Những vấn đề pháp lý về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT SVTH Khoá GVHD : NGUYỄN THỊ THU VÂN : 30 MSSV: 3020220 : Ths HUỲNH MINH PHƯƠNG TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2009 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan khóa luận “Những vấn đề pháp lý bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất” cơng trình nghiên cứu riêng tơi Tồn nội dung trình bày kết đạt khóa luận tơi thực hướng dẫn khoa học Th.s Huỳnh Minh Phương Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm với lời cam đoan TP.Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng năm 2009 Tác giả LỜI CẢM ƠN Tơi có thành ngày hơm tận tâm truyền thụ kiến thức tập thể giảng viên Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh với quan tâm Ban giám hiệu nhà trường Tôi xin chân thành cảm ơn hỗ trợ Bên cạnh đó, tơi xin đặc biệt cảm ơn Giảng viên Huỳnh Minh Phương giúp đỡ tơi hồn thành khóa luận Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình tơi bạn sinh viên lớp Thương mại K30B đồng hành với suốt thời gian qua DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CHXHCNVN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CP NSNN NĐ QĐ TT UBND : Chính phủ : Ngân sách nhà nước : Nghị định : Quyết định : Thông tư : Ủy ban nhân dân LỜI MỞ ĐẦU 1- Tính cấp thiết đề tài Bất kì quốc gia cần trải qua hoạt động thu hồi đất để phát triển kinh tế Mặc dù vậy, hoạt động đòi hỏi quốc gia đưa giải pháp hợp lý toàn vẹn để đảm bảo quyền lợi đối tượng bị thu hồi đất Bồi thường Nhà nước thu hồi đất không bảo đảm quyền lợi cho đối tượng bị thu hồi đất mà mang ý nghĩa nhân văn sâu sắc nâng cao chất lượng sống cho nhân dân xã hội văn minh, đại Là quốc gia phát triển, Việt Nam đẩy mạnh trình cơng nghiệp hóa – đại hóa Để đạt mục tiêu trở thành nước cơng nghiệp hóa – đại hóa năm 2020, việc tiến hành đổi sở hạ tầng cốt yếu Trong năm gần đây, đất nước ta dần đổi khu công nghiệp, khu chế xuất mọc lên khắp nơi bên cạnh khu thị mới, khu dân cư đại Cùng với xã hội dân chủ, văn minh hoạt động thu hồi đất diễn ngày mạnh mẽ Tiến hành thu hồi đất bồi thường cho người dân trở thành vấn đề “nóng” xã hội phát sinh nhiều mâu thuẫn từ khâu giải phóng mặt áp dụng giá bồi thường Do đó, việc nghiên cứu pháp luật vấn đề trở nên cấp thiết nhằm tìm chế, giải pháp thích hợp để hồn thiện sở pháp lý sở thực tiễn Qua đó, góp phần giải vướng mắc tồn thực tế làm kìm hãm trình thực dự án đầu tư, phát triển kinh tế 2- Mục đích phạm vi nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu - Phân tích sở pháp lý hành vấn đề bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để tìm bất cập quy định pháp luật vấn đề - Khảo sát tình hình thực tế vấn đề bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, đối chiếu so sánh với quy định pháp luật để đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật 2.2 Phạm vi nghiên cứu Trong khoảng thời gian có hạn q trình khảo sát thực trạng bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất trình tự thủ tục tiến hành bồi thường có nhiều vướng mắc Vì vậy, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề pháp lý bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng bao gồm: bồi thường đất, bồi thường tài sản gắn liền với đất trình tự, thủ tục tiến hành bồi thường 3- Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, chứng minh, bình luận 4- Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu quy định pháp luật bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất mối tương quan với thực tiễn áp dụng quy định 5- Cơ cấu đề tài Bao gồm: Phần mở đầu Chương 1: Lý luận chung bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Chương 2: Quy định pháp luật bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Chương 3: Thực trạng áp dụng quy định pháp luật bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Kết luận Chương LÝ LUẬN CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 1.1 Khái niệm bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất 1.1.1 Các khái niệm có liên quan: a Thu hồi đất Thu hồi theo ngôn ngữ tiếng Việt “lấy lại” cho người khác mượn Như chất thu hồi đất “lấy lại” đất thể sắc thái quyền lực Nhà nước Thu hồi đất việc Nhà nước Quyết định hành để thu lại quyền sử dụng đất thu lại đất giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định Luật Đất đai năm 2003 (Khoản Điều Luật Đất đai năm 2003) b Giá đất để tính bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Giá đất trường hợp thực chất giá quyền sử dụng đất đất đai theo quy định pháp luật thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý nên không quy định trực tiếp giá đất giá đất đai Giá đất để tính bồi thường giá UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định thơng qua hình thức Quyết định để làm tính tiền bồi thường theo mục đích sử dụng thời điểm thu hồi đất (Khoản Điều NĐ197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, sau viết tắt NĐ197) c Tài sản gắn liền với đất Tài sản gắn liền với đất bao gồm: nhà, cơng trình xây dựng đơn chiếc; nhà, cơng trình xây dựng theo hệ thống khn viên đất (sau gọi chung nhà, cơng trình), trồng