Những vấn đề pháp lý về xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua quyết định giao đất

TrƯờng đại học vinh Khoa luật Những vấn đề pháp lý xác lập quyền sử dụng cho ng-ời sử dụng đất thông qua định giao đất Khoá luận tốt nghiệp ĐạI HọC ngành: luật học Giảng viên h-ớng dẫn : Lê Hồng Hạnh Sinh viên thực : Lê Thị H-¬ng MSSV : 0855035503 Líp : 49B1 - Lt Vinh, 2012 LỜI CẢM ƠN Trong trình thực khoá luận tốt nghiệp chuyên ngành Luật học với đề tài “Những vấn đề pháp lý xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất”, bên cạnh nỗ lực thân, nhận giúp đỡ, động viên nhiệt tình thầy cơ, gia đình bạn bè Để hồn thành khố luận nghiệp này, trước tiên xin đựơc gửi lời cảm ơn chân thành tới Nhà trường thầy, cô tổ Luật Kinh tế Trường Đại học Vinh Đặc biệt xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới giáo Lê Hồng Hạnh trực tiếp hướng dẫn bảo tơi suốt q trình thực khố luận Do thời gian kinh nghiệm hạn chế nên khố luận khơng tránh khỏi thiếu sót định, tơi mong nhận ý kiến đóng góp thầy cơ, bạn người quan tâm đến đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! Vinh, tháng năm 2012 Sinh viên Lê Thị Hương DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT QSDĐ: Quyền sử dụng đất NSDĐ: Người sử dụng đất UBND: Ủy ban nhân dân GCN QSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất MỤC LỤC Trang A-MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Những đóng góp khóa luận Kết cấu khoá luận B-NỘI DUNG Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG CHO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG QUA QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẤT 1.1 Một số vấn đề lý luận định giao đất 1.1.1 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam 1.1.2 Thẩm quyền định giao đất 1.1.3 Các hình thức giao đất 11 1.1.4.Ý nghĩa định giao đất 16 1.2 Những vấn đề lý luận quyền sử dụng đất người sử dụng đất 17 1.2.1 Khái niệm người sử dụng đất 17 1.2.2 Quyền sử dụng đất người sử dụng đất 21 1.2.3 Ý nghĩa việc nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất 23 1.3 Lịch sử hình thành phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 24 1.3.1 Quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai năm 1987 24 1.3.2 Quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai năm 1993 25 1.3.3 Quyền sử dụng đất theo quy định Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993 27 1.3.4 Quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai năm 2003 28 Chương 2: NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG CHO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG QUA QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẤT 30 2.1 Căn giao đất 30 2.2 Thẩm quyền giao đất 32 2.3 Trình tự , thủ tục giao đất cho người sử dụng đất 35 Chương 3: GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG CHO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG QUA QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẤT 40 3.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất 40 3.2 Các định hướng việc xây dựng hoàn thiện pháp luật xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất 42 3.3 Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất 44 3.3.1 Hoàn thiện pháp luật xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất 44 3.3.2 Nâng cao hiệu thực thi pháp luật xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất 50 C-KẾT LUẬN 52 D-DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A-MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai ln nguồn lực có vai trị quan trọng q trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Trong giai đoạn nay, nước ta trình đổi mới, thực cơng nghiệp hố, đại hóa đất nước, xây dựng phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa vai trị đất đai ngày nhìn nhận đầy đủ hơn, toàn diện khoa học Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn sử dụng có hiệu đất đai việc quản lý Nhà nước đất đai việc làm cần thiết Là đại diện chủ sở hữu toàn đất đai phạm vi nước, Nhà nước có đầy đủ quyền chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt đất đai Tuy nhiên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích mảnh đất mà việc làm thuộc chủ thể Nhà nước giao quyền sử dụng đất Việc trao QSDĐ cho đối tượng sử dụng đất mặt thể ý chí Nhà nước mặt khác thể ý chí Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất đai Nhà nước thực việc trao QSDĐ cho đối tượng sử dụng thơng qua định giao đất Chính mà định giao đất cho tổ chức kinh tế khơng có ý nghĩa quan trọng quản lý đất đai Nhà nước mà cịn có ý nghĩa, ảnh hưởng tới đời