Bài tập: Nghiên cứu thị trường bất động sản

Khu vực nghiên cứu thuộc PHƯỜNG PHÚ THUẬN, QUẬN 7, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Vị trí tiếp giáp như sau: Phía đông giáp với đường đào trí Phía nam giáp với đường gò ô môi Phía tây giáp với dự án 263 gò ô môi Phía bắc giáp với khu di tích gò ô môi

NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN I.SƠ LƯỢC VỀ VỊ TRÍ KHU VỰC NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VỊ TRÍ - Khu vực nghiên cứu thuộc PHƯỜNG PHÚ THUẬN, QUẬN 7, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Vị trí tiếp giáp sau: Phía đơng giáp với đường đào trí Phía nam giáp với đường gị mơi Phía tây giáp với dự án 263 gị mơi Phía bắc giáp với khu di tích gị mơi Về giao thơng: Hai lối tiếp cận khu đất đường gị mơi đường đào trí Hai trục đường giao thơng dẫn trục đường đường huỳnh phát cầu phú mỹ liên kết dẫn quận 1, quận khu vực phía đồng nai NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐƠNG SẢN NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN LIÊN HỆ KHU VỰC VỚI KHU VỰC XUNG QUANH BÁN KÍNH 7KM Với vị trí khu trung tâm quận 7, khu vực nghiên cứu liền kề với khu đô thị kiểu mẫu bậc phú mỹ hưng Từ vị trí khu vực, cần vài phút để kết nối với khu vực quận 1, quận 4, quận 5, quận từ 5-10 phút Cách trung tâm tp.hcm: 7km Cách khu đô thị phú mỹ hưng: 2km Cách khu trung tâm hành quận 7: 1,4km Cách quận khu đô thị thủ thiêm: 3.5km Cách khu chế xuất tân thuận 3km Cách cảng tân thuận :2km Cách khu công nghiệp cát lái 2: 4km Cách cảng cát lái: 4km Cách nhà máy sản xuất dầu nhờn castrol bp petro: 5km Không từ khu vực dễ dàng giao thơng di chuyển tới tỉnh lân cận đồng nai, bà rịa – vũng tàu qua hầm thủ thiêm Hoặc tỉnh miền tây nam qua đại lộ võ văn kiệt,… - Vị trí khu vực phạm vi quận NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐƠNG SẢN Các cơng trình tiện ích tác động đến khu vực nghiên cứu II.PHÂN TÍCH NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN LÂN CẬN KHU VỰC NGHIÊN CỨU A.LOẠI HÌNH BĐS KHU PHỨC HỢP 1/Dự Án Dragon -Công ty địa ốc phú long làm chủ đầu tư NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN -Dự án nằm mặt tiền đường nguyễn hữu thọ thuộc xã phước kiển, nhà bè - Dự án với dòng sản phẩm cao cấp, đa dạng công sử dụng, phục vụ nhu cầu sinh hoạt -Giá bán: từ 60 – 65 Triệu/m2 sàn 2/Dự Án Kenton Node Hotel Complex Công ty cổ phần xây dựng tài nguyên -Vị Trí:116a Nguyễn Hữu Thọ, Phước Kiển, Nhà Bè, Hồ Chí Minh -Quy Mô Dự Án Kenton Node Hotel Complex +Tổng số tịa tháp: tịa +Diện tích quy hoạch: 10,8 -Loại hình hộ kenton quận +Khu hộ cao cấp +Khu hotel – condotel +Văn phòng cho thuê… -Giá dự kiến 39 triệu/m2 sàn 3/Saigon Peninsual -Chủ đầu tư tập đoàn vạn thịnh phát -Nằm tiếp giáp sơng sài gịn sơng nhà bè - Tổng diện tích 117ha -Đặc biệt dự án saigon peninsula cịn có biệt thự với bến du thuyền riêng, cảng tàu khách quốc tế, cơng viên chun đề,… đón khách nước khách du lịch từ khắp nơi giới đến tham quan vui chơi, tận hưởng tiện ích nghỉ dưỡng -Dự kiến giá bán đưa 31-36 triệu/m2 - Căn 01 phòng ngủ 54m2 giá từ 1,7 tỷ/căn - Căn 02 phòng ngủ: từ 67m2 giá từ 2,1tỷ/căn - Căn 03 phòng ngủ: 98m2 giá từ tỷ/căn 