Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 6 ppsx

a. H th ng quy h ach phát tri n t i Indoệ ố ọ ể ạ Có hai h th ng quy ho ch phát tri n khác nhau t i Indo: “quy ho chvùng”ệ ố ạ ể ạ ạ và “quy ho ch m t b ng”. M c dù nh ng h th ng này là riêng r nh ngạ ặ ằ ặ ữ ệ ố ẽ ư chúng có m i liên h v i nhau.ố ệ ớ C hai ch c năng “quy ho ch ngành” và “quy ho ch m t b ng” đ u đ cả ứ ạ ạ ặ ằ ề ượ th hi n b i 3 c p chính quy n: trung ng, vùng hay t nh và đ i ph ng. M iự ệ ở ấ ề ươ ỉ ạ ươ ỗ l ai quy ho ch g n v i m t ngành c th và các khía c nh m t b ng c a m iọ ạ ắ ớ ộ ụ ể ạ ặ ằ ủ ỗ l ai quy h ach, đ ng th i bao trùm toàn b khu v c hành chính thu c th mọ ọ ồ ờ ộ ự ộ ẩ quy n c a nó. c p trung ng, quy ho ch đ c th c hi n trên quy mô l nề ủ ở ấ ươ ạ ượ ự ệ ớ b i u ban quy ho ch phát tri n qu c gia hay Bandan Perencanaan Pembangunaở ỷ ạ ể ố Natinonal (Bappenas) và các s thu c ngành. Quy ho ch m t b ng c p qu cở ộ ạ ặ ằ ở ấ ố gia đ c xây d ng thông qua m t s c l nh t ng th ng. Đây là c quan liênựơ ự ộ ắ ệ ổ ố ơ ngành và ch c năng chính c a nó là xây d ng chính sách phát tri n. C quanứ ủ ự ể ơ này do B tr ng Nhà n c v quy h ach phát tri n qu c gia làm ch t chộ ưở ướ ề ọ ể ố ủ ị đ ng th i cũng là ng i đ ng đ u Bappenas.ồ ờ ườ ứ ầ Các chính quy n t nh c p th 2, th c hi n xây d ng các k ho ch ngànhề ỉ ở ấ ứ ự ệ ự ế ạ (kinh t – xã h i) cũng nh các quy h ach m t b ng t i vùng c a đ a ph ngế ộ ư ọ ặ ằ ạ ủ ị ươ mình. Nh ng k h ach này đ c th c hi n d i s ph i h p c a U ban quyữ ế ọ ượ ự ệ ướ ự ố ợ ủ ỷ ho ch phát tri n vùng hay Bandan Perencanaan Pembangunua Tingkat ( Bappedaạ ể Tingkat I). Trong khi c p th 3, chính quy n đ a ph ng, Bappeda Tingkat IIấ ứ ề ị ươ ch u trách nhi m ph i h p quy ho ch toàn th , c m t b ng l n ngành.ị ệ ố ợ ạ ể ả ặ ằ ẫ M t quy ho ch bao g m môt lo t các ch ng trình phát tri n đ c nêu rõộ ạ ồ ạ ươ ể ượ d i d ng t ng th , bao trùm không ch kinh t mà còn c khía c nh khác nh :ướ ạ ổ ể ỉ ế ả ạ ư chính tr , xã h i, văn hoá, tôn giáo, m t b ng… Nh ng vi c quy hoach m tị ộ ặ ằ ư ệ ặ b ng chú tr ng h n là phát tri n m t b ng, th m chí cho dù t t c các m tằ ọ ơ ể ặ ằ ậ ấ ả ặ khác c a phát tri n cũng đ c xem xét m t cách toàn di n.ủ ể ượ ộ ệ 86 H th ng quy h ach Indo s d ng c ti n trình quy h ach t p trung quyệ ố ọ ử ụ ả ế ọ ậ trình quy ho ch phân c p. Hai c p c a chính quy n đ a ph ng (t nh và thànhạ ấ ấ ủ ề ị ươ ỉ ph ) có trách nhi m xây d ng quy h ach “ngành” và m t b ng cho đ a ph ng.ố ệ ự ọ ặ ằ ị ươ V nguyên t c, c c u hi n t i nh m vào vi c th c hi n k t h p c a các cề ắ ơ ấ ệ ạ ằ ệ ự ệ ế ợ ủ ơ ch d i lên và trên xu ng. Tuy nhiên, vì c c u hành chính coi tr ng quy nế ướ ố ơ ấ ọ ề hành t p trung, nên trong th c t , quy ho ch trên xu ng ph bi n h n. Cácậ ự ế ạ ố ổ ế ơ chính quy n đô th ho t đ ng d i s ch đ o c a B n i v .