sống chủ thể sử dụng đất giao Trước trình thị hố diễn ngày mạnh mẽ nhu cầu sử dụng đất tăng mạnh điều tất yếu Chính mà cơng tác quản lý đất đai có nhạy cảm phức tạp, đặc biệt NSDĐ Chính mà chọn " Những vấn đề pháp lý xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất " làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 2.1 Mục đích Việc nghiên cứu đề tài nhằm: - Nghiên cứu sở lý luận việc xác lập QSDĐ thông qua định giao đất với đặc thù "đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu", đặc biệt nhấn mạnh đến việc xác lập QSDĐ thông qua định giao đất - Đề xuất kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật việc xác lập QSDĐ thông qua định giao đất Việt Nam, để qua kiến nghị sách mới, sửa đổi bổ sung cần thiết cho việc bảo vệ quyền NSDĐ, thực hiệu việc giao đất cho chủ thể sử dụng đất 2.2 Nhiệm vụ Để đạt mục đích đặt đây, đề tài tập trung giải nhiệm vụ sau đây: - Nghiên cứu chất pháp lý QSDĐ kinh tế thị trường, qua thấy nhu cầu cần thiết việc xác lập QSDĐ hình thức sử dụng đất Việt Nam; - Trình bày có tính hệ thống việc xác lập QSDĐ thông qua đạo Luật Đất đai, qua đánh giá thực trạng pháp luật QSDĐ hình thức sử dụng đất từ trước đến nay; - Trên sở đánh giá ưu điểm hạn chế quy định pháp luật xác lập quyền sử dụng cho NSDĐ thông qua định giao đất đề xuất số giải pháp đưa số kiến nghị nhằm tăng cường quản lý Nhà nước công tác giao đất Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Đối tượng nghiên cứu Khóa luận tập trung phân tích luận điểm khoa học làm rõ chất đất đai, tính hàng hóa QSDĐ kinh tế thị trường để qua áp dụng hình thức sử dụng đất phù hợp nhất, đồng thời thấy chất pháp lý QSDĐ hình thức giao đất áp dụng tổ chức kinh tế Do vậy, đối tượng nghiên cứu khóa luận đất đai văn quy phạm pháp luật đất đai có liên quan tới quản lý Nhà nước công tác giao đất 3.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài " Những vấn đề pháp lý xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất" tập trung nghiên cứu phân tích, đánh giá quy định Luật Đất đai 2003 việc xác lập QSDĐ thông qua định giao đất để từ đưa kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện quyền NSDĐ giai đoạn Tình hình nghiên cứu đề tài Lĩnh vực đất đai nghiên cứu nhiều góc độ khác Có người nhìn nhận vấn đề kinh tế tài nguyên đất, có nghiên cứu đạo luật thuế liên quan đến đất đai, nghiên cứu thị trường bất động sản, nghiên cứu thực tế người hoạt động thực tiễn phản ánh nhiều góc độ khác Tuy nhiên Việt Nam việc nghiên cứu xác lập QSDĐ không nhiều, chưa có đề tài nghiên cứu cách có hệ thống hồn thiện việc xác lập quyền sử dụng cho NSDĐ thông qua định giao đất, mà có số nghiên cứu cách riêng lẻ như: Phạm Duy Nghĩa: "Bình luận Luật đất đai năm 2003 khía cạnh sách pháp luật"; TS Nguyễn Quang Tuyến: "Về vấn đề sở hữu toàn dân đất đai Luật Đất đai năm 2003"; Do vậy, với đề tài ‘‘Những vấn đề pháp lý xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất’’, tác giả khóa luận có nhiệm vụ tìm hiểu, nghiên cứu hoàn thiện pháp luật việc xác lập QSDĐ thông qua định giao đất Phương pháp nghiên cứu Khóa luận sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu cụ thể, như: phương pháp hệ thống, phương pháp lịch sử cụ thể, phương pháp phân tích quy phạm pháp luật, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh… Trong kết hợp khác phương pháp nghiên cứu với chủ đạo phương pháp phân tích quy phạm pháp luật Khố luận có sử dụng lý thuyết số mơn học: Quản lý Nhà nước đất đai nhà ở; Kinh tế tài nguyên đất, để nghiên cứu đề tài Những đóng góp khóa luận Thứ nhất, khóa luận phân tích cách có hệ thống, tồn diện khái niệm quyền sử dụng đất, việc xác lập QSDĐ, làm rõ lực chủ thể NSDĐ; làm rõ chất pháp lý quyền NSDĐ hình thức giao đất Thứ hai, khóa luận phân tích, đánh giá cách tồn diện việc áp dụng hình thức giao đất NSDĐ theo quy định pháp luật đất đai hành Qua nêu rõ tính đắn lựa chọn hình thức giao đất chủ thể sử dụng đất, khiếm khuyết việc xác lập QSDĐ hình thức trình thực thi Luật Đất đai (2003) Thứ ba, đưa kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định Luật Đất đai theo hướng thể đầy đủ lợi ích Nhà nước NSDĐ, quyền lợi ích đất đai đặt chỉnh thể thống Các kết luận, kiến nghị đề xuất mà khóa luận nêu có sở khoa học thực tiễn, vậy, chúng có giá trị tham khảo việc hoạch định sách pháp luật đất đai phù hợp với quan điểm đổi quan hệ đất đai kinh tế thị trường Kết cấu khóa luận Ngồi phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung khóa luận gồm chương Chương 1: Một số vấn đề lý luận xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất Chương 