4/Dự Án Kenton Node Hotel Complex -VỊ TRÍ:116A Nguyễn Hữu Thọ, Phước Kiển, Nhà Bè, Hồ Chí Minh -Quy mơ dự án Kenton Node Hotel Complex +Tổng số tịa tháp: tịa +Diện tích quy hoạch: 10,8 +3336 hộ +800 phòng khách sạn +Phân khúc chung cư hạng A -Loại hình hộ Kenton Quận 7: Khu hộ cao cấp, Khu Hotel – Condotel, Văn phòng cho thuê… -Giá bán khoảng 35 đến 43 triệu đồng/m2 Sự chênh lệch giá dựa vào diện tích, vị trí Nhận xét: -Trên địa bàn nam sài gịn loại hình bđs khu phức hợp nhiều -Diện tích xây dựng tương đối lớn -Cạnh tranh vị trí loại hình chức phức hợp B LOẠI HÌNH BĐS OFFICE-TEL NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐƠNG SẢN 1/Dự Án Sunrise Cityview Có hộ mơ hình office-tel -tiện ích cư dân hộ hồ bơi tràn, phịng gym, khu bbq…, khơng gian sống tiện ích văn phịng tiêu chuẩn quốc tế, kiểm sốt an ninh, quản lý tịa nhà chun nghiệp Giá bán: -Căn hộ PN: giá từ 2.2 tỷ( 30 triệu/m2, 74m2) -Căn hộ PN: giá từ: 3.1 tỷ.(31.6 triệu/m2, 98m2) 2/ Oficetel Saigon Mia: Oficetel Saigon Mia -địa điểm: khu trung sơn, nam sài gòn -dự án hạng mục officetel saigon mia xây dựng tầng 3-4 block southern, northern, tầng block central Các văn phịng theo dạng officetel có diện tích đa dạng 33.2 m2, 63.44m2, 69.93m2, Giúp người mua dễ dàng tìm diện tích mong muốn, hỗ trợ đầy đủ nhu cầu làm văn phòng làm việc, nghiên cứu, văn phòng giao dịch hay đón tiếp đối tác, phịng họp,… -Giá bán: 39 triệu/m2 3/Officetel M One Nam Sài Gòn -địa điểm: 35/12 bế văn cấm, phường tân kiểng, quận 7, tp.hcm - mô hình officetel m-one nam sài gịn vừa làm nơi làm việc không giới hạn thời gian, nhiều tiện ích văn phịng kết hợp cơng sử dụng nơi nghỉ ngơi qua đêm, lại nằm khu hộ đại với nhiều tiện ích trung tâm thành phố -mơ hình hộ officetel phổ biến ưa chuộng, vừa đáp ứng nhu cầu làm việc, vừa đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi mà giá thành lại rẻ, khả cho thuê officetel m-one nam sài gịn theo mà lên - Giá bán 36.6 triệu/ m2) diện tích từ 30m2- 50m2 NHẬN XÉT: -Loại hình office- tel thể loại bđs đà phát triển -Sự tiện dụng kết hợp nơi làm việc nơi ưu điểm offcie-tel C LOẠI HÌNH BĐS VĂN PHỊNG CHO TH Dự án điển hình: 1/Tịa nhà Gosto Building: - Địa chỉ: nguyễn khắc viện - quận - Là tồn văn phịng cho th gần trung tâm quận 7, loại hình thị trường ưu chuộng loại hình bđs khác NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN -Giá Thuê : + Diện tích: 100-150-200 400 m2 + Giá: 20-25 USD /m2 ( 450.000đ-550.000đ/m2) 2/ Cao ốc văn phòng the Crescent Plaza Địa chỉ: Khu Phú Mỹ Hưng, đường Tôn Dật Tiên, phường Tân Phú, quận 7, HCM gần hồ bán nguyệt - Crescent Plaza thuộc khu phức hợp Crescent, xem cơng trình mang tính biểu tượng Phú Mỹ Hưng Q7 -Giá thuê 16 USD/m2/ tháng ( 360.000đ/m2/tháng) NHẬN XÉT -Loại hình văn phịng cho thuê đa số tập trung khu TRUNG TÂM NAM SG( khu vực gần hồ bán nguyệt) - Tại vị trí khu phức hợp loại hình bđs văn phịng chiếm ưu loại hình bđs khác -Tuy nhiên, loại hình Q7 ưu chuộng tính đơn D LOẠI HÌNH BĐS NHÀ Ở Dự án điển hình: 1/Happy Residence Premier Quận - Vị trí : lơ s1821, Khu a Phú Mỹ Hưng, đường Nguyễn Lương Bằng -Diện tích: gần 5.000m2 Là BĐS loại chung cư cung cấp 192 hộ -72,5 