ề ị ạ ộ ướ ự ỉ ạ ủ ộ ộ ụ Vì th , h th ng quy h ach ph c t p. H th ng qu n lý đ t đai t i Indoế ệ ố ọ ứ ạ ệ ố ả ấ ạ đ c h ng d n và ki m soát b i các công c c a các k ho ch m t b ngượ ướ ẫ ể ở ụ ủ ế ạ ặ ằ mang tính pháp lý. Nh ng k ho ch này s ki m soát các ch ng trình phátữ ế ạ ẽ ể ươ tri n đô th . T t c các l ai gi y phép liên quan đ n phát tri n đ t hay s d ngể ị ấ ả ọ ấ ế ể ấ ử ụ đ t ph i đ c d a trên c s nh ng k ho ch m t b ng này. Văn phòng điấ ả ượ ự ơ ở ữ ế ạ ặ ằ ạ ph ng c a T ng c c đ a chính đ c phép c p gi y phép thu n đ a đi m phátươ ủ ổ ụ ị ượ ấ ấ ậ ị ể tri n khu dân c hay công nghi p, n u các đ xu t này h p v i k ho ch m tể ư ệ ế ề ấ ợ ớ ế ạ ặ b ng và kh thi.ằ ả b. M i quan h gi a qu n lý đ t và cung c p c s h t ngố ệ ữ ả ấ ấ ơ ở ạ ầ . M t ph ng pháp đ m b o đ t s n dành cho phát tri n các ph ng ti n vàộ ươ ả ả ấ ẵ ể ươ ệ d ch v công c ng t i Indo là trao cho chính quy n quy n thu h i đ t xây d ngị ụ ộ ạ ề ề ồ ấ ự c s h t ng – m t v n đ quan tr ng đ c công chúng và xã h i r t quanơ ở ạ ầ ộ ấ ề ọ ượ ộ ấ tâm. Theo s c l nh T ng th ng s 55/1993 vi c đi u ch nh th t c c p đ t xâyắ ệ ổ ố ố ệ ề ỉ ủ ụ ấ ấ d ng các công trình công ích và phát tri n c s h t ng đ i v i 14 nhóm c sự ể ơ ở ạ ầ ố ớ ơ ở h t ng và d ch v công ích đ c Chính ph tri n khai và s h u. Đ i v i t tạ ầ ị ụ ượ ủ ể ở ữ ố ớ ấ c 14 nhóm này Chính ph đ c phép s d ng quy trình thu h i và s h u. Đ iả ủ ượ ử ụ ồ ở ữ ố v i t t c 14 nhóm này quy ho ch m t b ng đã đ c duy t trong vùng 14ớ ấ ả ạ ặ ằ ượ ệ nhóm d ch v công ích và c c u h t ng bao g m:ị ụ ơ ấ ạ ầ ồ • Đ ng xá, h th ng thoát n c và h th ng c ng rãnh.ườ ệ ố ướ ệ ố ố 87 • Đ p n c, h ch a và các d ch v n c khác k c h th ng t iậ ướ ồ ứ ị ụ ướ ể ả ệ ố ướ tiêu. • B nh vi n công và trung tâm y t c ng c ng.ệ ệ ế ộ ộ • B n c ng, c ng bi n và nhà ga.ế ả ả ể • Các c s tôn giáo.ơ ở • Các c s giáo d c và tr ng h c ơ ở ụ ườ ọ • Ch do Nhà n c đ u t hay ch “INPRES” (các ch này đ cợ ướ ầ ư ợ ợ ượ xây b ng nh ng lo i v n vay đ c bi t t chính quy n trung ng).ằ ữ ạ ố ặ ệ ừ ề ươ • Nghĩa trang Nhà n c.ướ • Các d ch v công c ng phòng ch ng thiên tai nh : lũ l t, ho tị ụ ộ ố ư ụ ạ đ ng c a núi l a v. v…ộ ủ ử • Các ph ng tiên th thao.ươ ể • Đài phát thanh và truy n hình, các ph ng ti n h tr .ề ươ ệ ỗ ợ • Các văn phòng Chính ph .ủ • Các ph ng ti n c a quân đ i Indo.ươ ệ ủ ộ Đ i v i nh ng ph ng ti n c a quân đ i công ích mà không n m trongố ớ ữ ươ ệ ủ ộ ằ nh ng ph ng ti n nêu trên, các s c l nh đ c bi t c a t ng th ng c n ph iữ ươ ệ ắ ệ ặ ệ ủ ổ ố ầ ả đ c s d ng có th th c hi n các công vi c có liên quan đ c xem là có t mượ ử ụ ể ự ệ ệ ượ ầ quan tr ng chung.ọ M c dù t t c các d ch v công ích xã h i, c s h t ng căn b n và đ tặ ấ ả ị ụ ộ ơ ở ạ ầ ả ấ đai t i nh ng khu v c dân c hi n t i đ c cung c p và phát tri n các h ngạ ữ ự ư ệ ạ ượ ấ ể ạ m c công ích và xã h i và c s h t ng căn b n là m t trong nh ng đi u ki nụ ộ ơ ở ạ ầ ả ộ ữ ề ệ tiên quy t đ Chính ph phê duy t nh ng đ xu t phát tri n b t c lo i hìnhế ể ủ ệ ữ ề ấ ể ấ ứ ạ BĐS nào. Đi u ki n này đ c đ a vào gi y phép xây d ng.