đất (Phần III Điều Khoản TT116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực NĐ197/2004/NĐ-CP ngày 03-12-2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, sau gọi TT116) 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất 1.1.2.1 Khái niệm bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Khái niệm bồi thường thiệt hại thường xem xét góc độ bồi thường thiệt hại ngồi hợp đồng Đây thuật ngữ lâu đời khởi phát từ thời La Mã cổ đại Tuy nhiên, thời La Mã cổ đại trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngồi hợp đồng thường áp dụng hình thức phi nhân tính, tàn bạo theo nguyên tắc máu trả máu, mắt trả mắt,…1 Sau phát triển xã hội chế định pháp luật dần thay đổi trách nhiệm bồi thường thiệt hại hợp đồng khơng cịn xem hình phạt mà nghĩa vụ người gây thiệt hại Về thực chất loại trách nhiệm dân áp dụng người có hành vi xâm hại đến lợi ích vật chất tinh thần người khác, buộc người phải gánh chịu hậu bất lợi hành vi trái pháp luật gây ra2 Theo lý luận trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngồi hợp đồng trách nhiệm bồi thường thiệt hại phát sinh đáp ứng điều kiện sau đây: Một là, có thiệt hại xảy thực tế Thiệt hại xem xét thiệt hại có thật khơng phải thiệt hại xảy tương lai Đó thiệt hại tài sản xác định tiền thiệt hại tính mạng, sức khỏe làm phát sinh thiệt hại vật chất bao gồm chi phí cứu chữa, phục hồi chức thu nhập thực tế bị mất, bị giảm sút Ngoài ra, thiệt hại tinh thần xem xét bị xâm phạm danh dự, nhân phẩm, uy tín gây tổn thất khơng thể đong đếm tiền Hai là, có hành vi trái pháp luật gây thiệt hại Ngay từ thời La Mã pháp luật quy định cho người quyền quyền sở hữu (vật quyền), quyền nhân thân,… Hiến pháp 1992 nước CHXHCNVN ghi nhận quyền Do đó, hành vi xâm phạm đến quyền xem hành vi trái pháp luật phải bồi thường Sự ghi nhận Hiến pháp thể cụ thể Bộ luật dân 2005 Chương XXI bao gồm làm phát sinh trách nhiệm, nguyên tắc bồi thường trường hợp cụ thể bồi thường Ba là, có lỗi người gây thiệt hại Lỗi trạng thái tâm lý người có hành vi trái pháp luật gây thiệt hại Lỗi chia làm loại: lỗi cố ý lỗi vô ý Song khác với lý luận lỗi pháp luật hình sự, lỗi trường hợp lỗi suy đoán Bởi lẽ hành vi gây thiệt hại hành vi trái pháp luật nên người gây thiệt hại bị suy đốn có lỗi Tuy nhiên, pháp luật quy định trường hợp hành vi gây thiệt hại mà người thực hành vi lỗi phải bồi thường thiệt hại (Khoản Điều 623 Bộ luật dân 2005) Bốn là, có mối quan hệ nhân thiệt hại với hành vi trái pháp luật Trường Đại học luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật La Mã, NXB CAND, Tr.24 Nguyễn Xuân Quang - Lê Nết - Nguyễn Hồ Bích Hằng (2007), Luật dân Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh, NXB Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh, Tr 416 Lý luận thực tiễn đặt vấn đề có hành vi trái pháp luật không nguyên nhân gây thiệt hại thực tế Như vậy, hành vi trái pháp luật thiệt hại phải đặt mối quan hệ biện chứng theo Triết học Mác-Lênin Việc xác định hành vi nguyên nhân gây hậu khó khăn thực tế có trường hợp hậu xảy nhiều nguyên nhân không nguyên nhân định Trên giới có trường phái: nguyên nhân khởi phát nguyên nhân phổ biến Dù theo trường phái xác định mối quan hệ nhân phải trọng tính khách quan tồn diện vấn đề để đưa định xác Dựa sở lý luận đưa thấy trách nhiệm bồi thường thiệt hại hợp đồng loại trách nhiệm pháp lý quy định văn quy phạm pháp luật cụ thể đặt đáp ứng bốn điều kiện ghi nhận Ngoài ra, nguyên tắc bồi thường thiệt hại hợp đồng bồi thường toàn kịp thời Điều cho thấy có thiệt hại tới đâu bồi thường tới Dựa sở lý luận bồi thường thiệt hại hợp đồng để xem xét đến khái niệm bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất cho thấy giống khác hai khái niệm Tuy có từ ngữ “bồi thường” hai khái niệm lại có khác biệt định xuất phát từ chất quan hệ xã hội chúng Do đó, cần phải xác định rõ ràng đặc điểm khái niệm bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để phân biệt với khái niệm bồi thường thiệt hại hợp đồng tránh nhầm lẫn hai khái niệm Có thể thấy rõ điểm đặc trưng trách nhiệm bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Quan hệ bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất quan hệ mang chất dân hành lẽ để bồi thường thiệt hại đối tượng bồi thường phải nhận QUYẾT ĐỊNH hành Nhà nước phải đáp ứng điều kiện bồi thường pháp luật quy định Theo Khoản Điều Luật Đất đai năm 2003 thì: “Bồi thường Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” Tuy nhiên, cần phải nhận thức rõ ràng có Quyết định thu hồi đất quan có thẩm quyền, đối tượng bị thu hồi đất đáp ứng đủ điều kiện “giấy tờ pháp lý”3 phát sinh quan hệ bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Các trường hợp thu hồi đất theo Điều 38 Luật Đất đai bao gồm: Xem Điều NĐ197 a Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế; b Tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển nơi khác, giảm khơng cịn nhu cầu sử dụng đất; c Sử dụng đất khơng có mục đích, sử dụng đất khơng hiệu quả; d Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; e Đất giao không đối tượng không thẩm quyền; f Đất bị lấn, chiếm trường hợp sau đây: - Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; - Đất không chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2003 mà người sử dụng đất thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; g Cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế; h Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; i Người sử dụng đất cố ý không thực nghĩa vụ Nhà nước; j Đất Nhà nước giao, cho th có thời hạn mà khơng gia hạn hết thời hạn; k Đất trồng hàng năm không sử dụng thời hạn 12 tháng liền; đất trồng lâu năm không sử dụng thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng không sử dụng thời hạn 24 tháng liền; l Đất Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án đầu tư mà không sử dụng thời hạn 12 tháng liền tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư, kể từ nhận bàn giao đất thực địa mà khơng quan có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất cho phép Mặc dù vậy, tất trường hợp thu hồi đất Điều 38 Luật Đất đai 2003 bồi thường Theo Điều 43 Luật Đất đai 2003 có trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế bồi thường Những trường hợp cịn lại đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất xây dựng trụ sở quan, đất thuê Nhà nước, đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích,… loại đất nằm quản lý Nhà nước Nhà nước cho thuê nên thu hồi đất Nhà nước bồi thường 10 3.1.2 Bất cập trình tự, thủ tục bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Về trình tự, thủ tục bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất có bất cập sau: bất cập thời hạn phê duyệt phương án bồi thường UBND cấp tỉnh theo điểm b Khoản Điều 56 NĐ84 bất cập thời hạn chi trả bồi thường 3.1.2.1 Thời hạn phê duyệt phương án bồi thường chưa rõ ràng theo điểm b Khoản Điều 56 NĐ84 Thẩm định, xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giai đoạn khơng thể thiếu tiến trình bồi thường Nói đến phương án bồi thường nói đến quyền lợi người bị thu hồi đất đồng thời nghĩa vụ Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích phát triển kinh tế dân sinh Không liên quan mật thiết đến người bị thu hồi đất, phương án bồi thường thể nỗ lực quan chức việc thực thi pháp luật điểm mấu chốt để giải phóng mặt bằng, đẩy mạnh tiến độ dự án Nói cho thấy trình thẩm định xét duyệt phương án bồi thường quan trọng Do đó, cần phải có nhận thức sâu sắc vấn đề thực đúng, hợp lý hợp tình mà khơng chậm tiến độ, gây tốn thời gian công sức mà lại khơng xảy tình trạng khiếu kiện kéo dài sơ suất khơng đáng có cấp quyền Pháp luật quy định thời hạn khơng q 60 ngày kể từ ngày hồn thành việc đo đạc, kiểm đếm, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hồn chỉnh phương án để trình quan tài thẩm định UBND cấp phê duyệt (Điều 56 NĐ84) Và UBND cấp phải phê duyệt phương án vịng 15 ngày kể từ ngày nhận tờ trình quan Tài Tuy nhiên, thực tế vấn đề lại không đơn giản Vì chưa có chuẩn bị tốt pháp lý lý tài mà số địa phương thời gian phê duyệt kéo dài lâu gây ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án Mặc dù vậy, quan chức viện lý điểm b Khoản Điều 56 NĐ84 để trì hoãn thời gian phê duyệt Cụ thể điểm b quy định phương án UBND cấp huyện phê duyệt mà giá đất bồi thường, hỗ trợ cao thấp giá đất UBND cấp tỉnh định cơng bố UBND cấp huyện phải báo cáo UBND cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường sau UBND cấp tỉnh phê duyệt giá đất Về thời hạn phê duyệt UBND cấp tỉnh pháp luật không đề cập đến Như vậy, không UBND cấp tỉnh phê duyệt UBND cấp huyện cách chờ đợi Nhà thầu bị tốn thời gian tiền bạc cho chậm trễ Hơn quyền định cuối thuộc UBND cấp tỉnh Vấn đề giải 46 UBND cấp tỉnh không đồng ý phương án bồi thường UBND cấp huyện Ban bồi thường, giải phóng mặt lại phải tiến hành xây dựng phương án mới? Hoặc UBND cấp tỉnh định áp dụng mức giá bồi thường theo định UBND cấp tỉnh ban hành năm? Pháp luật khơng có quy định cụ thể vấn đề Quy định gián tiếp làm trì trệ tiến trình bồi thường, giải phóng mặt dự án đầu tư đồng thời thể phức tạp thủ tục hành Bồi thường Nhà nước thu hồi đất quan hệ mang tính chất dân có xen lẫn tính chất hành Song áp dụng biện pháp hành cách triệt để quan hệ dẫn đến hậu định Đối với dự án có nguồn vốn ngân sách Nhà nước dự án có nguồn vốn tư nhân khơng nên áp đặt tính hành triệt để Vì suy cho cùng, quan hệ dân có chủ thể đặc biệt Nhà nước tính chất “sở hữu toàn dân đất đai” Nếu mức giá bồi thường cao mức giá UBND cấp tỉnh ban hành năm mà mức giá hợp lý, sát với giá thị trường nên phê duyệt mức giá để dự án khơng bị trì trệ 3.1.2.2 Pháp luật không quy định cụ thể thời hạn chi trả tiền bồi thường theo Điều 58 NĐ84 Để thực chi trả tiền bồi thường cách nhanh chóng cần có chuẩn bị vững mặt tài Pháp luật quy định sau ngày kể từ ngày gửi văn thông báo phương án bồi thường đến người có đất bị thu hồi, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt thực việc chi trả tiền bồi thường (Điều 58 NĐ84) Pháp luật không quy định cụ thể thời hạn chi trả tiền bồi thường Như vậy, tổ chức chi trả tiền bồi thường chi trả kéo dài mà không chi trả thời điểm Theo đó, người bị thu hồi đất nhận đủ số tiền lúc để tiến hành tái định cư mà họ sử dụng vào mục đích khác nên