2: Nội dung pháp luật xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất Chương 3: Giải pháp góp phần hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất B - NỘI DUNG Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG CHO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG QUA QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẤT 1.1 Một số vấn đề lý luận vê định giao đất 1.1.1 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Chế độ sở hữu toàn dân đất đai khái niệm pháp lý gồm tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ sở hữu đất đai xác nhận, quy định bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu Nhà nước việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai tạo thành sở hữu Nhà nước đất đai a) Cơ sở việc xây dựng chế độ sở hữu toàn dân đất đai  Một số quan điểm chủ nghĩa Mác - Lênin tính tất yếu khách quan việc quốc hữu hóa đất đai Dưới xã hội tư bản, quyền sở hữu tư nhân đất đai thừa nhận mặt thực tế pháp lý, nhiên phương thức sản xuất tư chủ nghĩa chi phối người sử dụng đất khiến họ coi rằng: “Ruộng đất khơng có ý nghĩa khác khoản thuế định tiền, mà độc quyền thu nhà tư công nghiệp” Như vậy, tham gia vào chế độ sở hữu đất đai chế độ tư bao gồm thành phần bản, người sở hữu đất đai, người lĩnh canh hay nói cách khác nhà tư nông nghiệp người công nhân làm thuê cho nhà tư Các mối quan hệ ln ln đối lập lại gắn bó với Dưới chế độ tư bản, hình thức địa tô, quyền sở hữu ruộng đất thực được, đất đai trở thành phương tiện bóc lột Từ thực tế chế độ tư bản, Ph.Ăngghen rõ: “Đặc trưng chủ nghĩa cộng sản xóa bỏ chế độ sở hữu nói chung, mà xóa bỏ chế độ sở hữu tử sản…Chủ nghĩa cộng sản không tước bỏ khả chiếm hữu sản phẩm xã hội Chủ nghĩa cộng sản tước bỏ quyền dùng chiếm hữu để nô dịch lao động người khác” [8, tr53] Đồng thời, nhà sáng lập chủ nghĩa Mác thuế,…Trong quan phải liên hệ với nhiều phòng ban, đơn vị trực thuộc khác Với việc cải cách hành nay, thủ tục thực theo quy chế “một cửa” quan có văn phịng “một cửa” Trên thực tế người xin giao đất phải qua “một cửa”, “một cửa” lại đến “một cửa” nữa,…Như vậy, người xin giao đất phải qua lần “một cửa”, “một cửa” “mấy cửa” Vấn đề cần nghiên cứu giải quan có thẩm quyền cơng tác giao đất cho tổ chức kinh tế ngày thực tốt hơn, có hiệu Nguyên nhân tồn công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật cấp quyền địa phương người dân chưa thực cách liên tục, hình thức chưa đa dạng, lại thiếu nội dung phong phú khơng thu hút đối tượng tham gia, có tham gia vấn đề trách nhiệm Vì mà nhận thức pháp luật không NSDĐ mà cán địa cấp quyền cịn chưa cao, ảnh hưởng tới cơng tác giao đất Mặt khác, phối hợp quan, ban, ngành cịn hạn chế Cơng tác giao đất có thu tiền sử dụng đất có liên quan tới nhiều quan, ban, ngành vậy, quan khơng thực tốt cơng việc làm ảnh hưởng tới tiến độ chung tất quan, ban, ngành có liên quan 39 Chương GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG CHO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG QUA QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẤT 3.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất Đất đai nằm nhóm tài nguyên hạn chế lại điều kiện thiếu trình phát triển quốc gia Vì việc khai thác sử dụng triệt để có hiệu quỹ đất đai cho mục đích quan điểm đặt lên hàng đầu Việc bảo vệ, sử dụng hợp lý đất đai, đưa lại hiệu kinh tế - xã hội cao nhiệm vụ quan trọng để đáp ứng cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội cách ổn định, lâu bền Xuất phát từ quan điểm mục tiêu khai thác, sử dụng quản lý Nhà nước giao đất, cho thuê đất thành phố thể hiện: - Phân bố lại quỹ đất cho mục đích sử dụng, phù hợp với định hướng phát triển không gian lâu dài, đồng thời đáp ứng nhu cầu, phù hợp tiêu sử dụng đất ngành, địa phương cụ thể tương lai xa Dành quỹ đất hợp lý cho phát triển công nghiệp, ngành cơng nghiệp có khả khai thác tiềm sẵn có cơng nghiệp vật liệu xây dựng, công nghiệp chế biến nông, lâm, hải sản ngành tạo sức tăng trưởng mạnh mẽ công nghiệp kinh tế thành phố Hình thành khu cơng nghiệp tập trung nhằm sử dụng có hiệu sở hạ tầng, tạo môi trường thu hút vốn đầu tư thành phần kinh tế Phát triển công nghiệp sở thúc đẩy hình thành trung tâm đô thị, dịch vụ, cải thiện mặt kinh tế thành phố Gắn việc phát triển công nghiệp hố với q trình thị hố, phát triển mạng lưới thị rộng khắp phạm vi tồn lãnh thổ - Tạo sở pháp lý khoa học cho việc xúc tiến đầu tư, tiến hành thủ tục thu hồi đất, giao đất, sử dụng đất pháp luật, mục đích, có hiệu 40 quả; bước ổn định tình hình quản lý sử dụng đất Hồn thiện hệ thống sách pháp luật đất