ề ệ ượ ư ấ ự M t ph ng pháp khác dùng đ cung c p các ph ng ti n và d ch v c sộ ươ ể ấ ươ ệ ị ụ ơ ở h t ng qua qu n lý đ c g i là tái đi u ch nh đ t. Tái đi u ch nh đ t đ c pạ ầ ả ượ ọ ề ỉ ấ ề ỉ ấ ề ậ đ n vi c s p x p l i các lô đ t, k c các quy n đ t đai ho c m c đích sế ệ ắ ế ạ ấ ể ả ề ấ ặ ụ ử 88 d ng đ t đ c trang b đ ng ph , các ph ng ti n đ a ph ng và nh ngụ ấ ựơ ị ườ ụ ươ ệ ị ươ ữ ph ng ti n h tr khác theo yêu c u. Đi u ki n tiên quy t t i thi u v i táiươ ệ ỗ ợ ầ ề ệ ế ố ể ớ đi u ch nh đ t ít nh t 85% ch đ t (đ t c a nh ng ng i này chi m trên 85%ề ỉ ấ ấ ủ ấ ấ ủ ữ ườ ế di n tích) đ ng ý tái đi u ch nh đ t.ệ ồ ề ỉ ấ Vi c th c hi n d án tái đi u ch nh đ t đ c th c hi n b ng các nhómệ ự ệ ự ề ỉ ấ ượ ự ệ ằ công tác khác nhau: - Nhóm chuyên trách th c hi n các đ xu t tái đi u ch nh đ t c p thànhự ệ ề ấ ề ỉ ấ ở ấ ph và các đô th t tr .ố ị ự ị - Nhóm công tác ki m soát tái đi u ch nh đ t c p t nh.ể ề ỉ ấ ấ ỉ Quá trình qu n lý đ t đai Indonexia đ c chia thành 2 ph n: ph n c ng vàả ấ ở ượ ầ ầ ứ ph n m m:ầ ề ♦ Ph n m m bao g m các n i dung sau:ầ ề ồ ộ • Chính sách đ t đô thấ ị • Quy ho ch m t b ng s d ng đ t đô thạ ặ ằ ử ụ ấ ị • Các th t c quy ho ch m t b ng đô thủ ụ ạ ặ ằ ị • Lu t và các quy đ nh đ t đaiậ ị ấ • Các th t c c p các lo i gi y phép c n thi tủ ụ ấ ạ ấ ầ ế • Các th t c c p đ tủ ụ ấ ấ • Các th t c xác nh n quy n s h u s d ng đ t đaiủ ụ ậ ề ở ữ ử ụ ấ • Các th chể ế ♦ Ph n c ng bao g m các khía c nh k thu t:ầ ứ ồ ạ ỹ ậ • Thu h i đ t đô thồ ấ ị • Thu đ tế ấ • Đ n bù đ tề ấ • Phát tri n đ tể ấ • H th ng thông tin đ tệ ố ấ • Quy ho ch và s d ng đ t đô thạ ử ụ ấ ị • Giám sát và ki m soát phát tri n đ tể ể ấ 89 II.Các bài h c kinh nghi m v qu n lý th tr ng BĐS đ i v i Vi t Nam.ọ ệ ề ả ị ườ ố ớ ệ Qua nghiên c u kinh nghi m qu n lý đ t đô th c a m t s n c ph nứ ệ ả ấ ị ủ ộ ố ướ ở ầ trên có th rút ra m t s đi m k t lu n mà các nhà qu n lý BĐS Vi t Nam c nể ộ ố ể ế ậ ả ệ ầ l u ý nh t là trong lĩnh v c qu n lý đ t đai nh sau:ư ấ ự ả ấ ư 1. Vi c th c hi n c i cách h th ng qu n lý nhà đ t c a Vi t Nam hi nệ ự ệ ả ệ ố ả ấ ủ ệ ệ nay đ c th c hi n v i ph ng châm “Càng s m càng t t”.ượ ự ệ ớ ươ ớ ố M c tiêu chính c a c i cách là:ụ ủ ả • T o ra nh ng b c đ t phá trong ngu n cung và đ m b o s d ng t i đaạ ữ ướ ộ ồ ả ả ử ụ ố đ t đô thấ ị • Tìm ra nh ng bi n pháp qu n lý thích h p đ i v i các ho t đ ng liênữ ệ ả ợ ố ớ ạ ộ quan đ n th tr ng đ t và đ m b o t o nên môi tr ng chính sách thíchế ị ườ ấ ả ả ạ ườ h p đ nh ng bi n pháp này đ c áp d ng hi u qu .ợ ể ữ ệ ượ ụ ệ ả Đ đ t đ c nh ng m c tiêu này rõ ràng các ch c năng qu n lý đ t đai c nể ạ ượ ữ ụ ứ ả ấ ầ đ c c i cách. Nh ng lĩnh v c c n chú ý đ c u tiên c i cách là:ượ ả ữ ự ầ ượ ư ả • Thi t l p m t h th ng thông tin đ t đai BĐS h u hi u cho phép m iế ậ ộ ệ ố ấ ữ ệ ọ ng i đ c ti p c n t do và công khaiườ ượ ế ậ ự • Công b các quy h ach và các quy đ nh s d ng đ t công khai trên cácố ọ ị ử ụ ấ báo chí truy n thông nh m làm cho m i nhân viên c a các c quan đ nề ằ ọ ủ ơ ế đ t đai và ng i dân đ u bi t và tham gia góp ý và thông su t.ấ ườ ề ế ố • Xây d ng các chính sách khuy n khích khu v c t nhân tham gia cungự ế ự ư ng nhà cho ng ng ng i có thu nh p th p và đ u t c s h t ngứ ở ữ ườ ậ ấ ầ ư ơ ở ạ ầ cho xã h i và các khu v c dân c đô th .