Phương pháp nghiên cứu thị trường bất động sản phần 4 pptx

phép thí đi m xây d ng các khu công nghi p v a và nh T i Hà N i đang ti pể ự ệ ừ ỏ ạ ộ ế

t c tri n khai đ u t xây d ng c m công nghi p t p trung v a và nh sau:ụ ể ầ ư ự ụ ệ ậ ừ ỏ

B ng 2.9: ả Các d án đ u t xây d ng c m công nghi p ự ầ ư ự ụ ệ

v a và nh t i Hà N i ừ ỏ ạ ộ

1 C m Công nghi p tâp trung v a và nh Tụ ệ ừ ỏ ừ

Liêm

21,13 ha

2 C m s n xu t ti u th công nghi p t pụ ả ấ ể ủ ệ ậ

trung qu n C u Gi yậ ầ ấ

8,35 ha

3 C m s n xu t ti u th công nghi p t pụ ả ấ ể ủ ệ ậ

trung qu n Hai Bà Tr ngậ ư

9,03 ha

4 C m công nghi p d t – may Nguyên Khê -ụ ệ ệ

Đông Anh

18,6 ha Giai đo nạ

1

5 Khu công nghi p Nam Thăng Longệ 30,3 ha Giai đo nạ

1

6 Các khu ti u th công nghi p và làng nghể ủ ệ ề

truy n th ng Vân Hà-Liên Hà (Đôngề ố ở

Anh), Bát Tràng–Kiêu K (Gia Lâm), làngỵ

ngh Thanh Trìề

Đang chỉ

đ o l p dạ ậ ự án

Ngu n: T ng ki m kê đ t đai năm 2000 – T ng c c đ a chính ồ ổ ể ấ ổ ụ ị

2.3 Th tr ị ườ ng “nóng, l nh” b t th ạ ấ ườ ng, giá c d bi n đ ng d n đ n n n ả ễ ế ộ ẫ ế ạ

đ u c trong nhà đ t ầ ơ ấ

Trong kho ng 10 năm qua th trả ị ường nhà đ t đã tr i qua c n s t năm 1993,ấ ả ơ ố đóng băng trong nh ng năm 1997-1999 r i l i s t l i vào cu i năm 2000 Giáữ ồ ạ ố ạ ố

c d bi n đ ng, có n i, có lúc theo hả ễ ế ộ ơ ướng nh y v t, trong khi t ng giao d chả ọ ổ ị trên th c t không tăng đ t bi n Trên th c t , giá đ t bình quân Hà N i đãự ế ộ ế ự ế ấ ở ộ thu c lo ic cao trong khu v c, tộ ạ ự ương đương v i khu “lãnh th m i” (Newớ ổ ớ Territories) H ng Kông (x p x 3000 USD/mở ồ ấ ỉ 2) Còn t n t i h th ng hai giá:ồ ạ ệ ố giá do Nhà nước quy đ nh, cao h n c Thị ơ ả ượng H i, B c Kinh Riêng m t sả ắ ộ ố khu v c trung tâm Hà N i, giá đ t còn cao h n g p ch c l n so v i giá đ tự ộ ấ ơ ấ ụ ầ ớ ấ trung bình trong thành ph ố

Ta hãy so sánh t l gi a giá tr BĐS và t ng thu nh p qu c n i (GDP),ỷ ệ ữ ị ổ ậ ố ộ

gi a Vi t Nam và m t s nữ ệ ộ ố ước trên th gi i Năm 1990, khi giá BĐS Nh tế ớ ở ậ

đ t m c k l c, t ng giá tr đ t c a Nh t đ ng hàng đ u th gi i (trên c M )ạ ứ ỷ ụ ổ ị ấ ủ ậ ứ ầ ế ớ ả ỹ cung ch b ng 5,8 l n t ng s n ph m qu c n i c a Nh t Đài Loan vào nămỉ ằ ầ ổ ả ẩ ố ộ ủ ậ ở

1997, t ng giá tr đ t c a t t c m i khu ph , m i xóm làng … g p 9,6 l nổ ị ấ ủ ấ ả ọ ố ọ ấ ầ GDP c a Đài Loan năm đó Vi t Nam, ta ch l y m t khu v c khu v c Hàủ ở ệ ỉ ấ ộ ự ở ự