đai, làm sở để giải tốt vấn đề đất đai Trên sở chế độ sở hữu đất đai sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài có thời hạn theo quy định pháp luật Đồng thời, tuỳ theo hình thức sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác pháp luật thừa nhận bảo hộ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, cho tặng, góp vốn quyền sử dụng đất - Khoanh định, phân bố tiêu sử dụng đất cho ngành, cấp theo quy hoạch phải cân đối sở nhu cầu sử dụng đất điều chỉnh, bổ sung; đảm bảo khơng bị chồng chéo q trình sử dụng Sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, pháp luật, lấy giá trị sản xuất đơn vị diện tích đất đai làm thước đo để bố trí trồng, vật nuôi, đầu tư xây dựng sở hạ tầng, phát triển khu công nghiệp, thương mại du lịch theo quy hoạch kế hoạch - Các nhu cầu sử dụng đất phải tính tốn chi tiết đến cơng trình, phường, xã, đồng thời phân kỳ kế hoạch thực cụ thể đến năm giai đoạn, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội yêu cầu cụ thể giai đoạn Đầu tư xây dựng sở vật chất, hạ tầng, cần tiến hành đồng trước mở rộng thành phố, hình thành khu công nghiệp, khu dân cư Ưu tiên xây dựng sở vật chất hạ tầng kinh tế kỹ thuật phục vụ sản xuất không coi nhẹ sở hạ tầng phục vụ đời sống, văn hoá - xã hội người dân - Bảo đảm mối quan hệ hài hòa khai thác sử dụng đất để phát triển kinh tế xã hội với sử dụng đất bền vững bảo vệ môi trường sinh thái; kết hợp trước mắt lâu dài, phù hợp với chiến lược cơng nghiệp hố, đại hố, thị hoá đất nước Gắn khai thác sử dụng với nhiệm vụ bồi dưỡng tái tạo, làm tăng độ phì cho đất chống suy thối đất, gắn lợi ích kinh tế với bảo vệ mơi trường Ngồi việc khai thác sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội phải 41 đảm bảo vấn đề quốc phòng an ninh, quán triệt phương châm kết hợp kinh tế với quốc phòng, quốc phòng với kinh tế 3.2 Các định hướng việc xây dựng hoàn thiện pháp luật xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất Để phù hợp với quan hệ đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hình thức giao đất giữ vai trò quan trọng việc xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh Để hồn thiện cần xuất phát từ định hướng sau: Thứ nhất, cần ban hành sớm sách tài để điều tiết lại phần giá trị tăng thêm trình thị hóa, Nhà nước đầu tư sở hạ tầng, quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại để phục vụ lợi ích chung Do vậy, trước thực quy hoạch, thông qua tổ chức thẩm định giá, cần xác định giá đất thực tế sau thực xong quy hoạch, tổ chức thẩm định giá xác định lại giá đất thị trường Như vậy, tính phần giá trị tăng thêm m2 qua tính phần giá trị tăng thêm vào nghĩa vụ tài người sử dụng đất Khi người sử dụng đất thực quyền chuyển QSDĐ mình, lúc tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất trường hợp người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất Có vậy, Nhà nước thực nguyên tắc điều tiết nguồn lợi từ đất đai, kể phần giá trị tăng thêm từ đất không đầu tư người sử dụng đất mang lại quy định điểm c khoản Điều Luật Đất đai (2003) Thứ hai, người sử dụng đất hợp pháp bị thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tạo việc làm theo nguyên tắc bảo đảm cho người bị thu hồi đất đến chỗ có điều kiện phát triển tốt nơi cũ Sau đó, giao đất cho nhà đầu tư với mục tiêu xây dựng sở kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng mục tiêu phát triển kinh tế Thứ ba, đất sử dụng làm mặt sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sản xuất nông nghiệp, lâm, ngư, làm muối, áp dụng hai hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất th đất Quy định đảm bảo tơn trọng quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất NSDĐ vào mục đích kinh doanh 42 Thứ tư, tiếp tục hồn chỉnh chế sử dụng đất thị phải trả tiền sử dụng đất Thực đấu giá QSDĐ tổ chức, cá nhân xin thuê đất để đầu tư kinh doanh nhà, đất theo quy hoạch Không giao đất nhượng bán quyền sử dụng đất để gia đình làm nhà riêng lẻ thị lớn thị có quỹ đất ít; chuyển sang giao cho thuê cho tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng đồng khu nhà chung cư theo quy hoạch để bán cho thuê Nhà nước tác động đến giá đất thị trường sách kinh tế vĩ mô sở quan hệ cung - cầu đất đai, vậy, để nguồn thu ngân sách từ đất đai giữ ổn định cần phải: Một là, mở rộng phạm vi NSDĐ đối tượng Nhà nước giao đất hình thức giao đất để sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích kinh doanh lĩnh vực đời sống Hai là, giá đất tính thu tiền sử dụng đất phải phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế Điều có nghĩa phù hợp với giá đất thị trường