triệu/m2 ( tỷ / 69m20 2/Biệt Thự Galleria Nam Sài Gịn Vị trí : Khu 18a Nguyễn Hữu Thọ, Phường Phước Kiểng, Nhà Bè -Giá 43,2 triệu/m2 ( tỷ /căn 139m2) 3/Dự Án Dragon Land -Công ty Địa ốc Phú Long làm chủ đầu tư -Dự án nằm mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ thuộc xã Phước Kiển, Nhà Bè - Dự án với dịng sản phẩm cao cấp, đa dạng cơng sử dụng, phục vụ nhu cầu sinh hoạt -Dự án cung cấp 4000 hộ - Giá bán bán từ 35tr/m2 - Diện tích nỗi từ 74m2 – 112m2 4/Saigon Peninsual -Chủ đầu tư Tập đoàn Vạn Thịnh Phát NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN -Nằm tiếp giáp sơng Sài Gịn sơng Nhà Bè - Tổng diện tích 117ha -Khoảng 8000 hộ -Phân khúc hạng A&B - Giá bán từ 45- 50 triệu đồng /m2 tùy vị trí 5/The Green Star - Tổng diện tích 117ha -924 hộ hạng a -111 biệt thự - Giá bán 33 triệu / m2 - Mỗi từ 65m2, 67, 71,74, 85 – 110m2 7/Saigon Riverside Complex -Vị trí: Đường Đào Trí, Phường Phú Thuận, Quận 7, TP.HCM -Diện tích tồn khu đất: 75.224,5m2 -Số Block: 05 Block -Số tầng: 34 tầng -Số hộ: 3.580 hộ -Diện tích hộ: từ 53,2 – 86,68m2 (1 – phòng ngủ) - Giá bán 26 triệu/m2 NHẬN XÉT: + So với loại hình Bđs khác Nam Sài Gịn BĐS nhà (chung cư biệt thự, nhà phố) phổ biến phần lớn thị trường quan tâm có nhiều phân khúc, nhiên chủ yếu phân khúc cao cấp + Hiện Tại, bđs loại hộ chung cư yếu tố khu vực nam sài gòn + Tuy nhiên với vị khu đất chọn, có nhiều mạnh để cạnh tranh loại hình BĐS nhà với nhiều phân khúc khác III.PHÂN TÍCH NHU CẦU BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC NGHIÊN CỨU ĐỐI TƯỢNG SỬ DỤNG a Đặc điểm dân cư NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN Theo số liệu Niên giám thống kê năm 2015, dân số khu vực Nam Sài Gòn (gồm quận 7, phần quận 8, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè Huyện Cần Giờ) có tốc độ tăng trưởng dân số ổn định Quận có số dân đạt đến ngưỡng phát triển Huyện Bình Chánh có tốc độ gia tăng dân số cao năm gần (7,6%) Các huyện cịn lại có tăng trưởng ổn định khơng bật Bình Chánh Quận có tốc độ tăng trưởng dân số ổn định (trung bình 4,5%/ năm) Với trục đường lớn mở khu Nam cảng lớn TpHCM chuyển lượng việc làm sức hút đầu tư cho khu vực lớn Tốc độ tăng trưởng dân số kèm với tiềm phát triển kinh tế lên Lượng dân số phát triển ổn định tích cực nguồn cầu lớn bất động sản nhà khu Nam Sài Gòn Tốc độ dân số quận tăng, ổn định giá đất đai nhà cao so với mặt toàn khu Nam Dân cư đa phần người trung lưu/ tri thức có thu nhập ổn Tuy có lượng lớn nhu cầu nhà giá bình dân cho người công nhân khu cảng phía đơng quận Dù vị trí có giá trị khơng phải cao tồn quận, nơi có giá đất trị đất đai cao tiềm sinh lợi cao thành phố 2.PHÂN KHÚC TIỀM NĂNG a Loại hình Có thể thấy rằng, đa phần nguồn cung tung thị trường tập trung phân khúc hạng trung chủ yếu nên với tỉ lệ lớn hộ phân khúc hạng trung dù sinh lợi cao cạnh tranh nhiều Ngược lại, với tỉ lệ hộ phân khúc bình dân khả bán nhanh cạnh tranh Tính cạnh tranh cịn tăng cao khu nam sức hấp dẫn khơng cịn lên ngơi khu Đơng Sài Gịn (Quận 9, Quận 2, Thủ Đức) khu Tây Sài Gịn Chính tiềm cầu nhà cao phân khúc hộ hạng trung lẫn phân khúc hộ bình dân, nên phân khúc đầu tư tập trung hẳn vào hạng