ộ ự ư ị • Th c hi n phân c p h u hi u cho các bên khác nhau tham gia vào qu n lýự ệ ấ ữ ệ ả đ t đai.ấ • Có các chính sách tài chính thích h p đ c bi t là các chính sách v giá đợ ặ ệ ề ể bình n và qu n lý th tr ng.ổ ả ị ườ 90 • S d ng công ngh thông tin đ qu n lý th tr ng nh m gi m b t sử ụ ệ ể ả ị ườ ằ ả ớ ự c ng k nh và ch ng chéo c a b máy qu n lý nhà n c.ồ ề ồ ủ ộ ả ướ 2. Nâng cao hi u qu s can thi p c a các c quan Nhà n c đ i v i thệ ả ự ệ ủ ơ ướ ố ớ ị tr ng đ t đai đô th .ườ ấ ở ị Qua nghiên c u kinh nghi m c a ba qu c gia trên cho th y chính quy n,ứ ệ ủ ố ở ấ ề đ c bi t là c quan trung ng gi vai trò ch đ o trong quá trình g ai quy tặ ệ ơ ươ ữ ủ ạ ỉ ế đ t đai. Nh ng trên th c t do nhi u nguyên nhân khác nhau nh : có quá nhi uấ ư ự ế ề ư ề các quy đ nh ch ng chéo nhau, h th ng thông tin th ng thi u và không đ yị ồ ệ ố ườ ế ầ đ , th t c hành chính r m rà v.v đã làm s can thi p c a Nhà n c th ngủ ủ ụ ườ ự ệ ủ ướ ườ b t c p và kém hi u qu . Theo kinh nghi m c a m t s n c, Nhà n c cóấ ậ ệ ả ệ ủ ộ ố ứơ ướ th can thi p vào th tr ng đ t đô th d i các hình th c sau đây:ể ệ ị ườ ấ ị ướ ứ • Can thi p v chính sáchệ ề • Can thi p thông qua đ nh h ng quy ho chệ ị ướ ạ • Can thi p các v n đ liên quan đ n phát tri n đ t đaiệ ấ ề ế ể ấ • Can thi p qua pháp lu tệ ậ • Can thi p theo h ng ngăn ch n và h n ch nh ng ho t đ ng tiêu c cệ ướ ặ ạ ế ữ ạ ộ ự trên th tr ng nhà đ t nh : đ u c , s t nhà đ t gi t o…ị ườ ấ ư ầ ơ ố ấ ả ạ Ngoài ra Nhà n c c n có nh ng bi n pháp thúc đ y phát tri n hi u qu cácướ ầ ữ ệ ẩ ể ệ ả v n đ sau đây:ấ ề • M r ng quan h h p tác hi u qu gi a Nhà n c và các thành ph nở ộ ệ ợ ệ ả ữ ướ ầ t nhânư • Thúc đ y tính t l c c a c ng đ ng và đ y m nh tính xã h i hoá trongẩ ự ự ủ ộ ồ ẩ ạ ộ vi c gi i quy t đ t đai và nhà t i các thành ph l n.ệ ả ế ấ ở ạ ố ớ • Tăng c ng vai trò và năng l c c a các chính quy n đ a ph ng trênườ ự ủ ề ị ươ c s phân công, phân c p h p lý v các ch c năng và quy n h n.ơ ở ấ ợ ề ứ ề ạ • Đ y m nh vai trò c a các t ch c phi chính ph trong vi c làm c uẩ ạ ủ ổ ứ ủ ệ ầ n i nh ng m i quan tâm c ng đ ng, Chính ph và lĩnh v c t nhân.ố ữ ố ộ ồ ủ ự ư 91 B. M t s bi n pháp thúc đ y s phát tri n c a th tr ng BĐS – nhà đ tộ ố ệ ẩ ự ể ủ ị ườ ấ hà n i trong th i gian t iở ộ ờ ớ 1.Nhóm các gi i pháp chungả 1.1. Hoàn thi n khung kh pháp lý đi u ch nh các quan h phát sinh vàệ ổ ề ỉ ệ liên quan đ n nhà đ t Vi t Nam nh m t o môi tr ng pháp lý thôngế ấ ở ệ ằ ạ ườ thoáng cho s hình thành và phát tri n c a th tr ng nhà đ t.