N i dài 5 km, r ng 5 km và gi s giá trung bình c a 1 mộ ộ ả ử ủ 2 đ t là 1500USDấ (kho ng 5 cây vàng) thì t ng giá tr c a 25 kmả ổ ị ủ 2 (t c 25 ti u mứ ệ 2) đ t n i thànhấ ộ

Hà N i là 37,5 t USD, nhi u g p 1,16 l n toàn b GDP c a Vi t Nam nămộ ỷ ề ấ ầ ộ ủ ệ 2001

Hi n nay khung giá đ t do nhà nệ ấ ước quy đ nh nh sau: ị ư

Giá đ t đô th hi n hành ấ ị ệ

Đ n v tính: 1000đ/ ơ ị

m 2

Loạ

i

đô

thị

Lo iạ

đườn

g phố

V trí 1ị V trí 2ị V trí 3ị V trí 4ị Giá

t iố thi uể

Giá t iố đa

Giá

t iố thi uể

Giá

t i đaố

Giá

t iố thi uể

Giá

t i đaố

Giá

t iố thi uể

Giá

t i đaố

2

3

4

4.600 2.700 1.800 900

11.500 6.750 4.500 2.250

2.760 1.620 1.080 540

6.900 4.050 2.700 1.350

1.380 810 540 270

3.450 2.025 1.350 675

460 270 180 90

1.150 675 450 225

II 1

2

3

4

2.600 1.950 1800 710

6.500 4.875 4.500 1.775

1.560 1.170 780 420

3.900 2.950 1.950 1.050

780 580 390 210

1.950 1.450 975 525

260 190 130 70

650 475 325 175 III 1

2

3

4

1.600 1.200 800 400

4.000 3.000 2.000 1.000

960 720 480 240

2.400 1.800 1.200 600

400 300 200 100

1.000 750 500 250

130 100 70 30

325 250 175 75

IV 1

2

3

4

800 600 400 200

2.000 1.500 1.000 500

480 360 240 129

1.200 900 600 300

200 150 100 50

500 375 250 125

70 50 30 16

175 125 75 40

2

3

600 400 200

1.500 1.000 500

330 220 110

825 550 275

150 100 50

375 250 125

50 30 16

125 75 40

Ngu n: Ban hành kèm theo Ngh đ nh s 87/CP ngày 17/8/1994 c a Chính ph ồ ị ị ố ủ ủ

Giá các lo i đ t do chính quy n t nh thành ph tr c thu c trung ạ ấ ề ỉ ố ự ộ ương quy

đ nh d a trên khung giá các lo i đ t do Chính ph ban hành, ngoài ra giá đ tị ự ạ ấ ủ ấ còn được nhân thêm m t h s k t 0,5 đ 1,8 l n m c giá quy đ nh tuy nhiênộ ệ ố ừ ế ầ ứ ị trên th c t h s này có nâng lên đ n 3 ho c 4 l n thì v n có có s chênh l chự ế ệ ố ế ặ ầ ẫ ự ệ đáng k v i giá th trể ớ ị ường Khung giá đ t còn r ng và ch a có quy ch đi uấ ộ ư ế ề

ch nh rõ ràng trong trỉ ường h p giá th c t vợ ự ế ượt xa khung giá Chính ph quyủ

đ nh.ị

Lu t s a đ i b sung m t s đi u c a Lu t đ t đai đã đậ ử ổ ổ ộ ố ề ủ ậ ấ ược Qu c h i Vi tố ộ ệ nam thông qua và m t b ng d ki n giá đ t m i các lo i đ t đô th cũng v aộ ả ự ế ấ ớ ạ ấ ị ừ

được đ trình trong kỳ h p Qu c h i Vi t nam tháng 6/2001 D th o khungệ ọ ố ộ ệ ự ả giá m i này đớ ược đi u ch nh sát v i giá th trề ỉ ớ ị ường, t o s công b ng trong gi iạ ự ằ ả

to đ n bù, trong vi c thu h i thu đ t, ti n thuê đ t, ti n s d ng đ tả ề ệ ồ ế ấ ề ấ ề ử ụ ấ