thường xảy tình trạng hậu bồi thường họ khơng có nhà để Hơn nữa, thời điểm chi trả tiền bồi thường thường xa nhiều so với thời điểm định thu hồi đất Do đó, giá đất lúc khác xa so với giá đất thời điểm thu hồi đất Sự chênh lệch giá đất khiến người dân không chấp nhận tiền bồi thường mà yêu cầu mức giá cao hơn, không chịu giao mặt Đó thực trạng tiến hành chi trả tiền bồi thường Nguyên nhân thường xuất phát từ thủ tục thu hồi đất đến tiến hành thỏa thuận phương án bồi thường, xét duyệt phương án bồi thường kéo dài lâu mà giá đất thị trường ln biến động Ngồi ra, phương thức chi trả thường chi trả tiền lại không quy định chi trả nào: theo quý, theo tháng hay trả lần tiền mặt Vì khơng có quy định rõ ràng nên địa phương có cách chi trả khác Đối với 47 dự án Khu đô thị Thủ Thiêm Thành phố Hồ Chí Minh có phân chia trường hợp: a Trường hợp 1: Trường hợp xác định cụ thể thời gian bàn giao hộ chung cư nhà tái định cư chi trả lần cho hộ tạm cư b Trường hợp 2: Trường hợp chưa xác cụ thể thời gian bàn giao hộ chung cư nhà tái định cư chi trả theo định kỳ tháng tháng lần Tuỳ theo tiến độ xây dựng khu tái định cư dự án mà Hội đồng Bồi thường dự án xem xét chi trả tiền tạm cư cho hộ bị ảnh hưởng để giảm bớt phiền hà cho người có đất bị thu hồi14 Trong trường hợp chưa xác định cụ thể thời gian bàn giao hộ chung cư nhà tái định cư chi trả định kỳ tháng tháng Với cách chi trả thực người bị thu hồi đất khó có hội thực việc đầu tư vào thị trường bất động sản họ có ý định đầu tư vào lĩnh vực ngành nghề khác số tiền chi trả nhỏ giọt 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất 3.2.1 Về vấn đề giá đất để tính bồi thường a Những giải pháp đề cập tới Giá đất để tính bồi thường nguyên nhân chủ yếu vướng mắc xuyên suốt trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Sự chênh lệch giá thị trường giá bồi thường làm cho số dự án trì trệ khiến giá đất ngày tăng cao gây khó khăn cho đối tượng bị thu hồi đất chủ đầu tư dự án Để giải vướng mắc giá đất vấn đề phức tạp pháp luật hành quy định giá đất để tính bồi thường phải sát với giá thị trường phù hợp với khung giá đất chuyện xảy thực tế Bởi lẽ Khung giá đất UBND tỉnh ban hành ngày 01/01 hàng năm Khung giá đất để tính nghĩa vụ tài người sử dụng đất Nếu quy định khung giá sát với giá thị trường gây trở ngại cho người dân việc thực nghĩa vụ tài với Nhà nước Hơn giá đất thị trường thay đổi hàng ngày nên Khung giá đất theo kịp Vì vậy, cần phải có thay đổi việc xác định đơn giá để tính bồi thường thu hồi đất Thay đổi để mang tính hợp lý giải vướng mắc giá đất nan giải Hiện có nhiều ý kiến tham gia đóng góp vấn đề Chính phủ mở nhiều hội thảo để tham khảo tất ý kiến chuyên gia 14 Xem thêm QĐ123/2006/QĐ-UBND TPHCM 48 chưa có câu trả lời dung hịa lợi ích bên: Nhà nước, chủ đầu tư đối tượng bồi thường Theo Cơng ty tài Quốc tế khó khăn cơng tác thu hồi đền bù đất có chênh lệch lớn giá đất trước sau đền bù Căn để xác định khoản tiền mà nhà đầu tư trả để bồi thường “giá thị trường điều kiện bình thường”, theo tổng hợp IFC khái niệm chưa rõ ràng Do đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho cho doanh nghiệp việc thảo luận, đền bù đất với người sử dụng đất, kiến nghị nhấn mạnh vào việc Nhà nước nên ban hành khung giá đất minh bạch chi tiết cho giai đoạn thu hồi giá đất theo mục đích trạng, giá đất sau quy hoạch vào mục đích khác, giá đất sau đầu tư sở hạ tầng để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất Khung giá đất cần xây dựng dựa giá giao dịch ổn định vùng (địa phương) có đất bị thu hồi, với đồng thuận bên liên quan15 IFC xác định xác cốt lõi vấn đề “giá đất” Tuy nhiên với kiến nghị ban hành khung giá đất cho giai đoạn thu hồi đất phát sinh vấn đề đội ngũ nhân lực, thời gian chi phí cho việc xác định giá đất Với tốc độ tăng giá nhanh khơng thể ban hành “vô số” khung giá đất để theo kịp với thời kỳ Hơn nữa, Khung giá đất không dành cho việc định giá bồi thường thu hồi đất mà phục vụ cho mục đích khác (Điều NĐ188) Hiện phương pháp xác định giá đất gồm phương pháp phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu thập phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố vị trí) để so sánh, xác định giá đất, loại đất cần định giá (Điều NĐ188) Với phương pháp định giá đất hao tốn nhiều công sức, tiền thời gian Việc ban hành nhiều định hành gây khó khăn cho người dân việc nắm bắt thông tin liên quan mật thiết đến quyền lợi Do đó, kiến nghị giải vấn đề giá bồi thường thu hồi đất lại khó thực Việt Nam Bàn đến vấn đề này, quốc gia khác thực tương đối tốt Tuy nhiên, sở hạ tầng lẫn chế độ sở hữu đất đai khác nên khó đưa vào áp dụng, tiếp thu khía cạnh phù hợp * Ở Trung Quốc, Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất sau có trách nhiệm bồi thường Người thu hồi đất toán ba loại tiền: 15 http://www.xaluan.com/modules.php?name=News&file=article&sid=97616 49 tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu đất Cách tính tiền bồi thường đất đai tiền trợ cấp tái định cư theo tổng giá trị, tổng sản lượng đất đai năm trước nhân với hệ số Sở dĩ Trung Quốc làm điều lực quyền địa phương mạnh Họ kiểm sốt tình trạng dân cư đất đai tính