điều kiện bình thường Cơ chế chấm dứt bao cấp, thông qua đất đai nhờ nguồn tài để hỗ trợ nhà cho người có thu nhập thấp, người nghèo, đối tượng sách xã hội người phải tái định cư Ba là, xử lý mối quan hệ thu tiền sử dụng đất bồi thường thiệt hại đất, tài sản gắn liền với đất Người giao đất bồi thường thiệt hại đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất, giá đất tính tiền sử dụng đất giá đất quan nhà nước có thẩm quyền xác định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế giá trúng đấu giá Trường hợp người giao đất phải bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất để giao cho người giao đất phải nộp tiền sử dụng đất, giá đất tính thu tiền sử dụng đất giá đất xác định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo mục đích sử dụng đất đất giao giá trúng đấu giá khấu trừ phần chi phí bồi thường thiệt hại Bốn là, xử lý trường hợp nhận QSDĐ theo hướng Nhà nước đảm bảo nắm đối tượng sử dụng đất, thông tin liên quan đến họ để quản lý họ thực quyền dân Như vậy, mục đích đặt 43 trường hợp hợp thức hóa quyền sử dụng đất để quản lý sau công nhận QSDĐ không nhằm mục tiêu thu nghĩa vụ tài họ Năm là, tiếp tục thực chế sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo phương thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất thay tuý đổi đất lấy sở hạ tầng 3.3 Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất 3.3.1 Hoàn thiện pháp luật xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất a) Tiếp tục hồn thiện hệ thống sách pháp luật có liên quan đến cơng tác giao đất Xây dựng sách đất đai tổ chức quản lý đất đai kinh tế thị trường mẻ nước ta Hệ thống pháp luật đất đai thiên xử lý quan hệ ban đầu có tính hành chính, chưa tiếp cận biến động kịp thời thị trường Kinh tế - xã hội đất nước chuyển động theo hướng cơng nghiệp hố - đại hố, dẫn đến biến động quan hệ đất đai làm xuất nhiều vấn đề mới, Nhà nước phải đối mặt với nhiều vấn đề bất cập quản lý Vì vậy, tiếp tục hồn thiện hệ thống sách pháp luật có liên quan đến cơng tác giao đất tạo hành lang pháp lý cần thiết cấp bách Như biết, công tác giao đất thực chủ yếu thông qua hệ thống văn quy phạm pháp luật giao đất Để hoàn thiện sách pháp luật đất đai hướng, cần kiên định nguyên tắc tăng cường củng cố chế độ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý Nhà nước Đồng thời ngày hồn thiện chế sách gắn trách nhiệm với quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất thơng qua lợi ích kinh tế Hai mặt phải gắn bó với thể thống Các văn pháp luật Nhà nước ln ln giữ vị trí quan trọng việc quản lý Nhà nước đất đai Nó cứ, sở cho công tác giao đất tiến tới cấp GCN QSDĐ cho NSDĐ Để văn pháp luật vào sống, người dân chấp nhận thực địi hỏi văn phải dễ hiểu, đơn giản, thống với nội dung để tránh tình trạng lúng 44 túng thực Đặc biệt văn có tính chất khái qt chung đưa phải có văn hướng dẫn để cấp, ngành nhân dân thực tốt Vậy thực tế ln địi hỏi cần phải hồn thiện hệ thống văn pháp luật đất đai cho phù hợp với điều kiện nay, xây dựng ban hành quy chế quản lý sử dụng đất, quy định rõ thẩm quyền, trách nhiệm quan quản lý đất đai quyền nghĩa vụ đối tượng sử dụng đất Bên cạnh cần phải có quy định sách tài phù hợp; đồng thời có chế tài xử lý vi phạm pháp luật cách hợp lý, có hiệu Có tạo sở pháp lý vững cho việc triển khai thực công tác giao đất NSDĐ nước b) Cải cách thủ tục hành Là vấn đề liên quan tới đại phận nhân dân tổ chức, thủ tục hành giải vấn đề liên quan đến đất đai không đơn giản cơng khai xã hội chịu ảnh hưởng, nhằm tạo bước đột phá cải cách thủ tục hành đổi phương thức hoạt động quan hành nhà nước, đặc biệt giao dịch trực tiếp quan hành nhà nước với người dân doanh nghiệp, Trung tâm giao dịch “một cửa” đời trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường nhằm thực công việc liên quan tới chế “một cửa" quan hành nhà nước địa phương Mục tiêu đề “một cửa” tạo bước chuyển biến quan hệ thủ tục giải công việc quan hành nhà nước với tổ chức, cơng dân; giảm phiền hà, chống quan liêu, tham nhũng, cửa quyền, nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước Thủ tục hành lĩnh vực đất đai cải tiến theo hướng đơn giản hóa, thống cơng khai, tạo điều kiện thuận lợi cho NSDĐ thực quyền luật định, đáp ứng yêu cầu cải cách hành Tuy nhiên, cơng tác giao đất NSDĐ cần có sửa đổi cho phù hợp với thực tế thể chế “một cửa” Cụ thể: Cần phải tập trung công tác giao đất tổ chức kinh tế đầu mối làm việc Hiện nay, công tác giao đất tổ chức kinh tế liên quan đến nhiều “một cửa” quan, ban, ngành trình làm hồ 45 sơ, thủ tục như: Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch đầu tư, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương…Vậy nên cán chuyên trách công tác giao đất NSDĐ quan, ban, ngành có liên quan tập trung đầu mối phòng thuộc Văn phòng “một cửa” UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Mỗi cán liên hệ giải công việc với quan chuyên môn chịu trách nhiệm phạm vi lĩnh vực mà quản lý Như tránh tình trạng “nhiều cửa” “một cửa”, giảm thiểu việc lại phiền hà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xin giao đất đồng thời đẩy nhanh tiến độ công tác giao đất để tiến tới cấp GCN QSDĐ cho NSDĐ cách nhanh chóng, thuận tiện Hồ sơ, thủ tục cần phải niêm yết công khai “một cửa” để tổ chức, cá nhân xin giao đất tham khảo, thực giám sát trình thực mặt thời gian quan chuyên trách Bên cạnh đó, cần làm rõ vấn đề quyền hạn, trách nhiệm lợi ích cán cơng chức làm việc Trung tâm giao dịch “một cửa” Cần xây dựng quy định lề lối mối quan hệ làm việc phận “một cửa” với phận liên quan nhằm bảo đảm tính thống nhận thức, trách nhiệm, đồng phối hợp giải công việc cho NSDĐ để đạt yêu cầu chất lượng thời gian; phía Nhà nước đạt yêu cầu hiệu quản lý Để thực tốt việc cải cách thủ tục hành công tác không phần quan trọng đẩy mạnh việc đưa công nghệ thông tin vào việc theo dõi, cập nhật công tác giao đất đồng thời nắm tình hình sử dụng đất NSDĐ Sự phối hợp quan, ban, ngành có liên quan nhanh hơn, thuận lợi nhiều áp dụng tiến tin học vào quản lý hành Hồn thành cơng tác đo đạc, lập đồ địa nhằm góp phần thực tốt công tác giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân c) Giải pháp quy hoạch sử dụng đất Thời gian qua, quy hoạch sử dụng đất số tồn cần phải giải Do vậy, thời gian tới cần có phối hợp chặt chẽ cấp, ngành việc lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất địa phương Việc quản lý thực quy hoạch sử dụng đất cần phải 46 trọng hơn, phân cấp trách nhiệm quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần phải rõ ràng, tránh chồng chéo ngành quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng đô thị Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố phải vào chiến lược tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố, vào thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố, tình hình sử dân cư, tình hình sử dụng đất Cần xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lâu dài kết hợp với xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngắn hạn, đảm bảo kết hợp hài hoà trước mắt lâu dài Bên cạnh đú việc cơng khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt cần phải quan tâm mức khơng mang tính hình thức Từ quy hoạch sử dụng đất thành phố cần xây dựng quy hoạch sử dụng đất cấp địa phương để toàn địa bàn sử dụng đất phải có quy hoạch cụ thể, khoa học phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội Lấy quy hoạch làm để kế hoạch hoá việc sử dụng đất cấp, ngành, Các nhu cầu sử dụng đất giải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ban hành cơng bố cơng khai d) Hồn thiện pháp luật tài Để sách tài cơng tác giao đất tổ chức kinh tế ngày phát huy vai trò cần thực số giải pháp: + Có sách ưu đãi hợp lý thu tiền sử dụng đất đầu tư vào số ngành, lĩnh vực đặc biệt địa bàn thành phố để thu hút nhà đầu tư thực dự án đầu tư Ngoài ra, việc điều chỉnh bảng giá đất hàng năm cần có quy định cụ thể để tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức việc thực kế hoạch kinh doanh mình, tránh tình trạng giá đất lên cao khơng thực tế làm ảnh hưởng tới sản xuất, kinh doanh tổ chức kinh tế Đối với trường hợp NSDĐ cịn nợ đọng nghĩa vụ tài cần phải có biện pháp cụ thể để giải quyết, không để tổ chức không thực nghĩa vụ mà khơng bị xử lý kịp thời triệt để + Xây dựng bảng giá loại đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ địa phương công bố công khai hàng năm theo quy định Chính phủ để tiến hành thu tiền sử dụng đất NSDĐ; phải xác định giá đất 47 cho vị trí cụ thể, hạng đất cụ thể xã, phường giá đất vùng giáp ranh,…đảm bảo mặt giá đất Nhà nước quy định phù hợp với khả sinh lợi mặt giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa phương Bên cạnh đó, bảng giá cần phải xây dựng nhanh chóng để giải vấn đề có liên quan tới giá đất sớm nhất; tránh tình trạng tồn đọng công việc đến lúc giải không kịp + Nhanh chóng thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất theo quy định Luật Đất đai 2003 nhằm thực bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt trường hợp thu hồi đất sau quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công khai mà chưa có dự án đấu thầu; nhằm chuẩn bị sẵn đất để có nguồn cung đất đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng đất NSDĐ Việc tổ chức trung tâm giảm thiểu nhiều khâu q trình giao đất + Trong cơng tác bồi thường giải phóng mặt cần đẩy mạnh việc khuyến khích nhà đầu tư tự thoả thuận bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thay cho việc Nhà nước đứng tổ chức Như rút ngắn khoảng thời gian đáng kể để nhanh chóng đưa dự án vào thực hiện, mặt khác, giảm phần kinh phí việc thực công tác bồi thường cho Nhà nước + Cần tăng cường thực đấu giá QSDĐ đấu thầu dự án có sử dụng đất Việc thu tiền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất hạn chế thất nguồn tài thu từ đất đai cho Ngân sách Nhà nước; góp phần thực bình đẳng nghĩa vụ tài thành phần kinh tế Nhà nước giao đất, xoá bỏ bao cấp qua đất đai Đồng thời, việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất giảm thủ tục khơng cần thiết Qua rút ngắn thời gian chờ đợi, dự án có khả triển khai nhanh tăng tính khả thi, góp phần nâng cao hiệu sử dụng đất Do vậy, việc đấu giá QSDĐ đấu thầu dự án có sử dụng đất phải thực công khai, thông báo rộng rãi, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tuân thủ quy định pháp luật đấu giá, đấu thầu, 48 e)Tổ chức thực giao đất người sử dụng đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phối hợp với Sở Tài nguyên Môi trường tăng cường đạo giám sát tháo gỡ vướng mắc công tác giao đất NSDĐ địa bàn thành phố Vinh UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cần đạo nâng cao vai trò trách nhiệm quan, ban, ngành có liên quan phối hợp công tác giao đất đối tượng sử dụng đất Đối với trường hợp vi phạm lịch sử để lại như: phân nhà cho cán công chức phạm vi đất Nhà nước giao để sử dụng tổ chức kinh tế lãnh đạo tổ chức thực trước mà dân cư sống ổn định cần phải có giải pháp cụ thể cứng nhắc theo quy định chung được, vấn đề nhạy cảm liên quan tới đời sống nhiều người Nếu không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thành phố cần phải có sách hỗ trợ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quan, ban, ngành có liên quan thống giải để kéo dài tình trạng: tổ chức khơng chịu thực nghĩa vụ tài chính, người dân sống khu tập thể khơng ổn định sống quan có thẩm quyền đùn đẩy trách nhiệm cho nhau, khơng chịu đứng giải Chính vậy, để tránh tình trạng khó giải cần tăng cường cơng tác quản lý đất đai cấp quyền sở (phường, xã) việc quản lý, sử dụng đất tổ chức kinh tế; nhanh chóng nghiên cứu giải đề nghị phủ cho phép giải tháo gỡ vấn đề vướng mắc sách, sách tài chính, tạo điều kiện cho tổ chức có khả thực nghĩa vụ tài Nhà nước sử dụng đất tạo ý thức chấp hành pháp luật thường xuyên tổ chức kinh tế Sở Tài ngun Mơi trường khơng ngừng hồn thiện cải cách quy trình thẩm định hồ sơ Tăng cường phối hợp, đạo đôn đốc phường, xã thực tốt nhiệm vụ mình, đặc biệt cơng tác bồi thường giải phóng mặt phải thu hồi đất người dân Công tác giao đất ln phải đề cao 49 tính thực tế, tránh tình trạng áp dụng cách máy móc, ngồi ra, tính trung thực cơng việc thẩm định hồ sơ xin giao đất mang tính chất định cơng tác 3.3.2 Nâng cao hiệu thực thi pháp luật xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất a) Tăng cường quyền tham gia đóng góp ý kiến nhân dân vào dự án luật đất đai Việc tham gia đóng góp ý kiến nhân dân vào dự án luật đất đai có tác dụng tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật lớn có hiệu Thơng qua lấy ý kiến vào q trình xây dựng, ban hành thực thi pháp luật có tác dụng tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai cho người dân nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, bồi dưỡng tình cảm, ý thức trách nhiệm pháp lý khả tiến hành hành vi pháp lý đắn, xác Đồng thời, qua hoạt động này, giúp cho nhân dân nâng cao ý thức pháp luật Như vậy, người hiểu rõ việc xác lập quyền sử dụng đất thơng qua định giao đất Có thể nói, thái độ chấp hành hay không chấp hành người dân pháp luật kết am hiểu pháp luật Mặt khác thấy người chấp hành pháp luật cách tự giác, nghiêm chỉnh họ có thái độ đắn pháp luật b) Nâng cao lực cán Trong công tác giao đất tổ chức kinh tế cần tập trung đủ lực lượng cán có trình độ chun mơn, nghiệp vụ, có tinh thần trách nhiệm cao không Sở Tài nguyên Mơi trường mà cịn cần phải trọng tới ban, ngành có liên quan tới cơng tác này, đặc biệt cấp quyền sở Bởi biết, công tác giao đất, cho thuê đất phải dựa thực tế trạng sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất Chỉ cần cán thẩm định thiếu tinh thần trách nhiệm, vi phạm diễn Một vi phạm có hội tiếp diễn việc quản lý sử dụng đất gặp nhiều khó khăn Vì vậy, cơng tác giao đất thực tốt sở cho việc