở và đất” mà không làm giảm đáng kể giá trị của căn nhà? Giá trị căn nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố (chủ quan và khách quan), bao gồm cả sự biến động của giá cả thị trường bất động sản trước và sau kê biên. Việc xử lý tài sản trong trường hợp này cũng thiếu tính khả thi. Do tâm lý e ngại của người mua và nhiều yếu tố nhạy cảm khác, tài sản thi hành án vốn là một loại tài sản rất khó lưu thông và
giao dịch trên thị trường. Trong trường hợp tài sản là nhà ở lại nằm trên đất của người khác thì việc định giá, bán đấu giá tài sản lại càng gặp nhiều khó khăn.
Xuất phát từ những vướng mắc từ thực tiễn trong nhiều năm qua, đa số quan điểm cho rằng không thực hiện việc kê biên tài sản đối với những trường hợp này. Tuy nhiên, việc phân loại án đối với những trường hợp này đang gặp vướng mắc. Theo quy định tại khoản 1 Điều 44a Luật THADS 2014 thì Thủ trưởng cơ quan THADS ra quyết định về việc chưa có điều kiện thi hành án khi thuộc một trong các trường hợp: Người phải thi hành án không có thu nhập hoặc có thu nhập chỉ bảo đảm cuộc sống tối thiểu cho người phải thi hành án, người mà họ có trách nhiệm nuôi dưỡng và không có tài sản để thi hành án hoặc có tài sản nhưng giá trị tài sản chỉ đủ để thanh toán chi phí cưỡng chế thi hành án hoặc tài sản theo quy định của pháp luật không được kê biên, xử lý để thi hành án. Theo đó, trường hợp người phải thi hành án có nhà ở xây trên đất của người khác không thuộc các trường hợp để có thể phân loại việc thi hành án chưa có điều kiện thi hành(vì người phải thi hành án vẫn có tài sản). Tuy nhiên, nếu để ở loại án “có điều kiện thi hành” thì lại rất khó để xử lý tài sản và mặc dù có điều kiện thi hành nhưng việc thi hành án lại bế tắc trong việc giải quyết.
Thực tiễn hiện nay đang tồn tại rất nhiều vụ việc thi hành án, mặc dù người phải thi hành án có tài sản là bất động sản nhưng Chấp hành viên không thể kê biên, xử lý được như: Người phải thi hành án có tài sản là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Tuy nhiên, đất mà người đó đang sử dụng không thuộc diện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; có nhà xây kiên cố trên thửa đất lấn chiếm, đất hành lang giao thông...; Người phải thi hành án có nhà ở nhưng nhà ở đó nằm trên đất của người khác và người có quyền sử dụng đất không đồng ý kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó để thi hành án …
Đối với các trường hợp người phải thi hành án có tài sản mà tài sản không thể xử lý được thì vẫn chưa có phương án giải quyết thực sự hiệu quả cho các cơ quan THADS.