tổng giá trị đất đai năm * Ở Thái Lan, giống nhiều nước khác khu vực Châu Á, q trình thị hố diễn nhanh chóng, giao dịch đất đai chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với dự án Chính phủ quản lý, việc đền bù tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù Giá đền bù phụ thuộc vào khu vực, dự án Nếu dự án mang tính chiến lược quốc gia Nhà nước đền bù với giá cao so với giá thị trường Nhìn chung, tiến hành lấy đất dân, Nhà nước cá nhân đầu tư đền bù với mức cao giá thị trường16 Vì lực tài Thái Lan tương đối mạnh nên dự án có nguồn vốn Nhà nước giá bồi thường cao giá thị trường * Đối với Việt Nam, đa số dự án mang tầm chiến lược quốc gia phải dựa vào nguồn vốn ODA vay từ WB (Ngân hàng giới) Vì vậy, việc bồi thường cao giá thị trường khó khăn Tuy nhiên, cần phải nhận thức rõ để giải vấn đề giá đất cho phù hợp với nguyện vọng bên việc xác định giá đất hợp lý quan trọng Đối với dự án có vốn từ ngân sách Nhà nước bồi thường giá thấp, dự án tư nhân đầu tư bồi thường giá cao khơng hợp lý Trên thực tế nay, biện pháp mà cấp quyền thường áp dụng ban hành định nhằm tăng tiền hỗ trợ cho đối tượng bồi thường để giải phóng mặt Biện pháp mang tính tạm thời khơng giải triệt để vấn đề giá đất để tính bồi thường Cuối cùng, quyền địa phương phải tăng tiền đền bù giải phóng mặt mà dự án bị đình trệ Vậy cách tốt từ thu hồi đất xác định mức giá đền bù hợp lý Tiếp thu kinh nghiệm từ q trình bồi thường, giải phóng mặt bằng, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đưa giải pháp trường hợp thời điểm có định thu hồi đất mà giá đất UBND Thành phố quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường (trong điều kiện bình thường) Chủ tịch UBND quận, huyện đạo ban bồi thường giải 16 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2009/06/11/3065/ 50 phóng mặt thuê đơn vị tư vấn có chức thẩm định giá xác định giá đất để tính bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường Sau có kết đơn vị tư vấn, UBND quận, huyện xem xét, đề xuất giá đất để tính bồi thường lên quan chức UBND Thành phố đưa định cuối cùng17 Tuy nhiên, vướng mắc chỗ giá đơn vị tư vấn có phải giá cuối khơng cịn phải qua khâu phê duyệt UBND tỉnh, thành phố Và giá thẩm định hay sai18 Nếu câu hỏi giải đáp cách xác đáng vấn đề xác định giá đất bồi thường giải dự án có vị trí đắc địa khác khả sinh lợi khác nên tổ chức thẩm định định giá đất chuẩn xác hợp lý đối tượng bị thu hồi đất chủ đầu tư, Nhà nước dung hồ lợi ích bên Vì lý đó, để xác định “độ tin tưởng” kết thẩm định quan trọng Đâu hành lang an toàn cho bên chấp nhận giá thẩm định đó? Về vấn đề ơng Phạm Ngọc Lâm - Chủ tịch hội đồng quản trị Tổng công ty cổ phần đền bù giải toả (mơ hình Tổng công ty bồi thường nước phép làm thí điểm) đề xuất mơ hình giải toả có tính đột phá Theo đó, người dân có đất bị thu hồi vịng tháng có quyền mời cơng ty tư vấn thẩm định giá cho doanh nghiệp bồi thường theo giá thẩm định tư vấn người dân thuê Ngược lại, để cơng ty tư vấn thẩm định giá làm việc có trách nhiệm họ phải có cơng ty bảo hiểm đứng đằng sau chịu trách nhiệm họ thẩm định sai gây thiệt hại cho bên Mơ hình áp dụng thành công Singapore Australia19 Biện pháp thực giải pháp thực tiễn giải vấn đề giá đất để tính bồi thường Tuy nhiên, để thực mơ hình doanh nghiệp thẩm định giá lực doanh nghiệp thẩm định doanh nghiệp bảo hiểm phải tốt Hiện có nhiều công ty thực công việc thẩm định giá Các công ty thường không chuyên thẩm định thực nhiều loại hình cơng việc mơi giới, đầu tư,… bao gồm thẩm định giá bất động sản Có thể kể đến công ty như: Sacomreal, ACB, Nam Long, Vạn Phát Hưng,… Về phía doanh nghiệp bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp có số doanh nghiệp bảo hiểm lớn Prudential, Bảo Minh, Dai-ichi Life, AIG,… Song thực tiễn thị trường bảo hiểm nhiều 18 http://www.vnecon.com/showthread.php?t=3883 19 http://www.laodong.com.vn/Home/Boi-thuong-giai-toa-Cot-loi-van-lagia/20092/127239.laodong 51 bất cập mua bảo hiểm dễ địi bồi thường lại khó Các doanh nghiệp Việt Nam lại khơng có thói quen mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp pháp luật có quy định vấn đề Các quốc gia phát triển Singapore làm điều ngành kinh doanh dịch vụ họ phát triển chuyên nghiệp Việt Nam thị trường bảo hiểm chưa hồn thiện hành lang pháp lý Vì vậy, áp dụng mơ hình địi hỏi sở hạ tầng thẩm định giá bảo hiểm phải thực chuyên nghiệp hiệu Hơn nữa, loại hình dịch vụ Việt Nam bước vào giai đoạn khởi đầu Hành lang pháp lý thẩm định giá bất động sản bảo hiểm chưa đồng thiếu hiệu Do đó, muốn áp dụng mơ hình thị trường kinh doanh dịch vụ thẩm định giá lẫn bảo hiểm phải phát triển tương xứng quy định pháp luật phải chặt chẽ Nếu không, việc áp dụng mơ hình khơng tương xứng với sở hạ tầng dẫn đến nhiều hệ khác b Kiến nghị tác giả Khi xem xét tất giải pháp nhà chức trách chuyên gia vấn đề giá đất để tính bồi thường tác giả nhận thấy có nhiều điểm mơ hình tổ chức thẩm định giá người dân thuê có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp Tuy nhiên, để áp dụng mơ hình thực tế khó khăn lý nêu Vì vậy, tác giả kiến nghị thay người dân thuê tổ chức thẩm định giá Nhà nước th tổ chức