Giá đ t đô th s p ban hành ấ ị ắ

Đ n v tính: 1000đ/ ơ ị

m 2

Lo i ạ

đô thị

Lo i ạ

đ ườ ng

phố

V trí 1 ị V trí 2 ị V trí 3 ị V trí 4 ị V trí 5 ị Giá

tôí thiể u

Giá

t i ố đa

Giá tôí thiể u

Giá

t i ố đa

Giá tôí thiể u

Giá

t i ố đa

Giá tôí thiể u

Giá

t i ố đa

Giá tôí thiể u

Giá

t i ố đa

2

3

4

5

2.000 1.400 980 700 500

40.000 28.000 49.600 13.700 9.600

1.400 1.000 700 500 350

28.000 19.600 13.700 9.6000 6.700

1.000 7000 5000 350 250

19.600 13.700 9.600 6.700 4.700

700 500 350 250 150

13.700 9.600 6.700 4.700 3.300

500 350 250 150 100

9.600 6.700 4.700 3.300 2.300

II 1

2

3

4

5

1.400 1.000 700 500 350

28.000 19.600 13.700 9.600 6.700

1.000 7000 500 350 250

19.600 13.700 9.600 6.700 4.700

700 500 350 250 150

13.700 9.600 6.700 4.700 3.300

500 350 250 150 100

9.600 6.700 4.700 3.300 2.300

350 250 150 100 50

6.700 4.700 3.300 2.300 1.600

III 1

2

3

4

5

1.000 7000 500 350 250

20.000 14.000 9.800 6.850 4.800

700 500 350 250 150

14.000 9.800 6.850 4.800 3.350

500 350 250 150 100

9.800 6.850 4.800 3.350 2.350

350 250 150 100 50

6.850 4.800 2.350 2.350 1.650

250 150 100 80 50

4.800 3.320 2.350 1.650 1.150

IV 1

2

3

4

5

800 550 400 250 200

16.000 11.200 7.850 5.500 30850

550 400 250 200 150

11.200 7.850 5.500 3.850 2.700

400 250 200 150 100

7.850 5.500 3.850 2.700 1.900

250 200 150 100 50

5.500 3.850 2.700 1.900 1.300

200 150 100 70 50

3.850 2.700 1.900 1.300 900

2

3

4

5

200 150 100 70 50

4.000 2.800 1.950 1.350 950

150 100 70 50 30

2.800 1.950 1.350 950 650

100 70 50 30 20

1.950 1.350 950 650 450

70 50 30 20 10

1.350 950 650 450 300

50 30 20 15 10

950 650 450 300 250

Ngu n: D th o ngh đ nh c a Chính ph v khung giá theo lu t s a đ i, b ồ ự ả ị ị ủ ủ ề ậ ử ổ ổ sung m t s đi u c a Lu t đ t đai ộ ố ề ủ ậ ấ

T giá đ t s a đ i trên ta th y giá các lo i đ t đ u tăng lên t 3 đ n 4 l n.ừ ấ ử ổ ấ ạ ấ ề ừ ế ầ

Hi n nay giá c nhà đ t trên th trệ ả ấ ị ường không ph i xác đ nh trên c s giá Nhàả ị ơ ở

nước mà xác đ inh trên c s tho thu n gi a ngị ơ ở ả ậ ữ ười mua và bán:

B ng 2.10: ả C s đ nh giá trong giao d ch th c t t i Hà N i ơ ở ị ị ự ế ạ ộ

C s đ nh giá mua (bán) ơ ở ị

C s đ nh giá mua ơ ở ị C s đ nh giá bán ơ ở ị

S ng ố ườ i T l % ỷ ệ Số

ng ườ i

T l % ỷ ệ

- Qua t v n b n bốư ấ ạ 37 22,02 27 18,24

- Qua khung giỏ Nhà nước 60 35,71 28 18,92

- Qua trung tõm giao d chị 16 9,52 20 13,51

- Qua tho thu n v i ngả ậ ớ ườ i

mua (bỏn)

Ngu n: Đi u tra c a Vi n nghiờn c u qu n lý kinh t trung ồ ề ủ ệ ứ ả ế ươ ng thỏng 2/2002