ự ể ủ ị ườ ấ K t Đ i h i l n th VIII c a Đ ng (1996), Đ ng ta đ ra ch tr ng vể ừ ạ ộ ầ ứ ủ ả ả ề ủ ươ ề phát tri n th tr ng BĐS đ đ ng b hoá các lo i th tr ng. Báo cáo chính trể ị ườ ể ồ ộ ạ ị ườ ị c a ban Ch p hành Trung ng Đ ng khoá VII trình Đ i h i VIII ghi rõ: ủ ấ ươ ả ạ ộ “Tổ ch c, qu n lý t t th tr ng BĐS, chăm lo gi i quy t v n đ nhà cho nhânứ ả ố ị ườ ả ế ấ ề ở dân, nh t là nhà vùng đô th , phát tri n các doanh nghi p Nhà n c xây d ngấ ở ị ể ệ ướ ự và kinh doanh nhà , khuy n khích các thành ph n kinh t tham gia xây d ng vàở ế ầ ế ự kinh doanh nhà theo s h ng d n và qu n lý c a Nhà n c”ở ự ướ ẫ ả ủ ướ . Văn ki n Đ iệ ạ h i l n th IX c a Đ ng l i nh c l i và nh n m nh “ộ ầ ứ ủ ả ạ ắ ạ ấ ạ hình thành và phát tri nể th tr ng BĐS, bao g m c quy n cho ng i Vi t Nam n c ngoài tham giaị ườ ồ ả ề ườ ệ ở ướ đ u t ”.ầ ư T đó đ n nay, Lu t Đ t Đai năm 1993 đã đ c Qu c h i s a đ i haiừ ế ậ ấ ượ ố ộ ử ổ l n vào năm 1998 và 2001 nh ng v n không theo k p yêu c u th c ti n. H nầ ư ẫ ị ầ ự ễ ơ n a Lu t Đ t đai cũng không bao trùm m i lo i BĐS.ữ ậ ấ ọ ạ a. Các đ i t ng tham gia vào th tr ng BĐS – nhà đ t.ố ượ ị ườ ấ Ph ng h ng c b n tr c m t c a vi c hoàn thi n là kh c ph c tìnhươ ướ ơ ả ướ ắ ủ ệ ệ ắ ụ tr ng khuy t thi u, tính không đ ng b , ch ng chéo và kém hi u qu c a hạ ế ế ồ ộ ồ ệ ả ủ ệ th ng các văn b n d i lu t hi n hành. V lâu dài, c n xây d ng và ban hànhố ả ướ ậ ệ ề ầ ự Lu t đ t o khung kh pháp lý cho ho t đ ng c a th tr ng BĐS – nhà đ t.ậ ể ạ ổ ạ ộ ủ ị ườ ấ Đ làm đ c đi u này tr c tiên ta ph i phân tích các nhóm đ i t ng tham giaể ượ ề ướ ả ố ượ vào th tr ng BĐS – nhà đ t cũng nh vai trò c a các nhóm đ i v i th tr ngị ườ ấ ư ủ ố ớ ị ườ t đó có nh ng gi i pháp đ h n ch các tiêu c c mà các nhóm đ i t ng nàyừ ữ ả ể ạ ế ự ố ượ có th mang l i cho th tr ng nhà đ t:ể ạ ị ườ ấ 92 - Các nhà phát tri n BĐS – nhà đ t Nhà n c c a Nhà n c và các cể ấ ướ ủ ướ ơ quan công quy n có liên quanề : các doanh nghi p Nhà n c tham gia thệ ướ ị tr ng BĐS – nhà đ t ch y u là nhà ph c v c ng đ ng dân c , các d ánườ ấ ủ ế ở ụ ụ ộ ồ ư ự có quy mô l n nh m ph c v các m c tiêu kinh t c ng đ ng. Các d án do hớ ằ ụ ụ ụ ế ộ ồ ự ọ phát tri n có s đ u t m t ph n c a ngân sách Nhà n c và Chính ph cũngể ự ầ ư ộ ầ ủ ướ ủ chia s r i ro trong đ u t v i các doanh nghi p này. Ngày nay, các n cẻ ủ ầ ư ớ ệ ở ướ phát tri n, hình th c liên doanh gi a các doanh nghi p và t nhân ngày càng tể ứ ữ ệ ư ỏ ra có hi u qu và đ c Chính ph t o hành lang pháp lý riêng đ v n hànhệ ả ượ ủ ạ ể ậ hi u qu đ ng v n, th i gian và sáng t o. Các c quan trong lĩnh v c công cóệ ả ồ ố ờ ạ ơ ự liên quan đ n th tr ng BĐS – nhà đ t đóng vai trò r t quan tr ng nh ng hi nế ị ườ ấ ấ ọ ư ệ 93 Thị trường BĐ S – nhà đất Nhóm chủ đầu tư Nhóm cung cấp dịch vụ BĐS – nhà đất Nhóm giám sát Nhóm khách hàng Về kỹ thuật: - Kiến trúc sư - Kỹ sư - Nhà quy họach - Kiến trúc sư - Nhà thầu - Nhà tư vấn (môi trường, giao thông) Về kinh tế và pháp lý - Nhà định giá BĐS – nhà đất - Nhà môi giới - Nhà cung cấp tài chính - Nhà tư vấn tiếp thị và Các nhà phát triển BĐS nhà đất nhà nước Các nhà phát triển BĐS nhà đất nhà tư nhân nay vi c chy n đ i ý th c qu n lý t hành chính Nhà n c đ n thu n sang cệ ể ổ ứ ả ừ ướ ơ ầ ơ ch d ch v công c a n n kinh t th tr ng ch a đ c th u hi u m t cáchế ị ụ ủ ề ế ị ườ ư ượ ấ ể ộ đ y đ c b n. Y u t tĩnh c a hành chính công c n b sung các y u t đ ngầ ủ ơ ả ế ố ủ ầ ổ ế ố ộ m i có th đáp ng đ c s bi n đ ng liên t c c a n n kinh t hàng hoá BĐSớ ể ứ ượ ự ế ộ ụ ủ ề ế – nhà đ t. Đó chính là s ti p thu, nh n th c m t cách năng đ ng đ i v i thấ ự ế ậ ứ ộ ộ ố ớ ị tr ng và ch đ ng d ki n các tình hu ng, cũng nh các gi i pháp qu n lýườ ủ ộ ự ế ố ư ả ả theo h ng tích c c và hi n đ i hoá.