mục hạng trung dàn trải hai khu vực b Ảnh hưởng yếu tố xung quanh Các nhà máy bán kính 4km: Nhà máy vocar NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN Công ty cán Thép Cơng ty Phú Mỹ Xưởng đóng tàu Đồng Tiến Kho lanh konoike Xí nghiệp đơng lạnh SG Nhà máy giấy Xuân Mai Nhiệt điện Hiệp Phước Cảng bán kính 4km Cảng bến nghé Cảng Cát Lái Cảng Tân Thuận Cảng container quốc tế Việt Nam Đánh giá: Vị trí khu vực lập nghiên cứu thị trường BĐS thuận lợi vịng bán kính km có nhiều nhà máy khu cơng nghiệp cảng xung quanh có tiềm thu hút lao động, tạo công ăn việc làm cho người dân khu vực thu hút đầu tư nước Thúc đẩy tăng trưởng kinh tế khu vực Xét bán kính km so với vị trí nghiên cứu thị trường bất động sản bao gồm nhà máy cảng : - Nếu bình qn đất khu cơng nghiệp thu hút bình quân 90 lao động với số nhà máy cảng tạo công ăn việc cho người lao động lớn ( >1080 người lao động ) - Các kho tàng, bến bãi cần phải đảm bảo đủ cho việc vận chuyển lưu trữ, xuất nhập hàng hóa  Vấn đề cần đặt cần đáp ứng nhu cầu nhà người dân khu vực góp phần thúc đẩy phát triển theo hướng văn minh, đại bền vững c Các yếu tố nhà • Mục đích mua nhà Hiện nay, TP Hồ Chí Minh có gần 13 triệu dân, đa số người nhập cư, có dao động 274.600 cơng nhân, lao động (69% người ngoại tỉnh) Tuy nhiên, có dao động 16.190 người (chiếm tỷ lệ 8,5%) có chỗ ở nhà lưu trú công nhân công ty đầu tư thi công, chủ yếu đầu tư nguồn vốn ngồi ngân sách Phần lớn cơng nhân phải th phịng trọ, nhà trọ dân lập giá rẻ, thiếu tiện ích, thiếu an tồn Măc khác, TP Hồ Chí Minh có dao động 500.000 NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN sinh viên (sinh viên ngoại tỉnh chiếm 80%), trường đại học cung cấp đủ chỗ cho sinh viên ký túc xá Vì nhu cầu mua nhà để tất yếu ( chiếm 70%) • Số người dự định • Diện tích lựa chọn • Các yếu tố quan tâm NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐƠNG SẢN • • d Yếu tố tài Giá Hình thức tốn NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐƠNG SẢN • Thời hạn vay ngân hang • Khả chi trả hang tháng NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐƠNG SẢN • • e Các yếu tố liên quan đến đầu tư thông tin dự án Thông tin đầu tư Lựa chọn dự án NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN KẾT LUẬN : Khu vực nghiên cứu có nhu cầu nhà cao phân khúc hộ hạng trung lẫn phân khúc hộ bình dân, nên phân khúc đầu tư tập trung hẳn vào hạng mục hạng trung dàn trải hai khu vực NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN ... liên kết dẫn quận 1, quận khu vực phía đồng nai NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN LIÊN HỆ KHU VỰC VỚI KHU VỰC XUNG QUANH BÁN... tâm NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN • • d Yếu tố tài Giá Hình thức tốn NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐƠNG SẢN • Thời hạn vay ngân hang • Khả chi trả hang tháng NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN... khu vực phạm vi quận NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐÔNG SẢN Các cơng trình tiện ích tác động đến khu vực nghiên cứu II.PHÂN TÍCH NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN LÂN CẬN KHU VỰC NGHIÊN CỨU A.LOẠI HÌNH BĐS