 C ơ sở định giá bán

20%

21%

4%

8%

45%

2%

 Q ua t  vấn bạn bè ư Q ua khung giá N hà n ớc ư  Q ua trung tâm  giao dịch

Q ua báo chí Q ua thoả thuận  K hác

Cơ sở định giá m ua

20%

21%

4%

8%

45%

2%

 Q ua t  vấn bạn bè ư Q ua khung giá N hà n ớc ư  Q ua trung tâm  giao dịch

Q ua báo chí Q ua thoả thuận  K hác

Hi n nay giỏ m t mệ ộ 2 chung c th p nh t là 5,3 tri u đ ng/mư ấ ấ ệ ồ 2 thụng thườ ng

t 6,5 - 9,5 tri u đ ng/mừ ệ ồ 2 Trong khi đú theo S xõy d ng Hà N i su t đ u tở ự ộ ấ ầ ư cho nhà chung c t 9 d n 21 t ng (bao g m c xõy l p và thi t b ) là 3,2 đ nư ừ ế ầ ồ ả ắ ế ị ế 3,5 tri u đ ng/mệ ồ 2 Nh v y nhỡn chung giỏ nhà chung c đó b đ i lờn kho ngư ậ ư ị ộ ả 20% so v i th c t ớ ự ế

Theo trung tõm đ a c ACB giỏ m t s căn nhà giao bỏn đ u thỏng 1/2004ị ố ộ ố ầ

nh sau:ư

• Nhà 2 t ng m t ngừ Văn Chầ ặ ương di n tớch 25,3 mệ 2 cú s đ : giỏ 1,13ổ ỏ

t đ ng ỷ ồ (I)

• Nhà 4 t ng ngừ 1194 đầ ường Lỏng m t đặ ường vào b nh vi n GTVTệ ệ

di n tớch 54 mệ 2 m t ti n 5 m cú t ng 1 dựng đ kinh doanh, cú s đ :ặ ề ầ ể ổ ỏ giỏ 2,9 t đ ng ỷ ồ (II)

• Nhà 3,5 t ng C m H i di n tớch 48mầ ẩ ộ ệ 2 cú s đ : giỏ 1,7 t đ ng ổ ỏ ỷ ồ (III)

• Nhà 2,5 t ng ngừ 253 Thu Khuờ di n tớch 20 mầ ỵ ệ 2 ngừ vào r ng 3 m: giỏộ

600 tri u đ ng ệ ồ (IV)

N u tớnh theo giỏ quy đ nh c a nhà nế ị ủ ước

Gnhà - đ t ấ = Gnhà + Gđ t ấ 2.1

Gđ t ấ = di n tích *giá đ t do thành ph quy đ nh * h s đi u ch nh ệ ấ ố ị ệ ố ề ỉ

Giá đ t do thành ph quy đ nh căn c vào v tríấ ố ị ứ ị

(t m l y h s k theo m c l n nh t cho phép là 1,8)ạ ấ ệ ố ứ ớ ấ

Gnhà l y theo su t đ u t c a s xây d ng Hà N i (tính theo giá xây m iấ ấ ầ ư ủ ở ự ộ ớ hoàn toàn)

B ng 2.11: ả So sánh giá nhà đ t t i Hà N i theo ấ ạ ộ

m c cao nh t theo quy đ nh và th c t ứ ấ ị ự ế

Loạ

Giá đ t ấ

theo quy

đ nh ị

Trđ/m 2

Di n ệ tích

đ t ấ

m 2

Giá nhà theo quy

đ nh ị Trđ/m 2

Di n ệ tích nhà

m 2

Giá nhà

đ t cao ấ

nh t theo ấ quy đ nh ị Trđ

Giá nhà

đ t ấ

th c t ự ế Trđ

Chênh

l ch ệ (8/7)

Tr l i v n đ đ u c , có ba lo i nhu c u đ i v i nhà đ t:ở ạ ấ ề ầ ơ ạ ầ ố ớ ấ

• Nhu c u tiêu dùng (nhà đ ).ầ ể ở

• Nhu c u y u t s n xu t (nhà xầ ế ố ả ấ ưởng, văn phòng, khách s n).ạ

• Nhu c u kinh doanh (Nhu c u mua đi bán l i nh m m c đích thu l i).ầ ầ ạ ằ ụ ợ

Nhu c u sau cùng này làm n y sinh cái g i là th ầ ả ọ ị tr ườ ng đ u c nhà đ t ầ ơ ấ