ướ ự ệ ạ - Các nhà phát tri n BĐS – nhà đ t t nhânể ấ ư : đây chính là l c l ng năngự ượ đ ng nh t trong hoàn c nh hi n nay, là doanh nghi p luôn tìm tòi các kh năngộ ấ ả ệ ệ ả sinh l i cao nh t trên c s chi phí th p nh t v th i gian và ti n b c. Đ iợ ấ ơ ở ấ ấ ề ờ ề ạ ố t ng này là đ i t ng khó ki m soát nh t và cũng hay vi ph m pháp lu t nh tượ ố ượ ể ấ ạ ậ ấ do th ng đ t l i nhu n lên hàng đ u. Hi n t ng đ u c , giá đ t lên xu ngườ ặ ợ ậ ầ ệ ượ ầ ơ ấ ố ph n l n do s lũng đo n c a đ i t ng này vì v y r t c n có m t khung phápầ ớ ự ạ ủ ố ượ ậ ấ ầ ộ lý đ qu n lý đ i t ng này.ể ả ố ượ - Ki n trúc sế ư: là ng i đóng vai trò c t lõi trong quá trình phát tri n BĐS –ườ ố ể nhà đ t, là đ o di n d án v tính th m m , tính an toàn c a công trình, các r iấ ạ ễ ự ề ẩ ỹ ủ ủ ro v chính tr và th tr ng. Ngày nay, vai trò c a ki n trúc s không đ nề ị ị ườ ủ ế ư ơ thu n là thi t k công trình mà còn ch u trách nhi m các th t c v pháp lý quyầ ế ế ị ệ ủ ụ ề ho ch và thi t k xây d ng là ng i có th trao đ i d dàng h n v i các banạ ế ế ự ườ ể ổ ễ ơ ớ ngành chính quy n có chuyên môn đ d án đ c phê chu n. Ki n trúc s cũngề ể ự ượ ẩ ế ư là ng i giúp nhà đ u t quýêt đ nh l a ch n đ a đi m phù h p cho d án.ườ ầ ư ị ự ọ ị ể ợ ự - K sỹ ư: có nhi u k s thu c các chuyên ngành khác nhau tham gia vào quáề ỹ ư ộ trình phát tri n BĐS – nhà đ t nh m đ m b o tính an toàn cho s v n hành c aể ấ ằ ả ả ự ậ ủ các công trình đ i v i ng i s d ng, đ ng th i s tính toán h p lý c a k số ớ ườ ử ụ ồ ờ ự ợ ủ ỹ ư cũng giúp nhà đ u t ti t ki m th i gian và ti n b c. Các k s ph i có ch ngầ ư ế ệ ờ ề ạ ỹ ư ả ứ ch hành ngh do c quan chuyên môn có th m quy n c p.ỉ ề ơ ẩ ề ấ 94 - Nhà quy ho chạ : tham gia ch y u v công tác quy ho ch t ng th sao choủ ế ề ạ ổ ể đ t đ c giá tr s d ng cao nh t. Nhà quy ho ch làm vi c th ng xuyên v iạ ượ ị ử ụ ấ ạ ệ ườ ớ ch đ u t đ k p th i đi u ch nh quy ho ch, làm vi c v i c quan chínhủ ầ ư ể ị ờ ề ỉ ạ ệ ớ ơ quy n có liên quan và các nhà t v n khác đ xác đ nh s phù h p c a khu đ tề ư ấ ể ị ự ợ ủ ấ đ u t xây d ng v i m c tiêu c a ch đ u t mong mu n.ầ ư ự ớ ụ ủ ủ ầ ư ố - Nhà th u xây d ngầ ự : là ng i chuy n đ i các thi t k trên gi y thành cácườ ể ổ ế ế ấ công trình hi n th c. T ng th u xây d ng có th chia nh gói th u cho các nhàệ ự ổ ầ ự ể ỏ ầ th u ph th c hi n công vi c xây d ng theo t ng chuyên ngành c th . Vi cầ ụ ự ệ ệ ự ừ ụ ể ệ l a ch n nhà th u thông qua đ u th u ho c ch đ nh th u. Nhà th u xây d ngự ọ ầ ấ ầ ặ ỉ ị ầ ầ ự là thành ph n tr c ti p t o ra các công trình xây d ng: nhà , công trình côngầ ự ế ạ ự ở nghi p, th ng m i, dich v … đ t o ra hàng hoá BĐS – nhà đ t cho thệ ươ ạ ụ ể ạ ấ ị tr ng. Ng i kinh doanh BĐS – nhà đ t c n tìm đ n nhà th u xây d ng đ thiườ ườ ấ ầ ế ầ ự ể công công trình. Nhi u khi nhà th u xây d ng cũng m r ng kinh doanh sangề ầ ự ở ộ lĩnh v c BĐS.