Ngoài ra, những khó khăn chung trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật thi hành án dân sự về cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở. 10
10 Lê Tuấn Anh. Cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong thi hành án dân sự ở Việt Nam. Khoa Luật. ĐHQGHN
Để tiến hành kê biên tài sản của người phải thi hành án thì chấp hành viên phải có đủ căn cứ để áp dụng biện pháp cưỡng chế. Chấp hành viên phải tiến hành xác minh tài sản của người phải thi hành án, xác minh hiện trạng và thông tin của tài sản và phải thực hiện việc trao đổi thông tin liên quan với Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có tài sản và các cơ quan có liên quan trong lĩnh vực nhà đất như Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hay Phòng tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên, trong rất nhiều trường hợp chấp hành viên chưa chú trọng đến việc trao đổi nắm bắt thông tin với chính quyền địa phương và các cơ quan có liên quan, dẫn đến có trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở đã bán đấu giá thành, chấp hành viên đến cưỡng chế giao tài sản cho người mua trúng đấu giá mới phát hiện ra nhà đang do người khác quản lý sử dụng từ trước khi kê biên, xử lý tài sản nên gặp phải sự chống đối. Khi ra quyết định cưỡng chế, chấp hành viên phải xác định là người thi hành án có điều kiện thi hành án. Trong một số trường hợp khi chấp hành viên xác minh người phải thi hành án đang sử dụng và quản lý tài sản là nhà ở hoặc quyền sử dụng đất thì mặc nhiên đó là tài sản của người phải thi hành án mà không xác định đã làm thủ tục chuyển đổi sang tên người phải thi hành án hay chưa. Trên thực tế, việc xác định quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất trong nhiều trường hợp rất khó khăn nhất là trong trường hợp người phải thi hành án tìm mọi cách để cản trở, trì hoãn việc thi hành án, không có căn cứ đầy đủ xác định quyền sở hữu đó là của ai, dẫn đến cơ quan Thi hành án dân sự đã lúng túng trong việc ra quyết định cưỡng chế; áp dụng biện pháp cưỡng chế không chặt chẽ, xảy ra khiếu nại trong quá trình cưỡng chế. Khi tiến hành xác minh tại địa chỉ của người phải thi hành án, bản thân người phải thi hành án và người thân không cung cấp chính xác thông tin cho chấp hành viên về những tài sản họ quản lý, điều đó cũng gây khó khăn cho chấp hành viên trong quá trình xác định tài sản. Khi tiến hành xác minh tại ủy ban nhân dân hoặc thông qua Phòng tài nguyên và Môi trường cung cấp thông tin chậm hoặc thiếu chính xác gây khó khăn cho chấp hành viên. Ở nhiều địa phương khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở lại không đúng với thực địa, dễ dẫn tới chấp hành viên chủ quan không xác minh đo đạc lại thực địa gây ảnh hưởng đến quá trình cưỡng chế kê biên tài sản cũng nhưng ảnh hưởng trực tiếp đương sự, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Trong trường hợp người phải thi hành án chỉ có một tài sản duy nhất lớn hơn nhiều lần so với nghĩa vụ phải thi hành án mà tài sản đó không thể phân chia được hoặc việc
phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản thì chấp hành viên vẫn có quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế để thi hành án. Tuy nhiên, trong trường hợp này chấp hành viên phải có căn cứ chứng minh việc không thể phân chia tài sản này hoặc nếu phân chia thì sẽ làm giảm đáng kể giá trị của tài sản
Hiện nay các cơ quan quản lý đất đai thực hiện việc quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chưa được chặt chẽ, để các công chức, viên chức làm sai lệch hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cấp sai vị trí, diện tích đất, cấp đất không đúng nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sai tờ, thửa bản đồ, sai lệch trong mô tả kết cấu, vật liệu, kích thước ngôi nhà, do nhiều nguyên nhân diễn ra phổ biến ở một số địa phương vùng nông thôn, vùng sâu, vùng xa.
Danh mục tài liệu tham khảo
1. Luật Thi hành án dân sự 2014
2. Lê Tuấn Anh. Cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong thi hành án dân sự ở Việt Nam. Khoa Luật. ĐHQGHN
3. Nguyễn Anh Tuấn. Biện pháp cưỡng chế kê biên và xử lý tài sản của người phải thi hành án dân sự. Khoa Luật-ĐHQGHN
4. Tapchitoaan.vn. Một số vướng mắc và kiến nghị áp dụng biện pháp kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động thi hành án dân sự
5. Baophapluat.vn. Hoàng Thị Thanh Hoa. Kê biên nhà ở - một số vấn đề từ thực tiễn
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT
***
TIỂU LUẬN CUỐI KÌ
MÔN: LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
Đề bài: So sánh biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất với kê biên tài sản là nhà ở? Bình luận những khó khăn, vưỡng mắc trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật thi hành án dân sự về 02 biện pháp cưỡng chế nêu trên?