Trong th trị ường này khi nhà đ t đang lên giá, nhi u ngấ ề ườ ựi d báo r ng giá cònằ tăng thêm nên h có ti n và vay ti n đ mua hòng sau này bán l i ki m l i,ộ ề ề ể ạ ế ờ càng làm tăng nhu c u và do đó đ y giá nhà đ t lên cao n a Ngầ ẩ ấ ữ ượ ạc l i khi giá nhà đ t xu ng giá thì nhi u ngấ ố ề ườ ợi s giá còn xu ng ti p nên đem nhà đ t cóố ế ấ

s n ra bán làm tăng thêm ngu n cung và vì v y càng làm h giá nhà đ t xu ngẵ ồ ậ ạ ấ ố

n a.ữ

Ngoài d ng đ u c thông thạ ầ ơ ường, nhà đ t còn là đ i tấ ố ượng c a d ngủ ạ

đ u c r a ti n đ tr n tránh pháp lu t và d ng đ u c gi ti n đ đ i phó v iầ ơ ử ề ể ố ậ ạ ầ ơ ữ ề ể ố ớ

l m phát Khi đ u c nhà đ t phát tri n quá m c, thúc đ y th trạ ầ ơ ấ ể ứ ẩ ị ường nhà đ tấ phình ra quá nhanh, quá l n, thu hút quá nhi u v n t th trớ ề ố ừ ị ường ti n t thì r tề ệ ấ

d tr thành nguyên nhân góp ph n hình thành n n “kinh t bong bóng” mà h uễ ở ầ ề ế ậ

qu g n đây là cu c kh ng ho ng tài chính Châu á năm 1997.ả ầ ộ ủ ả

Thái Lan b t đ u t năm 1985 khi Thái Lan th c thi chính sách n iở ắ ầ ừ ự ớ

l ng v tài chính và cho phép ngỏ ề ười nước ngoài tham gia vào đ u t trongầ ư

nước n n kinh t Thái Lan có nh ng bề ế ữ ước tăng trưởng nh y v t Ch trongả ọ ỉ vòng 3 năm đ n năm 1995 Thái Lan đã tăng đế ược g p đôi v n đ u t nấ ố ầ ư ướ c ngoài, tuy nhiên lượng v n này l i t p trung vào lĩnh v c BĐS Trong t ng cố ạ ậ ự ổ ơ

c u vay n c a các ngân hàng thấ ợ ủ ương m i Thái Lan, v n vay cho đ u t vàoạ ố ầ ư lĩnh v c BĐS chi m 10-35% Bên c nh đó hình th c đ u t gián ti p thông quaự ế ạ ứ ầ ư ế

th trị ường ch ng khoán cao Khi kh ng ho ng tài chính Châu á x y ra và nămứ ủ ả ả

1997 n n kinh t Thái Lan r i vào kh ng ho ng, thu nh p và tiêu dùng gi mề ế ơ ủ ả ậ ả

m nh V phía th trạ ề ị ường trong nước, th trị ường BĐS m t m t thu h p và bộ ặ ẹ ị

gi i h n b i nhu c u n i đ a trong đ u t tràn lan gây m t cân b ng cung c u.ớ ạ ở ầ ộ ị ầ ư ấ ằ ầ Theo th ng kê đ n năm 1997 t l không s d ng BĐS Thái Lan tăng m cố ế ỷ ệ ử ụ ở ở ứ 15% Giá BĐS r t xu ng lĩnh v c đ u t này không còn là lĩnh v c sinh l i choớ ố ự ầ ư ự ờ các ch đ u t nh trủ ầ ư ư ước đây n a Không gi i quy t đữ ả ế ược đ u ra cho BĐS cácầ

ch đ u t không tr đủ ầ ư ả ược n vay ngân hàng H u qu theo đó không có khợ ậ ả ả năng thanh toán các kho n n nả ợ ước ngoài H th ng tài chính kh ng ho ng.ệ ố ủ ả