ự - Các nhà t v nư ấ : các nhà t v n bao g m nhi u lo i t v n quy ho ch, tư ấ ồ ề ạ ư ấ ạ ư v n môi tr ng, t v n giao thông v.v Các nhà t v n góp ph n nâng cao giáấ ườ ư ấ ư ấ ầ tr th m m c nh quan, góp ph n thu hút thi n c m và s quan tâm c a kháchị ẩ ỹ ả ầ ệ ả ự ủ hàng đ i v i d án và gia tăng giá tr nhà đ t sau khi hoàn thành, l p báo cáoố ớ ự ị ấ ậ đánh giá tác đ ng c a môi tr ng theo lu t đ nh, h tr giúp đ th t c pháp lýộ ủ ườ ậ ị ỗ ợ ỡ ủ ụ v c p gi y phép.ề ấ ấ - Lu t s và k toánậ ư ế : do tính ch t ph c t p và s l ng th t c pháp lýấ ứ ạ ố ượ ủ ụ trong giao d ch nhà d t r t nhi u, vai trò c a lu t s và k toán viên không thị ấ ấ ề ủ ậ ư ế ể thi u trong quá trình phát tri n c a BĐS – nhà đ t. H n n a các lu t s cũng làế ể ủ ấ ơ ữ ậ ư ng i liên l c gi a ch đ u t và các cán b giám sát chính quy n. H cũng làườ ạ ữ ủ ầ ư ộ ề ọ ng i d ki n các v n đ pháp lý và gi m thi u t i đa vi c tranh ki n t i toà.ườ ự ế ấ ề ả ể ố ệ ệ ạ Còn vai trò các k toán viên chuyên nghi p r t c n trong quá trình đ u t xâyế ệ ấ ầ ầ ư d ng theo đúng quy đ nh c a pháp lu t. Trong th i gian t i, khi niêm y t côngự ị ủ ậ ờ ớ ế 95 [...]... các công trình xây dựng khác, góp phần mở rộng một cách hợp pháp các chủ thể được tham gia vào thị trường BĐS và đáp ứng nhu cầu hàng hóa trên thị trường BĐS, giảm thiểu tối đa tình trạng khan hiếm hàng hoá hoặc lợi dụng để đầu cơ tăng giá đất ảo và hoạt động tiêu cực khác trên thị trường BĐS Những nội dung cơ bản nhằm hoàn thiện khung pháp lý Sửa đổi Bộ luật dân sự Pháp luật về đất đai Ban hành luật... pháp lý Theo phương hướng cơ bản nêu trên, khi xây dựng và hoàn thiện môi trường pháp lý cho phát triển thị trường BĐS ở nước ta cần chú trọng những nội dung cơ bản sau đây: ∗ Sửa đổi Bộ luật dân sự - Nghiên cứu, bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết để làm rõ hơn các hình thức sở hữu, các quyền năng của chủ sở hữu và của người không phải chủ sở hữu đối với một tài sản trong đó có BĐS - nhà đất - Nghiên. .. thể khởi công nếu 50-70% sản phẩm dự án không đặt cọc bán trước, nhà tư vấn thị trường phải có kinh nghiệm với thị trường địa phương cũng như các sản phẩm tương ứng, có thể khả năng tiếp thị các phương tiện thông tin đại chúng cũng như thông qua xã giao hội nghị v.v… đồng thời có thể xoa dịu đối thủ cạnh tranh ở các nước tiên tiến đều tồn tại các hiệp hội hành nghề tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại... thống nhất quy định về quy chế bán đấu giá tài sản Bán đấu giá phải được xác định là một loại hoạt động hỗ trợ tư pháp và phải do các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện ∗ Pháp luật về đất đai: - Đối với đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật cũng cần nhanh chóng có quy định phân biệt rõ hoạt động quản lý Nhà nước về giao dịch đất đai và hoạt động dịch vụ công về đất đai, từ đó có quy định... cùng: là người tiêu thụ trực tiếp sản