Họ và tên sinh viên: Mã sinh viên:
Lớp: Kép 11 Luật học Ngày sinh:
Giảng viên: TS. Trần Công Thịnh L i Thu Hạ ương – K11 Lu t h cậ ọ Page 12
Hà Nội, tháng 8 năm 2021
Mục lục
LỜI CẢM ƠN...2
MỞ ĐẦU...2
NỘI DUNG...3
Chương 1. Những vấn đề lý luận chung về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất và kê biên tài sản là nhà ở...3
1.1. Khái niệm biện pháp cưỡng chế trong thi hành án dân sự...3
1.2. Khái niệm kê biên tài sản...3
1.3. Kê biên tài sản là quyền sử dụng đất...4
1.4. Kê biên tài sản là nhà ở...4
Chương 2. So sánh biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất với kê biên tài sản là nhà ở...5
2.1. Giống nhau...5
2.2. Khác nhau...5
Chương 3. Bình luận hạn chế trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật thi hành án dân sự về 02 biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất và kê biên tài sản là nhà ở...7
3.1. Hạn chế của biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất...7
3.2. Hạn chế của biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là nhà ở...9
Chương 4. Giải pháp, kiến nghị thực hiện biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản đạt hiệu quả...10
4.1. Giải pháp...10
4.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật...12
KẾT LUẬN...13
TÀI LIỆU THAM KHẢO...14
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học môn Luật thi hành án dân sự, dưới sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của TS. Trần Công Thịnh chúng em đã hoàn thành học phần này. Cảm ơn thầy vì những bài giảng hay và bổ ích mà thầy đã dạy cho chúng em.
Nhờ có thầy nên môn học khó và trừu tượng này chúng em có thể tiếp thu dễ dàng. Em xin kính chúc thầy có thật nhiều sức khỏe và thành công trong cuộc sống.
MỞ ĐẦU
Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự là giải pháp có hiệu quả nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người phải thi hành án, bảo đảm hiệu lực của bản án, quyết định và thể hện tính nghiêm minh của pháp luật trước thái độ không chấp hành của người phải thi hành án. Các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự là công cụ quan trọng để bảo vệ triệt để quyền lợi hợp pháp của người được thi hành án.
Biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất và kê biên tài sản là nhà ở có ý nghĩa kết thúc việc thi hành án, tránh cho người phải thi hành án không phải chịu những tổn phí về tiền lãi suất do việc chậm thi hành án đem lại. Hai biện pháp này còn có tác dụng lớn trong việc răn đe, giáo dục ý thức pháp luật cho mọi công dân, nâng cao hiệu quả của công tác truyên truyền pháp luật trong việc thi hành án đồng thời là cơ sở để tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Chính vì vậy, đề tài “So sánh biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất với kê biên tài sản là nhà ở và bình luận những khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng” ra đời là vô cùng cần thiết để buộc người thi hành án phải thực hiện một cách thực tế, đầy đủ nghĩa vụ dân sự.
NỘI DUNG
Chương 1. Những vấn đề lý luận chung về biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản là quyền sử dụng đất và kê biên tài sản là nhà ở.
1.1. Khái niệm biện pháp cưỡng chế trong thi hành án dân sự
Cưỡng chế thi hành án là thuật ngữ xuất hiện nhiều trong pháp luật dân sự. Cưỡng chế thi hành án dân sự là hoạt động của cơ quan có thẩm quyền, dùng quyền lực của mình để đảm bảo việc thi hành trên thực tế quyền và nghĩa vụ của các chủ thể liên quan trong quyết định, bản án được thi hành theo thủ tục thi hành án.
Khi các chủ thể phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ được nêu trong quyết định, bản án. Chủ thể có thẩm quyền nêu trên sẽ áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành đối với người phải thi hành án. Các biện pháp cưỡng chế thi hành án theo quy định của pháp luật bao gồm:
- Khấu trừ tiền trong tài khoản; thu hồi, xử lý tiền, giấy tờ có giá của người phải thi hành án.
- Trừ vào thu nhập của người phải thi hành án