thẩm định giá khác Cả hai bên có giá thẩm định giống giá cuối Nếu kết thẩm định hai bên khác tổ chức thẩm định giá thứ ba vào Kết tổ chức thẩm định giá kết sau Trên thực tế dự án có vốn tư nhân thường hai bên đến thoả thuận giá sau Mặc dù vậy, tìm giải pháp cho bên để đạt đến mức giá phù hợp cần thiết Bên cạnh đó, dự án có vốn từ ngân sách Nhà nước việc xác định giá hợp lý giảm bớt gánh nặng tài cho Nhà nước mâu thuẫn người dân quyền địa phương Giải pháp có thuận lợi khó khăn Trong thuận lợi khó khăn giải pháp có khả khắc phục khó khăn cách triệt để giải pháp tối ưu Những khó khăn giải pháp nêu là: - Hoàn thiện khung pháp lý doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản - Chi phí cho doanh nghiệp thẩm định thứ ba (nếu có) - Căn đảm bảo doanh nghiệp thứ ba thẩm định 52 Thứ nhất, vấn đề hoàn thiện khung pháp lý doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản Hiện Luật kinh doanh bất động sản có quy định vấn đề Điều 51 đến 55 Trong có quy định rõ ràng vấn đề “vốn pháp định” lĩnh vực kinh doanh có điều kiện đồng thời có quy định quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân hành nghề định giá bất động sản, vấn đề bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp Nhìn chung, Luật kinh doanh bất động sản phần giải vấn đề trách nhiệm pháp lý chất lượng thẩm định giá bất động sản Tuy nhiên, vấn đề chất lượng thẩm định quy định chung chung thông qua “chứng thư giám định” Vì vậy, cần có quy định cụ thể nội dung chất lượng thẩm định Thứ hai, vấn đề chi phí cho doanh nghiệp thẩm định thứ ba Để đảm bảo cơng cho bên chi phí chia cho tất bên Thứ ba, đảm bảo doanh nghiệp thứ ba thẩm định Rất khó xác định vấn đề này, dựa vào quy định pháp luật chất lượng thẩm định doanh nghiệp thẩm định quy định vốn pháp định, điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá “chứng thư giám định” Tuy nhiên, pháp luật lại quy định chứng thư giám định có giá trị tham khảo nên trường hợp kết doanh nghiệp thứ ba khác với hai kết doanh nghiệp thẩm định trước tính bình qn giá trị ba kết Bất mơ hình có bất cập Vì vậy, mơ hình khơng phải mơ hình hồn hảo khơng có khiếm khuyết Tuy nhiên, giải khó khăn việc ứng dụng mơ hình giải phần mâu thuẫn lợi ích bên 3.2.2 Về vấn đề bồi thường đất nông nghiệp Đất nông nghiệp đất bị thu hẹp dần tốc độ thị hố cao Vì thu hồi đất nông nghiệp phải đảm bảo cho đối tượng bị thu hồi giá bồi thường địa tô chênh lệch tiến hành thu hồi đất để tiến hành dự án đầu tư Thực trạng thu hồi đất nông nghiệp làm cho người nơng dân lâm vào tình trạng khơng có đất sản xuất, giá bồi thường q thấp nên họ khơng có khả mua lại diện tích đất để canh tác Giải pháp để có mức giá bồi thường hợp lý đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất nơng nghiệp xác định mức chênh lệch địa tô đất nông nghiệp bị thu hồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp Khi xác định mức chênh lệch địa tơ hỗ trợ thêm cho đối tượng bị thu hồi đất khoản chênh lệch địa tô Đây ý kiến 53 Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến vấn đề bồi thường đất nơng nghiệp Theo TS Tuyến thì: Đối với trường hợp thu hồi đất nơng nghiệp nơng dân ngồi việc họ bồi thường theo giá đất nông nghiệp thời điểm thu hồi, cần quy định tỷ lệ hỗ trợ nhằm để thưởng khuyến khích người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, nhanh chóng việc bàn giao mặt cho nhà đầu tư Khoản hỗ trợ trích từ khoản chênh lệch giá đất bồi thường với giá đất sau chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp Ví dụ: Người bị thu hồi đất nơng nghiệp bồi thường theo giá đất nông nghiệp 200.000 đồng /m2 Sau đó, đất giao cho nhà đầu tư xây dựng nhà chung cư thương mại bán 10 triệu đồng /m2 Khoản thưởng cho người bị thu hồi đất nghiêm chỉnh chấp hành việc bàn giao mặt trích từ chênh lệch hai loại giá đất 9,8 triệu đồng/m2 Có hy vọng tạo thêm nhiều đồng thuận giảm khiếu kiện liên quan đến việc bồi thường đất lẽ người bị thu hồi đất hưởng lợi từ việc thu hồi đất20 Nhìn nhận cách sơ lược giải pháp tương đối hợp lý đảm bảo công cho đối tượng bị thu hồi đất Tuy nhiên, xét cách tồn diện giải pháp có lợi cho đối tượng bị thu hồi đất bất lợi cho nhà đầu tư nhà đầu tư phải tốn chi phí cải tạo đầu tư đất đem giao dịch thị trường Ngồi ra, dự án có nguồn gốc ngân sách Nhà nước thường dự án cơng ích nên khả sinh lợi khơng cao khơng thể áp dụng phương pháp Do đó, theo kiến nghị tác giả dự án có khả sinh lợi cao xét cho đối tượng bị thu hồi đất hưởng khoản chênh lệch sau trừ chi phí đầu tư, cải tạo cần thiết Đối với dự án có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước cần chuẩn bị quỹ đất nông nghiệp để người dân tái sản xuất Để làm điều trước thu hồi đất Nhà nước phải tiến hành tìm kiếm quỹ đất để giao cho người bị thu hồi đất nông nghiệp canh tác cần hạn chế việc thu hồi đất nơng nghiệp việc thu hồi không cấp thiết 3.2.3 Về vấn đề bồi thường tài sản Bồi thường tài sản gắn liền với đất nội dung quan trọng bên cạnh nội dung bồi thường đất Để đảm bảo tài sản đối tượng bị thu hồi đất tạo lập đền bù hợp lý sai sót địi hỏi quy định 20 Nguyễn Quang Tuyến (2008), “ Vấn đề thu hồi đất bồi thường thu hồi đất dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung), Luật học, (Số 12), Tr 46 54 pháp luật phải rõ ràng minh bạch cơng tác giải phóng mặt bằng, việc áp dụng pháp luật địa phương theo tinh thần pháp luật đặt Thực trạng cho thấy vấn đề đền bù tài sản nhiều bất cập cách vận dụng pháp luật địa phương cụ thể Chính quyền địa phương toàn quyền định đơn giá nhà, cơng trình, cối, hoa màu nên có khác cách hiểu vận dụng pháp luật tỉnh thành Vì vậy, để đảm bảo công cho tất đối tượng địa phương khác quy định vấn đề bồi thường tài sản gắn liền với đất Nhà nước thu hồi đất cần quy định rõ ràng hệ số trượt giá Đối với nhà ở, cơng trình phục vụ sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân bồi thường giá trị xây nhà, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương Bộ Xây Dựng ban hành (Điều 19 NĐ197) Giá trị xây dựng nhà, cơng trình tính theo diện tích xây dựng nhà, cơng trình nhân với đơn giá xây dựng nhà, cơng trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định Chính phủ Theo tác giả vấn đề đơn giá xây dựng nhà, cơng trình nên quy định đơn giá Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành nhân với hệ số trượt giá Vì tài sản động sản mức giá thay đổi nhanh chóng Do đó, UBND cấp khơng thể ban hành nhiều lúc Quyết định đơn giá bồi thường theo dự án trước, sau Việc nhân với hệ số trượt giá tỷ lệ đảm bảo cho đối tượng bị thu hồi đất không bị thua thiệt so sánh mức giá bồi thường bị thu hồi đất với mức giá giao dịch thị trường với loại tài sản Ngồi ra, cần xem xét vấn đề nhà ở, cơng trình “phục vụ sinh hoạt” Cụm từ gián tiếp loại nhà ở, cơng trình khơng “phục vụ nhu cầu sinh hoạt” không bồi thường theo giá xây dựng Nếu quy định thực tế xảy trường hợp hai hộ gia đình có loại nhà hai hộ khơng sử dụng nhà có mức giá bồi thường khác Sự chênh lệch dễ dàng gây khiếu kiện Đối với trồng luật hành quy định đơn giá bồi thường “thời giá trung bình nơng sản loại địa phương thời điểm thu hồi đất” (TT116) Quy định lại lần bỏ qua chênh lệch giá thời điểm thu hồi đất thời điểm chi trả bồi thường nên quy định thêm hệ số trượt giá để đảm bảo tính hợp lý đơn giá bồi thường tránh áp dụng pháp luật khác địa phương 3.2.4 Về trình tự, thủ tục thực bồi thường 3.2.4.1 Kiến nghị pháp luật cần có quy định rõ ràng thời hạn phê duyệt phương án bồi thường UBND cấp tỉnh theo điểm b Khoản Điều 56 NĐ84 55 Việc thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường thủ tục quan trọng trình giải phóng mặt Nhưng xuất phát từ thủ tục mà nhiều dự án bị chậm tiến độ Do đó, Điều 56 Khoản điểm b nên quy định khoảng thời gian định để UBND cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường UBND cấp huyện giá bồi thường cao thấp giá đất UBND cấp tỉnh công bố hàng năm Bên cạnh đó, cần phải có quy định rõ ràng trường hợp UBND cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường trường hợp không phê duyệt phương án Khi quy định tất vấn đề tạo điều kiện cho ban bồi thường, giải phóng mặt tiến hành chi trả bồi thường sớm dự án thực thi tiến độ Việc quy định cụ thể trường hợp phê duyệt không phê duyệt giúp UBND cấp tỉnh dễ dàng việc phê duyệt phương án bồi thường tạo hành lang pháp lý cho việc áp dụng pháp luật đắn 3.2.4.2 Kiến nghị pháp luật cần có quy định rõ ràng thời hạn chi trả tiền bồi thường Tại Điều 58 Khoản NĐ84 nên quy định cụ thể thời hạn tiến hành chi trả (kể từ thời điểm bắt đầu chi trả trả vịng ngày), cách thức chi trả chi trả lần hay chi trả quyền góp vốn vào dự án đầu tư Việc góp vốn làm giảm áp lực chi tiền mặt dự án, nâng vị đối tượng bị thu hồi đất dự án Cộng đồng dân cư đồng thuận trích khoản tiền bồi thường góp vốn vào dự án, hình thành cổ đơng tập thể cử người đại diện quản lý giá trị đất đai bồi thường có q trình lịch sử, có đóng góp cộng đồng từ nhiều hệ Cách chi trả tạo giá trị gia tăng cho khoản bồi thường mà người bị thu hồi đất đóng góp Vì vậy, đối tượng bị thu hồi đất có ý định muốn góp vốn khoản tiền bồi thường nên quy định cụ thể vấn đề Mặt khác, vấn đề thời điểm chi trả bồi thường quan trọng Do đó, để tránh trường hợp định thu hồi đất từ năm 2005 mà đến năm sau chi trả cần quy định khoảng thời gian từ thu hồi đất đến lúc chi trả thời gian hợp lý, không xa với thời điểm thu hồi đất Trên bất cập tổng hợp phân tích với giải pháp đưa thực tế Những bất cập xuất phát từ quy định pháp luật chưa phù hợp với thực tiễn Những kiến nghị mà tác giả đưa ý kiến chủ quan nên khơng tồn diện Tuy nhiên, từ việc nghiên cứu phát bất cập quy định pháp luật với thực tiễn góp phần đưa ý kiến đóng góp quý giá 56 KẾT LUẬN Quá trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường đòi hỏi hệ thống pháp luật phải chặt chẽ toàn diện để điều chỉnh mối quan hệ xã hội Theo đó, pháp luật đất đai có thay đổi đáng kể hợp lý nhằm giải vướng mắc phát sinh theo thời gian Quy định pháp luật bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất hình thành có nhiều hoạt động thu hồi đất diễn hệ phát triển sở hạ tầng xã hội Luật Đất đai năm 2003 sau NĐ197, TT116 gần NĐ84 góp phần quan trọng vào q trình thu hồi đất địa phương nước để thực cơng trình dự án đầu tư Nếu thiếu quy định pháp luật khơng dự án