phẩm hoàn chỉnh cuối cùng Chính người sử dụng cuối cùng này là người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp nhận của họ đối với sản phẩm hoàn thành khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị trường Các người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm được xây dựng hoàn chỉnh Thông qua các nhà tiếp thị BĐS – nhà đất, họ có thể tiếp xúc... định đầu tư hay không Họ sẽ cho chủ đầu tư biết nhu cầu sản phẩm có hay không, quy mô như thế nào, các đối thủ cạnh tranh là ai, tốc độ tiêu thụ là bao lâu - Nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại rất cần thiết cho sự tiêu thụ sản phẩm dự án, họ là người tạo ra các chiến lược tiếp thị cho sản phẩm Sự tham gia của các nhân sự này ngay từ khi mới động thổ, kéo dài trong suốt qúa trình xây dựng dự án... trên thị trường chứng khoán trở nên phổ biến đối với việc huy động đầu tư, việc báo cáo tài chính càng ngày cần các chuyên gia phù hợp - Nhà môi giới BĐS – nhà đất: chiụ trách nhiệm cho thuê hoặc bán các BĐS – nhà đất cho khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư Các nhà môi giới BĐS – nhà đất đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản. .. hoạt động Nhà đầu tư thông minh sẽ mời nhà quản lý BĐS – tham gia ngay từ giai đoạn thiết kế xây dựng để hiệu quả quản lý sau này càng có chất lượng cao nhất có thể được Quyết định lựa chọn giữa thuê mứơn nhân sự quản lý nội bộ hoặc ký hợp đồng thuê công ty dịch vụ quản lý bên ngoài là rất quan trọng và tuỳ thuộc vào sản phẩm của dự án, quy mô dự án cũng như địa điểm dự án đầu tư - Nhà nghiên cứu thị trường: ... thường xuyên không cam kết thực hiện giá trị thị trường của sản phẩm hoàn thành rất quan trọng đối với quyết định cho vay • Nhà đầu tư BĐS – nhà đất dài hạn là người ký hợp đồng mua sắm sản phẩm hoàn chỉnh trước khi dự án bắt đầu xây dựng hoặc sau khi dự án hoàn thành, thường đóng vai trò trong quá trình phát triển BĐS – nhà đất và không chịu xẻ rủi ro 96 - Nhà quản lý BĐS – nhà đất: tham gia vào chu... Ban hành cơ chế khuyến khích các tổ chưc tài chính tham gia thị trường nhà ở Đồng thời ban hành cơ chế hỗ trợ về lãi suất, thuế… để khuyến khích các nhà đầu tư kinh doanh BĐS, đặc biệt là xây dựng nhà ở cho những đối tượng có thu nhập thấp, đối tượng chính sách Mở rộng sự tham gia của cá nhân, tổ chức nước ngoài vào thị trường BĐS, nhất là hoạt động xây nhà để bán và cho thuê 100 ∗ Xây dưng Luật kinh . ư 91 B. M t s bi n pháp thúc đ y s phát tri n c a th tr ng BĐS – nhà đ tộ ố ệ ẩ ự ể ủ ị ườ ấ hà n i trong th i gian t iở ộ ờ ớ 1.Nhóm các gi i pháp chungả 1.1. Hoàn thi n khung kh pháp lý đi u ch. Nhà thầu - Nhà tư vấn (môi trường, giao thông) Về kinh tế và pháp lý - Nhà định giá BĐS – nhà đất - Nhà môi giới - Nhà cung cấp tài chính - Nhà tư vấn tiếp thị và Các nhà phát triển. ả ượ ị ộ ạ ạ ộ ỗ ợ t pháp và ph i do các t ch c đ u giá chuyên nghi p th c hi n.ư ả ổ ứ ấ ệ ự ệ ∗ Pháp lu t v đ t đai:ậ ề ấ - Đ i v i đăng ký chuy n quy n s d ng đ t, pháp lu t cũng c n nhanhố