2.4 Quy trình mua bán ph c t p, qua nhi u khâu trung gian không c n thi t, ứ ạ ề ầ ế

t n nhi u th i gian, chi phí giao d ch cao ố ề ờ ị

M i lo i hình giao d ch đ u có s tham gia các c quan có th m quy n Nhàọ ạ ị ề ự ơ ẩ ề

nước, ít nhi u măng tính ch t “xin-cho” Đ hoàn thành t t m t h p đ ng giaoề ấ ể ấ ộ ợ ồ

d ch dân s , các bên tham gia ph i qua nhi u bị ự ả ề ước v i nhi u lo i th t c cácớ ề ạ ủ ụ ở

đi đi m khác nhau, đòi h i ph i đi l i nhi u l n r t t n kém th i gian và s cạ ể ỏ ả ạ ề ầ ấ ố ờ ứ

l c.ự

Ví d đ th c hi n th t c chuy n nhụ ể ự ệ ủ ụ ể ượng quy n s d ng đ t do c quanề ử ụ ấ ơ

đ a chính và c quan thu làm Sau khi đị ơ ế ược phép c a c quan nhà nủ ơ ước có

th m quy n (đ t đô th là UBND t nh, thành ph ) ngẩ ề ấ ị ỉ ố ười có BĐS ph i đ n cả ế ơ quan thu xu t trình toàn b h s và n p thu chuy n quy n, ngế ấ ộ ồ ơ ộ ế ể ề ười nh nậ chuy n nhể ượng n p l phí trộ ệ ước b Làm các th t c tài chính xong, ngạ ủ ụ ười có BĐS quay l i c quan đ a chính làm th t c xác nh n di n tích, đo v l p b nạ ơ ị ủ ụ ậ ệ ẽ ậ ả

đ và c p gi y chuy n nhồ ấ ấ ể ượng quy n s d ng đ t N u vi c chuy n quy nề ử ụ ấ ế ệ ể ề

s d ng đ t có g n v i vi c bán nhà và công trình thì l i ph i đ n c quan c pử ụ ấ ắ ớ ệ ạ ả ế ơ ấ

gi y ch ng nh n quy n s h u tài s n làm th t c chuy n nhấ ứ ậ ề ở ữ ả ủ ụ ể ượng

Theo Viet-trade ngày 8/1/2004 đ mua để ược căn h trong khu đô th m i thìộ ị ớ chi phí trung gian lên t i 30 tri u đ ng/ căn h ớ ệ ồ ộ

2.5 Còn t n t i c ch bao c p, còn có s phân bi t không c n thi t gi a ồ ạ ơ ế ấ ự ệ ầ ế ữ

qu c doanh, ngoài qu c doanh, gi a trong n ố ố ữ ướ c và ngoài n ướ c trong c ơ

ch chính sách, trong qu n lý đi u hành c a b máy Nhà n ế ả ề ủ ộ ướ c v lĩnh v c ề ự BĐS và th tr ị ườ ng BĐS.

T n t i này t o môi trồ ạ ạ ường thu n l i cho tham nhũng, sách nhi u c aậ ợ ễ ủ

ph n t thoái hoá, bi n ch t trong các c quan qu n lý Nhà nầ ử ế ấ ơ ả ước v nhà, đ tề ấ gây nh ng b t bình đ ng v c h i kinh doanh và thu nh p trong xã h i, làmữ ấ ẳ ề ơ ộ ậ ộ méo mó các quan h giao d ch trong th trệ ị ị ường BĐS

Đ i v i các doanh nghi p có v n đ u t nố ớ ệ ố ầ ư ước ngoài do ch a tách đư ượ c quy n cho thuê đ t thô (c a Nhà nề ấ ủ ước) v i quy n cho thuê h t ng ( c a cácớ ề ạ ầ ủ doanh nghi p phát tri n h t ng h t ng), d n đ n nh ng u đãi v giá thuêệ ể ạ ầ ạ ầ ẫ ế ữ ư ề