đầu tư bị chậm trễ, tốn thời gian tiền bạc mà gây khó khăn khơng cho người dân hoạt động sản xuất, kinh doanh Nhận thức tầm quan trọng đó, cơng trình nghiên cứu khoa học vấn đề “Bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất” góp phần hồn thiện khung pháp lý, tạo pháp lý cho địa phương hoạt động thực thi pháp luật đảm bảo quyền lợi đáng cho đối tượng bị thu hồi đất Vì vậy, khóa luận với đề tài “Những vấn đề pháp lý bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất” tập trung nghiên cứu quy định pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất trọng vấn đề bồi thường thiệt hại đất, bồi thường thiệt hại tài sản trình tự, thủ tục tiến hành bồi thường Khóa luận tầm quan trọng vấn đề bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất bất cập quy định pháp luật hành dẫn đến vướng mắc thực tế Trong khóa luận này, tác giả dựa phân tích sở pháp lý tìm kiếm nội dung liên quan đến đối tượng nghiên cứu thực tế thơng qua báo chí hoạt động thu hồi đất số địa phương để đưa thực trạng vấn đề với đề xuất kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật có, hồn thiện pháp luật, giải vướng mắc tồn Những đề xuất khóa luận bao gồm đề xuất sửa đổi bồi thường giá đất đặc biệt đất đất nông nghiệp, bồi thường tài sản nhà, cơng trình, trồng, vật ni số quy định trình tự, thủ tục tiến hành hoạt động bồi thường Tác giả tham khảo ý kiến số chuyên gia thơng qua tiến hành phân tích để tìm giải pháp toàn diện hiệu Hy vọng với đề xuất, kiến nghị khóa luận phần đóng góp ý kiến thiết thực để hoàn thiện pháp luật bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, đẩy mạnh tiến trình thu hồi đất đồng thuận người dân 57 tiết kiệm thời gian, tiền bạc, giải khó khăn q trình giải phóng mặt địa phương nước 58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 Bộ luật dân 2005 Luật Đất Đai 2003 NĐ74/CP ngày 25-10-1993 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp NĐ22/1998/NĐ-CP ngày 24-04-1998 việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng NĐ197/2004/NĐ-CP ngày 03-12-2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất NĐ188/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 16-11-2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất NĐ84/2007/ NĐ-CP ngày 25-05-2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai TT116/2004/TT-BTC ngày 07-12-2004 Bộ tài hướng dẫn thực NĐ197/2004/NĐ-CP ngày 03-12-2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 10 TT69/2006/TT-BTC ngày 02-08-2006 sửa đổi, bổ sung TT116/2004/TTBTC 11 QĐ135/ QĐ-UB UBND Tp Hồ Chí Minh ngày 21-11-2002 việc ban hành quy định đền bù, hỗ trợ, tái định cư khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm khu phục vụ tái định cư Quận 2, Tp Hồ Chí Minh 12 QĐ123/2006/QĐ-UBND UBND Tp Hồ Chí Minh sửa đổi, bổ sung QĐ135/2002/QĐ-UB ngày 21-11-2002 quy định kèm theo bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm khu phục vụ tái định cư Quận 2, Tp Hồ Chí Minh 13 QĐ06/2009/QĐ-UBND UBND Tp Hồ Chí Minh sửa đổi, bổ sung số nội dung quy định ban hành kèm theo QĐ135/QĐ-UB ngày 21- 59 11-2002 QĐ123/2006/QĐ-UBND ngày 16-08-2006 bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm khu phục vụ tái định cư Quận 14 QĐ1748/QĐHC – CTUBND việc phê duyệt phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ di dời, tái định cư để đầu tư xây dựng cơng trình đường Trần Hưng Đạo (đoạn từ Cổng Đỏ đến Ngã ba Trà Tim) thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng 15 Cơng văn 1347/UBND-ĐTMT ngày 28/02/2008 UBND Thành phố Hồ Chí Minh việc đơn giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ dự án đầu tư cải tạo, mở rộng giao lộ Bùi Văn Ba – Huỳnh Tấn Phát phường Tân Thuận Đông, dự án nút giao thông Kiều Đàm, phường Tân Hưng, dự án đầu tư xây dựng đường 15B nối dài phường Phú Mỹ địa bàn Quận 16 Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật La Mã, NXB CAND 17 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất Đai, NXB CAND 18 Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật dân sự, (Tập 2), NXB CAND 19 Nguyễn Xuân Quang - Lê Nết - Nguyễn Hồ Bích Hằng (2007), Luật dân Việt Nam 20 Nguyễn Quang Tuyến (2008), “Vấn đề thu hồi đất bồi thường thu hồi đất dự thảo luật đất đai (sửa đổi, bổ sung)”, Luật học, (Số 12) 21 www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com 22 www.laodong.com.vn 23 www.xaluan.com.vn 24 www.diaoc.tuoitre.com.vn 25 www.hcmcity.gov.vn 26 www.nclp.org.vn 27 www.vtc.vn 60 ... thiện pháp luật bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Kết luận Chương LÝ LUẬN CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 1.1 Khái niệm bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất. .. thực việc bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Trình tự, thủ tục thực việc bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất vấn đề quan trọng tiến trình bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Vì... tích sở pháp lý hành vấn đề bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để tìm bất cập quy định pháp luật vấn đề - Khảo sát tình hình thực tế vấn đề bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, đối