nắm quản lý sử dụng đất có hiệu cao tổ chức kinh tế địa bàn 50 Mặt khác, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải có sách để đào tạo, thu hút người có trình độ, có lực nhiệt tình, có trách nhiệm với cơng việc lĩnh vực quản lý đất đai trở phục vụ địa phương c) Các giải pháp hỗ trợ khác Đầu tiên tăng cường, đẩy mạnh thường xuyên công tác kiểm tra, tra việc sử dụng đất, xử lý kịp thời sai phạm quản lý, sử dụng đất tổ chức kinh tế đồng thời có biện pháp kiên xử lý vi phạm sau kiểm tra, tra Tiến hành xử lý nghiêm minh tổ chức vi phạm chế độ quản lý sử dụng đất: để đất bị lấn chiếm, để đất hoang hoỏ khụng sử dụng, chuyển đổi mục đích sử dụng trái với quy định Để thực tốt cơng tác địi hỏi phải có phối hợp chặt chẽ tra Nhà nước thành phố, tra Sở đặc biệt vai trị khơng thể thiếu UBND cấp xã, phường Sau kiểm tra, tra phải có kết luận cụ thể, rõ ràng, đề xuất biện pháp xử lý vi phạm có kiến nghị thấy cần thiết để giúp cho trình quản lý sử dụng đất đạt hiệu tốt Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật quản lý Nhà nước đất đai nói chung, quy định Nhà nước chế độ quản lý sử dụng đất tổ chức kinh tế nói riêng Cơng tác thực nghiêm túc giúp cho không NSDĐ mà cán địa cấp quyền địa phương Ngoài ra, tuyên truyền, phổ biến pháp luật hạn chế tiêu cực trình quản lý, sử dụng đất 51 C - KẾT LUẬN Đất đai vấn đề nhạy cảm phức tạp, tác động liên quan đến trị, kinh tế - xã hội, trật tự an ninh thành phố Các quan hệ đất đai ngày phức tạp, địi hỏi phải có quản lý chặt chẽ quan chuyên trách công tác giao đất tiến tới cấp GCN QSDĐ cho NSDĐ có vai trị đặc biệt quản lý Nhà nước đất đai Đây sở quan trọng để quan quản lý theo dõi biến động loại đất đai, có điều tiết thích hợp theo hướng kết hợp hài hồ lợi ích Nhà nước NSDĐ Việc cấp GCN QSDĐ tạo sở pháp lý vững quan hệ NSDĐ với Nhà nước, đảm bảo quyền lợi tổ chức sử dụng đất, tạo tâm lý yên tâm đầu tư sản xuất, kinh doanh có hiệu Qua q trình tìm hiểu nghiên cứu, khóa luận có đóng góp nhằm hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất sau: - Tiếp tục hồn thiện hệ thống sách pháp luật có liên quan đến cơng tác giao đất - Cải cách thủ tục hành - Giải pháp quy hoạch sử dụng đất - Hoàn thiện pháp luật tài - Tổ chức thực giao đất NSDĐ - Tăng cường quyền tham gia đóng góp ý kiến nhân dân vào dự án luật đất đai - Nâng cao lực cán - Các giải pháp hỗ trợ khác 52 D - DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 1993 Luật Đất đai năm 2003, sửa đổi, bổ sung năm 2009 - Nxb Chính trị quốc gia (năm 2010) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai Nghị định số 197/2004/ NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Giáo trình Luật đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội - Nxb Công an nhân dân (Hà Nội, năm 2010) Giáo trình Luật đất đai Đại học Huế (2005) Báo cáo tổng kết nhiệm vụ công tác năm 2010 phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2011 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Nghệ An C Mác Ph Ăng-ghen Tồn tập, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2005 V.I Lê-nin toàn tập, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2005 10 Một số vấn đề kinh tế - xã hội Việt Nam thời kỳ đổi mới- NXB Chính trị Quốc gia 11 Phạm Duy Nghĩa: "Bình luận Luật đất đai năm 2003 khía cạnh sách pháp luật" 12 Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2010 UBND tỉnh Nghệ An 13 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam - NXB Khoa học & Kỹ thuật 14 TS Nguyễn Quang Tuyến: "Về vấn đề sở hữu toàn dân đất đai Luật Đất đai năm 2003" 15 Hội nghị “Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam" ngày 26/5/2002 Bộ môn Pháp luật kinh doanh, Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 16 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com 17 http://luathoc.cafeluat.com 18 http://www.luatviet.org 19 http://laws.dongnai.gov.vn 53 ... PHÁP LUẬT VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG CHO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG QUA QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẤT 3.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất Đất. .. Một số vấn đề lý luận xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất Chương 2: Nội dung pháp luật xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua định giao đất Chương... THI PHÁP LUẬT VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG CHO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG QUA QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẤT 40 3.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất thông qua