đ t, mi n gi m ti n thuê đ t c a Nhà nấ ễ ả ề ấ ủ ước ph i thông qua doanh nghi p phátả ệ tri n h t ng và nhi u khi các doanh nghi p tr c ti p s d ng đ t làm m tể ạ ầ ề ệ ự ế ử ụ ấ ặ

b ng s n xu t, kinh doanh l i không đằ ả ấ ạ ược hưởng

Vi c góp v n liên doanh b ng gía tr quy n s d ng đ t là m t gi i phápệ ố ằ ị ề ử ụ ấ ộ ả

t t trong th i kỳ đ u (1987 - 1993), khi ta thi u v n, giá cho thuê đ t cao, đ nố ờ ầ ế ố ấ ế nay không còn ý nghĩa đáng k ể

Theo quy đ nh hi n hành, các nhà đ u t nị ệ ầ ư ước ngoài không được quy nề thuê đ t tr c ti p c a cá nhân, h gia đình, t ch c Lu t đ t đai quy đ nh rõấ ự ế ủ ộ ổ ứ ậ ấ ị cho các t ch c trong nổ ứ ước thuê đ t có nhi u quy n h n so v i t ch c nấ ề ề ơ ớ ổ ứ ướ c ngoài thuê đ t Các doanh nghi p có v n đ u t nấ ệ ố ầ ư ước ngoài khi chuy nể

nhượng, c ph n hoá cũng g p ph i khó khăn do tình tr ng pháp lý v quy nổ ầ ặ ả ạ ề ề

s d ng đ t không rõ ràng Vi c x lý quy n s d ng đ t góp v n khi doanhử ụ ấ ệ ử ề ử ụ ấ ố nghi p liên doanh gi i th ho c ch m d t ho t đ ng trệ ả ể ặ ấ ứ ạ ộ ước th i h n đờ ạ ược quy

đ nh khác nhau trong Lu t đ u t nị ậ ầ ư ước ngoài và Lu t đ t đai Ngh đ nhậ ấ ị ị 17/1999/NĐ-CP v th t c chuy n đ i, chuy n nhề ủ ụ ể ổ ể ượng, cho thuê, cho thuê l i,ạ

th a k quy n s d ng đ t, th ch p và góp v n b ng gía tr quy n s d ngừ ế ề ử ụ ấ ế ấ ố ằ ị ề ử ụ

đ t, khi gi i th doanh nghi p, quy n s d ng đ t đã góp v n đấ ả ể ệ ề ử ụ ấ ố ược x lý theoử tho thu n c a các bên.ả ậ ủ

Theo quy đ nh c a Lu t đ u t nị ủ ậ ầ ư ước ngoài và Ngh đ nh s 24/2000/NĐ-CPị ị ố (Đi u 43), khi gi i th doanh nghi p ho c ch m d t ho t đ ng trề ả ể ệ ặ ấ ứ ạ ộ ước th i h n,ờ ạ giá tr quy n s d ng đ t trong th i gian còn l i thu c tài s n thanh lý c aị ề ử ụ ấ ờ ạ ộ ả ủ doanh nghi p Tuy nhiên, quy đ nh trên không áp d ng đệ ị ụ ược trong trường h pợ doanh nghi p Nhà nệ ước thu c đ i tộ ố ượng thuê đ t c a Nhà nấ ủ ước tr ti n hàngả ề năm Ngoài ra, theo quy đ nh c a Lu t đ t đai (Đi u 23), đ i v i trị ủ ậ ấ ề ố ớ ường h pợ

được bên Vi t Nam là t ch c đệ ổ ứ ược Nhà nước giao đ t, Nhà nấ ướ ẽc s thu h iồ

l i đ t khi doanh nghi p gi i th ạ ấ ệ ả ể

2.6 Thông tin không đ y đ , thi u minh b ch và khó ti p c n ầ ủ ế ạ ế ậ

T n t i này t o ra nhi u tiêu c c trong vi c mua bán BĐS, góp ph n làmồ ạ ạ ề ự ệ ầ gia tăng tình tr ng đ u c r t n ng n v nhà đ t, gây ra nh ng khi u ki nạ ầ ơ ấ ặ ề ề ấ ữ ế ệ tranh ch p nhà đ t (hi n có kho ng 60-70% khi u ki n trong xã h i khi u ki nấ ấ ệ ả ế ệ ộ ế ệ